. Tjenester valgt bort av kunde - Markedsverdi - Kontroll av tegninger - Kontroll av romfunksjoner for P-rom - Utvidet fuktsøk (hulltaking) - Forenklet vurdering av elektrisk anlegg - Forenklet vurdering av branntekniske forhold - Tilstandskontroll av tilleggsbygg. Enebolig m/garasje, Furuvegen 18 4330 ÅLGÅRD Oppdragsnr. Befaringsdato 01.02.2016 Rapportdato Rapportansvarlig Basert på NS 3600:2013 E-post: Boligsalgsrapporten kan kun utarbeides av godkjente medlemmer av NTF, Norges TakseringsForbund og NITO Takst
Oppdragsnr. Befaringsdato 01.02.2016 Rapportdato Rapportansvarlig E-post: INNHOLD RAPPORTSAMMENDRAG...3 FØLGENDE TJENESTER ER VALGT BORT AV KUNDE...3 DOKUMENTKONTROLL...8 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI...9 EIENDOMSOPPLYSNINGER...10 AREALOPPLYSNINGER...11 BOLIGSALGSRAPPORTENS AVGRENSNINGER...12 Last ned komplett rapport med detaljert tilstandsanalyse ved å scanne QRkoden eller gå til følgende link: http://rapport.ntf.no?id=003367925160208135201 Komplett rapport inneholder, i tillegg til punktene over, følgende: HOVEDRAPPORT...14 ENEBOLIG...14 VÅTROM...14 KJØKKEN...18 ANDRE ROM...19 ROM UNDER TERRENG...21 LOFT (INNREDET OG UINNREDET)...22 ILDSTED OG SKORSTEINER...23 INNVENDIGE TRAPPER...23 ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN...23 TEKNISKE ANLEGG...24 RADON...25 INNVENDIG, ANDRE FORHOLD...26 YTTERVEGG...26 YTTERTAK...27 BALKONGER, TERRASSER, VERANDA OG LIGNENDE...28 TERRASSER OG PLATTING PÅ TERRENG...28 GRUNNMUR, FUNDAMENTER...28 MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BY......29 GEOLOGISKE FORHOLD...29 GARASJE I REKKE...30 VEDLEGG OG DOKUMENTER...30 2 av 30
RAPPORTSAMMENDRAG OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten er en teknisk tilstandsrapport, basert på Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig). Formålet med Boligsalgsrapporten er å vise resultatene av en utført tilstandsanalyse, for å bidra til økt trygghet og redusert konfliktnivå ved eierskifte. Rapporten erstatter ikke selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt ved eierskifte. Boligsalgsrapporten gir en besivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstmannen har observert, og som har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. Rapporten gir normalt ingen vurdering av boligens tilbehør, som hvitevarer, brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også om tilbehøret er integrert. Hvis ikke annet fremgår, er opplysninger om årstall, utskiftninger, vann og avløp, adkomstvei, isolasjon, drenering m.m. i samsvar med opplysninger og dokumentasjon fra rekvirent eller tilstedeværende. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen, er ikke takstmannens ansvar. Vær oppmerksom på at dersom oppdragsgiver har valgt bort undersøkelser vil det fremgå på rapportens forside og under takstmannens premisser for oppdraget. Oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi siftlig tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder også når oppdragsgiver benytter en eiendomsmegler. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst. Bare takstmenn som er godkjent av et av disse forbundene, kan utarbeide tekniske tilstandsanalyser som dokumenteres med en Boligsalgsrapport. Les utfyllende informasjon om Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger i eget kapittel. Her gis også informasjon om klageordning for forbrukere. FØLGENDE TJENESTER ER VALGT BORT AV KUNDE Markedsverdi - normal salgsverdi for boligen er ikke vurdert. Kontroll av tegninger - det er ikke kontrollert om boligen samsvarer med de byggemeldte tegningene. Kontroll av romfunksjoner for P-rom - det er ikke kontrollert om boligens P-rom tilfredsstiller standardens av til dagslysflate, takhøyde og rømning. Utvidet fuktsøk (hulltaking) - det er ikke foretatt hulltaking for utvidet fuktsøk eller fuktmåling. Forenklet vurdering av elektrisk anlegg - skjema for enkel vurdering av elektrisk anlegg er ikke gjennomgått. Forenklet vurdering av branntekniske forhold - skjema for enkel vurdering av branntekniske forhold er ikke gjennomgått. Tilstandskontroll av tilleggsbygg. 3 av 30
BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN Eiendommen ligger i et boligområde på Ålgård. Enebolig som er oppført med grunnmur i betongelementer. Yttervegger i lett bindingsverk som utvendig er kledd med trepaneler. Trebjelkelag mellom etasjer. Saltak i tre som er tekket med betongtakstein. Vinduer og dører med isolerglass. Utvendig bod på ca. 16m2 er ikke medtatt i arealer eller vurdert. OPPSUMMERING TILSTAND Bygningen er hovedsaklig i normal stand iht. alder, men med enkelte tilstandsanmerkninger som skyldes alder, vedlikehold og konstruksjon. Enkelte tilstandsgrader er gitt ut ifra av til dokumentasjon i NS3600. Dersom informasjon om rom eller bygningsdeler er gitt tilstandsgrad TG2, TG3 eller TGiU (ikke undersøkt) er dette angitt i rapportsammendraget. Ytterligere opplysninger er gitt i hovedrapporten. BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 3 STORT ELLER ALVORLIG AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Vaskerom/bi-inngang Underetasje Oppsummering Gulv i vaskerom har flassing/avskalling i maling, dette 1.2.0 kan tyde på manglende diffusjonssperre. Enkelte riss/ sprekker i betonggulv. Ujevnheter i gulv... Punkt i hovedrapport 4 av 30
BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 2 VESENTLIGE AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Bad - Underetasje Fuktsøk i dusj kun delvis utført, da dusjen var benyttet 1.1.1 på befaringsdagen. Punkt i hovedrapport Bad - Underetasje Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt. Det er n... Bad - Underetasje Avløp og vannrør Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med 1.1.4 bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå... Bad - Underetasje Ventilasjon Rommet har kun naturlig avtrekk. 1.1.5 Bad - Underetasje Fukt i tilliggende konstruksjoner Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. 1.1.8 Bad - Underetasje Dokumentasjon Mangelfull dokumentasjon. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens av til dokumentasjon av membran eller tettesjikt ikke er oppfylt. 1.1.9 Begrenset tilkomst for måling av fall da sluk er under 1.3.2 badekaret, det er tilsynelatende fall til sluk. Noe kantinger i fliser. Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Begrenset tilgang til sluk, full inspeksjon ikke mulig. 1.3.3 Avløp og vannrør Mangelfull dokumentasjon. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens av til dokumentasjon av utførelsen av skjulte røranlegg ikke er oppfylt... 1.3.4 Ventilasjon Det mangler tilluft. 1.3.5 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Dokumentasjon av utførelse mangler. Det er ikke montert taklampe på takpunkt. 1.3.7 Fukt i tilliggende konstruksjoner Det er ikke registrert fukt i vegger ved bruk av fuktindikator utenpå vegg. 1.3.8 Dokumentasjon Mangelfull dokumentasjon. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens av til dokumentasjon av membran eller tettesjikt ikke er oppfylt. 1.3.9 Kjøkken - 1. etasje Overflaten har enkelte riss eller riper. 2.1.1 Kjøkken - 1. etasje Mindre svellinger i skjøter, skyldes trolig vannbruk ved rengjøring. Noe gliper. 2.1.2 Kjøkken - 1. etasje Avløp og vannrør Mangelfull dokumentasjon. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens av til dokumentasjon av utførelsen av skjulte røranlegg ikke er oppfylt... 2.1.3 Kjøkken - 1. etasje Innfelte eller gjennomgående installasjoner Dokumentasjon av utførelse mangler. 2.1.5 1. etasje Ventilasjon Naturlig ventilasjon. Tilstandsgrad 2 gis med 4.1.3 bakgrunn i at standardens strenge av til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ven... 1.1.3 5 av 30
1. etasje Innfelte eller gjennomgående installasjoner Dokumentasjon av utførelse mangler. Takpunkt på soverom 2 med løse kabler og misfarging i himling. 4.1.4 1. etasje Etasjeskillere og gulv på grunn Målt avvik mellom 10-20 mm på kontrollerte steder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens av til godkjente måleavvik for skjevheter ikke... 11.1.1 Entré/gang - 1. etasje Knirk er registrert. Noe malingsflekker. Overflaten har 4.1.2 enkelte riss eller riper. Stue/spisestue - 1. etasje Overflaten har enkelte riss eller riper. Stue/spisestue - 1. etasje Mindre svellinger i skjøter skyldes trolig vannbruk ved 4.1.2 rengjøring. Det er ikke montert silikonfuge mellom laminat og ildfast plaste under ovn. Soverom 1-1. etasje Riss i tapet. 4.1.1 Soverom 2-1. etasje Overflaten har enkelte riss eller riper. 4.1.1 Underetasje Konstruksjon Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. (Påforede og oppforede gulv/vegger). 5.1.3 Underetasje Ventilasjon Naturlig ventilasjon. Tilstandsgrad 2 gis med 5.1.4 bakgrunn i at standardens strenge av til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ven... Underetasje Etasjeskillere og gulv på grunn Målt avvik mellom 10-20 mm på kontrollerte steder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens av til godkjente måleavvik for skjevheter ikke... 11.1.1 Matbod - Underetasje Noe avskalling i betongen. Gang - Underetasje Overflater himling Noen ubeskyttede kabler o.l. Gang - Underetasje Skade/slitasje i panel bak dør til soverom ved gang. Gang - Underetasje Knirk er registrert. 5.1.2 Kjellerstue - Underetasje Overflater himling Deler av panel er tilsynelatende behandlet, deler av panel mot yttervegg er ubehandlet. Noe ufagmessig avslutning av taklister mot soverom. Kjellerstue - Underetasje Overflaten har enkelte riss eller riper. Kjellerstue - Underetasje Overflaten har enkelte merker, luftbobler og riper. Deler av belegg mot soverom mangler. 5.1.2 Soverom 1 - Underetasje Overflater himling Glipe i enkelte skjøter, spesielt ved taklampe. Soverom 1 - Underetasje Synlig skjøt i gulv. 5.1.2 Bod - Underetasje Begrenset tilkomst. Bod - Underetasje Enkelte riss/gliper, begrenset besiktelse på befaringsdagen. 5.1.2 Loft Konstruksjonsoppbygging Fuktmeker i sutaket rundt gjennomføringer fra ventilasjon, pipe og ved enkelte sperr. Tegn etter tidligere mus. 7.1.3 Loft Ventilasjon Luke til loft har ikke pakning, dette øker faren for kondensering. Enkelte ventilasjonsrør er flatklemte. 7.1.5 Enebolig Ildsteder og skorsteiner inne i huset Ildfast plate under ovn i underetasje har stor sprekk og enkelte merker. Det er ikke ipusset rundt røyør til ovn i underetasjen. 9.1.1 Tekniske anlegg Vannrør Mangelfull dokumentasjon. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens av til dokumentasjon av utførelsen av skjulte røranlegg ikke er oppfylt... 12.1.1 Tekniske anlegg Avløpsrør Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med 12.1.2 bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå... Tekniske anlegg Mekanisk ventilasjon Naturlig ventilasjon. 12.1.7 Radon Radon Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke. 14.1.1 4.1.1 6 av 30
Enebolig Kledning Kledning er avsluttet for nært bakkenivå enkelte 16.1.2 steder. Noe fuktmerker på taksperr til takoverbygg på terrasse. Stedvis noe værslitt/oppsprukket trev... Enebolig Vinduer Tegn til kondensering i enkelte eldre vinduer, spesielt 16.1.3 i vinduer på soverom i tilbygg. Gliper i treverket på innvendig foring på karnappvindu i stue... Yttertak Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Tekkingen har noe mose og slitasje på grunn av elde. 17.1.2 Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet... Yttertak Renner nedløp og beslag Vurdering basert på alder. 17.1.3 Yttertak Skorsteiner over tak Tilstandsgrad gitt ut ifra gjenværende brukstid på puss/behandling. 17.1.5 Balkonger, terrasser, veranda og lignende Utagede eller Sinktekking er sårbar for bevegelser i understøttede konstruksjonene, som resulterer i rissdannelser og konstruksjoner (balkonger, utettheter. verandaer) 18.1.1 Grunnmur, fundamenter Grunnmur Tidligere vindu i grunnmur som er gjenmurt er tilsynelatende noe ufagmessig tettet. Fugemasse mellom betongelementer i grunnmur er noe uttørket med ri... 20.1.3 Grunnmur, fundamenter Drenering og fuktsiing Fuktsiingen og dreneringen er fra byggeåret. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukst... 20.1.4 Mur, terreng, stikkledninger, tanker og frittstående byggverk Forstøtningsmurer Noe tegn til sprekk/setninger. 21.1.1 Mur, terreng, stikkledninger, tanker og frittstående byggverk Terrengforhold Deler av terreng heller mot boligen. 21.1.2 BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD IU IKKE UNDERSØKT/ IKKE TILGJENGELIG FOR UNDERSØKELSE ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Loft Etasjeskillere og gulv på Ikke aktuelt grunn (risikokonstruksjon) 11.1.1 Tekniske anlegg Varmesentral (fyrkjel, Utvendige rør synlige. varmepumpe, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjel osv.) 12.1.5 Terrasser og platting på terreng Terrasser på terreng (understøttet av bjelker/ pilarer) Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Store 19.1.1 deler av terrasse var snødekt på befaringsdagen. 7 av 30
DOKUMENTKONTROLL Egenerklæringsskjema og dokumentasjon fremlagt av eier (tillegg B i NS 3600) Det er ikke funnet vesentlige avvik i forhold til egenerklæringsskjema og dokumentasjon. VERDIKONKLUSJON Dagens normale salgsverdi valgt bort av kunde BRYNE, Telefon: 918 48 497 Jone Serigstad Telefon: 993 47 661 8 av 30
TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI Teknisk verdiberegning Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 3 100 000 Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler 850 000 Sum teknisk verdi Enebolig 2 250 000 10 000 2 260 000 Garasje i rekke Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 80 000 Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler 70 000 Sum teknisk verdi Garasje i rekke Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: valgt bort av kunde Markedsverdi valgt bort av kunde 9 av 30
EIENDOMSOPPLYSNINGER BEFARING Kunde: Laila Møen Mehl og Stig Arne Brekkhus Tilstede: Befaring, dato: 01.02.2016. - Sindre Serigstad. Takstfullmektig. Tlf. 918 48 497 - Stig Arne Brekkhus. Eier. Tlf. 469 20 749 - Laila Møen Mehl. Eier. OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN Eiendomsdata Eiendomsbetegnelse: Enebolig m/garasje Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1122 GJESDAL Gnr: 6 Bnr: 189 Eiet/festet: Eiet Hjemmelshaver: Laila Møen Mehl og Stig Arne Brekkhus Adresse: 10 av 30
BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Enebolig Byggeår: 1978 Kilde: Opplyst av eier. Anvendelse: Helårsbolig. Arealene er oppmålt på stedet. Garasje i rekke Byggeår: 1978 Kilde: Byggeåret er antatt samme som bolig. Anvendelse: Parkering. AREALOPPLYSNINGER Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940: 2012 og Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014 legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger benyttes egne arealbetegnelser: Primærrom og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Det er bruken av rommet som avgjør om det defineres som P-ROM eller S-ROM. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forsift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, og benevnelsen P-ROM betyr derfor ikke at rommet er godkjent eller kan godkjennes for varig opphold. ENEBOLIG Enebolig, arealer Etasje Bruksareal BRA m² Anvendelse Totalt P-ROM S-ROM Underetasje 97 83 14 1. etasje 123 123 0 0 220 206 Loft Sum bygning: Primære rom Sekundære rom Bad, gang, kjellerstue, vaskerom/bi-inngang, 2 soverom Matbod, bod Kommentar Bad, entré/gang, kjøkken, stue/spisestue, 3 soverom Arealene er ikke målbare. 14 11 av 30
GARASJE I REKKE Garasje i rekke, arealer Etasje Bruksareal BRA m² Anvendelse Totalt P-ROM S-ROM 1. etasje 28 0 28 Sum bygning: 28 0 28 Primære rom Kommentar Sekundære rom BOLIGSALGSRAPPORTENS AVGRENSNINGER RAPPORTENS STRUKTUR, REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER Rapportens omfang, struktur, metode og begrepsbruk følger i hovedsak Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), NS 3424:2012 (Tilstandsanalyse av byggverk) og veiledningene til dem. Referansenivået som brukes i rapporten er forhåndsdefinerte av til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG0), gitt av NS 3600 tillegg C, D og E. Normalt vil referansenivået være byggeskikken og tilstanden ved byggeåret for boligen eller bygningsdelen. Rapporten besiver avvik, altså en tilstand som er dårligere enn referansenivået. Rapporten framhever normalt ikke positive sider ved boligen ut over det som fremgår av tilstandsgraden på rom og bygningsdeler. Tilstanden angis med bakgrunn i NS3600 og NS3424 på følgende måte: Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik (begrunnes normalt ikke) Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik (begrunnes normalt ikke) Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik Tilstandsgrad TGiU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse. Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må leser av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme. Vær oppmerksom på at manglende dokumentasjon kan medføre at det settes en høyere tilstandsgrad enn ellers for enkelte bygningsdeler. Branntekniske forhold og elektriske installasjoner Takstmannen vil gjennomføre en forenklet vurdering av branntekniske forhold og elektriske installasjoner i boligen (etter NS 3600 tillegg D og E). Takstmannen kan anbefale å konsultere offentlige myndigheter eller kvalifisert elektrofaglig fagperson ved behov for grundigere undersøkelser. Presiseringer og avvik fra referansenivået i NS 3600 For noen kontrollpunkter har organisasjonene bak Boligsalgsrapporten, også etter dialog med andre interessenter, funnet det riktig å presisere eller avvike fra referansenivået i NS 3600. I Boligsalgsrapporten gjelder dette følgende kontrollpunkter: Kostnadsvurdering av TG3 tiltak er fjernet som eget punkt i rapportsammendraget. Kostnader for TG3 tiltak skal imidlertid inngå i den generelle elde- og slitasjeposten i teknisk verdifastsetting. Ved sjekk av fall mot sluk på bad (C1 punkt 1.2) er takstmannens instruks endret slik at referansenivået er enten standardens særskilte av eller avet som ligger i dagens forsifter. Innfelt belysning (downlights) demonteres ikke for å sjekke dampsperren bak (C1 punkt 1.7, 2.5, 3.5, 4.4, 5.5, 7.6.). Dette av hensyn til takstmannens kompetanse og risikoen for skade. Takstmannens instruks er endret slik at når våtrom har synlig og tett membran, det ikke avdekkes fuktindikasjon og det ikke vurderes å være formålstjenlig å ta hull, kan det gis bedre tilstandsgrad enn TG2 (C1 punkt 1.8). For å unngå ulik tolkning om hvilke forsiftsav som skal ligge til grunn ved sjekk av rekkverk, er det i takstmannens instruks lagt inn en presisering om at det er dagens forsifter som skal ligge til grunn for kontrollen (C1 punkt 10.1 og C2 18.1, 19.1, 21.1). Ved sjekk av teknisk anlegg blir ikke stoppean (C1 punkt 12.1) og stakeluker (C1 punkt 12.2) funksjonsprøvd. Støy på utendørs tekniske anlegg (C1 punkt 12.8) sjekkes for ulyd, men uten målinger. Kontroll av romfunksjoner for P-rom (C1 punkt 13) ut føres kun når det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, eller når tegninger ikke stemmer med dagens bruk. Dersom oppdragsgiver har valgt bort undersøkelser/tjenester vil det fremgå på rapportens forside og under takstmannens premisser for oppdraget. Tilleggsundersøkelser Tilstandsanalysen som ligger til grunn for Boligsalgsrapporten, kan etter avtale utvides til også å omfatte tilleggsundersøkelser. Enkelte tilleggsundersøkelser kan eve at takstmannen har spesialkompetanse. Dette må avklares med takstmannen i hvert enkelt tilfelle. BEFARINGEN NS 3424 (Tilstandsanalyse av byggverk) har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. Boligsalgsrapporten er basert på undersøkelsesnivå 1, som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving). Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller rom som er spesielt utsatt for fuktighet, blir særlig grundig inspisert. Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det opplyses hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. 12 av 30
Yttertak inspiseres normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige. Yttertaket inspiseres likevel bare fra bakken dersom en stige ikke er reist forsvarlig til befaringen. Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære kontroll under overflaten med spiss redskap eller lignende. UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en bygningsdel befinner seg i. Benyttes ved besivelse av avvik. Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte, sopp og skadedyr. Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr (fuktindikator) eller visuelle observasjoner. Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode og pigger). Utvidet fuktsøk (hulltaking): Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner, primært i tilstøtende vegger til bad, utforede kjellervegger og i oppforede kjellergulv. TAKSTMENN OG TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF og NITO Takst har profesjonelle takstmenn som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte forbundets godkjenningsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han har de nødvendige faglige kvalifikasjoner for oppdraget. Takstmannen skal etterleve de etiske reglene og det generelle regelverket for sin organisasjon og utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING FOR FORBRUKERE Klagenemnda for takstmenn er et lavterskel tvisteløsningsorgan i samarbeid mellom Forbrukerrådet, NITO Takst og NTF. Formålet med nemnda er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang. Nemnda skal arbeide fritt og uavhengig av særinteresser, og gir rådgivende uttalelser. For mer informasjon om klagenemnda, se www.takstklagenemnd.no. 13 av 30