Høringsforslag Nesodden kommune Rullering kommuneplanens arealdel 2011-2023 Arealbruksendringer 2.gangs høring 30.06.2015
Innhold Innledning... 3 A4-01 Justering av tidligere vedtak... 4 A4-03 Boligbebyggelse gbnr 5/42 og 5/123, Hellvikalèen... 6 A1-35 Offentlig eller privat tjenesteyting, Fjellstrand skole... 8
Innledning For hvert område i arealplanen hvor det foreslås endringer i arealbruken er det foretatt en enkel verdi- og konsekvensutredning tilpasset kommuneplannivået (jf pbl 4-2). I vurderingen er det brukt en firedelt skala. Verdi: * = Liten verdi ** = Middels verdi *** = Stor verdi **** = Svært stor verdi Konsekvenser: -4 = Svært store konsekvenser -3 = Store negative konsekvenser -2 = Middels negative konsekvenser = Små negative konsekvenser 0 = Ingen konsekvenser +1 = Små positive konsekvenser +2 = Middels positive konsekvenser +3 = Store positive konsekvenser +4 = Svært store positive konsekvenser
A4-01 Justering av tidligere vedtak Dagens formål: LNF-område (vist som boligbebyggelse) Rådmannens forslag: Boligbebyggelse Kommunestyrets vedtak (høring): Boligbebyggelse Bakgrunn: Ved rullering av kommuneplanen i 2007, vedtatt av kommunestyret 29.05.2008, ble det vedtatt en arealbruksendring som ikke ble fulgt av administrasjonen. Det som ble vedtatt ble ikke tegnet i plankartet og dermed har plankartet vist feil arealstatus for dette området. Feilen har ikke blitt oppdaget før nå og grunneiere/utviklere har innrettet seg etter feil plankart. Nå er det ønske om å utvikle arealet for boligbygging, og gjennom dette arbeidet har feilen blitt kjent. Vurdering: Det er sterkt beklagelig at vedtak ikke blir fulgt opp gjennom endring av plankart, og det er ingen god forklaring på hvorfor dette skjedde. En av grunneierne i området ønsker å utvikle eiendommene sine for boligbebyggelse og har forholdt seg til gjeldende kommuneplan. Grunneier har hatt dialog med planavdelingen som har veiledet i god tro ut ifra gjeldende kommuneplan, som altså viser feil arealstatus. Formålsgrensen skulle egentlig gått langs husfasadene, men går heller litt lenger ned i skråningen mot fjorden. Arealet ligger innenfor 100 meters beltet og virkesonen for Statlige retningslinjer strandsonen, men det er også en del av byggesonen og vil således ikke skape en ny byggesone. Arealet er sentrumsnært og har kort vei til kollektivtransport. Rådmannen foreslår å endre arealet til boligbebyggelse. Rød strek markerer ønsket arealendring
Tema Naturverdier og biologisk mangfold Kulturminner og kulturmiljø Beskrivelse Verdivurdering verdi *** Deler av arealet er registrert med rik edelløvskog verdsatt til høyeste verdi *** Ligger i område med nasjonal/regional verdi Konsekvens Eventuell utbygging vil forringe lokaliteten Er en del av byggesonen, de viktigste arealene ligger langs fjorden Jord- og skogbruksressurser Geologiske ressurser Moderat radonfare Landskap ** Eksponert mot fjorden Allerede bebygd område, eventuell fortetting vil ikke virke fremmed Grønn plakat ** Høy verdi i grønn plakat Støy Ikke støyutsatt Klimagassutslipp og forurensing Vann og vassdrag * Flomsone i deler av arealet Samfunnssikkerhet Barn og unges interesser Idrett, friluftsliv og rekreasjon Transportbehov og trafikkforhold Lite sannsynlig lekeområder ** Gangforbindelse gjennom arealet (trapp) leder til strandsonen * En del av eksisterende byggesone/tettsted Senterutvikling ** En del av eksisterende byggesone/tettsted Utvikling vil redusere verdien i Grønn plakat Tiltak ved utbygging må påregnes Gangforbindelsen må sikres ved eventuell fortetting Ligger godt til rette for kollektivtransport Støtter prinsippet om fortetting av eksisterende tettsted Næringsliv og sysselsetting Infrastruktur og kommunale tjenester * Offentlig vann og avløp i Øvre utsiktsvei Befolkningsutvikling * Flere boliger +1 Vurdering konsekvens -3 0-2 +3 +3
A4-03 Boligbebyggelse gbnr 5/42 og 5/123, Hellvikalèen Dagens formål: LNF-område Ønsket formål: Boligbebyggelse Rådmannens forslag: LNF-område Kommunestyrets vedtak (høring): Boligbebyggelse Bakgrunn: Ark. Yngve Derlick foreslår på vegne av grunneiere å endre formålet for to eiendommer fra LNF-område til boligbebyggelse. Det er boligbebyggelse på eiendom 5/42 og på eiendom 5/123 ønskes det å utvikle/forbedre eksisterende bolig. Det argumenteres med at en endring av formål vil være i tråd med gjeldende bruk. Eiendommen var i tidligere kommuneplaner avsatt til boligbebyggelse, endret gjennom rulleringen i 1999. Vurdering: Eiendommene grenser til areal som er avsatt til boligbebyggelse med retningslinje C: I området skal liten utvikling skje. Det tillates kun konvertering av hytter og mindre tilbygg. Dette er et område hvor hensynet til strandsonen teller mye, og det er ikke ønskelig med økt boligbygging. Arealet ble endret ved rullering i 1999, da det var fokus og gjennomgang av strandsonen. Rådmannen ser ingen grunn til å endre formålet for to eiendommer i dette område. En slik endring kan også skape mer press på de resterende eiendommene i området. Ønsket arealendring er markert med rødt
Tema Naturverdier og biologisk mangfold Kulturminner og kulturmiljø Beskrivelse Verdivurdering verdi Ingen registrerte naturverdier * Ligger i område verdsatt til lokal kulturminneverdi Jord- og skogbruksressurser Geologiske ressurser Moderat radonfare Landskap ** En del av strandsonen, med lav utnyttelse Grønn plakat ** Høy verdi i grønn plakat Støy Klimagassutslipp og forurensing Vann og vassdrag Samfunnssikkerhet Barn og unges interesser Idrett, friluftsliv og rekreasjon Transportbehov og trafikkforhold Ikke støyutsatt Lite sannsynlig lekeområde * Ligger i et område med høy rekreasjonsverdi * Gåavstand til kollektivtransport Senterutvikling Næringsliv og sysselsetting Infrastruktur og kommunale tjenester * Vann- og avløpsnett ligger i Hellvikalleen Befolkningsutvikling Ingen endring Allerede bolig på eiendommene Konsekvens Ytterligere nedbygging av kuklturlandskap Ytterligere bygging kan forringe strandsonekvalitetene Utvikling vil redusere verdien i Grønn plakat Ytterligere nedbygging kan minske rekreasjonsverdien Kollektivbasert, men kjøreadkomst er ikke dimensjonert for stor boligbygging Vurdering konsekvens -2 +1 +1 0
A1-35 Offentlig eller privat tjenesteyting, Fjellstrand skole Gjeldende formål: Boligbebyggelse Rådmannens forslag: Offentlig eller privat tjenesteyting Kommunestyrets vedtak 13.11.2014: Offentlig eller privat tjenesteyting Kommunestyrets vedtak 18.06.2015: «Eplehagen» sones til grønnstruktur Bakgrunn: Det er behov for utvidelse av barnehagen på Fjellstrand Vurdering: Det er behov for å sikre areal for en utvidelse av Fjellstrand barnehage. Eiendommen vest for Fjellstrand skole, Haugen-tomta, er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligbebyggelse. Det har vært stor byggeaktivitet i Fjellstrandområdet de siste årene, og det er flere områder som er under regulering. Kommunestyret har tidligere vedtatt å selge Haugen-tomta, men det er også behov for utvidelse av barnehagekapasiteten. Eiendommen foreslås sonet til formålet Offentlig eller privat tjenesteyting, og den må reguleres før det kan skje utbygging. Gjennom reguleringsprosessen kan det være en mulighet for å regulere deler av eiendommen til bolig som oppfyller mål/krav i boligsosial handlingsplan. Det totale arealet er 9,6 daa, til sammenligning er det for Heia barnehage regulert 10,4 daa til barnehage (ikke inkludert parkering). Hvis denne eiendommen blir videreført og solgt som boligformål, må ny tomt til barnehage anskaffes en annen plass. Hvis eiendommen skal selges bør den først reguleres, det er på denne måten kommunen har styringen over hva som skal bygges og kan da regulere slik at mål i boligsosial handlingsplan oppfylles. Rådmannen anbefaler at eiendommen sones til Offentlig eller privat tjenesteyting. Foreslått arealbruksendring er markert med rødt
Tema Verdivurdering Beskrivelse verdi Naturverdier og Ingen kartlagte biologisk mangfold naturverdier Kulturminner og Ingen kartlagte kulturmiljø kulturverdier Jord- og skogbruksressurser Geologiske ressurser * Høy/moderat radonfare Landskap * Ubebygd areal med frukttrær, som er benyttet som uteområde til skolen Grønn plakat Støy Klimagassutslipp og forurensing Vann og vassdrag Areal nærmest veien ligger i gul støysone Ingen endring Bekk langs nordre og østre del av nåværende skoleområde Samfunnssikkerhet Se ROS-analyse Barn og unges interesser *** Arealet benyttes i dag av barn og unge Idrett, friluftsliv og rekreasjon Transportbehov og trafikkforhold Senterutvikling Næringsliv og sysselsetting Infrastruktur og kommunale tjenester Befolkningsutvikling * Problematisk avkjørsel i dag * Behov for utvidelse av skole og barnehage Konsekvens Radon må kartlegges i forbindelse ved eventuelle utvikling/utbygging Større sannsynlighet for at «frukthagen» blir ivaretatt ved offentlig formål, enn ved boligbebyggelse Støyreduserende tiltak må påregnes Ingen konsekvens Omsoning fra bolig til offentlig formål (skole) vil sikre arealet på en bedre måte Utbygging til bolig vil kreve ny avkjørsel, utvidelse av skole trenger ikke nødvendigvis ny avkjørsel, men den bør utbedres uansett Sikre areal for utvidelse av skole/barnehage Vurdering konsekvens +1 +3 0 +1