RINGEBU KOMMUNE Vår referanse 08/2243-358 L12 Vår saksbehandler: Gunhild Haugum, tlf. 61 28 30 63 REGULERINGSPLAN BUHAUGEN VEST - KLAGEBEHANDLING Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Utvalg for plan og teknisk 063/12 06.06.2012 Kommunestyret 075/12 19.06.2012 Dokumenter vedlagt saken 1 Endring av reguleringsplan Buhaugen Vest - behandling etter 1. høring 2 Klage over Ringebu Kommunes vedtak om endring av reguleringsplan for Buhaugen. Venabygdsfjellet. 3 Våre merknader til endring av Reguleringsplanen av Buhaugen Vest 4 Klage på vedtak om brøyting av vei over Buhaugen 5 Klage på endring av reguleringsplan for Buhaugen vest 6 Klage på vedtak i kommunestyrets sak 024/12 - Endring av reguleringsplan Buhaugen vest 7 Klage på vedtak 024/12 i kommunestyret:buhaugen vest 8 RP Buhaugen Vest, 06.03.12, kart.pdf 9 RP Buhaugen vest bestemmelser 20 03 2012.pdf Forslag til innstilling 1. Ringebu kommunestyre tar klage fra Else Randi og Jan Morken angående endring av eiendomsgrenser og plassering av trase for skiløype til følge, og kommunestyrets vedtak i sak KOM-024/12 oppheves. 2. Plankart for Buhaugen vest endres, og skiløypetrase flyttes mot nord mellom Fiskeløysa og tomtene gnr. 23 bnr. 23, gnr. 28 bnr. 17 og gnr. 28 bnr. 52. 3. Nytt forslag til plankart for reguleringsplan for Buhaugen vest sendes på høring jf. Plan- og bygningsloven 12-10. 4. Ringebu kommunestyre finner ikke at det er grunnlag for å ta klagene som gjelder endring av bestemmelser til reguleringsplan for Buhaugen vest til følge. 5. Planbestemmelser og planbeskrivelse til reguleringsplan for Buhaugen vest opprettholdes i tråd med kommunestyrets vedtak i sak KOM-024/12. Møtebehandling fra Utvalg for plan og teknisk 06.06.2012 Svein Olav Dokk erklærte seg inhabil i saken. UPT vedtok at Dokk er inhabil. Rådmannen fremmet følgende tilleggsforslag: Pkt. 3.. når klagene er endelig behandlet av Fylkesmannen i Oppland. Nytt pkt. 6. Klagene som gjelder endring av bestemmelser til reguleringsplan for Buhaugen vest sendes over til Fylkesmannen i Oppland til endelig klagebehandling.
Enstemmig vedtatt som rådmannens forslag til innstilling med rådmannens tilleggsforslag. UPT-063/12 Ny innstilling 1. Ringebu kommunestyre tar klage fra Else Randi og Jan Morken angående endring av eiendomsgrenser og plassering av trase for skiløype til følge, og kommunestyrets vedtak i sak KOM-024/12 oppheves. 2. Plankart for Buhaugen vest endres, og skiløypetrase flyttes mot nord mellom Fiskeløysa og tomtene gnr. 23 bnr. 23, gnr. 28 bnr. 17 og gnr. 28 bnr. 52. 3. Nytt forslag til plankart for reguleringsplan for Buhaugen vest sendes på høring jf. Plan- og bygningsloven 12-10 når klagene er endelig behandlet av Fylkesmannen i Oppland. 4. Ringebu kommunestyre finner ikke at det er grunnlag for å ta klagene som gjelder endring av bestemmelser til reguleringsplan for Buhaugen vest til følge. 5. Planbestemmelser og planbeskrivelse til reguleringsplan for Buhaugen vest opprettholdes i tråd med kommunestyrets vedtak i sak KOM-024/12. 6. Klagene som gjelder endring av bestemmelser til reguleringsplan for Buhaugen vest sendes over til Fylkesmannen i Oppland til endelig klagebehandling. Møtebehandling fra Kommunestyret 19.06.2012 Jan Skogvang ble erklært inhabil. Enstemmig vedtatt som ny innstilling fra Utvalg for plan og teknisk. KOM-075/12 Vedtak 1. Ringebu kommunestyre tar klage fra Else Randi og Jan Morken angående endring av eiendomsgrenser og plassering av trase for skiløype til følge, og kommunestyrets vedtak i sak KOM-024/12 oppheves. 2. Plankart for Buhaugen vest endres, og skiløypetrase flyttes mot nord mellom Fiskeløysa og tomtene gnr. 23 bnr. 23, gnr. 28 bnr. 17 og gnr. 28 bnr. 52. 3. Nytt forslag til plankart for reguleringsplan for Buhaugen vest sendes på høring jf. Plan- og bygningsloven 12-10 når klagene er endelig behandlet av Fylkesmannen i Oppland. 4. Ringebu kommunestyre finner ikke at det er grunnlag for å ta klagene som gjelder endring av bestemmelser til reguleringsplan for Buhaugen vest til følge. 5. Planbestemmelser og planbeskrivelse til reguleringsplan for Buhaugen vest opprettholdes i tråd med kommunestyrets vedtak i sak KOM-024/12. 6. Klagene som gjelder endring av bestemmelser til reguleringsplan for Buhaugen vest sendes over til Fylkesmannen i Oppland til endelig klagebehandling. Ringebu, 29.05.2012
Bakgrunn Kommunestyret vedtok i møte 20.03.2012, KOM-024/12, endring av reguleringsplan for Buhaugen vest. Melding om vedtak ble sendt ut i brev datert 19.04.2012. Det er kommet inn totalt 9 klager på kommunestyrets vedtak. Klage fra Siv Elisabeth og Steinar Løes, datert 06.05.2012, fra Anne-Gunn Sletten og Harald Thoresen datert 04.05.2012, fra Hanne Bondkall Eriksen og Per Gjerde datert 06.05.2012, og fra Inger Karin Nordbye, datert 07.05.2012: Klagebrevene har likelydende innhold: Det er mange hytter innenfor planområdet og i området rundt som har sommervei. Det er ikke avklart hvor disse skal parkere. Dersom det skal være parkering på egen tomt vil dette føre til at mange småveier må brøytes. Klagerne mener at vannet har frosset fordi det har vært brøytet sør i planområdet, og at mer brøyting øker faren for at vannet fryser. Vinterbrøyting vil føre til nye stridigheter om brøyting av stikkveier og opprettelse av parkeringsplasser. Det blir også stilt spørsmål ved om kommunen kan endre en plan som Miljøverndepartementet har godkjent. Klage fra Siv Elisabeth og Steinar Løes er vedlagt saken. Merknad fra Bodil Skotvold og Inger M. Skagnæs, datert 08.05.2012: Skotvold og Skagnæs eier gnr. 28 bnr. 53. Denne eiendommen ligger ca 250 m nord for planområdet. De bruker scootertransport inn til eiendommen om vinteren, og forutsetter at dette fortsatt blir mulig ved endring av planen. De forutsetter også at de som ønsker vinterbrøyting også sørger for å sette veien i stand etter vinterkjøring. Merknad er vedlagt saken. Klage fra Astrid og Øyvind Wold, datert 09.05.2012: Wold ønsker å ha et stille vinterlandskap med flotte skispor uten å måtte forholde seg til bilkjøring døgnet rundt. Dette er noe unikt som de ønsker å bevare. Klage er vedlagt saken. Klage fra Else Randi og Jan Morken, datert 08.05.2012: Morken eier gnr. 28 bnr. 17 innenfor planområdet. På plankartet er eiendommen vist med nye eiendomsgrenser. I henhold til plankartet skal dagens eiendomsgrense oppheves. De mener at en flytting av tomta vil redusere verdien på eiendommen. Hvis grensene flyttes slik det er vist i plankartet vil det ikke være mulig å utvide dagens hytte. Eiendommen er flyttet mot nord, og her er det bratt helling ned til myr. I plankartet er skiløypa lagt over deler av eiendommen, noe Morken ikke godtar. De vil heller foreslå at skiløypetrase legges på VA-traseen, der skiløypa går i dag. Skiløypetraseen kan også flyttes nord for eiendommen, der den har gått tidligere. Som eneste eiendom i området har de ikke bilvei fram til hytta. Det går en sti de siste 30-40 m bort til hytta. De ønsker å utbedre stien til bilvei, og dette vil da komme i konflikt med skiløypa slik den er vist i plankartet. Klage er vedlagt saken. Klage fra Venabu Fjellhotell as og Venabu Hytter as, datert 04.05.2012: I klagen er det lagt vekt på at endring av reguleringsplanen påfører de to bedriftene betydelig ulempe. Skiløypene er ikke sikret i planen, og Venabu vil bli avskåret fra å gi et skiløypetilbud uten kryssing av bilvei. Turistbedriftenes interesser er blitt neglisjert og ikke tillagt vekt.
Klager mener det ikke er nødvendig å brøyte på grunn av VA-anlegg. De mener at vannet frøs på grunn av brøyting sør for planområdet. Venabu Hytter brøyter ikke til sine hytter, og har ikke hatt problemer med å få fram rørlegger om vinteren. Klager viser til at det var en forutsetning at veien ikke skulle vinterbrøytes da planen ble godkjent i Miljøverndepartementet i 2001. De mener planendringen må godkjennes av Miljøverndepartementet. Videre mener de at sammenhengen mellom brøyting av hytteveiene og den økte belastningen i villreinens leveområder ikke er tillagt vekt i saksframstillingen. Klage er vedlagt saken. Klage fra Agnar og Ida N. Thorstensen, datert 30.04.2012: I klagen er det lagt vekt på at vedtak er fattet i strid med sterke anbefalinger om å ikke åpne veien for brøyting fra regionale myndigheter. De mener at det ikke kan legges vekt på at det er høystandard hytter i feltet, da dette var tilfelle også da planen ble godkjent i 2001. Planen tar for lite hensyn til miljøet, skiløyper, forretningsdrivende, og mange hytter blir berørt, ikke bare de som ligger innenfor planområdet. Det er beklagelig at et fåtall hytteeiere skal ødelegge for så mange. Det blir også vist til at det var en forutsetninga at det ikke skulle vinterbrøytes da planen ble godkjent i Miljøverndepartementet. Klage er vedlagt saken. Vurdering Det er to hovedforhold i reguleringsplan for Buhaugen vest som er påklaget. Det ene er endring i planbestemmelsene som tillater brøyting i planområdet (gjelder 8 av klagene). Det andre forholdet gjelder gnr. 28 bnr. 17, endring av eiendomsgrensene og plassering av skiløypetrase. De enkelte forhold som er lagt fram i klagebrevene er kommentert og vurdert under. 1. Vinterbrøyting i planområdet Følgende forhold er vektlagt i klagebrevene som gjelder brøyting i planområdet: Hensynet til skiløyper: Dette temaet er grundig vurdert gjennom tilleggsutredningen som ble lagt fram ved behandling i kommunestyret KOM-024/12. Rådmannen kan ikke se at de forhold som er lagt fram i klagene gir grunnlag for å endre vedtak i saken. Hensynet til villreinen: Dette temaet er grundig vurdert gjennom tilleggsutredningen som ble lagt fram ved behandling i kommunestyret KOM-024/12. Rådmannen kan ikke se at de forhold som er lagt fram i klagene gir grunnlag for å endre vedtak i saken. Hensynet til næringsdrivende i området: Venabu fjellhotell as og Venabu hytter as mener at endring av reguleringsplanen påfører dem betydelig ulempe. Endring av reguleringsplanen har ikke sikret skiløypene, og Venabu er avskåret fra å gi et skiløypetilbud uten kryssing av vei. De mener at bedriftene som tredjepart burde vært koblet mer inn i behandling av reguleringsplanen, og at deres interesser som turistbedrifter ikke er tillagt vekt. Rådmannens merknad: Endring av reguleringsplan er gjennomført i tråd med de behandlingskrav som plan- og bygningsloven stiller. Bedriftene i tilgrensende område har fått informasjon gjennom oppstartsvarsel og høringer, og har kommet med innspill underveis i planprosessen. Skiløypenettets betydning for det reiselivsproduktet som Venabu Fjellhotell og Venabu Hytter selger har også vært lagt fram i tidligere uttalelser til planarbeidet. I rådmannens vurdering i KOM-024/12 er
det vist til at skiløypetilbudet er en av de viktigste kvalitetene for Venabygdsfjellet som reiselivsprodukt, og at dette er det forhold som taler sterkest mot å tillate vinterbrøyting i planområdet. I rådmannens innstilling og i kommunestyrets vedtak er det imidlertid valgt å ikke legge hovedvekt på dette forholdet. Det er vanskelig å si noe konkret om hvilke virkninger endring av reguleringsplanen vil få for reiselivsbedriftene. De opplyser i sine uttalelser at gjestene er misfornøyde med at de må krysse brøyta veier, og at de gir uttrykk for at dette reduserer kvaliteten på produktet. Skiløypa gjennom reguleringsplan for Buhaugen er en liten del av et stort skiløypenett. Rådmannen mener at verdien av det store løypenettet og fjellområdet som er tilgjengelig for gjestene ikke blir vesentlig redusert som følge av at skiløypa krysser brøyta vei innenfor Buhaugenområdet. Parkering og brøyting av stikkveier: I klage fra Løes, Sletten/Thoresen, Eriksen/Gjerde og Nordbye er det lagt vekt på at endring av reguleringsplanen vil føre til at stikkveier til hytter i området blir brøytet. De viser og til at parkering innenfor planområdet ikke er avklart. Rådmannens merknad: I henhold til vedtatte planbestemmelser er det ikke tillatt med parkering langs veiene i planområdet. Parkering skal skje på egen tomt. I tillegg er det avsatt et areal til parkering nord i planområdet, på gnr. 28 bnr. 2 og gnr. 27 bnr. 2. Dersom veien gjennom planområdet brøytes, vil vinterparkering måtte skje på areal avsatt til parkeringsplass, eller på hver enkelt tomt. Dersom alle stikkveier til hyttene i planområdet blir brøytet vil dette føre til en oppstykking av området om vinteren. Dette vil gjøre det vanskeligere å ferdes på ski gjennom området, utenom preparerte løyper. Rådmannen mener imidlertid at dette ikke er et hensyn som kan tillegges så stor vekt at det er grunnlag for å endre vedtak i saken. I de oppkjørte skiløypetraseene vil det bli lagt til rette slik at skiløpere kan krysse brøyta veier. Klagerne mener at vinterbrøyting i planområdet vil føre til konflikter mellom hytteeiere om brøyting av stikkveier og parkering. Rådmannen viser til at reguleringsbestemmelsene slik de nå er utformet, åpner for at veier i planområdet kan brøytes, og at det så er opp til grunneier og rettighetshavere og bli enige om gjennomføring av dette. Høystandard hytter og vedlikehold av VA-anlegg: Flere av klagerne mener at det ikke er nødvendig å brøyte av hensyn til VA-anlegg innenfor planområdet. Brøyting har derimot ført til at ledningsnett i området fryser lettere. Venabu hytter as viser til at det er uproblematisk å gjøre vedlikeholdsarbeid på VA-anlegget selv om det ikke er brøytet i området. Rådmannens merknad: Dette temaet er vurdert ved behandling av KOM-024/12. Her ble det lagt stor vekt på at det er kommunens ansvar å vedlikeholde kommunale VA-anlegg. I byggeområder hvor det er kommunalt VA-anlegg bør det vært atkomst også på vinterstid. Kan reguleringsplanen endres uten MDs godkjenning?: Flere av klagerne stiller spørsmål ved om kommunen kan endre en reguleringsplan som er godkjent av Miljøverndepartementet. Miljøverndepartementet stadfestet reguleringsplan for Buhaugen vest 20.11.2002, og tok ikke innsigelse fra Fylkesmannen i Oppland til følge. Rådmannens merknad: Ved endring av reguleringsplan gjelder de samme regler for behandling som for utarbeiding av en ny reguleringsplan jf plan- og bygningsloven 12-14. Forslag til endring av reguleringsplan har vært sendt på høring til regionale etater, blant annet Fylkesmannen i Oppland som regional stat. Det foreligger ikke innsigelse til planforslaget.
Saken har vært oversendt til Miljøverndepartementet av berørt grunneier i forbindelse med at det ble gitt dispensasjon for brøyting. I brev datert 13.01.2012 viser Miljøverndepartementet til at endring av reguleringsplan skal oversendes til Fylkesmannen til uttalelse. De ønsker ikke å kommentere saken nærmere. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at klagene som gjelder endring av planbestemmelsene som tillater vinterbrøyting i planområdet ikke tas til følge. Det er ikke lagt fram nye opplysninger som gir grunnlag for å endre kommunestyrets vedtak i KOM-024/12. 2. Flytting av tomtegrense og konsekvenser av skiløypetrase for gnr. 28 bnr. 17 Else Randi og Jan Morken har påklaget vedtaket i kommunestyret fordi eiendomsgrensene til deres eiendom skal flyttes/oppheves. De mener at dette vil redusere verdien på eiendommen. I plankartet er tomta forskjøvet mellom 7 og 12 meter mot nord. Her er det myr og det vil være vanskelig å utvide bebyggelsen i denne retningen. Eiendomsgrensene ble oppmålt av kommunen i 2003, sammen med hytteeiere og grunneiere. Grensene på eiendommen stemmer overens med de grensene som foreslås opphevet i reguleringsplanen. Skiløypetraseen er lagt over dagens tomt, og dekker ca 1/3 av denne. Dette vil redusere mulighetene for å utvide bebyggelsen på eiendommen, og reduserer verdien. Det er ikke bilvei helt fram til hytta i dag, de siste 30-40 metrene er gangvei. Dersom gangveien skal utbedres til kjørevei vil dette komme i konflikt med skiløypetraseen. Utsnitt av plankartet, rød pil på eiendomsgrense som skal oppheves.
Bilde tatt fra øst mot vest, og viser skråning ned mot myr på nordsida av hytta. Rådmannens merknad: Flytting av tomtegrensa slik det er vist i plankartet er helt klart uheldig for eierne av gnr. 28 bnr. 17. I reguleringsplanen som ble godkjent av Miljøverndepartementet i 2002, er eiendommen vist slik den er vist i den reviderte planen. Men da oppmåling ble gjennomført i 2003 ble tomta forskjøvet mot sør i tråd med skylddelingsforretning og eksisterende grensesteiner. Dagens bygningsmasse er ei hytte på ca 53 m 2, og et uthus på ca 12 m 2. I henhold til planbestemmelsene kan dette utvides til total 120 m 2. Utvidelse av bygningsmassen i tråd med planbestemmelsene blir vanskelig slik plankartet nå er utformet. Utnytting av tomta begrenses nå av skiløypa mot sør og av myr mot nord og vest. Eventuell flytting av skiløypa i plankartet var et tema ved behandling av endring av reguleringsplanen KOM-sak 024/12. Skiløypa fra Venabu og gjennom området blir i dag kjørt i VA-traseen som går gjennom planområdet. Rådmannen mente da at en burde vurdere å vise skiløpa i plankartet der den faktisk blir kjørt. Det ble valgt å beholde skiløypa der den lå i den opprinnelige reguleringsplanen. Ved behandling av den opprinnelige reguleringsplanen, godkjent i 2002, ble det foreslått å legge atkomst til gnr. 28 bnr. 17 fra stikkvei i sør (vei 5 i gjeldende reguleringsplan). Grunneier motsatte seg dette, og det ble i stedet vist atkomst fra vest (påtegning i plankartet). Denne atkomsten kommer i konflikt med areal avsatt til skiløype i den nye planen. Dagens parkeringsplass og planlagt vei fram til hytta kan dermed ikke brøytes. Rådmannen mener det er to aktuelle alternativ for flytting av skiløypetraseen i plankartet. Enten må den vises i plankartet slik den har vært kjørt de siste vintrene, på VA-traseen. Eller så må den legges nord for gnr. 28 bnr. 17, mot Fiskeløysa. Det har vært oppkjørt skiløype også her tidligere.
Dersom det settes av areal til skiløype i VA-traseen vil dette berøre/dele to tomter, gnr 28 bnr. 41 og gnr. 28 bnr. 61. Skiløypa vil også komme svært nært inntil bebyggelsen på gnr. 28 bnr. 52. Skiløypa vil krysse vei 5 i plankartet. Fordelen med å legge skiløypa her er at det er stabil grunn og jevnt hellende terreng ned mot Buhaugveien. Dersom skiløypa legges ned mot Fiskeløysa vil den gå rundt selve hytteområdet, og ikke berøre tomteareal. Den vil heller ikke krysse stikkveier, før den krysser Buhaugveien. Skiløypa blir da liggende dels på myr, noe som kan være uheldig. Utsnitt av reguleringsplanen som viser to alternative traseer for skiløype. Hensikten med å avsette areal til skiløype i plankartet er å sikre at det kan kjøres en skiløype gjennom området, dersom det ikke er mulig å få på plass frivillige avtaler med grunneiere. I dag kjøres skiløypa i VA-traseen basert på frivillig avtale med berørte grunneiere. Rådmannen mener at den beste løsningen for avsetting av areal til skiløype er å flytte den mot nord, mellom Fiskeløysa og gnr. 28 bnr. 17. Fordelen med denne løsningen er at eksisterende hyttetomter ikke blir berørt, og at en unngår kryssing av stikkveier i hyttefeltet. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at klage fra Else Randi og Jan Morken tas til følge. Plankart for reguleringsplan for Buhaugen vest endres, og areal avsatt til skiløype flyttes mot nord og legges mellom Fiskeløysa og tomtene gnr. 23 bnr. 23, gnr 28 bnr. 17 og gnr. 28 bnr. 52. Skiløypa vil krysse Buhaugvegen på samme sted som i plankart vedtatt av kommunestyret i KOM-024/12. Nytt plankart sendes på høring jf plan- og bygningsloven 12-10. I høringsbrevet må det presiseres at det kun er endring av plankartet som er tema for høringen.