Eiendomskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 24.08.2010 46006/2010 2010/1288 9 611 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/123 Formannskapet 29.09.2010 Bystyret 28.10.2010 Etiske retningslinjer for grunnerverv i Bodø kommune Sammendrag I forbindelse med bystyrets behandling av kommuneplanens arealdel 2009-2021 i møte 18.06.09 (PS 09/78 punkt 9) ble følgende vedtatt: Bystyret forutsetter at det ved behov for innløsning av eiendom til samfunnsnyttige formål, legges vinn på å redusere ulemper for grunneiere til et minimum. Bystyret ber rådmannen om å utarbeide etiske retningslinjer for hvordan innløsning av eiendom skal foregå etter modell fra Statens Vegvesen. Saksopplysninger Bodø kommune må i mange tilfeller erverve fast eiendom av private til samfunnsnyttige formål. Mange opplever grunnervervet som en belastning fordi de ikke ønsker å avstå grunn. Det kan også være en belastning at prosessen er ukjent og komplisert. Det er viktig for Bodø kommune at grunnervervet gjennomføres på en slik måte at belastningen for dem som berøres blir minst mulig. Etiske retningslinjer for grunnerverv skal gjelde all kontakt kommunen har med berørte grunneiere. Retningslinjene gjelder ikke bare dem som utfører selve grunnervervet, men også dem som kommer i kontakt med grunneiere i forbindelse med planlegging og gjennomføring av tiltaket. De etiske retningslinjene gjelder også for eksterne konsulenter som utfører arbeid på vegne av kommunen. De etiske retningslinjene skal være av overordnet karakter, og er ikke detaljerte regler. De er ment å være generelle rettesnorer som igjen krever refleksjon av den enkelte ansatte. Retningslinjene har vært sendt på intern høring til byplankontoret, kommunalteknisk kontor og kulturkontoret. Under følger forslaget til etiske retningslinjer i sin helhet. Side 51
ETISKE RETNINGSLINJER FOR GRUNNERVERV I BODØ KOMMUNE 1. Innledning Bodø kommune må i mange tilfeller erverve fast eiendom av private til samfunnsnyttige formål. Mange opplever grunnervervet som en belastning fordi de ikke ønsker å avstå grunn. Det kan også være en belastning at prosessen er ukjent og komplisert. Det er viktig for Bodø kommune at grunnervervet gjennomføres på en slik måte at belastningen for dem som berøres blir minst mulig. I forbindelse med bystyrets behandling av kommuneplanens arealdel 2009-2021 i møte 18.06.09 (PS 09/78 punkt 9) ble følgende vedtatt: Bystyret forutsetter at det ved behov for innløsning av eiendom til samfunnsnyttige formål, legges vinn på å redusere ulemper for grunneiere til et minimum. Bystyret ber rådmannen om å utarbeide etiske retningslinjer for hvordan innløsning av eiendom skal foregå etter modell fra Statens Vegvesen. Etiske retningslinjer for grunnerverv skal gjelde all kontakt kommunen har med berørte grunneiere. Retningslinjene gjelder ikke bare de som utfører selve grunnervervet, men også de som kommer i kontakt med grunneiere i forbindelse med planlegging og gjennomføring av tiltaket. De etiske retningslinjene gjelder også for eksterne konsulenter som utfører arbeid på vegne av kommunen. De etiske retningslinjene skal være av overordnet karakter, og er ikke detaljerte regler. De er ment å være generelle rettesnorer som igjen krever refleksjon av den enkelte ansatte. 2. Definisjoner 2.1 Definisjon av begrepet etiske retningslinjer Etiske retningslinjer er et sett av normer og prinsipper til veiledning for menneskers handlinger. 2.2 Definisjon av begrepet fast eiendom Fast eiendom er grunneiendom med eller uten bebyggelse. 2.3 Definisjon av begrepet grunnerverv Med grunnerverv menes kjøp av fast eiendom og/eller rett til å gjennomføre offentlige tiltak på privat eiendom. 2.4 Definisjon av ekspropriasjon Ekspropriasjon er tvungen avståelse av eiendomsrett eller andre rettigheter. 3. Gjennomføring av grunnervervet Bodø kommune har som mål å komme frem til enighet med alle grunneiere om kjøp av fast eiendom og/eller rettigheter for å gjennomføre offentlige tiltak på privat eiendom. Ekspropriasjonsrettslige regler skal følges enten innløsning skjer ved ekspropriasjon eller avtale. Utgangspunktet for erstatningsfastsettelse er Grunnloven 105 som sier at det ved grunnerverv skal ytes fuld Erstatning. Med full erstatning menes at grunneier skal ha erstattet sitt økonomiske tap som følge av avståelsen. Grunnerverv utføres ved forhandlinger. Forhandlingene kan resultere i følgende: Side 52
3a) Avtale om kjøp av fast eiendom inngås Det inngås avtale om kjøp av fast eiendom. Grunneier og kommunen har kommet til enighet om erstatning og andre forhold som kan være av betydning for ervervet. 3b) Avtale om kjøp av fast eiendom inngås, men erstatningen fastsettes ved avtaleskjønn Dersom man kommer til enighet om selve avståelsen, men ikke om erstatningsspørsmålet, kan det inngås avtale om at erstatningen skal fastsettes ved avtaleskjønn. Dette innebærer at anleggsarbeidet kan settes i gang til et avtalt tidspunkt, men at erstatningen vil bli fastsatt gjennom behandling i domstolene. 3c) Brudd i forhandlinger med påfølgende ekspropriasjon Dersom man ikke kommer til enighet om avståelsen, kan fast eiendom og rettigheter erverves ved ekspropriasjon. Saken vil bli behandlet i domstolene, etter at bystyret har fattet vedtak om å ekspropriere. Ekspropriasjon må ha hjemmel i lov. Domstolen vil vurdere om kommunen har hjemmel til å gjennomføre ekspropriasjonen. Domstolen vil også fastsette erstatning gjennom ekspropriasjonsskjønn. Det er ingen formell forskjell på avtaleskjønn og ekspropriasjonsskjønn annet enn at utgangspunktet for skjønnene henholdsvis er basert på avtale eller ekspropriasjonsvedtak. Ettersom rettsprosessen kan ta forholdsvis lang tid, kan kommunen søke om å få tiltre eiendommen før skjønn er avholdt (forhåndstiltredelse). Dette for å kunne gjennomføre prosjektet i henhold til planlagt fremdrift. Fylkesmannen har i de fleste tilfeller fått delegert myndighet til å samtykke til forhåndstiltredelse ved ekspropriasjon. 4. Etiske retningslinjer 4.1 Prosessen forut for grunnervervet Hvilke arealer kommunen skal erverve til samfunnsnyttige formål, vil ofte være fastlagt gjennom en reguleringsplan som vedtas av bystyret. På forhånd vil planforslaget ha vært gjennom en offentlig høringsrunde hvor alle berørte og interesserte skal ha hatt anledning til å uttale seg. I andre tilfeller vil ikke tiltaket være omfattet av en reguleringsplan, eventuelt kan et tiltak være omfattet av en eldre reguleringsplan. I disse tilfellene skal kommunen tilstrebe å informere grunneierne på et tidlig tidspunkt. God informasjon i planleggingsfasen vil bidra til en bedre grunnervervprosess for både kommunen og de involverte grunneierne. 4.2 Grunnerverv skal skje på et faglig grunnlag Bodø kommune skal utføre grunnerverv i henhold til gjeldende regelverk og praksis. Side 53
Kommunen skal gi erstatning for grunneiers økonomiske tap. I den forbindelse skal hver sak vurderes særskilt. I vurderingen skal kommunen vektlegge rettferdighet og likebehandling. Imidlertid er det ofte forskjeller mellom de ulike eiendommene som kommunen også må ta hensyn til ved erstatningsfastsettelsen. Selv om vurderingene bygger på et faglig grunnlag, vil det i mange sammenhenger være en viss usikkerhet om hva som er riktig pris. Som utgangspunkt skal erstatningen ikke være lavere enn det grunneier ville ha fått i et ekspropriasjonsskjønn. Fordi vurderingen vil basere seg på et tenkt resultat i skjønnsretten, vil det sjelden være mulig å eksakt fastslå hva som er riktig pris. På bakgrunn av rettspraksis og forvaltningspraksis har kommunen likevel et faglig grunnlag for å komme frem til riktig erstatningsnivå. 4.3 Grunnerverv skal skje gjennom respekt for grunneier Bodø kommune skal behandle grunneierne med alminnelig folkeskikk og høflighet. Kommunen skal legge vekt på å gi grunneierne tilstrekkelig informasjon, avsette tilstrekkelig tid til å gjennomføre grunnervervet og legge forholdene til rette for et godt forhandlingsklima. 4.3.1. Grunnerverv skal skje på bakgrunn av ærlighet Bodø kommune skal gi korrekte opplysninger. I dette ligger det at relevante opplysninger ikke skal utelates. 4.3.2 Grunnerverv skal basere seg på åpenhet Som forvaltningsorgan har Bodø kommune veiledningsplikt, jf. forvaltningsloven 11. Det innebærer at grunneier skal få opplysninger om sine rettigheter, og om relevante forhold rundt grunnervervet. Kommunen skal legge vekt på å gi god veiledning. Grunneier har også rett til å gjøre seg kjent med sakens dokumenter, jf. forvaltningsloven 18. I veiledningsplikten ligger det også at kommunen skal opplyse om grunneiers rettigheter til advokatbistand der grunnervervet blir avgjort ved avtaleskjønn eller ekspropriasjonsskjønn. I tillegg skal kommunen gi informasjon om bruk av advokat i minnelige forhandlinger. Kommunen skal på objektivt grunnlag informere om hvilke arbeidsmessige og erstatningsmessige fordeler slik bistand vil kunne føre til. Videre skal kommunen vurdere å dekke utgiftene til advokat. 4.3.3. Grunnerverv skal skje på bakgrunn av toleranse Den enkelte grunneiers holdninger og meninger skal respekteres. Grunnerverver skal ta seg tid til å lytte og sette seg inn i situasjonen til den enkelte grunneier. 4.3.4. God kommunikasjon Det er et viktig prinsipp at kommunikasjonen utad mot grunneierne skal være god. For å lykkes med dette er det viktig at den interne kommunikasjon mellom oppdragsgiver, utfører av prosjektet og de som skal utføre grunnervervet er god. Side 54
4.4 Gjennomføring av prosjektet skal skje gjennom respekt for grunneier Bodø kommune kan ikke starte opp anleggsarbeidet før grunnervervet er gjennomført, eventuelt før det foreligger vedtak om forhåndstiltredelse. Gjennomføring av arbeidet skal skje gjennom kommunikasjon med grunneier. Kommunen skal gjennomføre en ferdigbefaring med grunneier. 5. Spesielt om etiske retningslinjer i forbindelse med boliginnløsning I enkelte tilfeller må kommunen erverve bolig. Dette innebærer ofte et stort inngrep for de berørte partene og det kan oppleves som svært belastende å måtte avstå sin bolig. I disse tilfellene skal kommunen legge vekt på at grunneier blir involvert på et tidlig stadium. Å måtte avstå bolig er en modningsprosess, og grunneier har behov for et lengre tidsaspekt. Det er svært viktig å legge vekt på god informasjon gjennom hele prosessen. Bodø kommune skal sette av tilstrekkelig god tid til gjennomføring av boliginnløsning. Det skal som en hovedregel settes av minimum to år fra det tidspunktet kommunen starter reelle forhandlinger og til forutsatt tiltredelsestidspunkt. Dersom grunneier har ønske om å gjennomføre grunnervervet på kortere tid, eller at det av allmenne hensyn er tvingende nødvendig kan prosessen gjennomføres raskere. Bodø kommune bør avsette midler i økonomiplan til tidlig innløsning i slike tilfeller. Befaringer og undersøkelser på eiendommen skal alltid varsles og skje etter samtykke fra grunneier. Eiendommen skal alltid befares av vedkommende grunnerverver før det gis erstatningstilbud. Valg av takstmann skal gjøres i samarbeid med grunneier. Dersom en ikke klarer å bli enige om takstmann, bør en tilstrebe at takstmennene samarbeider og avleverer en felles takst de er enige om. I bestillingen skal takstmannen få et klart mandat for takseringen der takstmannen må redegjøre for hvordan han er kommet frem til verdiene i taksten. Bodø kommune skal dekke kostnadene til takst. Møter og forhandlinger kan skje på nøytral grunn eller i hjemmet dersom grunneier ønsker det. --o0o-- Det foreslås at formannskapet legger saken fram for bystyret med følgende innstilling: Forslag til innstilling: 1. Forslag til etiske retningslinjer for grunnerverv slik de framgår av saksframlegget til bystyret 28.10.2010 vedtas som kommunens retningslinjer. 2. De nye retningslinjene trer i kraft umiddelbart. Saksbehandler: Kristine Trondsen Svein Blix rådmann Thor- Arne Tobiassen eiendomssjef Side 55