EID KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Saksansv. Teknisk-og samfunnsutval 22.06.2016 066/16 CMÅ Avgjerd av: Teknisk- og samfunnsutvalet Saksbehandler: Cecilie Marie Åshamar Arkiv: Objekt: L12 Arkivsaknr 16/618 Mindre endring av reguleringsplan for Hogaåsen og Langelandsåsen - føresegner - vedtak Prenta vedlegg: 1. Reguleringsplan for Hogaåsen og Langelandsåsen a) Føresegner oppdatert 08.04.2011 b) Planomtale med føresegner c) Plankart Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Plan- og bygningslova (pbl.) Kva saka gjeld: Vedtak av mindre endring i reguleringsføresegnene til reguleringsplan for Hogaåsen og Langelandsåsen. Endringa i føresegnene gjeld endring av kravet til utforming av bustadar og plassering av desse i terrenget. Bakgrunn for saka: I møte den 18. mars 2016, TSU-sak 033/16, vedtok teknisk- og samfunnsutvalet å starte opp mindre endring i reguleringsføresegnene til reguleringsplan for Hogaåsen og Langelandsåsen. Bakgrunnen for mindre endring av føresegnene er å legge til rette for bygging av tidstypiske bustadar. Dette er gjort nærare greie for i TSU-sak 033/16. Saksutgreiing:
Den mindre endringa av reguleringsplanen for Hogaåsen og Langelandsåsen er avgrensa til endring av føresegnene. I reguleringsplanen er det i dag gjeve spesifikke føresegner for utbyggingsområde til bustad i føresegn 3.1 og 3.2. Føresegn 3.1 omhandlar frittliggjande bustadar medan føresegn 3.2 omhandlar konsentrerte bustadar. I arbeidet med endring av føresegnene knytt til bustadar er det også avdekka eit behov for å oppdatere føresegn 2.11 som omhandlar krav til byggesøknaden. Formålet med endringa av føresegnene er å legge til rette for tidstypiske bustadar og oppdatere standarden på byggesøknaden til dagens praksis. Planomtalen gjev ikkje utfyllande omtale av bakgrunnen for at akkurat desse føresegnene vart valt til å regulere utbygginga av bustadar. Nokon av omsyna bak føresegnene kjem til syne som omtale i føresegnene. Slik omtale av omsyna bak føresegnene vert flytta til nytt kapittel 5.5.3 i planomtalen. Gjeldande føresegner er å finne i sin heilskap i vedlagte føresegner som var oppdatert etter siste vedtak 08.04.2011. Under er det for kvar føresegn gjort nærare greie for endringa og bakgrunnen for endringa. Dagens føresegn 3.1 Under er eit utdrag frå føresegnene til reguleringsplanen: «3.1 Bustader, frittliggande I områda B1-B16, B18-B20 og område B22 kan det førast opp frittliggjande bustader med tilhøyrande garasjar. Tomtane vest i B5 skal frådelast i ein avstand på minst 1 meter frå steingard. Maks %-BYA for kvar tomt er %-BYA=35%. Største gesimshøgd er sett til 6 m og største mønehøgd er sett til 9 m, rekna frå gjennomsnittleg terrengnivå. Tilsvarande skal garasje/uthus ha gesimshøgd mindre enn 3,5 meter og mønehøgd mindre enn 6 meter. Høgde på synleg kjellarmur skal ikkje nokon stad overstige 2,5 meter. Bygningane skal oppførast med takvinkel ikkje mindre enn 34 grader. Høgdene er sett slik at dei skal gi rom for ein delvis nedgraven sokkeletasje i tillegg til hovudetasje og loft med bustadrom. På kvar eigedom kan det i tillegg til bustadhuset setjast opp ein garasje/carport og eit uthus (uthus under 10 m² vert ikkje rekna). Garasjen/carporten og uthuset skal kvar for seg ikkje ha større utbygd areal (NS3940) enn 50 ². Dersom garasje/carport og uthus vert plassert nærare kvarandre enn 2 m målt mellom utside av ytterveggane, eller er samanbygd skal samla areal ikkje overstige 70 m². Bygningane skal vere tilpassa bustadhuset når det gjeld materialval, form og farge. Garasjar kan plasserast med ein avstand til vegkant på 2 meter dersom den har innkøyring parallelt med vegen. Er innkøyringa vinkelrett på vegen må avstanden vere minst 5 meter. Møneretninga skal vere parallell med terrengkotene. Det er ein intensjon i planen at rekkjer av bygg skal følgje terrengkotene langs vegane, for å unngår ein rotete fjernverknad. opphaldsplass for born.» Kommentar til dagens føresegn 3.1 I dagens føresegner er det lagt opp til bygging av ordinære bustadhus med saltak. I dag vert det, erfaringsmessig, søkt om dispensasjon frå slike reguleringsplanar for å setje opp tidstypiske bustadar. Det er gjeve utfyllande krav til takvinkel og høgde på bustadhus, garasje og uthus i fjerde og femte avsnitt i føresegn 3.1. For å legge til rette for tidstypiske bustadar
vert desse avsnitta endra til å gi spesifikke krav til tilpassa ulike bygningstypar. Forslag til ny føresegn tek høgde for bygningar med saltak, valma tak, flatt tak og pulttak. Føresegna knytt til takvinkel og synleg kjellarmur vert teke ut. Vidare er storleiken på garasje avgrensa til 50 m 2. I dag vert det, erfaringsmessig, søkt om dispensasjon frå slike reguleringsplanar for å setje opp garasjar inntil 70 m 2. Det er gjeve utfyllande krav til storleik og plassering av garasje og uthus i sjuande avsnitt i føresegn 3.1. For å legge til rette for større garasjar vert dette avsnittet endra. I dagens føresegn er det lagt opp til at det kan byggast ein garasje og eit uthus, kvar på 50 m 2. I byggesaksforskrifta, SAK10, er mindre tiltak på bebygd eigedom definert som: «b) En enkelt frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse, og hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 70 m2. Bygningen kan oppføres i inntil én etasje og kan i tillegg være underbygget med kjeller.» Det er mindre omfattande for tiltakshavar å setje opp bygningar i tråd med denne definisjonen i SAK10. Forslag til ny føresegn er forma på bakgrunn av dette. Det er sett krav om at møneretninga skal vere parallell med terrengkotene. Bakgrunnen for dette kravet er å unngå ein rotete fjernverknad. Føresegna vil vere vanskeleg å handheve av to grunnar. For det første vil det vere vanskeleg å avgjere retning på bygningar utan møne, for det andre vil det vere utfordrande å ta stilling til om bygningane er parallelle med terrengkotene, då nokon tomter har terrengkoter som går i ulike retningar. For å sikre gode løysingar der utbygging av feltet legg seg fint i terrenget vert føresegna endra. Det er framleis eit formål at utbygginga ikkje skal gje ein rotete fjernverknad. Bygningane skal difor inngå i ein overordna struktur som føl linjer i retning vest/aust parallelt med nye tilkomstvegar. For å ta høgde for val av ulike taktypar, vert møneretning endra til houvdfasade for bustadhuset. Ved å endre frå terrengkote til byggegrense mot veg kan ein i større grad sikre ein ryddig fjernverknad enn om ein hadde følgt terrengkotene. Det vil vere enklare å rette seg etter vegane med tilhøyrande byggegrenser, men også her vil det vere utfordringar, då nokon tomter hamnar mellom to vegar med byggegrenser som går i ulike retningar. Føresegna for plassering av bygningane vert endra på dette punktet. I føresegnene er det ikkje gjeve føringar for opparbeiding av støttemurar, utover at plasseringa av støttemurar skal vere vist i situasjonsplanen. Det er heller ikkje gjeve føresegner knytt til skjeringar og fyllingar utover dei som er i tilknyting til vegareal. For slike område er det i føresegnene stilt krav om at desse areala skal jordslåast og tilstellast. For å unngå ein rotete fjernverknad som følgje av terrenginngrep, er det ynskjeleg å unngå høge og dominerande støttemurar. Det vert difor teke med ei føresegn for fyllingar og skjeringar som føreset at det er nokolunde massebalanse i tverrsnittet. Avslutning av fyllingar og skjeringar inn mot terreng bør sikre at sideområda får ei estetisk god utforming slik at overgangen mot eksisterande terreng vert så god som mogeleg. Det vert vidare teke med ei føresegn som avgrensar høgde på støttemurane. Dersom det er nødvendig bør det likevel kunne etablerast høgare støttemurar, behovet, verknadane og avbøtande tiltak må då dokumentarast i samband med søknad. For å unngå at støttemurane vert dominerande er det ynskjeleg at det vert planta på/i støttemurane, noko som vil mjuke opp murane. Støttemurar kan i utgangspunktet etablerast 4 meter frå nabogrense. Erfaring syner at det vert søkt om dispensasjon for å etablere slik støttemur i nabogrense. For å sikre at grunneigar har tilgang til støttemuren av omsyn til vedlikehald er det tenleg at støttemuren vert etablert med ein viss avstand til nabogrense. Det er difor ynskjeleg at støttemurar ikkje vert etablert nærare enn 0,5 meter frå nabogrense. Føresegnene vert oppdatert på dette punktet. Frittliggjande bustadar er ikkje nærare definert. Utgangspunktet for definisjonane av ulike bustadtypar er å finne i rettleiar H-2300 Grad av utnytting. Bustadar som kan tolkast til å vere frittliggjande bustadar i rettleiaren er; einebustad, einebustad med
utleiedel/sekundærlelegheit og tomannsbustad. For å unngå tvil vert dette presisert i føresegna og omtalt i planomtalen. Nytt forslag til føresegn 3.1 Under er nytt forslag til ordlyd i føresegn 3.1: «3.1 Bustader, frittliggande I områda B1-B16, B18-B20 og område B22 kan det førast opp frittliggjande bustader med inntil to husstandar med tilhøyrande garasjar og uthus. Frittliggjande bustadar omfattar einebustad, einebustad med utleiedel/sekundærlelegheit og tomannsbustad. Tomtane vest i B5 skal frådelast i ein avstand på minst 1 meter frå steingard. Maks %-BYA for kvar tomt er %-BYA=35%. Bustadane skal ha maksimal mønehøgd på 9 meter og maksimal gesimshøgd på 7 meter. For bygg med pulttak er maksimal gesimshøgd 9 meter. Garasje og uthus skal ha maksimal mønehøgd på 6 meter og maksimal gesimshøgd på 3,5 meter. Gesimshøgde og mønehøgde skal vere rekna frå gjennomsnittleg terrengnivå. På kvar eigedom kan det i tillegg til bustadhuset setjast opp ein frittliggjande garasje og eit frittliggjande uthus, med samla bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) for kvar bygning på inntil 70 m 2. Samla bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) for både garasjen og uthuset skal ikkje overstige 100 m 2. For garasje/carport er det unntak frå byggegrense mot veg i plankartet så lenge frisikt jf. føresegn 5.1 er ivareteke, då kan garasjen/carporten plasserast med ein avstand til vegkant på 2 meter dersom den har innkøyring parallelt med vegen. Er innkøyringa vinkelrett på vegen må avstanden vere minst 5 meter. Hovudfasaden skal vere parallell med byggegrense mot veg. Bygningsstrukturen skal vere eintydig. Terrengforandringar i form av fyllingar og skjeringar skal jordslåast og tilstellast. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal målsettast i situasjonsplan og ved snitt. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal ikkje vere dominerande i terrenget. Høgde på fylling og djupne på skjering skal normalt ikkje avvike meir enn 1,5 meter frå eksisterande terreng. Støttemur skal utførast i naturstein. Maksimal høgde på støttemur skal normalt ikkje overstige 1,5 meter. Støttemur kan etablerast inntil 0,5 meter frå nabogrense. Støttemur er unntatt frå byggegrense mot veg i plankartet så lenge frisikt jf. føresegn 5.1 er ivareteke. Dersom det er nødvendig kan det etablerast høgare fylling/støttemurar, og djupare skjering. Behovet, verknadane og avbøtande tiltak må då dokumentarast i samband med søknad. Skjeringar og fyllingar skal avsluttast inn mot terreng slik at det vert ein naturleg overgang til eksisterande terreng. opphaldsplass for born.» Krav til parkering for frittliggjande bustadar med utleieeiningar, føresegn 2.7 For å sikre at det vert opparbeid nok parkeringsplassar ved etablering av utleiedel/sekundærlelegheit i dei frittliggjande bustadane, vert føresegn 2.7 supplert med ei ny setning, etter første setning: For kvar utleieeining skal det etablerast 1 biloppstillingsplass.
Nytt forslag til føresegn 2.7 Under er nytt forslag til ordlyd i føresegn 2.7: «2.7 Parkeringsplassar Kvar utbyggar skal på eigen grunn tilrettelegge 2 parkeringsplassar for kvar bueining. For utleiedel/sekundærlelegheit i einebustad skal det etablerast 1 biloppstillingsplass. Med eigen grunn meiner ein også dokumentert del av eventuelt fellesareal. Alle parkeringsplassar skal vere opparbeidde innan det tilsvarande byggjearealet vert teke i bruk. Eventuelle stikkrenner under avkøyrsle skal utførast med minimum 200 mm rør.» Dagens føresegn 3.2 Under er eit utdrag frå føresegnene til reguleringsplanen: «3.2 Bustadar, konsentrert I områda FB1 FB9 kan det førast opp bustadeiningar med ei høgare utnyttingsgrad. Områda kan også nyttast til felles garasjeanlegg og uthus. I område FB1-FB9 kan det byggast rekkehus, kjeda einebustader, fleirmannsbustadar og terrasseblokker. Utnyttingsgrada er sett til %-BYA=40%. Møneretninga skal vere parallell med terrengkotene. Det er ein intensjon i planen at rekkjer av bygg skal følgje terrengkotene langs vegane, for å unngår ein rotete fjernverknad. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgde enn 3,0 meter. Garasjane og bustadeiningane skal ha ei god heilskapleg utforming. Av estetiske omsyn bør ein vere varsam med frittståande, lange garasjerekker. Før eit FB-område kan byggast ut, skal det utarbeidast ein situasjonsplan som viser heile området. Utbygginga skal skje etter denne planen slik at ein får ei heilskapeleg løysing. I situasjonsplanen skal behovet for areal til kommunaltekniske anlegg vurderast. I den grad det er behov for slike areal, skal dei setjast av i planen. Situasjonsplanen skal vise følgjande: Tilkomstveg og parkeringsløysingar, samt stigningsforhold på tilkomstveg. Plassering og høgde på bygningar. Utforming, bruk og behandling av areal som ikkje er utbygd, inkludert terrengplanering og bevaring av eksisterande vegetasjon. Plassering av leikeplassar og anna uteopphaldsareal. Interne stiar, gjerde, murar og skråningar. Anlegg for avfallshandtering. Utbyggingsplanen skal godkjennast av kommunen. I den grad det er mogleg, skal det takast omsyn til livslaupstandard ved detaljplanlegging av bustadområda. Det må leggjast til rette for rørslehemma. 40 % av bustadane skal ha livsløpsstandard og universell utforming. opphaldsplass for barn.» Kommentar til dagens føresegn 3.2
I dagens føresegner er utbygging i område FB1-9 avgrensa til å omfatte rekkehus, kjeda einebustader, fleirmannsbustadar og terrasseblokker. Fleirmannsbustadar er ikkje nærare definert. For at det ikkje skal vere tvil om kva bustadar som kan førast opp i desse områda er det ynskjeleg at føresegna vert endra på dette punktet. Utgangspunktet for definisjonane av ulike bustadtypar er å finne i rettleiar H-2300 Grad av utnytting. Fleirmannsbustad vil tilsvare definisjonen av lågblokk: Bygning med fire eller fleire bueiningar og med inntil fire etasjar. I forslag til ny føresegn er dette spesifisert. Det er sett krav om at møneretninga skal vere parallell med terrengkotene. Syner her til kommentaren om same tema under frittliggande bustadar. Føresegna for konsentrert busetnad vert endra på dette punktet. Det er ikkje gitt føresegner knytt til høgde for konsentrerte bustadbygg, reglane i plan- og bygningslova 29-4 vil difor vere gjeldande. Dette inneber at maksimal gesimshøgde er 8 meter og mønehøgde er 9 meter. For garasjane i desse områda er det lagt inn høgdeavgrensing på 3 meter gesimshøgde. For at det også for desse bygningane skal kunne veljast ulik takutforming for å tilpasse garasjane til dei andre bygningane på tomta, vert det difor lagt inn maksimal mønehøgde. Denne vert sett til 4,5 meter. Av omsyn til trafikktryggleik er det ynskjeleg at det i føresegnene vert presisert at det skal vere snuplass for bil i desse områda. Dette for å unngå at bilane ryggar ut i køyrevegen. Føresegnene vert oppdatert på dette punktet. I føresegn 3.2 avsnitt åtte står følgjande: Utbyggingsplanen skal godkjennast av kommunen. Ein utbyggingsplan vil etter plan- og bygningslova vere det same som ein detaljreguleringsplan. Avsnitt seks og sju handlar om situasjonsplan, noko som ikkje utløyser krav om detaljregulering. Kva som er meint med utbyggingsplan går ikkje fram av verken planomtalen eller føresegnene. Det er difor nærliggande å tru at det er meint situasjonsplan. Avsnitt sju vert difor teke ut av føresegna. Krav i føresegn 2.11 omhandlar også krav til situasjonsplan, dette vert spesifisert i føresegna. Under er nytt forslag til ordlyd i føresegn 3.2: «3.2 Bustader, frittliggande, konsentrert Nytt forslag til føresegn 3.2 I områda FB1 FB9 kan det førast opp bustadeiningar med ei høgare utnyttingsgrad. Områda kan også nyttast til felles garasjeanlegg og uthus. I område FB1-FB9 kan det byggast rekkehus, kjeda einebustader, lågblokker og terrasseblokker. Utnyttingsgrada er sett til %-BYA=40%. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgde enn 3,0 meter og mønehøgde skal vere under 4,5 meter. Før eit FB-område kan byggast ut, skal det utarbeidast ein situasjonsplan som viser heile området. Utbygginga skal skje etter denne planen slik at ein får ei heilskapeleg løysing. I situasjonsplanen skal behovet for areal til kommunaltekniske anlegg vurderast. I den grad det er behov for slike areal, skal dei setjast av i planen. Situasjonsplanen skal i tillegg til krav i føresegn 2.11, vise følgjande:
Tilkomstveg og parkeringsløysingar, samt stigningsforhold på tilkomstveg. Plassering og høgde på bygningar. Utforming, bruk og behandling av areal som ikkje er utbygd, inkludert terrengplanering og bevaring av eksisterande vegetasjon. Plassering av leikeplassar og anna uteopphaldsareal. Interne stiar, gjerde, murar og skråningar. Anlegg for avfallshandtering. I den grad det er mogleg, skal det takast omsyn til livslaupstandard ved detaljplanlegging av bustadområda. Det må leggjast til rette for rørslehemma. 40 % av bustadane skal ha livsløpsstandard og universell utforming. På kvar tomt skal det opparbeidast snuplass for bil. Hovudfasaden skal vere parallell med byggegrense mot veg. Bygningsstrukturen skal vere eintydig. opphaldsplass for barn.» Dagens føresegn 2.11 Under er eit utdrag frå føresegnene til reguleringsplanen: «2.11 Byggjemelding/ byggesøknad Kommunen skal ved handsaming av byggjemeldingar/søknader sjå til at bygningane får ei god form, og at bygningar i same gruppe får ei harmonisk utforming. Utvendige fargar, inkludert takfarge og materialbruk, som klednings- og tekkingsmaterialar, skal godkjennast av kommunen. Takform og møneretning skal tilpassast omkringliggande bygningar. Kommunen skal også sjå til at nybygg har arkitektoniske kvalitetar som speglar si eiga tid. Det må ikkje nyttast utvendig kledning, faste bygningselement eller taktekking som i material- og fargebruk verkar dominerande (t.d. signalfargar) eller skjemmande for omgjevnaden. Dersom garasje ikkje er byggemeldt saman med bustad, skal det setjast av 30 m2 BRA som skal reknast med ved utrekning av %-BYA. Areal til garasje vert rekna i bruksareal. Situasjonsplanen skal vere i målestokk 1:500 og vise plassering av bustad, garasje, støttemurar (påført kotehøgde på topp mur), parkering og terreng før og etter opparbeiding av tomt. Planen skal vere høgdesett og inngangspartiet skal teiknast i detalj. Det skal visast høgdesett snitt av tomta vinkelrett på inngangsparti.» Kommentar til dagens føresegn 2.11 For å sikre ei god utbygging er det viktig at byggesaka er tilstrekkeleg opplyst. Krav om detaljerte snitt- og fasadeteikningar og situasjonsplanar ved byggesøknad vert difor endra. Ein del av føresegna handlar om krav til bygningsutforming dette vert teke ut av føresegn 2.11 og lagt inn i ny føresegn 2.12. Nytt forslag til føresegn 2.11 og 2.12 Under er nytt forslag til ordlyd i føresegn 2.11 og 2.12: «2.11. Krav til byggesøknad
Bygg, anlegg og verksemder skal utformast med sikte på å sikre gode arkitektoniske løysingar og ta naudsynt omsyn til eksisterande miljø. Søknad om løyve til tiltak skal innehalde ein detaljert, kotesett situasjonsplan. Denne skal vise bygningsvolum, handsaming av terreng (støttemurar og terreng før og etter opparbeiding av tomt), bygning i samanheng med omgjevnader, parkeringsplassar, gjerder, interne gangvegar, uteareal til opphald og leik, oppstillingsplass for avfallsdunkar, garasje/carport og avstand mellom bygningar og til nabogrense. Situasjonsplan skal ha målestokk 1:500. Kart som syner plasseringa av private stikkleidningar for vatn- og avløp skal leggast ved byggesøknaden. For bygningar i planområdet skal det ved byggesøknad leverast plan for alle etasjar, fasadeteikning der nabobygg skal takast med for å vise heilskapen, snitt gjennom nye bygg og tilhøyrande areal, fotomontasje/perspektivteikningar. Ved endring av fasade skal ny fasade visast med fasadeoppriss. Planteikningar skal vere høgdesett og inngangspartiet skal teiknast i detalj. Det skal visast høgdesett snitt av tomta vinkelrett på inngangsparti. 2.12 Harmonisk utforming Bygningane skal ha ei god form. Bygningar i same gruppe skal ha ei harmonisk utforming. Det må ikkje nyttast utvendig kledning, faste bygningselement eller taktekking som i materialog fargebruk verkar dominerande (t.d. signalfargar) eller skjemmande for omgjevnaden.» Økonomiske konsekvensar: Arbeidet med endring av reguleringsplanen vert utført av administrasjonen i kommunen, som ein del av den ordinære drifta. Vurdering: Rådmannen tilrår at mindre endring av reguleringsplan for Hogaåsen og Langelandsåsen vert utført for å legge til rette for tidstypiske bustadar, jf. nye forslag til føresegner i saksutgreiinga over. Rådmannen tilrår at planomtalen vil bli oppdatert med omtale av bakgrunnen for dei nye føresegnene, jf. saksutgreiinga over og at føresegnene vert endra som følgjer: Føresegn 3.1 vert endra til: «3.1 Bustader, frittliggande I områda B1-B16, B18-B20 og område B22 kan det førast opp frittliggjande bustader med inntil to husstandar med tilhøyrande garasjar og uthus. Frittliggjande bustadar omfattar einebustad, einebustad med utleiedel/sekundærlelegheit og tomannsbustad. Tomtane vest i B5 skal frådelast i ein avstand på minst 1 meter frå steingard. Maks %-BYA for kvar tomt er %-BYA=35%. Bustadane skal ha maksimal mønehøgd på 9 meter og maksimal gesimshøgd på 7 meter. For bygg med pulttak er maksimal gesimshøgd 9 meter. Garasje og uthus skal ha maksimal mønehøgd på 6 meter og maksimal gesimshøgd på 3,5 meter. Gesimshøgde og mønehøgde skal vere rekna frå gjennomsnittleg terrengnivå.
På kvar eigedom kan det i tillegg til bustadhuset setjast opp ein frittliggjande garasje og eit frittliggjande uthus, med samla bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) for kvar bygning på inntil 70 m 2. Samla bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) for både garasjen og uthuset skal ikkje overstige 100 m 2. For garasje/carport er det unntak frå byggegrense mot veg i plankartet så lenge frisikt jf. føresegn 5.1 er ivareteke, då kan garasjen/carporten plasserast med ein avstand til vegkant på 2 meter dersom den har innkøyring parallelt med vegen. Er innkøyringa vinkelrett på vegen må avstanden vere minst 5 meter. Hovudfasaden skal vere parallell med byggegrense mot veg. Bygningsstrukturen skal vere eintydig. Terrengforandringar i form av fyllingar og skjeringar skal jordslåast og tilstellast. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal målsettast i situasjonsplan og ved snitt. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal ikkje vere dominerande i terrenget. Høgde på fylling og djupne på skjering skal normalt ikkje avvike meir enn 1,5 meter frå eksisterande terreng. Støttemur skal utførast i naturstein. Maksimal høgde på støttemur skal normalt ikkje overstige 1,5 meter. Støttemur kan etablerast inntil 0,5 meter frå nabogrense. Støttemur er untatt frå byggegrense mot veg i plankartet så lenge frisikt jf. føresegn 5.1 er ivareteke. Dersom det er nødvendig kan det etablerast høgare fylling/støttemurar, og djupare skjering. Behovet, verknadane og avbøtande tiltak må då dokumentarast i samband med søknad. Skjeringar og fyllingar skal avsluttast inn mot terreng slik at det vert ein naturleg overgang til eksisterande terreng. opphaldsplass for born.» Føresegn 2.7 vert endra til: «2.7 Parkeringsplassar Kvar utbyggar skal på eigen grunn tilrettelegge 2 parkeringsplassar for kvar bueining. For utleiedel/sekundærlelegheit i einebustad skal det etablerast 1 biloppstillingsplass. Med eigen grunn meiner ein også dokumentert del av eventuelt fellesareal. Alle parkeringsplassar skal vere opparbeidde innan det tilsvarande byggjearealet vert teke i bruk. Eventuelle stikkrenner under avkøyrsle skal utførast med minimum 200 mm rør.» Føresegn 3.2 vert endra til: «3.2 Bustader, frittliggande, konsentrert I områda FB1 FB9 kan det førast opp bustadeiningar med ei høgare utnyttingsgrad. Områda kan også nyttast til felles garasjeanlegg og uthus. I område FB1-FB9 kan det byggast rekkehus, kjeda einebustader, lågblokker og terrasseblokker. Utnyttingsgrada er sett til %-BYA=40%. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgde enn 3,0 meter og mønehøgde skal vere under 4,5 meter. Før eit FB-område kan byggast ut, skal det utarbeidast ein situasjonsplan som viser heile området. Utbygginga skal skje etter denne planen slik at ein får ei heilskapeleg løysing. I
situasjonsplanen skal behovet for areal til kommunaltekniske anlegg vurderast. I den grad det er behov for slike areal, skal dei setjast av i planen. Situasjonsplanen skal i tillegg til krav i føresegn 2.11, vise følgjande: Tilkomstveg og parkeringsløysingar, samt stigningsforhold på tilkomstveg. Plassering og høgde på bygningar. Utforming, bruk og behandling av areal som ikkje er utbygd, inkludert terrengplanering og bevaring av eksisterande vegetasjon. Plassering av leikeplassar og anna uteopphaldsareal. Interne stiar, gjerde, murar og skråningar. Anlegg for avfallshandtering. I den grad det er mogleg, skal det takast omsyn til livslaupstandard ved detaljplanlegging av bustadområda. Det må leggjast til rette for rørslehemma. 40 % av bustadane skal ha livsløpsstandard og universell utforming. På kvar tomt skal det opparbeidast snuplass for bil. Hovudfasaden skal vere parallell med byggegrense mot veg. Bygningsstrukturen skal vere eintydig. opphaldsplass for barn.» Føresegn 2.11 vert endra til: «2.11. Krav til byggesøknad Bygg, anlegg og verksemder skal utformast med sikte på å sikre gode arkitektoniske løysingar og ta naudsynt omsyn til eksisterande miljø. Søknad om løyve til tiltak skal innehalde ein detaljert, kotesett situasjonsplan. Denne skal vise bygningsvolum, handsaming av terreng (støttemurar og terreng før og etter opparbeiding av tomt), bygning i samanheng med omgjevnader, parkeringsplassar, gjerder, interne gangvegar, uteareal til opphald og leik, oppstillingsplass for avfallsdunkar, garasje/carport og avstand mellom bygningar og til nabogrense. Situasjonsplan skal ha målestokk 1:500. Kart som syner plasseringa av private stikkleidningar for vatn- og avløp skal leggast ved byggesøknaden. For bygningar i planområdet skal det ved byggesøknad leverast plan for alle etasjar, fasadeteikning der nabobygg skal takast med for å vise heilskapen, snitt gjennom nye bygg og tilhøyrande areal, fotomontasje/perspektivteikningar. Ved endring av fasade skal ny fasade visast med fasadeoppriss. Planteikningar skal vere høgdesett og inngangspartiet skal teiknast i detalj. Det skal visast høgdesett snitt av tomta vinkelrett på inngangsparti.» Ny føresegn 2.12: 2.12 Harmonisk utforming Bygningane skal ha ei god form. Bygningar i same gruppe skal ha ei harmonisk utforming. Det må ikkje nyttast utvendig kledning, faste bygningselement eller taktekking som i materialog fargebruk verkar dominerande (t.d. signalfargar) eller skjemmande for omgjevnaden.»
RÅDMANNEN SI TILRÅDING: Med heimel i plan- og bygningslova 12-12 jf. 12-14 vedtek teknisk- og samfunnsutvalet mindre endring av reguleringsplan for Hogaåsen og Langelandsåsen i samsvar med rådmannen si vurdering. 22.06.2016 TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL TSU-066/16 VEDTAK: Med heimel i plan- og bygningslova 12-12 jf. 12-14 vedtek teknisk- og samfunnsutvalet mindre endring av reguleringsplan for Hogaåsen og Langelandsåsen i samsvar med rådmannen si vurdering. Åslaug Krogsæter -rådmann-