VESTNES KOMMUNE Saksframlegg Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 2014/40 Saksbehandlar: Jan Rune Jacobsen Dato: 27.05.2015 Reguleringsplan -Syltebakken - 2. gongs offentleg etersyn Utval Møtedato Utvalssak Planutvalet Administrasjonssjefen si innstilling 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-10 vedtek planutvalet å legge forslag til detaljreguleringsplan for Syltebakken, med revisjonsdato 28.mai 2015, ut til 2.gongs offentleg ettersyn. 2. Frist for merknader vert sett til 8 veker og seinast 12.august 2015. SAKSUTGREIING: Bakgrunn: Forslag til detaljreguleringsplan for Syltebakken har vore ute til offentleg ettersyn med frist for merknader sett til 3.desember 2015. Pga. stor saksmengde har ikkje adm.sjefen hatt høve til vidare behandling av planforslaget før no. Målsettinga med planarbeidet er både å ivareta det spesielle bygningsmiljøet/preget i Tresfjord gamle sentrum og legge til rette for utvikling av fleire nye bygg, tilpassa dette miljøet. Planen skal legge til rette for positiv bygdeutvikling. Den sjønære plasseringa gir i seg sjølv gode kvalitetar, som også opnar fleire mulegheiter. Med nye bygg er derfor tenkt både bustadhus, fritidshus/turisme, naust og eventuelt molo/flytebrygge. Samtidig opnar ein for betre allmenn tilgjenge til strandsona og elveosen med gangbru over elva og friområde nord for osen. Det er mottatt 12 merknader til planforslaget, av desse ei motsegn frå Møre og Romsdal fylkeskommune. Det har i ettertid vore dialog med fylkeskommunen, med tanke på endringar som gjer at motsegna kan trekkast. Med bakgrunn i merknader er både plankart, planomtale og føresegner reviderte. I tillegg er plandokumenta supplert med perspektivskisser, utarbeidd av arkitekt Berge Hjørungnes. Alle merknadane og endringar er kommentert og omtala nedanfor, i kapitlet vurdering. Vurdering:
Møre og Romsdal Fylkeskommune har vore ein svært god og konstruktiv samarbeidspartner i utviklinga av planforslaget. Fylkeskonservatoren, representert v/helge Aarset, har gitt mange råd, som er følgd opp i plandokumenta. I merknaden til planforslaget som var ute til høyring, reiste MRFK formelt motsegn og viste til at tomtene 6,7 og 8 burde takast ut av planen og til at huset på bnr. 59 ikkje låg inne i omsynssona for bevaring. I tillegg var MRFK skeptiske til rorbuer på BFRT1. Andre råd var å sikre den opphavlege tilkomsten til bnr. 25 og sikre breidde og kurvatur i den historiske vegtraseen. MRFK advarte mot å bygge ned heile strandsona Til slutt oppmoda MRFK også om å lage ein illustrasjonsplan over området. Adm.sjefen viser til at dei fleste punkta frå MRFK er følgd opp i revidert planforslag. Tomt 6 og 7 er tatt ut av planen, bnr. 59 er lagt inn i omsynssona og avkjørsel til bnr. 25 er bevart. Utforming av kommunevegen er sikra gjennom føresegnene. Vidare er veg til naustområdet, som først var foreslått lagt i strandsona, fjerna. Tilkomst til nausta er i nytt planforslag vist frå ein liten p-plass ved kommunevegen og via gangsti. Det er no produsert perspektivskisser som ein illustrasjon over korleis området kan ta seg ut ved realisering av planforslaget. MRFK har i sitt siste skriv akseptert at tomt nr 8 kan vidareførast i planen, m.a. av omsyn til at eksisterande bustadtomt (bnr.197) blir foreslått regulert til andre formål (BFRT1 og OGF2 m.m.). Det er også einigheit om at rorbuer/fritidshus på BFRT1 kan vidareførast dersom desse, av omsyn landskap og omgivnad blir låge bygningar i 1 etasje. Plankart og føresegnene er endra og tilpassa denne ideen, som gir rom for originale langhus i staden for tradisjonelle sjøhus i 2 etasjar. Med dei endringane som er gjort, har MRFK gjort det klart at motsegna kan trekkast. Statens vegvesen hadde merknader om byggegrenser, regulering av annan veggrunn langs E136, frisiktsone og avkjørslar. Adm.sjefen viser til at byggegrenser, manglande frisiktsone og annan veggrunn er med i revidert plankart. Når det gjeld avkjørslar langs kommunevegen er det generelt eit godt råd å samle desse mest muleg. For randbebyggelse langs Syltebakken er likevel dette vanskeleg å gjennomføre i særleg grad. Dette meiner adm.sjefen likevel er akseptabelt, sidan vegen er relativt oversikteleg og ikkje innbyr til høg fart. Fylkesmannen i Møre og Romsdal rår til at krav til minimum byggehøgder for golvnivå i høve framtidig stormflo og havnivåstigning blir forankra i føresegnene. Vidare rår FM til at sikring og opparbeiding av leikeplass blir gjort samtidig med opparbeiding veg til BFRT1. Adm.sjefen viser til at krav til golvnivå er innarbeidd i føresegnene 2.1 og 2.2. Krav til leikeplass er innarbeidd i føresegnene 2.5 Fortidsminneforeningen, Romsdal lokallag rår til å redusere utnyttingsgraden på nye bustadtomter frå 40 % til 30 %. Dei ber også om at føresegnene oppmodar prosjekterande om å skape variert og ikkje for sterile og einsformige bygningar. Vidare åtvarar dei mot å bygge ned for store delar av strandsona og meiner det bør vere krav om å tillate allmenn ferdsel mellom naust/fritidshus og sjøen. Adm.sjefen viser til at utnyttingsgraden i reviderte føresegner er endra frå 40 % til 30 % og at føresegnene 2.1 krev at prosjekterande skal oppmodast til variasjon i bygningsutforminga. Veg i strandsona (til nausta) er tatt bort i revidert planforslag. Det er elles eit vesentleg grep i planen at strandsona blir meir allment tilgjengeleg ved gangbrua over Sjøelva, friområda o_gf1 og 2 med leikeområdet o_blk. Adm.sjefen meiner dette blir ein vesentleg styrking for allmenn både ferdsel og trivsel. Krav om allmenn ferdsel framfor fritidsbustadane er neppe eit praktisk grep og såleis heller ikkje foreslått i føresegnene. Tresfjord Bygdelag uttrykker generelt positiv innstilling til planforslaget. Dei peiker på at det kan bli for mange nye bygg og ønsker at det så langt som råd blir tatt omsyn til innspel frå dei som alt er etablert i strøket. Til slutt ser TB fram til ei modernisering og oppgradering av Syltebaken, der også den historiske sida ved området blir ivaretatt.
Adm.sjefen viser til at planforslaget er redusert med 2 bustadtomter og at føresegnene av omsyn til omgivnaden no stiller krav om maks høgde på fritidsbustadane BFRT1. Adm.sjefen er elles einig i at det så langt råd er innafor målsettingane til planen også må takast omsyn til dei som er etablert frå før. Det ligg elles i målsettinga både å ivareta det historiske og legge til rette for nytt liv i Syltebakken. Vibeke Iren Sandøy og Bjørn Inge Hepsø er imot det som gjeld endringar på deira eigedom bnr. 25 og 65. Dei ønsker å behalde og sette i stand både bygningar og tilkomstveg slik dei var originalt. Vidare fryktar dei at tilrettelegging for mange nye privatbustader, fritidsbustader, badeplass osv. vil medføre støy, stor trafikk og helsebelastning for eksisterande bebuarar. Sandøy/Hepsø skriv også at området bør utviklast for å skape eit heilt unikt miljø og har meir tru på å skape liv i allereie eksisterande bygg. Vidare oppmodar dei om at grunneigarar og bebuarar kan vere meir delaktige i prosessen med planer og utvikling. Adm.sjefen viser til at revidert planforslag har fjerna bustadtomt 6 og 7. Vidare at tilkomstveg til deira bruk nr 25 no er bevart. For bnr. 65 medfører ikkje planforslaget endringar. Sandøy/Hepsø disponerer ein heilt spesiell eigedom på bnr. 25, med stort potensiale. Adm.sjefen synes det er prisverdig at eigarane har planar om tilbakeføring av fasadar til originalen og er einig i at denne eigedomen treng luft rundt seg. Planforslaget tek i stor grad omsyn til dette, ved at det ikkje er plassert nye bygg tett innpå og at området ved osen er foreslått til friområde. Omfanget av nye bygg er etter adm.sjefen si vurdering ikkje av slik storleik at det vil medføre vesentleg auka trafikk og støybelastning. Elles er det litt av målsettinga i planen å skape nytt liv i Syltebakken og ei positiv bygdeutvikling for Tresfjord. Tilrettelegging med friområde og bru over elva er i så måte eit sentralt grep, som adm.sjefen håper er muleg å gjennomføre. Solveig og Leif Paulsen er ikkje einig i planforslaget og meiner utfylling i sjøen og foreslått inngrep på privat eigedom ikkje heng i hop med bevaring av miljøet i Syltebakken. Vidare etterlyser dei møteplassar langs vegen og er redd vegen er ueigna til å ta meir trafikk. Dei ser ikkje Syltebakken som optimalt val av bustadområde for unge familiar med jobb og skule på dagtid, sidan Syltebakken ligg på skuggesida av fjorden utan sol på kveldstid om sommaren. Adm.sjefen viser igjen til målsettingane med planen, der tanken er både å bevare og legge til rette for nytt liv i Syltebakken. Elles er den delen av utfyllingane som gjeld veg til naustområdet tatt bort i revidert planforslag. Når det gjeld vegen gjennom Syltebakken er det svært viktig å bevare denne både i bredde og kurvatur som ein del av det historiske miljøet. Møting kan skje i både i avkjørslar og andre opne plassar. Etter adm.sjefen si vurdering vil det ikkje bli meir trafikkauke enn vegen og miljøet toler. Sett i lys av tidlegare tiders aktivitet med store og små kjøretøy og Syltebakken som handels- og kommunesenter bør dette vere akseptabelt. Adm.sjefen er elles svært ueinig i Paulsen sin karakteristikk av Syltebakken som bustadområde og synes det er leit at området sine kvalitetar blir snakka ned på denne måten. Leif Paulsen legg i eige skriv til at han ikkje utan vidare kan godta dei regulerte nausttomtene. Adm.sjefen legg til grunn at naustrettane er reelle og viser til at Paulsen i mellomtida har mottatt skriv frå Vestnes kommune, datert 13.02.2015 - sak 15/232, der det er gjort greie for opphav og bakgrunn for desse naustrettane. Johannes Dyrhaug synes planforslaget er godt og tek vare på eldre bygningsmiljø, samtidig som det gir høve til nyetableringar. Plass til fritidsbebyggelse og friområder er etter hans vurdering svært positivt og han håper derfor at hovudtrekka i planen blir ivaretatt. Friområdet med bru til småbåthamna blir karakterisert som ein innertiar. Dyrhaug håper på at ei snarleg godkjenning av planen vil føre til gjennomføring og opparbeiding, noko som kan vere viktig for utviklinga i Tresfjord.
Adm.sjefen er glad for støtte til ideane bak planen og vurderer at hovudtrekka i planen fortsatt er til stades, sjølv med dei endringane som no er gjort i det reviderte planforslaget. Vidare er adm.sjefen også eining i at friområda og brua over Sjøelva er viktige element i planen, men det blir sjølvsagt ei politisk avgjerd om og når tiltaka i planen kan gjennomførast. Harry Øverås er grunneigar på bnr. 40 og ønsker ikkje utbygging som sperrar utsikta til sjøen. Naust og gangvegar er greitt, skriv han, men ikkje nye hus rett framfor hans eigedom. Han er redd fortetting kan øydelegge den rolige atmosfæren i området. Til slutt gjer han merksam på behovet for oppgradering av det offentlege avløpssystemet. Adm.sjefen viser til at bustadtomtene 6 og 7 no er tatt bort frå planforslaget. Desse var opphavleg plassert i utsikta framfor bnr. 40. Det er også gitt føresegner som avgrensar fritidsbustadane til 1 etasje. Fortetting vil skape meir aktivitet. Dette er også ein del av målsettinga i planen. Potensialet er etter adm.sjefen si vurdering ikkje av eit omfang som gir grunn til uro. Meir aktivitet er også vurdert som eit bidrag til positiv bygdeutvikling. Anne Mari Øvstedal og Synnøve Øvstedal Skaar ønsker ikkje så stor fortetting som planforslaget viste. Dei ønsker heller ikkje at fjøra blir øydelagt eller at det blir lagt til rette for turisme. Garasjen på nedsida av vegen er ønske om å behalde, ikkje rive som planforslaget legg opp til. Dei kommenterer også at nye bustadtomter vil ta utsikt frå deira eigedom, bnr.58. Adm.sjefen viser til at tomtene 6 og 7 er tekne ut av planen. Fortettinga er såleis noko mindre. Fjøra nedanfor deira eigedom er mindre rørt, ettersom veg til naustområdet er fjerna i det reviderte planforslaget. Også garasjen på nedsida av vegen ivaretatt i revidert planforslag. Bustadtomtene med nr. 10 og 11 vil rett nok ta noko utsikt frå bnr. 58, men dette vil etter adm.sjefen si vurdering vere innafor akseptable rammer sidan desse tomtene i utgangspunktet ligg betydeleg lågare i terrenget enn bnr. 58. I tillegg kan det nemnast at det vanlegvis ikkje er slik at desse tomtene blir innkjøpt og utbygd av kommunen mot grunneigarens vilje. Reguleringa er såleis like mykje ein mulegheit og ein framtidig verdi for grunneigarane. Helen og Stein Inge Sylte viser til tidlegare tiders yrande liv i Syltebakken med fastbuande, butikkar og båtliv og ser svært positivt på planforslaget og støttar ideane om både bevaring og fortetting med nye hus. Dei viser til oppføring av ein moderne dobbelgarasje i området, som ikkje passar inn i miljøet, og håper dette ikkje blir trenden frametter. Vidare håper dei planen blir vedtatt og meiner at eksisterande eigedomar vil få verdiauke, dersom planen blir gjennomført. Adm.sjefen er glad for positive tilbakemeldingar og viser til at målsettingane i planforslaget er nettopp både bevaring og vidareutvikling, for å skape positiv bygdeutvikling i Tresfjord generelt og nytt liv i Syltebakken spesielt. Føresegnene er utforma slik at ein håper å unngå slike eksempel som garasjen Sylte nemner. Om kommunen i samarbeid med grunneigarar og bygda elles lukkast i å gjennomføre planen, trur også adm.sjefen at området blir meir attraktivt. I så fall er det ikkje ein uvanleg effekt at eigedomsverdiane stig. Dette vil tida vise. Kirsti og Ivar-Arnt Ødegård er ikkje grunneigarar innafor plangrensene, men nabo mot nord. Dei synes ikkje planen er god og er imot rorbuer på BFRT2, fordi dei meiner dette blir for dominerande i landskapet og verkar meir privatiserande enn naust. Vidare at slik fortetting vil svekke området sin verdi som natur og friluftsområde. Dei ønsker ny vurdering av plan og føresegner og nemner ein del moment som: Meir detaljerte skisser, naustformål utan varig opphald, utan altan og loft etc. Adm.sjefen er ikkje einig med Ødegård og meiner rorbuer eller fritidsbustader på BFR2 kan vere ein berikelse for miljøet. Området ligg dessutan i stor avstand og på eit heilt anna høgdenivå enn deira bustadhus. Med det skrånande terrenget i bakkant, vil ikkje desse nye
bygga bli særleg dominerande. Sjølv om ein generelt kan seie at all nedbygging av strandline er negativt for natur- og friluftsområde, kan ikkje adm.sjefen sjå at ubygging på BFRT2 har nemneverdig store konsekvensar. Oppsummering Forslaget til detaljreguleringsplan for Syltebakken er revidert. Det er så langt råd er teke omsyn til innspela både frå offentlege instansar og private, utan at hovudtrekka eller formåla med planen er vesentleg endra. Dei synlegaste endringane er at tomt nr. 6 og 7 er fjerna, likeins vegen langs sjøen til naustområdet. Tilkomstvegen til bnr. 25 er på plass igjen, garasjen på bnr. 58 er ikkje lenger tenkt riven og det er lagt inn avgrensingar i høgde for fritidsbustader på BFRT1. Adm.sjefen vurderer summen av desse endringane til å vere såpass vesentlege at planforslaget må leggast ut til nytt offentleg ettersyn. Særutskrift til: Etter adresseliste Vedlegg: 1 Reguleringsplan -Syltebakken - Revidert plankart del nord 2 Reguleringsplan -Syltebakken - revidert plankart del sør 3 Reviderte reguleringsføresegner 4 Revidert planomtale 5 Perspektivskisse. 6 Syltebakken - Skisse av gateparti 7 Syltebakken - Skisse av sjøfront 10 Reguleringsplan Syltebakken - oppmoding om avklaring motsegn 11 Reguleringsplan - Syltebakken i Tresfjord 12 Reguleringsplan Syltebakken - innspel 13 Reguleringsplan Syltebakken - Fråsegn til offentleg ettersyn 14 Reguleringsplan Syltebakken - innspel 15 Reguleringsplan Syltebakken - offentleg ettersyn - motsegn 16 Reguleringsplan Syltebakken - innspel 17 Reguleringsplan Syltebakken - innspel 18 Reguleringsplan Syltebakken - innspel 19 Reguleringsplan Syltebakken - innspel 20 Reguleringsplan Syltebakken - innspel 21 Reguleringsplan Syltebakken - Vedk. naustrettar på gnr 20 bnr 59 22 Reguleringsplan Syltebakken - innspel 23 Reguleringsplan Syltebakken - innspel 24 Reguleringsplan Syltebakken - plankart del 1 24 Reguleringsplan Syltebakken - plankart del 2 24 Reguleringsplan - Syltebakken i Tresfjord - Offentleg ettersyn - Særutskrift 24 Reguleringsplan Syltebakken - uttale ved offentlig ettersyn