ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR PRIVATE PLANER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 53 03 15 89 postmottak.planavdelingen@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Opus Bergen AS Strandgaten 59 5004 Bergen Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201523150/10 ESARK 5122 050216 MOAS Godkjent mindre reguleringsendring. Laksevåg, gnr 129, bnr 771, 772, Håkonshella, boliger felt BF12a Søknad om mindre endring av arealplan ID 16050000. Saksgrunnlag Opus Bergen AS (konsulent) fremmer på vegne av Berland Bygg AS (forslagstiller) forslag til mindre endring av reguleringsplan med ID 16050000 «Laksevåg, gnr. 129 bnr. 2, 4, 5, 7, 24, 400 mfl. Håkonshella.» vedtatt 01.10.09. Formålet med reguleringsendringen er å øke utnyttelsesgraden på bruksnummer 771 og 722. Utfra foreliggende dokumenter og opplysninger finner fagetaten å kunne behandle søknaden som en mindre endring av reguleringsplan, jf. plan- og bygningslovens 12-14. Endringen anses som en så vidt bagatellmessig endring at denne kan behandles administrativt etter delegert myndighet. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 godkjennes søknad om mindre endring av reguleringsplan med planid 16050000 og tilhørende bestemmelser. Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Endringen fremgår av reviderte bestemmelser datert 04.02.2016 og plankart datert 21.01.2016. Endringsnummer: 16050004 Saksnr. 201523150 Planstatus Gjeldende reguleringsformål i plan med ID 16050000 er frittliggende småhusbebyggelse. Eneboliger og horisontalt og vertikalt delte tomannsboliger faller inn under frittliggende bebyggelse i Veileder for grad av utnytting. I gjeldende plankart legges det opp til en tomannsbolig i én etasje med underetasje og én garasje per boenhet. Eiendommene ligger innenfor felt B12 som har TU = 35 %. Dette gir boenheter på 80 m² og 90 m² i den planlagte tomannsboligen. Parkeringsareal kommer i tillegg til TU. Side 1 av 5
Planbeskrivelse Forslagsstiller ønsker å legge til rette for større boenheter i tomannsboligen og mener at 120 m 2 vil være en mer fornuftig utnyttelse i dette området. Det foreslås en utnyttelsesgrad på 60 %-BRA samlet for begge eiendommer (inkludert parkeringsareal). Dette utgjør ifølge forslagstiller en økning på 36,3 m 2 per eiendom. Dette tilsier en økning i TU fra 35 % TU til 50 % TU. Varsling/høring Før det treffes vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg, jf. plan- og bygningslovens 12-14, 3. ledd. Det er foretatt varsling iht. denne bestemmelsen. Naboer og utvalgte høringsinstanser ble varslet per brev 01.10.2014. Vi kan ikke se at eier av gnr. 129, bnr. 187 er varslet, men ser av merknad datert 21.10.2014 at de er orientert om saken. Det ble mottatt tre forhåndsuttalelser og én privat merknad. Disse er oppsummert og kommentert fra forslagstiller i merknadsskjema datert 28.11.2014, revidert 28.11.2015. I nabomerknaden ble det i hovedtrekk pekt på følgende: Bekymret for at økt utnyttelsesgrad skal gjøre det mulig å oppføre bygning i tre etasjer. Bygningen vil ikke være tilpasset bygningsmiljøet og sin beliggenhet på et høydedrag. Mener at utnyttelsesgraden bør begrenses til 35 % og bolig på to plan. Fagetatens drøfting og begrunnelse Formålet med søknaden er å endre gjeldende reguleringsplan slik at det kan oppføres boenheter av tilfredsstillende størrelse i den planlagte tomannsboligen på eiendommene gnr. 129, bnr. 771 og 772. Samtidig presiseres det at det kun skal oppføres én garasjeplass per eiendom for de aktuelle eiendommene. Fagetaten kan ikke se at det foreligger merknader eller reguleringsmessige forhold til hinder for å kunne godkjenne søknaden. Fagetaten regner forhold i nabomerknaden som avklart. Omsøkte planendring legger ikke opp til økning av byggehøyder og fotavtrykk i forhold til gjeldende plan, jfr. avsnitt om utnyttelsesgrad. Utnyttelsesgrad Det søkes om endring av utnyttelsesgrad fra 35 % TU til 60 % BRA. I gjeldende plan er utnyttelsesgrad oppgitt i %-TU som er den gamle betegnelsen på prosent tomteutnyttelse. Ny betegnelse, %-BRA (prosent bruksareal), inkluderer parkering i motsetning til TU. Økning i prosentpoeng eksklusiv parkering er 15 %, som ifølge forslagstiller utgjør 36,3 m 2. Gjeldende bestemmelser legger til rette for en bygning over én etasje pluss loftsetasje. Der terrengforholdene tilsier det åpnes det for underetasje, som er tilfelle for de aktuelle eiendommene. Tomannsboligen er tegnet inn i gjeldende plan med påskrift 1 etg. + U etg. Maksimal mønehøyde er satt til 9 meter for bygninger med underetasje, jfr. gjeldende bestemmelser punkt 3.4.1. Planendringen legger ikke opp til at etasjeantall og høyder skal øke i forhold til det gjeldende plan åpner for. For å sikre dette er det gitt en gesimshøyde på maksimalt 6,5 meter. Gesimshøyden skal måles fra terreng på bygningens høyeste side, altså inkludert underetasjen, jfr. revidert bestemmelsesett punkt 3.4.1. Gesimshøyde på 6,5 meter muliggjør en bygning over én etasje samt underetasje og loft. Side 2 av 5
Den vertikaldelte tomannsboligen er tegnet inn i gjeldende plan med 80 m 2 fotavtrykk for hver boenhet. Dersom 120 m 2 fordeles likt over to etasjer (hovedetasje + underetasje) gir det et fotavtrykk på 60 m 2. Økt utnyttelsesgrad vil da ikke nødvendigvis medføre større fotavtrykk enn det som er vist i gjeldende plankart når det ekstra arealet legges i underetasjen. Konklusjon 60 %- BRA regnes som en høy utnyttelsesgrad for frittliggende småhusbebyggelse i dette området. Fagetaten vil likevel kunne anbefale 60 %-BRA da det i gjeldende plan legges opp til en tomannsbolig på eiendommen og en ikke vil oppnå boenheter av tilfredsstillende størrelser i en tomannsbolig med TU = 35 % (80 og 90 m 2 ). Med utnyttelsesgrad på 60 % BRA vil det være mulig å oppnå boenheter med tilfredsstillende størrelser for denne bygningstypologien (120m 2 ). Foreslåtte økning i utnyttelsesgrad vil ikke nødvendigvis utgjøre forskjell i byggehøyder og fotavtrykk som gjeldende plan åpner for når det ekstra arealet legges i underetasjen. Presisering av utnyttelsesgrad Forslagstiller ønsker å legge til rette for to boliger av lik størrelse. Eiendommene er av forskjellig størrelse, som vil medføre at utnyttelsesgrad på eiendommene isolert sett vil være noe høyere på den minste eiendommen og noe lavere på den største eiendommen. Dette løses ved at det i bestemmelsene presiseres at m 2 BRA skal fordeles likt på eiendommene. Parkering I gjeldende bestemmelser står det at det skal avsettes plass til 2 parkeringsplasser per bolig ved endelig utforming, jfr. punkt 2.2.2. Gjeldende plan viser tomannsboligen med én garasjeplass per eiendom og en felles parkeringsplass med fire oppstillingsplasser for felt B12. Fagetaten kan ikke se hvordan en kan løse to parkeringsplasser på de aktuelle eiendommene. Reviderte bestemmelser tydeliggjør at det kun skal etableres én garasjeplass per eiendom for eiendommene med bruksnummer 771 og 772, jfr. punkt 2.2.2. Klageadgang Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Hordaland. En eventuell klage skal sendes; Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, postboks 7700, 5020 Bergen, innen 3 uker jf. vedlagte orientering om klagerett. Ved eventuell henvendelse, vennligst referer til saksnummer 201523150. Saksbehandler kan kontaktes på telefon 5556 6508 eller på epost marianne.aasebo@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Marianne Øvreås Aasebø - saksbehandler Guro Svenningsson Sandnæs - leder Ulf Sæterdal - seksjonsleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: Orientering om klagerett Kopi: Berland Bygg AS, Janaflaten 30, 5179 GODVIK Side 3 av 5
Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Klagerett Fvl 28 Hvem kan det klages til Fvl 28 Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist Fvl 29, 30 og 31 Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse Fvl 24 og 25 Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. Klagens innhold Fvl 32 I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Utsetting av gjennomføring av vedtaket Fvl 31 og 42 Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning Fvl 11 Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5, 1.etasje. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen Fvl 36 Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f.eks. advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5