11/ Fylkesmannen Nord-Trøndelag Saksbehandler: Frode Finstad Deres ref.: Var dato: 05.10.2012 Tlf. direkte: 74 16 80 51 E-post: ffifmnt.no Var ref.: 2012/4033 Arkivnr: 421.3 Håvar Myhr, 7629 YTTERØY Innherred samkommune, Postboks 130, 7601 LEVANGER Behandling av klage vedrørende avslag på dispensasjon for fradeling av tilleggsareal til fritidseiendommen 346/10 i Levanger kommune - kommunens vedtak oppheves Sammendrag Det er søkt om dispensasjon for fradeling av tomt, som etter søknaden skal benyttes som tilleggsareal til eksisterende tomt for fritidsbolig på den ovennevnte eiendommen på Ytterøy i Levanger kommune. På bakgrunn av en uttalelse fra Miljøverndepartementet legger Fylkesmannen til grunn at bestemmelsen i kommuneplanens arealdel for Levanger om maksimal størrelse på fritidseiendommer ikke er lovlig. Kommunens avslag på dispensasjon i denne saken bygger således på feil lovforståelse, og vi kan ikke se bort fra at dette har hatt betydning for resultatet i saken. Kommunens vedtak er etter dette ugyldig. Vi bemerker at det omsøkte tiltaket uansett er i strid med formålet i kommuneplanens arealdel. Klageren må gis en ny anledning til å søke om dispensasjon fra formålet i planen. Vedtaket fra Innherred samkommune må etter dette oppheves, og saken hjemsendes til kommunen for ny behandling. Fylkesmannen viser til Innherred samkommunes oversendelse av 20. juni 2012 hvor ovennevnte klagesak ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 1-9 femte ledd og delegering av Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet. Sakens bakgrunn Håvar Myhr søkte den 29. oktober 2011 om tillatelse til fradeling av areal fra eiendommen gnr. 346, bnr. 3 på Ytterøy i Levanger kommune. Det omsøkte arealet ønskes tillagt fritidseiendommen gnr. 346, bnr. 10. Området som søkes fradelt er om lag 1 dekar. Det anføres i søknaden at området er utmark, og ikke henger sammen med dyrket eller dyrkbar mark. Det opplyses også at det ikke er aktuelt eller hensiktsmessig å opprette et eget bruksnurnmer, da det ikke er ønskelig med mer utbygging i Sandsørsveet. Det er således ønskelig å fradele hele det omsøkte arealet. I brev fra Innherred samkommune av 25. november 2011 informerer kommunen om at søknaden fra Myhr var mangelfull. Det vises til bestemmelsene til kommuneplanens arealdel hvor det framgår at tomter til fritidseiendommer ikke skal være større enn 1,5 dekar. Tomta på den aktuelle eiendommen var på søknadstidspunktet 1 335 kvm. På bakgrunn av dette krever det omsøkte tiltaket dispensasjon fra bestemmelsen i kommuneplanens arealdel dersom Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 74168000 e-post: postmottak@fmnt.no Postboks 2600 Statens hus Telefax: 74168053 7734 Steinkjer Strandveien 38 Org.nr.: 974 772 108 Internett: www.fmnt.no
Side 2 av 5 det skal godkjennes. På grunn av manglende søknad om dispensasjon nabovarsel, ble søknaden sendt i retur. og gjenpart av Håvar Myhr søkte om dispensasjon fra bestemmelsen om maksimal tomtestørrelse for fritidseiendommer ved brev av 3. desember 2011. Som begrunnelse for dispensasjon vises det til det som er referert foran ved brev fra Myhr av 29. oktober 2011. Dispensasjonssøknaden ble sendt på høring ved brev av 12. januar 2012. Det framgår av høringsbrevet at den omsøkte parsellen skal være tilleggsareal til fritidseiendommen Sandsørsveet I 346/10. Med det omsøkte tilleggsarealet vil fritidseiendommen bli ca. 2,3 dekar, og tiltaket er således i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Høringspartene hadde ingen konkrete merknader til dispensasjonssøknaden. Den 14. mars 2012 fattet landbrukskontoret i Innherred samkommune vedtak om samtykke til omdisponering og deling etter bestemmelsene i jordloven. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger fattet vedtak etter pb1. i møte den 18. april 2012. Søknaden om dispensasjon til fradeling av tilleggsareal ble avslått. Det framgår av saksframlegget at med det omsøkte arealet vil fritidseiendommen være 2,3 dekar. Dette er i strid med bestemmelsen i kommuneplanens arealdel om at maksimal tomtestørrelse for fritidseiendommer er 1,5 dekar. Kommunen uttaler at det kan tale for å gi dispensasjon at ingen av høringspartene har uttalt seg negativt til søknaden. Kommunen viser videre til at bakgrunnen for bestemmelsen i kommuneplanens arealdel var at 1,5 dekar ble vurdert som tilstrekkelig areal for fritidseiendommer. Kommuneplanens arealdel er også ny, og det er ikke gitt dispensasjon fra den aktuelle bestemmelsen tidligere. Større fritidseiendommer enn dette vil kunne føre til økt privatisering av utmark, og dette er ikke ønskelig. Videre vises det til at de grunner som er angitt i dispensasjonssøknaden anses for å være generelle. At eieren ikke har til hensikt å bruke arealet selv, og derfor kan fradele arealet som tilleggsareal til tilliggende fritidseiendommer, kan gjelde for mange andre landbrukseiendommer. At det heller ikke er aktuelt eller hensiktsmessig å dele arealet som eget bruksnummer anses heller ikke som noen grunn for å gi dispensasjon. Endelig vises det til at en dispensasjon i denne saken vi kunne føre til en uthuling av kommuneplanen, og ville kunne påvirke behandlingen av framtidige tilsvarende saker. Samlet sett fant kommunen at hensynene bak bestemmelsen om maksimal tomtestørrelse i kommuneplanens arealdel blir vesentlig tilsidesatt ved en eventuell dispensasjon. Videre finner kommunen at fordelene ved en eventuell dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene for dispensasjon var etter dette ikke oppfylt, og søknaden ble avslått. Håvar Myhr, heretter kalt klageren, klaget på kommunens vedtak ved brev av 2. mai 2012. Som begrunnelse for klagen vises det til at ingen av høringspartene har uttalt seg negativt til søknaden. Klager er videre uenig med kommunen i vurderingen av hvilken betydning det skal ha at kommuneplanen med denne bestemmelsen er ny. Klageren mener at det ikke kan tillegges stor vekt at det ikke er gitt dispensasjon fra denne bestemmelsen tidligere, nettopp fordi at den er vedtatt relativt nylig. Videre vises det til at dersom det gis tilsagn om fradeling av 165 kvm, slik at fritidseiendommen samlet sett blir 1,5 dekar, vil klageren ikke ha fysisk adkomst til det bakenforliggende arealet, fordi terrenget er veldig bratt og ulendt. Det omsøkte arealet har heller ingen avkastningsverdi for landbrukseiendommen, og ved et eventuelt salg vil man kunne investere salgsinntektene i landbrukseiendommen.
Side 3 av 5 Klagen ble behandlet av plan- og utviklingskomiteen i Levanger i møte den 13. juni 2012. Klagen ble ikke tatt til følge. Ved vurderingen av klagen vises det til at kommunen ikke automatisk skal gi dispensasjon, selv om ingen høringsparter har uttalt seg negativt til søknaden. I denne saken ble vilkårene for dispensasjon vurdert til ikke å være oppfylt. Når det gjelder betydningen av at gjeldene plan nylig er vedtatt, mener kommunen at dette bør tillegges stor vekt. At planen er ny betyr at det nylig er tatt standpunkt til disse bestemmelsene etter et grundig kommuneplanarbeid. Det skal da mye til for at det skal gis dispensasjon fra planen. Når det gjelder klagens anførsler for øvrig, uttaler kommunen at disse ikke kan tillegges særlig vekt. Generelle anførsler og momenter knyttet til økonomi tillegges bare begrenset vekt. Samlet sett fant kommunen at klagen ikke inneholder noe vesentlig nytt i forhold til søknaden og behandlingen første gang. Kommunens vedtak av 18. april 2012 ble etter dette opprettholdt. Saken ble mottatt av Fylkesmannen for endelig behandling den 26. juni 2012. Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av forvaltningsloven (fv1.) 34, og av andre ledd følger det at vi kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette menes om vedtaket innebærer såkalt "myndighetsmisbruk", dvs, om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. I fv1. 34 annet ledd siste punktum er det imidlertid bestemt at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Planstatus Fylkesmannen er enig med Innherred samkommune i at det omsøkte tiltaket er søknadspliktig, jf. pb1. 20-1 bokstav m. I kommuneplanens arealdel for Levanger kommune, vedtatt av Levanger kommunestyre den 13. april 2011, er Ytterøy disponert til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF(R)) med muligheter for spredt boligbebyggelse i planperioden. Det er ikke åpnet for ny fritidsbebyggelse i det aktuelle området. Det er heller ikke anledning til fradeling til fritidsformål. Det omsøkte tiltaket er således i strid med formålet i kommuneplanens arealdel, og krever dispensasjon fra formålet dersom det skal tillates. Kommunens bestemmelse om maksimal tomtestørrelse Det framgår av de generelle bestemmelsene til kommuneplanens arealdel som gjelder innenfor alle arealformål, pkt. 1.5.4, at fradelt hyttetomt skal være maksimalt 1,5 dekar. Det er pb1. 11-9 og 11-11 som gir hjemmel for hvilke bestemmelser det er anledning å gi til områder som er disponert til LNF(R) i kommuneplanens arealdel. Spørsmålet i det følgende blir om det er anledning til å gi bestemmelser om maksimal tomtestørrelse i kommuneplanens arealdel. Det framgår ikke direkte av pb1. 11-9 og 11-11 at det kan gis bestemmelser som begrenser tomtestørrelsen. Det vises til 11-9 nr. 5 hvor det framgår at det kan gis generelle
Side 4 av 5 bestemmelser om byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav. Miljøverndepartementet har tidligere fått spørsmål om man har hjemmel til å begrense tomtestørrelse i kommuneplanens arealdel. Svaret fra Miljøverndepartementet ligger under tema planlegging, spørsmål og svar til plandelen kapittel 11 på departementets hjemmesider. Her uttales det: "Etter 11-9 nr. 5 kan det gis generelle bestemmelser om byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav. Etter 11-10 nr. 1 kan det gis bestemmelser om at mindre utbyggingstiltak ikke krever ytterligere plan dersom det er gitt bestemmelser om utbyggingsvolum og uteareal. Vi kan ikke se at noen av disse bestemmelsene gir hjemmel til å begrense tomtestørrelsen, men det gir klar hjemmel til å begrense omfanget av en utbygging både ved å gi bestemmelse om volum og ved å legge inn byggegrenser. Hvis hensikten med en bestemmelse om tomtestørrelse er å sikre at hensyn til uteareal blir ivaretatt på den enkelte tomt, vil det være anledning til å gi bestemmelse om minstestørrelse på tomt. Svaret blir da nei når det gjelder å begrense tomtestørrelse med bestemmelse til kommuneplan. På reguleringsplannivå vil tomtedeling kunne være en del av planen. Hvis kommunen ønsker å gi retningslinjer for tomtestorrelse som grunnlagfor arbeidet med reguleringsplaner kan det ikke være noe i veien for det." Miljøverndepartementet uttaler her at det ikke er hjemmel for å begrense tomtestørrelse i kommuneplanens arealdel, men at dette må gjøres på reguleringsplannivå. Fylkesmannen må legge departementets oppfatning til grunn, om at det ikke er anledning til å gi bestemmelsen som er klagetema i denne saken. Denne bestemmelsen i kommuneplanens arealdel for Levanger er etter dette ugyldig. Vi ber kommunen merke seg dette for behandling av lignende saker i framtiden. Det omsøkte tiltaket, fradeling av tilleggsareal til eksisterende fritidseiendom, krever etter dette ikke dispensasjon som omsøkt. Klager har søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen, og kommunen har avslått denne søknaden. Kommunens behandling av saken bygger på feil lovforståelse. Fylkesmannen kan ikke se bort fra at feil lovforståelse i denne saken kan ha hatt betydning for utfallet i saken. Vedtaket vil således være ugyldig, og saken må sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Dispensasjon Som vist over er det omsøkte tiltaket i strid med formålet i kommuneplanens arealdel. Det er ikke gitt bestemmelser om spredt fritidsbygging i dette området på Ytterøy, og det er således heller ikke anledning til fradeling til dette formålet uten dispensasjon. Etter bestemmelsene i pb1. kapittel 19, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelsene som er gitt i loven eller blant annet i kommunens planverk, jf. pb1. 19-2. En slik dispensasjon krever grunngitt søknad, jf. pb1. 19-1. Før vedtak treffes skal naboer varsles. Dersom det skal gis dispensasjon, skal også saken ut på høring til statlige og regionale myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt. Søker må gis anledning til å komme med sine argumenter for at det eventuelt skal gis dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel. På samme måte må kommunen gjøre en konkret og individuell vurdering av denne søknaden i samsvar med pb1. 19-2.
Side 5 av 5 På denne bakgrunn fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Innherred samkommunes vedtak av 18. april 2012, sak nr. 29/12, oppheves som ugyldig. Saken hjemsendes til kommunen for ny behandling. Vedtaket er endelig, og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fv1. 28. Med hilsen Sissel E. Slapgård (e.f.) Bygg- og justisleder Kommunalavdelingen Frode Finstad Rådgiver Kommunalavdelingen Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi til: Øivind Haugberg Skogheimvn. 12 7600 LEVANGER