SAKSFREMLEGG Saksnummer: 12/3791 Saksbehandler: Ann Kristin Røset Organ: Møtedato: Formannskapet 17.09.2013 Kommunestyret 17.10.2013 Planprogram for detaljregulering for Rortunet gnr/bnr 38/176 og 40/95 m.fl. Saken avgjøres av: Kommunestyret. ::: Sett inn innstillingen under denne linja Formannskapet 2011-15 behandlet saken den 08.10.2013, møtesak nr. 102/13 Formannskapets innstilling til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 4-1 vedtas planprogram for detaljregulering for Rortunet, gnr/bnr 38/176 og 40/95 m.fl. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 4-1 vedtas planprogram for detaljregulering for Rortunet, gnr/bnr 38/176 og 40/95 m.fl. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under neste overskrift Vedlegg: 1. Detaljregulering for Rortunet, gnr/bnr 38/176 og 40/95 m.fl. Planprogram. September 2013. 2. Innkomne merknader
Saksfremstilling: Sammendrag og konklusjon: Rortunet, ved tiltakshaver Salto Eiendom AS, ønsker å videreutvikle Rortunet kjøpesenter samt legge til rette for boligutvikling opp mot 200 boliger. Planområdet omfatter i hovedsak felt 2-N02 i kommunedelplan for Slemmestad. I tillegg er felt 2-P01 (innfartsparkering) og deler av felt 2-B05 (Heimen) tatt med etter ønske fra Røyken kommune. Tiltaket er utredningspliktig i henhold til forskrift om konsekvensutredning. Det er derfor utarbeidet et planprogram som fastsetter hvilke utredningstema som er beslutningsrelevante i denne plansaken, samt hvilket innhold og omfang utredningsarbeidet skal ha. Kunngjøring av planoppstart og høring av planprogram ble utført i perioden 27. mai til 8. juli 2013. Det kom inn 10 innspill. Ingen innspill har medført vesentlige endringer av planprogrammet, men mindre justeringer er gjort for å ivareta merknader og behov. Rådmannen anbefaler at planprogrammet vedtas. Bakgrunn og saksopplysninger: Tidligere behandlinger: Det foreligger en godkjent rammesøknad for utvidelse av Rortunet fra 16.2.2010. Rammen omfatter en utvidelse av kjøpesenteret fra 11 000 m2 til 17 000 m2. Det ble gitt dispensasjon med vilkår fra gjeldende plan i Formannskapsmøte den 15.12.09, sak 126/09: 2. Følgende vilkår settes for dispensasjonene gitt i pkt. 1: i. Dispensasjonene i punkt 1 og 2 gjøres midlertidige med krav om at det utarbeides reguleringsplan i etterkant for å innregulere bebyggelse slik som omsøkt. Reguleringsplan skal utarbeides så fort reguleringsplan for Slemmestad er vedtatt. ii. Gang/sykkelvei langs Bøbekken må opparbeides i samsvar med planer godkjent av kommunen mellom Sundbyveien og Vaterlandsveien (sentrum). Gang/sykkelvei må være ferdig opparbeidet og overtatt av kommunen før det gis brukstillatelse for tiltaket som omfatter utvidelse av Rortunet kjøpesenter. For den delen av gang/sykkelveien som ligger mellom Kirkealleen og Vaterlandsveien(sentrum) er det tilstrekkelig at gangvei er sikret opparbeidelse før brukstillatelse kan gis. iii. Grøntarealene rundt Bøbekken og Rordammen må opparbeides parkmessig. Det utarbeides revidert detaljert utomhusplan (som må utføres av landskapsarkitekt). Denne planen skal vise opparbeidede oppholdssteder langs bekken med sittegrupper, lyssetting, beplantningsplan og materialvalg. Før brukstillatelse kan gis skal planen være godkjent av kommunen og tiltakene skal være gjennomført i henhold til dette. iv. Før brukstillatelse gis skal det plantes allé langs Slemmestadveien og Sundbyveien, slikt det er skissert i vedlagte utomhusplan. v. Rundkjøring i kryss Slemmestadveien Sundbyveien må opparbeides med høy kvalitet i materialbruk og beplantning. Tiltaket må planlegges av landskapsarkitekt og oppdraget må være å skape et element som signaliserer at her er Porten til
vi. Slemmestad. Rødlig granitt (Røykengranitt) nyttes som kantstein og materiale i rundkjøring mv. Det må opparbeides fortau langs Kirkealleen. Vegetasjon som må fjernes som følge av dette replantes. Tiltaket: Tiltaket som skal utredes er en dobling av dagens kjøpesenterareal fra ca 11 000 m2 til ca 25 000 m2. I tillegg skal det utredes opp i mot 200 nye boenheter. Tiltaket skal vurderes opp i mot 0-alternativet, som er en utbygging iht. gitt rammetillatelse (17 000 m2 handelsareal). Gjeldende planstatus: Gjeldende plan for området er kommunedelplan for Slemmestad, vedtatt 1.12.2011. Her er det gitt følgende rammer for videre utvikling av dette området: Felt 2-N02 Handel og næring Området tillates benyttet til forretning /offentlig tjenesteyting/trafikkareal, herunder innfartsparkering. På felt 2-N02 (Rortunet), tillates også bolig. Handel skal være med plasskrevende varer som møbler, biler, motorkjøretøy, trelast, salg fra planteskoler/ hagesentre. I forbindelse med arbeid med kommunedelplanen pågikk en lengre avklaringsrunde mellom fylkesmannen og kommunen blant annet på grunn av innsigelse til kommunens forslag til bestemmelser vedrørende næring og handel. Kommunen ønsket å opprettholde handel og kjøpesenter i området der Rortunet kjøpesenter ligger. Da det ikke kom til enighet mellom kommunen og fylkesmannen om å åpne næringsområdene 2-N01 og 2-N02 for detaljhandel og kjøpesenter, ble kommunedelplanen vedtatt uten at slik handel ble åpnet opp for på disse områdene. I ettertid har en avklart at det for området 2-N02 (Rortunet) er i tråd med overordnede føringer å tilrettelegge for kjøpesenter og detaljhandel. Saken er nå under behandling, men ennå ikke avklart da fylkesmannen har innsigelse til en bestemmelse som åpner opp for kjøpesenter og detaljhandel i områdene 1B-N01 og 2-N01. Felt 2-P01 Innfartsparkering Det er ikke knyttet bestemmelser til dette feltet, ut over det som er gitt i rekkefølgebestemmelsen: Utvidelse av eksisterende eller nye handelstilbud i sone 2, 2-N01 og 2-N02 kan ikke skje før innfartsparkering er opparbeidet eller sikret Felt 2-G02 Grønnstruktur og felt 2-G05 Grøntdrag langs Bøbekken Langs Bøbekken er det satt av et grøntdrag på 20 m med en generell byggeforbudssone på 30 m. Det skal anlegges turvei på begge sider, men kantvegetasjon skal ivaretas. Grøntdraget er avsatt som hensynssone, bevaring naturmiljø. Felt 2-G02 er grøntområdet ved Heimen. Det er ikke knyttet bestemmelser til dette feltet. Felt 2-B05 Heimen Her tillates det fortetting i tråd med kommuneplanens bestemmelser om konsentrert bebyggelse i fortettingsområder. Området er også avsatt til hensynssone for bevaring av kulturmiljø/bygningsmiljø.
Utbyggingstakt Kommunedelplanen angir soner for utbyggingsrekkefølge fra 1 til 3. Planområdet ligger i sone 2. Det kan bygges ut inntil 50 boenheter i sone 2 og 3 samlet. Før videre utbygging kan skje må det være bygget ut minst 700 boenheter i sone 1A, og løsninger for Spikkestadkorridoren må være vurdert i samarbeid med berørte kommuner og fylkeskommuner. Estetiske/miljømessige konsekvenser: For en utførlig beskrivelse av dagens situasjon, antatte problemstillinger og utredningstema vises det til planprogrammets kapittel 5 - utredningsprogram. Planprogrammet legger opp til at følgende konsekvenser skal utredes som grunnlag for detaljreguleringen: Handel: Konsekvenser av utbygging av Rortunet skal vurderes opp i mot planlagt utvikling av Slemmestad sentrum og et regionalt handelsmarked. Trafikk: Det skal utarbeides en trafikkanalyse som omfatter planområdet med tilliggende trafikkareal og det lokale vegnettet. Analysen vil omfatte all trafikk, inklusive kollektiv-, gang- og sykkeltrafikk samt parkering. Forurensning: Temaet omfatter støy, luftforurensning, radon og avrenning til vassdrag. Energi og miljø: Her utredes energibehov og eventuelt behov for oppgradering av eksisterende infrastruktur, alternative energikilder og utslipp av klimagasser. Nærmiljø og friluftsliv: Her utredes tilgang til Bøbekken og friområder samt skole, barnehage og andre servicefunksjoner. Temaet er relevant i forbindelse med økt boligutvikling i forhold til gjeldende plan. Kulturmiljø: Temaet er relevant i forbindelse med eventuell riving eller nybygg nær Heimen. Naturens mangfold: Temaet er relevant i forbindelse med Bøbekken og kantsoner. Her vurderes også geotekniske forhold. Barn og unges interesser/oppvekstvilkår: Konsekvenser for barn og unge i forhold til lek- og oppholdsarealer og trafikksikkerhet skal utredes. Estetikk og landskap: Rortunet er innfallsport til Slemmestad sentrum og skal fremstå som en del av sentrumsbebyggelsen. Nær- og fjernvirkning, sol- og skyggeforhold og konsekvenser for natur- og landskapsforhold skal utredes. Grunnforhold, flom og annen teknisk infrastruktur: Konsekvenser for eksisterende vann og avløpsnett, håndtering av overvann og avrenning til Bøbekken samt grunnforhold og høy grunnvannstand skal utredes. Andre utredninger: Det skal utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse basert på Røyken kommunes sjekkliste.
Øvrige relevante tema i en detaljregulering, som for eksempel universell utforming og kriminalitetsforebyggende tiltak, vil bli omtalt i planbeskrivelsen men ikke utredet som en del av konsekvensutredningen. Rådmannens vurdering: En utvikling av kjøpesenteret Rortunet er en ønsker utvikling i kommunen, jfr. tidligere godkjent rammesøknad med dispensasjoner. Godkjent tiltak er ikke kommet til utførelse, og tiltakshaver ønsker nå en ytterligere utvidelse av senteret i kombinasjon med boligutbygging. En slik utvikling må konsekvensutredes. Rådmannen anser at vedlagt planprogram er i tråd med de krav som gjelder og har en slik kvalitet at det legger klare føringer for gjennomføring av den videre planprosessen. På dette grunnlag anbefaler rådmannen at planprogrammet vedtas. I det videre utredningsarbeidet vil Rådmannen spesielt fremheve 3 forhold: 1. Rortunet skal ha et bymessig preg og knyttes tett opp til sentrumsutviklingen i Slemmestad for øvrig. Hvordan ny bebyggelse utformes og henvender seg mot gatenettet og Bøbekken, samt hvordan forbindelser ned til sentrum via Boligveien og Bøbekken sikres, vil ha stor betydning for hvordan Rortunet vil oppfattes som en del av den fremtidige Slemmestad by. 2. Kjøpesenteret må ikke ha et omfang og innhold som hindrer etablering av handelsog næringsvirksomhet i sentrumsområdet. Rortunet skal være et supplement til sentrum og ikke en konkurrent. 3. På grunn av kapasitetsproblemer på overordnet vegnett er det knyttet rekkefølgebestemmelser til områdeplanen for utbyggingsrekkefølge og omfang. Det vil derfor være viktig å få frem tiltakets innvirkning på trafikkforholdene på Slemmestadveien, samt hvilke konsekvenser tiltaket får for videre utvikling av Slemmestad sentrum. En økt boligutbygging på Rortunet kan ikke gjennomføres på bekostning av antall boliger som kan komme til utførelse i sentrumsområdet (sone 1) som nå er under planlegging. Tilrettelegging for kollektivløsninger og pendlerparkering vil være viktige avbøtende tiltak som må utredes.... Sett inn saksutredningen over denne linja