Saksutskrift Gnr 113 Bnr 195 - Nesset Terrasse 7, 9 og 11 - Ny behandling av søknad om dispensasjon og tillatelse til oppføring av takoverbygg over tre terrasser Arkivsak-dok. 15/00195-127 Saksbehandler Silje Marie Raad Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 08.12.2016 72/16 Hovedutvalg for teknikk og miljøs behandling 08.12.2016: Kjetil Barfelt (FrP) fremmet følgende alternativ til innstillingen: Tilsvarer utvalgets vedtak. Votering: Fremskrittspartiets forslag ble vedtatt 8-1 (1Ap) ved alternativ votering mot rådmannens innstilling. Hovedutvalg for teknikk og miljøs vedtak 08.12.2016: HTM har vært i tvil om takoverbyggene krever dispensasjon. Bestemmelsen i pkt 2.2 lyder «Bebyggelsen innenfor hvert delområde skal ha samme takform», og kan forstås både som at «alle tak skal være flate» og at «takformen i delområdet skal være enhetlig». Hensynet bak kravet om takform er uansett at bygningen gjennom sin form skal bidra til harmoni og arkitektonisk sammenheng i nabolandskapet. Dette er i hensyntatt i og med at de tre takoverbyggene er både nøkternt og identisk utformet. HTM har etter en helhetsvurdering likevel valgt å behandle saken som en dispensasjonssak, og har vektlagt følgende momenter: Tiltakene er utført enhetlig og medfører etter HTM sitt syn ikke et brudd på eksisterende byggestil. Tiltakene er nøkterne og diskré. Tiltakene er lite synlige for forbipasserende. Tiltakene er ikke synlige fra andre leiligheter i sameiet. Tiltakene løser behov for skjerming mot vind og vær og anses som en fornuftig teknisk løsning for å forebygge fuktskader. Sameiet har med overveldende majoritet tillatt oppføringen av de omsøkte takoverbyggene. Tiltakene er allerede oppført og tiltakshaverne vil bli pålagt en helt unødig kostnad ved en eventuell ombygning til flatt tak. Saken er behandlet gjentatte ganger, både administrativt med ulikt utfall og politisk med ulikt utfall. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 96 20 00 Org.nr. 964 948 798 Postboks 195 Skoleveien 1 Telefaks 64 96 20 19 Bankgiro 1654.07.99605 1431 Ås 1430 Ås post@as.kommune.no www.as.kommune.no Side 1 av 12
De samlede ulemper i saken anses å være minimale, da takoverbyggene kun er synlig fra veien ca. 10 høydemeter under takoverbyggene. Etter en samlet vurdering av fordeler og ulemper, finner HTM at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt. HTM finner videre at fordelene ved å slippe rivning og gjenoppbygging, må anses å være klart større enn ulempene. På dette grunnlag innvilger HTM i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2, for oppføring av takoverbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse nr. 7, 9 og 11. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Takoverbyggene skal males/beises i samme farge som selve bygningen. Dersom det i fremtiden blir aktuelt med takoverbygg i Nesset Fjordterrasse nr. 5, skal dette utføres på tilsvarende måte, med lik utforming og i samme materialer. Med bakgrunn i at HTM har vært i tvil om at denne saken i det hele tatt krever en dispensasjon, frafalles dispensasjonsgebyret. Byggesaksgebyret opprettholdes. Saksutskriften bekreftes Ås, 13.desember 2016 Rita Stensrud Konsulent i politisk sekretariat Dokumentet er elektronisk godkjent Vår ref.: 15/00195 Side 2 av 12
SAKSFREMLEGG Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) avslår i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2 for oppføring av overbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse nr. 7, 9 og 11. Med hjemmel i pbl 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan), jf. reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2 avslås søknad om tillatelse til oppføring av overbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse 7, 9 og 11. Ås, 25.11.2016 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Melding om ulovlig byggetiltak 13.01.2015 2. Ytterligere presiseringer 3. Brev fra 21.01.2015 3.1. Bilder takoverbygg 2015 3.2. Bilder takoverbygg 2012 4. Søknad om tillatelse til tiltak 4.1. Søknadsskjema 4.2. Nabovarsel 4.3. Tegninger 4.4. Vurdering fra Nuno Arkitektur AS 4.5. Situasjonskart 5. Merknad fra Kjell Gunnar Skar 6. Merknad fra Ellen Karusbakken 7. Merknad fra Thor Arne Bjørnson 8. Tilbakemelding fra - Behov for faglig vurdering 9. Kommentarer til merknader og faglig arkitektvurdering 10. Tillatelse til tiltak 04.06.2015 11. Klage på vedtak fra Thor Arne Bjørnson 12. Klage på vedtak fra Kjell Gunnar Skar 13. Bekreftelse på ferdig malt tiltak 13.1. Bilde av ferdig malt tiltak 14. Tilbakemelding fra 15. Brev om utsatt frist 16. Kommentarer til klager 17. Saksutskrift HTM 07.10.2015 Vår ref.: 15/00195 Side 3 av 12
18. Klage pa vedtak om avslag 19. Saksfremlegg 14.01.2016 - Klagesak 20. Vedtak HTM 14.01.2016 - Klagesak 21. Reguleringsplan for boligområde på Nesset - Plan R-213 22. Søknad om dispensasjon fra Reguleringsplan for boligområde på Nesset 23. Kommentar fra nabo Thor Arne Bjørnson 24. Kommentar fra nabo Kjell Gunnar Skar 25. Saksutskrift HTM 31.03.2016 26. Klage på vedtak fra Kjell Gunnar Skar 27. Saksutskrift HTM 09.06.2016 28. Vedtak HTM 09.06.2016 - klagesak 29. Avgjørelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Nesset Fjordterrasse Boligsameie Bård Reppen Eva Makowski Jarle Harald Kaarstad Kjell Gunnar Skar Pål Fauske Sissel Drevsjø Saksutredning: Sammendrag: Rådmannen finner at det ikke foreligger fordeler ved tiltaket som klart må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen mener derfor at dispensasjonssøknaden bør avslås. Som følge av avslag på dispensasjonssøknaden må det også gis avslag på søknad om byggetillatelse, jf. pbl. 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan). Tidligere behandling av saken: Den 12.01.2015 ble kommunens bygningsmyndighet per telefon gjort oppmerksom på et ulovlig utført byggetiltak på gnr. 113 bnr. 195 Nesset Fjordterrasse Boligsameie. Den 13.01.2015 mottok deretter bygningsmyndigheten en skriftlig melding om tiltaket fra en beboer i sameiet (vedlegg 1). Tiltaket gjaldt oppføring av takoverbygg over tre verandaer. Den 19.01.2015 mottok bygningsmyndigheten ytterligere presiseringer fra klager med redegjørelse for hvordan sameiet har behandlet tilsvarende saker tidligere (vedlegg 2). Klager la til at denne saken hadde blitt behandlet på en annen måte enn tidligere og i strid med sameiets vedtekter. Vår ref.: 15/00195 Side 4 av 12
Etter å ha vurdert tiltakets størrelsesorden, sendte bygningsmyndigheten den 21.01.2015 ut brev til de ansvarlige om at tiltaket måtte omsøkes (vedlegg 3). De ansvarlige fikk frist til 10.02.2015 med å sende inn søknad. Det ble videre presisert at vedtak eller samtykke til tiltaket fra sameiermøtet i Nesset Fjordterrasse måtte legges ved søknaden. Fristen for innsending av søknaden ble deretter på grunn av planlagt ekstraordinært sameiermøte den 17.02.2015, forlenget til 24.02.2015. Søknad om tillatelse til tiltak ble, sammen med protokoll fra sameiermøtet, mottatt den 24.02.2015 (vedlegg 4). Det kom deretter inn merknader fra tre beboere i sameiet, følgelig Kjell Gunnar Skar (vedlegg 5), Ellen Karusbakken (vedlegg 6) og Thor Arne Bjørnson (vedlegg 7). Bygningsmyndigheten ba deretter i brev av 03.03.2015 om en faglig arkitektonisk vurdering av tiltakene, samt tiltakshavers kommentarer til merknadene (vedlegg 8). Tiltakshavernes kommentarer til nabomerknadene, sammen med en faglig arkitektonisk vurdering, ble mottatt 26.05.2015 (vedlegg 9). Bygningsmyndigheten fattet deretter den 04.06.2015 vedtak om tillatelse til tiltak (vedlegg 10). Vilkår for tillatelsen var at det innen 01.07.2015 skulle sendes inn en bekreftelse på at tiltakene var malt i lik farge som resten av bygget. Vedtak om tillatelse ble påklaget av Thor Arne Bjørnson (vedlegg 11) og Kjell Gunnar Skar (vedlegg 12). Den 30.06.2015 mottok bygningsmyndigheten bekreftelse på at tiltakene var ferdig malt (vedlegg 13). I brev av 29.06.2015 ble tiltakshaverne bedt om å kommentere innsendte klager innen 13.07.2015 (vedlegg 14). Fristen ble deretter forlenget til 14.08.2015 (vedlegg 15). Kommentarer til klagene ble mottatt den 13.08.2015 (vedlegg 16). Den 07.10.2015 tok HTM klagene til følge og byggetillatelsen av 04.06.2015 ble opphevet (vedlegg 17). Vedtaket ble formidlet til tiltakshaverne 12.10.2015. Det ble innvilget utsatt klagefrist til 01.12.2015. Klage på vedtak om avslag ble mottatt 30.11.2015 (vedlegg 18). Klagesaken ble fremmet i HTM den 14.01.2016 (vedlegg 19). Etter anmodning fra rådmannen besluttet hovedutvalget under møtet å trekke saken fra sakslisten (vedlegg 20). Saken ble trukket fordi administrasjonen hadde behov for å se nærmere på ordlyden i reguleringsbestemmelsenes 2.2, og gjøre en mer omfattende vurdering av hvorvidt denne bestemmelsen dekker tiltak som de omsøkte takoverbyggene (vedlegg 21). Etter nærmere vurdering fant rådmannen at takoverbyggene dekkes av denne reguleringsbestemmelsen. Vår ref.: 15/00195 Side 5 av 12
I 2.2 heter det at «bebyggelsen innenfor hvert delområde skal ha samme takform». Med «bebyggelse» forstås alle former for tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven, inkludert garasje, uthus, takoverbygg over veranda m.v. Samtlige tiltak som oppføres innenfor delområde B2 skal derfor etter rådmannens syn ha lik takform som eksisterende boligblokk, følgelig flatt tak. Det følger av reguleringsplanens 2.7 at «mindre vesentlige unntak fra disse bestemmelser kan, når særlige grunner taler for det, tillates av kommunen innenfor rammen av bygningslovgivningen og bygningsvedtektene i kommunen.» Rådmannen la til grunn at ordlyden «innenfor rammen av bygningslovgivningen» peker på regelen om dispensasjon i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2. I medhold av forvaltningsloven 11 ble tiltakshaverne derfor i etterkant av HTM-møtet 14.01.2016 informert om sin mulighet til å søke om dispensasjon fra kravet til takform i reguleringsplanen 2.2. Søknad om dispensasjon ble mottatt 16.02.2016 (vedlegg 22). Søknaden ble kommentert av nabo Thor Arne Johansen (vedlegg 23) og Kjell Gunnar Skar (vedlegg 24). Saken ble fremmet i HTM den 31.03.2016 (vedlegg 25). HTM fattet vedtak om dispensasjon, da man fant at takoverbyggene ikke vesentlig vil tilsidesette de hensyn reguleringsbestemmelsene er ment å ivareta. Videre mente man at det forelå en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon i denne saken. HTM omgjorde derfor også sitt vedtak om omgjøring av byggetillatelsen av 04.06.2015 og sitt vedtak om avslag på søknad om oppføring av takoverbygg. Vedtak om dispensasjon ble påklaget av Kjell Gunnar Skar den 26.04.2016 (vedlegg 26). Tiltakshaverne valgte å ikke kommentere denne klagen. Klagen på dispensasjonsvedtaket ble behandlet i HTM den 09.06.2016 (vedlegg 27), og HTM tok ikke klagen til følge (vedlegg 28). Vedtak om dispensasjon av 31.03.2016 og vedtak om tillatelse til tiltak av 04.06.2015 ble således stadfestet av HTM. Saken ble den 26.06.2016 oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Grunnet stor saksmengde ble saken ikke behandlet hos Fylkesmannen før 21.11.2016 (vedlegg 29). Fylkesmannens slutning ble som følger: «Kommunens (administrative) vedtak (om byggetillatelse av) 04.06.15 og (HTM s vedtak om dispensasjon av) 31.03.16 oppheves. Saken sendes tilbake for fornyet behandling. Administrativt vedtak om byggetillatelse ble opphevet fordi Fylkesmannen mener kommunen ikke har foretatt en riktig vurdering av kriteriene i pbl. 29-2 om visuelle kvaliteter (estetikk). Vår ref.: 15/00195 Side 6 av 12
Videre ble HTM s vedtak om dispensasjon opphevet fordi Fylkesmannen mener det ikke foreligger fordeler ved tiltaket som må veie klart tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Fylkesmannens avgjørelse medfører at saken nullstilles. Kommunen må således foreta en ny behandling av søknad om dispensasjon- og byggetillatelse for de tre takoverbyggene. Rådmannens vurdering av saken: Søknad om dispensasjon fra kravet om takform pbl. 19-2: Da dispensasjonssøknaden nå må behandles på nytt, må den slik som sist vurderes konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak reguleringsbestemmelsene tillegges stor vekt. Pbl 19-2 har en høyere terskel for å innvilge dispensasjon enn den tidligere plbl. 7 og forarbeidene legger opp til at det ikke er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må i stedet være en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008). Rådmannen viser til de drøftelser som fremgår av saksfremlegg av 31.03.2016 (vedlegg 25). Fylkesmannen mener det ikke foreligger fordeler ved å innvilge dispensasjon som klart må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen vil derfor foreta en ny vurdering av dette vilkåret. Som fordeler ved tiltaket viser søker blant annet til at skrått tak vil dekke et større areal enn flatt tak, og vil beskytte bedre mot vær og vind og anses som en fornuftig teknisk løsning for å forebygge fuktskader. HTM fattet følgende vedtak den 31.03.2016: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) finner at omsøkte takoverbygg ikke vesentlig vil tilsidesette de hensyn reguleringsbestemmelsene er ment å ivareta. Videre foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon i denne saken. På dette grunnlag innvilger HTM i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2, for oppføring av takoverbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse nr. 7, 9 og 11. Dispensasjon gis på følgende vilkår: - Dersom det i fremtiden blir aktuelt med takoverbygg i Nesset Fjordterrasse nr. 5, skal dette oppføres på tilsvarende måte, med lik utforming og materiale. Tiltaket skal omsøkes. - Tiltakene skal holdes ved like. Dersom vedlikeholdsplikten forsømmes kan kommunen til enhver tid kreve de fjernet med umiddelbar virkning. Vår ref.: 15/00195 Side 7 av 12
Begrunnelsen for HTM s vedtak var følgende: «Hensynet bak kravet om takform er at bygningen gjennom sin form skal bidra til harmoni og arkitektonisk sammenheng i nabolandskapet. HTM har vært i tvil om takoverbyggene krever dispensasjon. Saken er likevel behandlet som en dispensasjonssak, men det påpekes at tiltakene ligger helt i nedre sjikt for hva som dekkes av den aktuelle reguleringsbestemmelsen. Tiltakene er utført enhetlig og medfører etter HTM sitt syn ikke et brudd i eksisterende byggestil. Tiltakene er diskré og er lite synlige for forbipasserende og for andre leiligheter i området. Av denne grunn finner HTM ikke at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra vil bli vesentlig tilsidesatt. Tiltakene løser behov for skjerming mot vind og vær og anses som en fornuftig teknisk løsning for å forebygge fuktskader. Disse fordelene må, etter en samlet vurdering, anses å veie tyngre enn ulempene som anføres fra de to beboerne i sameiet. HTM finner også å kunne vektlegge at det ikke er øvrige beboere i sameiet eller andre naboer for øvrig som har innvendinger mot tiltakene.» Fylkesmannen mener slik som HTM at tiltaket ikke vil vesentlig tilsidesette de hensyn reguleringsbestemmelsen er ment å ivareta, men Fylkesmannen mener at det ikke foreligger fordeler ved tiltaket som klart må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen slutter seg til denne vurderingen. Fra rådmannens innstilling den 31.03.2016 gjengis: «Hensynet bak kravet om takform i reguleringsplanen er blant annet at bygningen gjennom sin form skal bidra til harmoni og arkitektonisk sammenheng i nabolandskapet og tilpasses den lokale byggeskikken på eiendommen. Det skal altså være konsekvent bruk av lik takform innenfor hvert delområde, og rådmannen legger til grunn at bestemmelsen er fastsatt for å unngå «brudd» i eksisterende byggestil. Da bygget ble oppført ble det valgt flatt tak som takform, og 2.2 tilsier således at denne takformen skal bevares og opprettholdes fullt ut innenfor delområde B2. Rådmannen slutter seg til at takoverbygg klart vil være hensiktsmessig for å minske værbelastningen på verandaer og fasaden. Skråtakene vil imidlertid ikke medføre noen vesentlig større forskjell i skjerming sammenliknet med flate tak etter rådmannens syn. Rådmannen slutter seg imidlertid til at takoverbyggene har en nøktern utforming og ser fordelen med å ha takoverbygg med lysgjennomgang, men det skal likevel søkes å imøtekomme gjeldende reguleringsbestemmelser om utforming. Dersom en ønsker å opprettholde dagslystilgangen burde dette behovet i utgangspunktet blitt veid opp mot behovet for sol- og vindavskjerming og blitt vurdert i lys av gjeldende planbestemmelser.». Rådmannen presiserer at reguleringsplan for boligområdet på Nesset, plan R-213 er styrende i dette området og formålet er å skape langsiktighet, stabilitet og forutberegnelig saksbehandling i kommunen. Det skal altså ikke være en kurant sak å dispensere fra disse bestemmelsene. Søkers anførte fordeler vil både etter rådmannens og fylkesmannens syn kunne oppnås ved lik takform, altså ved oppfyllelse av reguleringsbestemmelsene pkt. 2.2. Det foreligger således ikke fordeler ved omsøkte tiltak som klart må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Reguleringsplanen er et juridisk bindende Vår ref.: 15/00195 Side 8 av 12
dokument, og rådmannen ser det slik at det ikke foreligger fordeler som må tilsi at reguleringsplanen bør fravikes. Vilkårene i pbl. 19-2 er kumulative, det vil si at dispensasjon kun kan innvilges dersom samtlige av vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Da det ikke foreligger fordeler som klart må veie tyngre enn ulempene i denne saken, er samtlige av disse vilkårene ikke oppfylt. Dispensasjon kan derfor etter rådmannens syn ikke innvilges. Konklusjon: Vilkårene for dispensasjon i pbl. 19-2 er ikke oppfylt. Rådmannen tilrår derfor at HTM avslår søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2 for oppføring av takoverbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse nr. 7, 9 og 11. Søknad om tillatelse til tiltak etter pbl. 20-4 jf. 20-1: Planstatus: Omsøkte tiltak er som nevnt i strid med reguleringsbestemmelsene, jf. tidligere drøftelser. I pbl. 12-4 første ledd heter det: «En reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i 1-6. Planen gjelder fra kommunestyrets vedtak, dersom ikke saken skal avgjøres av departementet etter 12-13.» Videre heter det i andre ledd: «Tiltak etter 1-6 første ledd ( ) må ikke være i strid med planens (..) bestemmelser.» Det er på det rene at omsøkt tiltak faller inn under pbl. 1-6, og at reguleringsplan for boligområdet på Nesset er styrende i det omsøkte området. Omsøkt tiltak er som nevnt i strid med krav til takform nedfelt i reguleringsplanen. En tillatelse som omsøkt kan derfor kun gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 er innvilget dispensasjon fra dette kravet. Rådmannen tilrår at dispensasjonssøknaden avslås, jf. drøftelser ovenfor. Ved avslag på dispensasjonssøknaden har kommunen ikke anledning til å innvilge tillatelse til tiltaket, og byggesøknaden må således avslås. Konklusjon: Da det ikke er innvilget dispensasjon fra kravet om takform, tilrår rådmannen at søknad om tillatelse til det omsøkte tiltak avslås med hjemmel i pbl 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan), jf. reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2. Tiltakenes visuelle kvaliteter - pbl. 29-2: Kommunen fattet den 04.06.2015 administrativt vedtak om tillatelse til oppføring av de omsøkte takoverbyggene. Fylkesmannen har omgjort også dette vedtaket, på bakgrunn av at kommunen ikke har foretatt en riktig vurdering av kriteriene i pbl. 29-2 om visuelle kvaliteter (estetikk). Vår ref.: 15/00195 Side 9 av 12
Fylkesmannen viser til ordlyden i pbl. 29-2 om at tiltak skal prosjekteres og utføres slik at de får en god utforming og innehar gode visuelle kvaliteter. Bestemmelsene stiller kun positive vilkår, følgelig kvalitetskrav som tiltaket må oppfylle for å være i tråd med estetikkhensyn. Bestemmelsene inneholder imidlertid ikke negative vilkår. Rådmannens vurdering i byggetillatelsen bygger blant annet på at tiltakenes utforming ikke er så skjemmende at dette alene må regnes som avslagsgrunn. En slik forståelse av regelverket er uriktig. Fylkesmannen mener altså at kommunen har lagt en for høy terskel til grunn for å avslå takoverbyggene etter pbl. 29-2, og ber kommunen foreta en ny vurdering av dette. Rådmannen ser at kommunen har foretatt en uriktig anvendelse av vurderingskriteriene i 29-2, og har sett på ordlyden på nytt. I bestemmelsen heter det: «Ethvert tiltak ( ) skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Kravet til visuelle kvaliteter supplerer også kravet til arkitektonisk utforming. I pbl. 29-1heter det: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» Et bygg kan i seg selv være godt arkitektonisk utformet, men likevel ha mangelfulle visuelle kvaliteter på grunn av plasseringen eller sammenhengen med omgivelsene. Bygget er funkisinspirert med flatt tak. Arkitektonisk er det likevel ingenting som tilsier at bygget ikke kan ha skrått takoverbygg. Bygningsmyndigheten vurderer således at tiltaket er i tråd med pbl. 29-1. Rådmannen har flere ganger i denne saken pekt på at kommunen bør være varsom med å benytte pbl. 29-2 som avslagsgrunn. Den samme holdningen fremkommer av Fylkesmannen i Buskerud sin avgjørelse i sak 2016/3525 den 22.08.2016 og er også tidligere blitt presisert av Sivilombudsmannen, blant annet i sak SOMB 1981 s. 104. Rådmannen fastholder derfor denne holdningen, men slutter seg til fylkesmannen uttalelse om at kommunens forståelse av ordlyden i 29-2 har vært feil. Vurderingen av visuelle kvaliteter er overlatt til kommunens frie skjønn. Kravet i pbl. 29-2 skal tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Det følger av forarbeidene (ot.prp.nr. 45 (2007-2008) at det blant annet er høyde, volum, materialvalg, samspill mellom flater, som vil være det sentrale elementet i vurderingen av om kvalitetskravet er ivaretatt. I tillegg legges det opp til flere elementer i vurderingen, som fargevalg og hvorvidt tiltaket er plassert sentralt i kommunen. Sett i forhold til omgivelsene er omsøkt bygning klart den som skiller seg mest fra de andre, og krav til visuelle kvaliteter for denne bygningen behøver således ikke være de samme som for øvrige bygninger i sameiet. Fasaden hvor takoverbyggene er oppført peker i tillegg ned mot sjøen, og ikke opp mot øvrige bygninger i sameiet. De er derfor kun synlige fra nedsiden, hvor det er friområde og næringsvirksomhet. Vår ref.: 15/00195 Side 10 av 12
Omsøkt bygning har heller ikke en sentral plassering i kommunen som tilsier særskilte krav til utforming. Rådmannen kan således ikke se at tiltakene vil få noen negativ virkning på omgivelsene rundt, verken med tanke på tilpasning til eksisterende bygninger eller visuelle virkninger for øvrig. Rådmannen vurderer tiltakene for å være godt tilpasset både bygde og naturlige omgivelser. Isolert sett har overbyggene en nøktern utforming, og samme farge som resten av bygningen. Takene har en størrelse på 4 x 2 meter. Overbyggene har et dempet uttrykk og er ikke visuelt oppmerksomhetsvekkende verken isolert sett eller i forhold til omgivelsene. Tiltakene er også godt tilpasset sin funksjon som skjerming mot vind og vær. Konklusjon: Etter dette fastholder rådmannen sin vurdering av at tiltakene oppfyller kravene til visuelle kvaliteter i pbl. 29-2. Selv om terskelen for å avslå søknaden etter 29-2 ikke kan settes like høy som rådmannen i utgangspunktet la opp til i denne saken, anser rådmannen likevel at kvalitetskravene i 29-2 er oppfylt. Tiltakene er dog i strid med gjeldende reguleringsbestemmelser. Når reguleringsplanen krever at tiltak innenfor delområdet skal oppføres med flatt tak, skal dette kravet følges. Selv om tiltakene anses å være i tråd med hensynet til visuelle kvaliteter, kan rådmannen ikke se at det kan knyttes så tungtveiende fordeler til tiltakene at reguleringsplanens bestemmelser bør fravikes. Rådmannen tilrår derfor avslag på dispensasjonssøknaden. Kommunen kan kun gi tillatelse til tiltakene dersom det dispenseres fra reguleringsbestemmelsene. Når rådmannen nå tilrår avslag på dispensasjonssøknaden, må også selve byggesøknaden avslås. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Konklusjon med begrunnelse: Da bygget ble oppført ble det valgt flatt tak som takform, og 2.2 tilsier således at denne takformen skal bevares og opprettholdes fullt ut innenfor delområde B2. Selv om tiltakene etter rådmannens syn er i tråd med kravet til visuelle kvaliteter i pbl. 29-2, foreligger det ikke så tungtveiende fordeler ved å ha skrått tak at dispensasjon fra reguleringsplanen kan innvilges. Søknad om dispensasjon og byggetillatelse bør derfor avslås med hjemmel i pbl. 19-2 og 12-4, jf. reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2. Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil Vår ref.: 15/00195 Side 11 av 12
anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19 Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Vår ref.: 15/00195 Side 12 av 12