Arkivsak-dok. 12/01105-11 Saksbehandler Jeanette Kaspersen Saksgang Teknisk utvalg 01201201 - DETALJREGULERING PÅ LIABERG/LIASET, 84/28, 86/8 M.FL. - 1. GANGS POLITISK BEHANDLING Saken avgjøres av: Teknisk utvalg Vedlegg: Planbeskrivelse datert 17.12.13 Reguleringsbestemmelser datert 17.12.13 Arealplankart datert 17.12.13 ROS-analyse datert 17.12.13 Skredvurdering fra Asplan Viak datert 01.11.13 Merknader mottatt til varsel om oppstart Rapport kulturminneregistrering Dokument i saken: Saksopplysninger: Hallingkonsult har på vegne av Endre Bringo og Oddvar Bringo fremlagt forslag til reguleringsplan som nå skal 1.gangs behandles før utlegging til offentlig ettersyn. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for fritidsbebyggelse og tilhørende infrastruktur i tråd med gjeldende kommuneplan for Nes kommune. Planområdet ligger rett øst for Fekjan Camping med adkomst fra RV. 7 ved Sanden, videre langs privat bomveg, Sandenvegen til Liaset. Planområdet ligger i en nokså bratt vestvendt li. Deler av området er tidligere benyttet til seterdrift. Det er per i dag ingen aktive setre i området, men det går sau på utmarksbeite i området. Planområdet er i underkant av 90 daa og det stiger jevnt fra sør (kote 790) mot nord (kote 860). Innenfor planområdet er det 4 bygninger som i dag blir brukt som fritidsbebyggelse. Området er i dag regulert i en reguleringsplan vedtatt i 1994 og den åpnet for fradeling av 9 tomter. Disse er ikke søkt fradelt. I vestre del av planområdet er det bebygd veg frem til eksisterende eiendommer. 1
Planforslaget er en ny regulering av et tidligere område som består av reguleringsplan for Nes Sørmark diverse teiger gnr/bnr 84/28, 86/8 m. fl. Denne er av såpass dårlig kvalitet at man har funnet det hensiktsmessig å omregulere området. Det betyr at man øker antall tomter noe og det er i henhold til prinsippet om fortetting som følger av kommuneplanens samfunnsdel. Det er behov for å bygge veg til østre del av planens område. Området har hatt en særskilt rasvurdering, se punktet nedenfor «vurdering». Planområdet består i hovedsak av eldre granskog, med innslag av furu og noe lauvskog. Man har ikke funn av spesielt viktige naturarter i området, tvert om består området av skog av lav bonitet og undervegetasjonen er forholdsvis artsfattig og består i hovedsak av lyng og mose. Dette er et planområde som skal ha lav sanitær standard. Kommunen har bedt om vann og avløpsplan der man fremtidig tilrettelegger for høy sanitær standard all den tid det er ført strøm i nærområdet (etter det kommunen har fått opplyst om lag 1 km fra planområdet). Kommunen stiller krav til vann og avløpsplaner i alle planer, men det er i denne sak ikke mottatt slik plan utarbeidet av fagkyndig konsulent. Det innebærer at man ikke har fått utredet fremtidige muligheter for vann og avløpsløsninger i området. Kommunen tar dette til etterretning og det vil innebære at det ikke tillates innlagt vann i hyttene og at man må velge biologiske løsninger for avløp som ikke gir avrenning. Det opprettholdes allikevel 4 steder i planen der man f.eks kan sette opp mindre pumpehus slik at man kan hente vann. Skulle man på et senere tidspunkt ønske innlagt vann i en hytte vil det kreve planendring med utarbeidelse av vann og avløpsplan. I forbindelse med varsel om oppstart er det kommet inn noen få merknader og disse er gjengitt i planbeskrivelsen. Forhold til overordnet plan: Området er avsatt til bebyggelse i overordnet kommuneplan vedtatt 29. september 2011 og forslaget er dermed i tråd med overordnet plan. Planforslaget er en re-planlegging av et tidligere utbyggingsområde og dette er også i tråd med de føringer kommuneplanens samfunnsdel legger opp til. Det er avvik mellom vedtatt kommuneplan og forslag til reguleringsplan i vest, og i tillegg er det noen mindre avvik i nord øst. Dette vil bli rettet opp i nytt forslag til kommuneplan slik at dette blir i samsvar med hverandre. Miljøkonsekvenser: Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer for utøvelse av offentlig myndighet. Det innebærer at vedtak som medfører bruk eller medfører inngrep skal vurderes etter prinsippene i denne lovs 7. Når det gjelder kunnskapsgrunnlaget i 8, så har man innhentet opplysninger fra diverse dataregistre og det henvises til planbeskrivelsen side 9 og 10. Det er ikke funnet noe artsforekomster innen planområdet som gir grunnlag for å iverksette særlige tiltak. Øvrig vegetasjon innen planområdet er alminnelig ut i fra det vi finner i nærområdet. Ut i fra den kunnskap man har per i dag foreligger det heller ikke grunn til å tro at det er spesielle eller 2
unike vernesorter innenfor planområdet. Det gjøres oppmerksom på at manglende funn ikke nødvendigvis betyr at det ikke finnes verdifulle forekomster innen planområdet, men det kan også bety at området ikke er tilstrekkelig kartlagt i dag og at kunnskapsgrunnlaget ikke er bedre per i dag. Føre-var prinsippet i naturmangfoldloves 9 har vært vurdert og det er per i dag ikke kjente forhold som antas å bli negativt påvirket av pågående reguleringsarbeid. Samme lovs 10 gir hjemmel for å se på nærmere på samlet belastning for økosystemet og formålet er å hindre forvitring av landskap, økosystem, naturtyper eller arter. Planområdets størrelse ikke antatt å være av så stor utstrekning at det påvirker dyrelivet nevneverdig. Naturmangfoldlovens 11 omhandler hvem som skal bære kostnader ved en miljøforringelse. Dette vurderes som ikke aktuelt i denne saken da det per i dag ikke er foreslått slike tiltak i planen. Naturmangfoldlovens 12 omhandler bruk av miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. I dette planarbeidet skal man ha lav sanitær standard og det finnes i dag en rekke godkjente renseløsninger for dette. Skulle det senere bli aktuelt å heve standard for avløp vil det bl.a. måtte utarbeidet ny vann og avløpsplan som vil se nærmere på f.eks. renseløsninger av avløp og hvor vann kan hentes ut uten at det er i strid med avløp og evt. avrenning. Kommunen kan ikke se at de naturrettslige hensyn man skal ta i henhold til naturmangfoldloven hindres av planforslaget. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Brannvann er en utfordring i slike planområder. Det er ikke lagt til rette for brannvannsuttak i området og det betyr at man legger opp til at brannberedskapet ivaretas ved at man har med slukkevann på brannbil. Det igjen forutsetter at man kommer frem til tomtene med brannvesenets materiell og at veiene frem til hyttene er vinterbrøytet) jfr. plan- og bygningslovens 27-1). Det er utfordrende veier i området på grunn av bratthet. Under det offentlige ettersynet vil dette bli særskilt vurdert og man må komme tilbake til dette punktet i neste politiske behandling og evt. revidere planforslaget ut fra i det som måtte fremkomme i høringen. Økonomiske konsekvenser: Det vil være positivt med hytteutbygging da det åpner for oppdrag for det lokale næringslivet. For kommunen er det ikke kjente negative konsekvenser per i dag. Vurdering: Hensikt med planarbeidet er å tilrettelegge for fritidsbebyggelse og tilhørende infrastruktur i tråd med gjeldende kommuneplan for Nes kommune. Planområdet ligger rett øst for Fekjan Camping med adkomst fra RV. 7 ved Sanden, videre langs privat bomveg, Sandenvegen til Liaset. Planområdet ligger i en nokså bratt vestvendt li. 3
Deler av området er tidligere benyttet til seterdrift. Det er per i dag ingen aktive setre i området, men det går sau på utmarksbeite i området. Planområdet er i underkant av 90 daa og det stiger jevnt fra sør (kote 790) mot nord (kote 860). Innenfor planområdet er det 4 bygninger som i dag blir brukt som fritidsbebyggelse. Området er i dag regulert i en reguleringsplan vedtatt i 1994 og den åpnet for fradeling av 9 tomter. Disse er ikke søkt fradelt. I vestre del av planområdet er det bebygd veg frem til eksisterende eiendommer. Friluftsliv Dette er et område med gode turmuligheter i nærområde. Det er særlig områdene sør for planområdet som benyttes og det er gode fiskevann i nærheten. Det er også gode muligheter for bading i nærområdet. På vintertid er det oppkjørte langrennsløyper om lag 500 meter fra planområdet. Det er ingen gjennomgående merkede ski/turløyper gjennom planområdet. Det er derfor ikke grunn til å anta at planforslaget vil ha negativ effekt på friluftsområdene i området. Landbruksinteresser Planen åpner ikke opp for omdisponering av dyrket mark eller dyrkbar mark. Det er ikke aktiv seterdrift innen planens område, men det er sau på utmarksbeite og det er opplyst i planbeskrivelsen at beitebruken er gått ned. Det kommenteres at det det i planforslaget er avsatt et areal på ca. 1 daa til kombinert formål landbruk/fritidsbebyggelse. Innenfor dette området står det en seterbu som per i dag er i bruk som fritidsbolig. Dersom man opprettholder denne som LNF vil det innebære et byggeforbud der selv de minste utbyggingstiltak vil rammes av byggeforbud. Denne seterbuen faller heller ikke innunder begrepet stedbunden næring. Eier vil ikke fradele eiendommen, men vil tilrettelegge for at man kan ha noe utvikling av bygningsmassen og unngå dispensasjonssøknad for dette. Det er foreslått egne bestemmelser i 3, punkt 3.2. som administrasjonen støtter. Det åpnes ikke for fradeling fra hoved-bølet. Støy Det er kun støy fra det private veinettet der trafikkmengde og hastighet er begrenset. Det vil under anleggsperiode forekomme støy fra anleggsmaskiner o.l. i en begrenset periode. Man har ikke funnet grunnlag for å utarbeide støyanalyse med bakgrunn i planforslaget. Barn og unges interesser Planforslaget får ikke negative konsekvenser for arealer som i dag nyttes til lekearealer/oppholdsarealer for barn og unge. Det opplyses at tiltakshaver ønsker å rydde gjenvokste beitetråkk slik at man øker tilgjengeligheten til nærfriluftområdene. Nord i planområdet er det avsatt eget areal til lek/aktivitet og dette anser vi som et positivt tiltak innen planens arealer. Man har vurdert at barn og unges interesser er tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Rasvurdering Planområdet har en helningsgrad som tilsier at det skal utarbeides en egen vurdering av raspotensialet. Dette er utført av Asplan Viak og det henvises til rapporten i sin helhet. Rapporten har konkludert med at det innarbeides egen hensynssone (fareområde) med 4
tilhørende bestemmelser. Konklusjonen i rapporten er at store deler av området tilfredsstiller lovverkets krav til sikkerhet mot skred for nybygg i sikkerhetsklasse S2 der den nominelle årlige sannsynlighet for skred ikke skal overstige 1/1000. Det er en liten tunge nordøst i planområdet som ikke tilfredsstiller sikkerhetskravene og her der det ingen planlagte bygg. Det er derfor en anbefaling at man kun gjennomfører planmessige tiltak ved ikke å planlegge nybygg i dette området. Videre er det kommentert at etablering av en større veg langs traktorvei i nord bør gjennomføres slik at faren for løsmasseskred ikke øker. Det er gitt klare retningslinjer for hvordan dette skal ivaretas og man forutsetter at dette ivaretas i forbindelse med byggesak. Man har vurdert om det er nødvendig å stille krav til skjøtsel av skogen for å bruke skogen som en buffer mot skredsonen, men har ikke kommet til at dette er nødvendig. Kommunen forholder seg til konklusjonen foretatt av sakkyndige og forutsetter at deres anbefalinger følges opp når man skal opparbeide og ta i bruk planområdet. Kulturminner Det er utarbeidet rapport fra Buskerud fylkeskommune og det opplyses at det ikke er funnet automatisk fredede kulturminner innen planområdet, jfr. deres rapport datert 19.09.2012. Arealplankartet Retningslinjer tilsier at tomter brattere enn 1:4 ikke bør bebygges. Tomt H13 har en bratthet lik 1:3, tomt H15 har en bratthet lik 1:2,5 og tomt H16 har en bratthet lik 1:3. Det er i kommuneplanens arealdel vedtatt at områder med gjennomsnittlig bratthet større enn 1:4 ikke tillates bebygd. I pågående kommuneplanarbeid har man for områdene i Natten/Tverrlie lagt til rette for at tomter kan bebygges selv om de er brattere enn 1:4, men dette er ikke tiltenkt for resterende del av kommunen. Med bakgrunn i at tomtene er så bratte foreslår administrasjonen at de tas ut av planforslaget. Det er opparbeidet traktorvei som går helt nord i planområdet (nord for tomt H16), og i øst er ikke veg etablert. Det er ikke mulig å knytte disse vegene sammen da det ikke er praktisk gjennomførbart. Når det gjelder brattheten på vei så kommenteres følgende: P _V1 har en gjennomsnittlig stigning på 14 % P_V2 har en gjennomsnittlig stigning på 18 % de første 330 m. Dette vil være ugunstig for fremkommeligheten til tomtene vinterstid. Vi vil se nærmere på dette i høringsperioden, men velger å legge ut forslaget nå slik det er fremmet, men vil komme tilbake til en mulig justering senere. Når det gjelder byggegrenser på tomtene må dette endres slik at byggegrensene ikke fremstår med standard 4 meters byggegrense, men viser det reelle byggeområdet på tomten. Vi vil derfor før utlegging til offentlig ettersyn justere byggegrenser på tomtene i planforslaget. Før sluttbehandling vil vi ha en ny befaring sammen med byggesaksavdelingen der man gjennomgår område på barmark og har et spesielt fokus på byggegrenser opp mot bestemmelsene for skjæring/fylling. Dette ønsker administrasjonen å prioritere med bakgrunn i erfaring i andre plansaker. På denne måten håper vi å tilrettelegge for en smidig byggesaksbehandling i ettertid. 5
Rådmannens innstilling: I medhold av plan og bygningslovens bestemmelser i 12-10 legges planforslag for Liaberg/Liaset med planid 01201201 ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Tomt H13, H15 og H16 tas ut av planforslaget. Reguleringsformål drikkevann endres til reguleringsformål vannforsyningsanlegg. Reguleringsbestemmelsens punkt om vann og avløp endres til: Det tillates ikke innlagt vann i hyttene og avløp tillates i form av avløpsfrie biologiske toaletter. Reguleringsbestemmelsenes punkt om gjerding. 2. setning endres til: Gjerde skal være laget av skigard/hongard og skal ikke ha en høyde over 1,1 m. I medhold av plan og bygningslovens 12-14 med tilhørende bestemmelser i kapittel 14 varsles reguleringsplan med planid 01199403 Nes Sørmark diverse teiger gnr/bnr 84/28, 86/8 m. fl. for opphørt fra samme tidspunkt som nye plan for Liaberg/Liaset planid 01201201 egengodkjennes i kommunestyret. Underskrift 6