GBNR 4/18 - STRØMSNES - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG Sakstittel: Gbnr 4/18, 353 - Omregulering av tomt Tiltakshaver: Helge Martinsen Frist for behandling: 27.08.15 Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2013/8174-12 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Helge Martinsen, mottatt 20.02.15 til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av 16.01.15, DS 69/15. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy Kommune mottok den 08.07.14 søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNFområde for fradeling av tre boligtomter på gnr. 4 bnr. 309. Søknaden ble avslått i vedtak av 16.01.15, DS 69/15. I brev mottatt 20.02.15 har tiltakshaver påklaget kommunens vedtak. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling:
Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Vedtaket sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Askøy Kommune mottok den 08.07.14 søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNFområde for fradeling av tre boligtomter på gnr. 4 bnr. 309, sted Strømsnes. Søknaden har vært oversendt Hordaland fylkeskommune, Statens vegvesen, region vest og Fylkesmannen i Hordaland for uttale mht. overnevnte dispensasjon. Statens vegvesen har ikke trafikale merknader til tiltaket, jf. uttale av 24.09.14. Det er ikke mottatt uttale fra Hordaland fylkeskommune eller Fylkesmannen i Hordaland. I vedtak av 16.01.15, DS 69/15, ble dispensasjonssøknaden avslått. Tiltakshaver har påklaget kommunens vedtak. Klagen følger vedlagt som dok.nr. 7. Her gjengis følgende hovedpunkter: 1. I vurderingen sier saksbehandler at arealet som er omsøkt, ikke har stor verdi som friluftsområde på askøy, men at det kan benyttes for barn fra nærområdet til lek. Dette bør ikke tillegges vekt fordi barn i nærområdet riktignok leker i nærområdet, men ikke i dette arealet. De leker på grunnen mellom husnr. 217 og 201 hvor skogbunnen er åpen og terrenget gir gode muligheter for lek. I det omsøkte arealet er det på den annen side tett kratt av rogn, osp og diverse busker som gjør lek mindre attraktivt. Deler av arealet er også såpass knattete at det ikke vil regnes som populært for barn å være der. Denne delen av vurderingen oppveier derfor ikke fordelene ved å utnytte arealet til boliger. 2. Neste punkt i vurderingen er arealets lokalisering innenfor kjerneområdet for landbruk. Det ligger hus på alle kanter med unntak av mot sør av tomten. Dette arealet tilhører husnummer 217. Hvis landbruk, natur og friluftsliv skal ha noen betydning, bør det sees på om arealet faktisk egner seg til å ligge innenfor et kjerneområde for landbruk. Dette er ikke tilfelle for det omsøkte arealet. På bakgrunn av tomtens lokalisering, uavhengig av hva kommuneplanen sier, samt reelle bruk og utnyttelses muligheter, er det ikke tilstrekkelig grunnlag for å bruke dette i negativ grad for vedtaket. 3. Videre fortsetter vurderingen med å hevde at det blir for store terrenginngrep ved å benytte arealet til bolig. På den ene siden er dette riktig, et slikt bruksområde vil endre utseendet på terrenget. På den annen side er saksbehandlers argument relatert til landbruk og friluftsliv også avhengig av at det gjøres en del større inngrep for å gjøre arealet brukbart. Spesielt for landbruk. Å sprenge seg ned noen meter og bygge hus på arealet vil gi en viss silhuett, men denne kan reduseres ved hjelp av riktig plassering og utnyttelsesgrad. Dagens kolle og meget høye trær stenger en del husstander for sol i perioder, et forhold som vil kunne reduseres ved lavere toppunkt enn det tretoppene i dag gir. 4. Massene fra planering av tomter vil kunne brukes til naturlig utfylling ned mot Høgholtsveien, eller i forbindelse med bygging av en eventuell veitrasè fra sør. Etter at tomtene er ferdig opparbeidede, vil hage med plen og vekster representere et pent og luftig areal i motsetning til den tette og høye skogen som står på arealet nå. Fjernvirkningene vil være minimale på grunn av høy omkringliggende vegetasjon. Det er for eksempel vanskelig å se mye i andre retninger enn ut mot Askevatnet fra tomten. 5. Administrasjonen hevder at hensynet til landbruk og natur blir vesentlig tilsidesatt hvis det gis dispensasjon. Dette vil det vært grunnlag for å hevde så lenge landbruk og natur hadde hatt gode muligheter på arealet. Det omsøkte arealet ligger også midt inne blant boliger, og hensyn til landbruk er derfor allerede tilsidesatt. Hensynet til natur bør heller ikke
vektlegges, da arealet har potensial til å bli pene hager i stedet for tett krattskog. Det er derfor mer grunnlag for å hevde at boligformål er god bruk av arealet enn at landbruk og naturhensyn veier tyngre. 6. Arealet er utover det som står i vurderingen attraktivt og sentrumsnært, det er ikke i konflikt med sjølinje eller jordvern, samt at det er gode muligheter for vei, vann og avløp. 7. Saksbehandler avslutter med grunnlaget for å gi dispensasjon. Fordelene1 ved å gi det skal oppveie ulempene. Ulempene som nevnes er reduksjon av areal som er kjerneområde for landbruk, at det vil bli foretatt uopprettelige terrenginngrep og at det gir uheldig presedenseffekt i området. For de to første ulempene er det med bakgrunn i ovenstående klage ikke tilstrekkelig grunnlag for å si at ulempene er større enn fordelene ved å regulere for boligformål. For den siste ulempen er dette en antatt situasjon som bør dokumenteres fra lignende saker i kommunen. Her bør historikken for vedtak i lignende saker etter de har vært påklaget sees på som reduserende vekting av denne ulempen. Den mottatte klage har vært oversendt for landbruksfaglig uttale. Uttalen finnes vedlagt som dok.nr. 8. I uttalen datert 04.05.15 konkluderes det med følgende: Landbrukskontoret har vurdert skogbruksinteressene på eiendommen. Landbrukskontoret har konkludert med at saken ikke trenger å jordlovbehandles på det grunnlag av at skogbruksressursene er av en slik type, størrelse og beliggenhet at de ikke kan gi grunnlag for lønnsom drift. Basert på vurderingen over ser ikke landbrukskontoret at deling av eiendom 4/18 vil ha noen stor negativ innvirkning på landbruk- og skogbruksinteressene i området. Saken har også vært forelagt miljøvernleder for vurdering. Uttalen finnes vedlagt som dok.nr. 9. Fra uttalen datert 04.05.15 gjengis følgende konklusjon: Området inneholder rødlistearten ask. Området er ikke undersøkt av biolog i forhold til andre mulige rødlistearter. Området er næringsrikt og kan ha vært dominert av hassel før det ble innført andre arter (som bøk og gran). I og med at området er avsatt til LNF, så bør det ikke dispenseres fra kommuneplanens arealdel i dette området. Dersom området skal brukes til noe annet bør det i så fall kartlegges bedre og vurderes i et helhetsperspektiv i en planprosess, enten i kommuneplanens arealdel eller gjennom en reguleringsplanprosess. Vurdering: 1. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF-område Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel LNF-område, for fradeling av tre boligtomter. Bnr. 18 har delt arealformål, og er avsatt til nåværende og fremtidig boligbebyggelse, samt LNF-område i gjeldende kommuneplan. Vilkårene for å gi dispensasjon følger av pbl. 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Administrasjonen bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Landbruk-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for området som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, for eksempel bebyggelse i tilknytning til landbruk eller bruk av området til friluftsliv. Bnr. 18 er en større eiendom, som i dag er bebygget med en enebolig. Tiltakshaver ønsker å fradele arealet rundt eneboligen til en boligtomt, samt opprette to nye boligtomter på eiendommens østside. En betydelig del av eiendommen er i Landbruksplanen for Askøy (2006) vist som Kjerneareal landbruk (markert med lysegrønn i kart). Av landbruksfaglig uttale fremgår det imidlertid at en fradeling som omsøkt ikke vil ha negativ innvirkning på landbruk- og skogbruksinteressene i området. Administrasjonen legger derfor til grunn at landbrukshensynet ikke er fremtredende. Som vist har søknaden også vært oversendt miljøvernleder for vurdering. I uttalen bemerkes at det står asketrær på eiendommen, og at dette er en rødlisteart. Miljøvernleder er negativ til at bygningsmyndighetene gir en dispensasjon som omsøkt, og anfører at området bør kartlegges bedre og vurderes i et helhetsperspektiv. Det er administrasjonens forståelse at særlig hensynet til å bevare naturlivet er fremtredende i denne saken, og på bakgrunn av miljøvernleder sin uttale vil dette hensynet bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjons som omsøkt. Dersom Utvalget vurderer å gi en dispensasjon bør denne gis på vilkår. Som fremholdt av miljøvernleder bør det stilles vilkår om at jordmassene på stedet graves av før sprenging/ planering, og tilbakeføres med stedegne masser. En bør også vurdere om det skal settes vilkår om å bevare asketrær på eiendommen.
Administrasjonen har forståelse for at en dispensasjon vil være en betydelig fordel for tiltakshaver, ved at han da får fradelt to nye boligtomter. Som vist over vurderes imidlertid en dispensasjon å gi betydelige ulemper, og særlig hensynet til å bevare naturlivet vil bli tilsidesatt ved en dispensasjon som omsøkt. Også hensynet til friluftsliv vil bli skadelidende, ved at en utnyttelse til boligformål medfører at eiendommen ikke lenger kan benyttes til friluftformål. Det vektlegges også at utnyttelse til boligformål innebærer betydelige inngrep i det som i dag fremstår som et urørt naturområde. En dispensasjon vil også kunne gi uheldige presedensvirkninger, ved at også andre eiendommer i området som er avsatt til LNF-formål fradeles til boligbebyggelse. Oppsummert er det administrasjonens vurdering at særlig hensynet til natur- og friluftsliv vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon som omsøkt. En kan ikke se at fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene, og vilkårene for å gi en dispensasjon etter 19-2 vurderes ikke å være oppfylt. 2. Dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser pkt. 3-1 (Krav til regulering): Østlig del av omsøkte eiendom ligger i et område avsatt til arealformål fremtidig boligbebyggelse. Pkt. 3-1 første ledd bokstav a i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel legger til grunn at det i slike områder «ikke [skal] gis tillatelse til tiltak før det foreligger en reguleringsplan». Det er ikke laget en reguleringsplan for omsøkte eiendom, og en fradeling som omsøkt er betinget av at det gis dispensasjon fra plankravet. Hensynet bak plankravet i pkt. 3-1 er at kommunen skal sikre en forsvarlig og gjennomtenkt utvikling av arealutnyttelsen i et område. En bestemmelse om plankrav gir styring med den samlede arealutnyttelsen og arealbruken i byggeområdet. Utarbeidelse av en reguleringsplan er ment å sikre at saken opplyses forsvarlig, og blant annet få frem konsekvensene en tillatelse kan innebære for utviklingen i området. De berørte interesser, herunder konsekvensene for naboer og omkringliggende miljø, vil ved utarbeidelse av plan bli vurdert i et helhetsperspektiv. Generelt er det derfor vurdert som viktig at det enkelte tiltak sees i en større sammenheng, for å sikre en best mulig utnyttelse av et område. Selv om en mindre del av eiendommen er avsatt til fremtidig boligbebyggelse, må dispensasjonen vurderes i en større helhet. En dispensasjon som omsøkt vil kunne få betydning for naturmangfoldet på eiendommen, og etter administrasjonens forståelse vil dette i seg selv tilsi at hensynet til å sikre en helhetlig utnyttelse av området tilsidesettes. En planprosess vil blant annet kunne si noe om tiltakets innvirkning på naturmangfoldet, og sett i lys av miljøvernleder sine uttalelser bør det ikke dispenseres fra plankravet. Med bakgrunn i ovenstående er det administrasjonens vurdering at en dispensasjon vesentlig vil tilsidesette de hensyn pkt. 3-1 er ment å ivareta. En har forståelse for at en dispensasjon vil være en betydelig fordel for tiltakshaver. Sett i lys av ovenfornevnte ulemper er det likevel administrasjonens syn at fordelene ikke er klart større enn ulempene. De rettslige vilkårene for å gi dispensasjon etter 19-2 vurderes ikke å være oppfylt. 3. Omdisponering av dyrket/ dyrkbar jord En fradeling er ikke betinget av at det gis delingssamtykke etter jordlova 12. Som det fremkommer av landbruksfaglig uttale kan skogbruksressursene på eiendommen ikke gi grunnlag for lønnsom drift, og grunnvilkåret ( kan nyttast til skogbruk) i jordlova 12 første ledd er ikke oppfylt.
Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Helge Martinsen, mottatt 20.02.15, til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og gir dispensasjon for fradeling av tre boligtomter, med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak LNF-formålet blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Vilkår 1: Hensynene bak kravet til regulering blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Dispensasjon fra LNF-formålet gis på følgende vilkår: Asketrær på eiendommen skal bevares. Eventuelle terrenginngrep på tomten skal skje skånsomt. Jordmassene på stedet skal graves av før sprenging/ planering, og tilbakeføres med stedegne masser. Dispensasjonene gjelder i tre år. Før eiendommene kan fradeles må det sendes inn søknad om fradeling og rekvisisjon av oppmålingsforretning. Vedtaket sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Grunnkart, M 1:1000 2 Kommuneplan 2012, M 1:1000 3 Ortofoto 2013, M 1:1000 4 Søknad om dispensasjon, mottatt 08.07.14 5 Uttale fra Statens vegvesen, datert 24.09.14 6 Avslag på søknad om dispensasjon, datert 16.01.15 7 Klage, mottatt 20.02.15 8 Landbruksfaglig uttale, datert 04.05.15 9 Miljøfaglig uttale, datert 29.05.15
Kleppestø, den 3. august 2015 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder