RINGERIKE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER for reguleringsplan nr 298-03 SCHJONGSLUNDEN Utarbeidet av Ringerike kommune, Miljø- og arealforvaltning, 03.05.2004. Sist endret 28.08.2009 Alternativ 5 1.gangs behandling i planutvalget 28.06.2004, sak 0091/04 Offentlig høring 03.07.2004 20.08.2004. 2.gangs behandling i planutvalget 05.09.2005, sak 0124/05 Formannskapet 05.09.2005, sak 0139 Vedtatt av kommunestyret 15.09.2005, sak 0106 Mindre vesentlig endring 11.09.06, sak 150/06 (kun endring på plankart, ikke i bestemmelsene) Mindre vesentlig endring 31.10.07, sak 14/07 (kun endring i bestemmelsene, ikke på plankartet) Vesentlig endring: 1.gangs behandling i planutvalget 07.09.09, sak 90/09 1.gangs behandling i formannskapet 13.10.09, sak 07/09 Offentlig høring 04.10.09 16.11.09. 2.gangs behandling i planutvalget., sak. Formannskapet., sak Vedtatt av kommunestyret, sak 1. Reguleringsformål Området som er regulert er innenfor den reguleringsgrense som er vist på plankartet. Området reguleres til følgende formål (Pbl 25): - Byggeområder Områder for særskilt angitt allmennyttig formål - Offentlige trafikkområder Kjøreveg Gang- og sykkelveg, fortau Parkeringsplass - Friområder Parkbelte Anlegg for idrett og sport - Fareområde Område med flomfare - Spesialområder Friluftsområde Område for anlegg og drift av kommunalteknisk virksomhet - Områder med kombinerte formål Forretning / kontor / anlegg for idrett og sport Parkering / anlegg for idrett og sport Parkering / friluftsområde De ulike formålene er vist på plankartet s. 1 / 11
FORMÅLSBESTEMMELSER DET ENKELTE FORMÅL MED UNDERFORMÅL 2. Byggeområder 2.1 Områder for allmennyttig formål Områdene BA-1, BA-2, BA-3, BA-4 og BA5 skal nyttes til byggeområder for allmennyttig formål med underformål anlegg for idrett og sport. Område BA-5 skal nyttes til flerbrukshall. 2. Utnyttingsgrad Utnyttingsgrad beregnes i prosent bebygd areal (%BYA). Maksimal utnyttelse i område BA-1 = 90 % BYA Maksimal utnyttelse i område BA-2 = 40 % BYA Maksimal utnyttelse i område BA-3 = 70 % BYA Maksimal utnyttelse i område BA-4 = 90 % BYA Maksimal utnyttelse i område BA-5 = 100 % BYA 3. Byggehøyde Maksimal byggehøyde for gesims og for møne beregnes i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå. Luftinntak / -utkast o.l. kan tillates inntil 1,0 m over de angitte høyder. I område BA-1 er maksimal byggehøyde 7,0 m for gesims og 11,0 m for møne. I område BA-2 er maksimal byggehøyde 6,0 m for gesims og 9,0 m for møne. I område BA-3 er maksimal byggehøyde 6,0 m for gesims og 10,0 m for møne. I område BA-4 er maksimal byggehøyde 9,0 m for gesims og 10,0 m for møne. I område BA-5 er maksimal byggehøyde 12,5 m for gesims og 12,5 m for møne. 4. Byggegrense Bygninger skal plasseres innenfor formålsgrensen, med minimum 1 meter avstand fra formålsgrensa. For BA-5 kan det bygges helt ut til formålsgrensa. 5. Takform I områdene BA-1, BA-2, BA-3 og BA-4 skal bygningene ha saltak eller flatt tak. For område BA-5 skal takform være pulttak, saltak eller krumt tak. Takformen skal bidra til å nedskalere inntrykket av bygningen. 6. Materialbruk og fargevalg I området BA-5 tillates kun naturmateriale som tre, stein, tegl, glass og betong. Valg av materiale og utforming skal benyttes for å nedskalere inntrykket av bygningen samt for å få den til å harmonere med de omkringliggende naturlige omgivelsene. Fargevalg skal tilpasses naturen rundt samt stadionbygget. 7. Parkeringsdekning Det stilles ikke krav om parkeringsdekning i henhold til kommunal vedtekt. Det kreves ikke opparbeidet parkeringsplasser innenfor det enkelte byggeområde. Det skal opparbeides parkeringsplasser på egne områder avsatt til formålet. 8. Gjerder Det tillates ikke oppført gjerder rundt byggeområdene. Unntak gjelder for gjerde mellom bygning i byggeområde BA-1 og friområde FI-6 (friluftsbadet). Gjerdene kan være inntil 3,0 m høye. s. 2 / 11
Gjerdene skal være flettverksgjerder og ikke hindre innsyn. 9. Skilt, reklame o.l. Tekniske innretninger, herunder også skilt og reklame, kan ikke settes opp uten at kommunen har gitt samtykke. Særlig skjemmende tiltak av denne art er ikke tillatt. Slike innretninger skal gis en diskret utforming, ha en plassering, materialbruk og fargevalg som harmonerer med områdets karakter og tradisjon. 10. Flaggstenger Inntil 2 flaggstenger pr bygning er tillatt innenfor byggeområdene. 11. Bevaring av vegetasjon og terreng Eksisterende trær i byggeområde BA-2 skal bevares. 3. Offentlige trafikkområder 3.0 Felles bestemmelser for offentlige trafikkområder Områdene kan nyttes til formål offentlig trafikkområde, med underformål som angitt på plankartet. Det er knyttet rekkefølgebestemmelser til trafikkområdene. 2. Tekniske planer Anlegg som kommunen skal overta og ha vedlikehold av skal utføres i henhold til planer som på forhånd er godkjent av kommunen. 3. Vegstandard Vei med tilhørende avkjørsler o.l. skal være utformet med en standard som det fremgår av kommunalteknisk veinorm utgitt av Norske Kommuners Sentralforbund 1981, eller bedre. Dette kravet gjelder ikke kjøreveg TV-5. 4. Avkjøringsforhold Avkjørsler er vist på plankartet. Avkjørsler skal være iflg kommunal norm. 5. Utførelse av terrengbehandling Terreng som er berørt av utbygging skal gis parkmessig sluttbehandling. 3.1 Kjøreveg Områdene kan nyttes til formål offentlig trafikkområde; kjøreveg. 2. Stenging Det tillates oppført port / bom for stenging av vegene TV-2 og TV-3 ut mot Ringeriksgata (TV- 1). 3.2 Gang/sykkelveg, fortau Områdene kan nyttes til formål offentlig trafikkområde; gang/sykkelveg, fortau. 3.3 Parkeringsplass Parkeringsplassene er beregnet for offentligheten. I forbindelse med arrangementer kan kommunen legge restriksjoner på parkeringen innenfor planområdet. s. 3 / 11
2. Frisikt Parkeringsplasser skal ikke anlegges slik at parkeringen blir til hinder for sikt i kryss og avkjørsler. Frisiktlinjer er vist på plankartet. 4. Friområder 4.0 Felles bestemmelser for friområder Områdene skal nyttes til formål friområde, med underformål som angitt på plankartet. 2. Skilt, reklame o.l. Tekniske innretninger, herunder også skilt og reklame, kan ikke settes opp uten at kommunen har gitt samtykke. Særlig skjemmende tiltak av denne art er ikke tillatt. Slike innretninger skal gis en diskret utforming, ha en plassering, materialbruk og fargevalg som harmonerer med områdets karakter og tradisjon. 4.1 Parkbelte 1. Funksjon Områdene som er vist som parkbelte på plankartet skal være parkmessig sone mellom trafikkområde og annet område. Områdene skal inneholde trerekker. Eksisterende trær skal bevares og nye trær skal plantes i tilsvarende rytme som eksisterende trær. 2. Bygg og anlegg Bygninger eller anlegg tillates ikke oppført i parkbeltet. Unntak gjelder lyktestolper og i noen områder gjerder (gjerder: se pkt 3). 3. Gjerder I områder avsatt til parkbelte kan det oppføres flettverksgjerder. Gjerdene kan være inntil 3,0 m høye. Gjerdene skal ikke hindre innsyn. 4.2 Anlegg for idrett og sport 1. Funksjoner/bruk Område FI-1 skal primært nyttes til ball-løkke Område FI-2 skal primært nyttes til ball-løkke Område FI-3 skal primært nyttes til friidrettsarena med tribuner, sekundært til fotball Område FI-4 skal primært nyttes til sandvolleyballbaner Område FI-5 skal primært nyttes til friluftsbad Område FI-6 skal primært nyttes til fotballbane Annen bruk kan tillates i den grad den ikke er til vesentlig hinder for den primære bruken. 2. Banemateriale Arealet innenfor løpebanen i område FI-3 skal ha naturgress. 3. Gjerder Det kan føres opp gjerde rundt område FI-3. Det skal være gjerde rundt område FI-5 så lenge det nyttes til friluftsbad. Det kan føres opp gjerde mot kjøreveg i friområdet FI-1. Gjerdene kan være inntil 3,0 m høye. Gjerdene skal være flettverksgjerder og ikke hindre innsyn. s. 4 / 11
4. Bygninger på området Det tillates ikke oppført bygninger på områdene FI-1, FI-2, FI-4, FI-5 eller FI-6. På område FI-3 kan det oppføres tribuneanlegg. 5. Tribuneanlegg I område FI-3 kan det oppføres tribuner. Maksimal byggehøyde for gesims og for møne beregnes i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå. Maksimal byggehøyde er 5,0 m for gesims og 6,0 m for møne Tribuneanlegg kan ikke plasseres utenfor byggegrensene som er vist på plankartet. Der det ikke er angitt byggegrense kan tribunen plasseres helt inntil formålsgrensen. 5. Fareområder 5.1 Område med flomfare 1. Funksjoner/bruk Område med flomfare er vist på plankartet med skravur. Skravuren angir 200-års flom. Dersom det skal oppføres bygninger i fareområdene, må punkt 2, under, oppfylles. 2. Vilkår Vilkår for å etablere virksomhet på område med flomfare, er at flomsikringstiltak gjennomføres. + 69,2 er nivået for 200-årsflom på stedet. Alle bygg og installasjoner utføres med sikkerhetsmargin 0,5 m slik at de tåler flom opp til kote + 69,7. For gressbaner til fotball stilles det ikke krav om flomsikringstiltak, men banen må ikke ligge lavere enn kote 68.0. 6.0 Spesialområder 6.1 Friluftsområde (på land) 1. Funksjon Område SF-1 kan nyttes til friluftsliv. Området skal være skogkledd med naturlig vegetasjon og høye trær. Det er ikke tillatt å drive virksomhet som er til hinder for områdets bruk som friluftsområde. 2. Bygg og anlegg Gangstier og benker tillates opparbeidet i friluftsområdet. Det kan ikke anlegges brygger eller båtutsettingsplasser i friluftsområdet. Gjerder tillates ikke i friluftsområdet. Bygninger tillates ikke oppført i friluftsområdet. 3. Skogsdrift Skogsdrift tillates ikke i friluftsområdet. Inngrep i terreng og vegetasjon ut over alminnelig skjøtsel er ikke tillatt. Dette gjelder også lagring, tilrigging, massedeponering og annen bruk av arealene, når det etter kommunens skjønn vil komme i strid med reguleringsplanens målsetting. 4. Kantvegetasjon langs elva Det er spesielt viktig å ta hensyn til kantvegetasjon langs elva. Inngrep som berører elvekanten tillates i utgangspunktet ikke. Dersom det likevel er behov for inngrep, skal naturverdiene og inngrepets konsekvens for disse verdiene, dokumenteres. Det skal også redegjøres for alternative muligheter for løsning av behovet som er årsaken til inngrepssaken. s. 5 / 11
6.2 Område for anlegg og drift av kommunalteknisk virksomhet 1. Reguleringsformål Område SK-1 skal nyttes til pumpestasjon. 2. Utnyttingsgrad Utnyttingsgrad beregnes i prosent bebygd areal (%BYA). Maksimal utnyttelse i område SK-1 = 35 % BYA 3. Byggehøyde Maksimal byggehøyde for gesims og for møne beregnes i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå. Luftinntak / -utkast o.l. kan tillates inntil 1,0 m over de angitte høyder. I område SK-1 er maksimal byggehøyde 4,0 m for gesims og 4,0 m for møne. 4. Takform I område SK-1 skal bygningene ha saltak eller flatt tak. 5. Gjerder Det tillates ikke oppført gjerder rundt område SK-1. 7.0 Områder med kombinerte formål 7.1 Forretning / kontor / anlegg for idrett og sport F/K/I-1 Område F/K/I-1 skal primært nyttes til hovedarena for fotball Område F/K/I-1 kan nyttes til kombinert formål : - byggeområder for forretning - byggeområde for kontor - friområde, med underformål anlegg for idrett og sport Formålene forretning og kontor skal være relatert til friluftsliv, sport og idrett, og virksomheten skal ikke gi konflikt med det primære formålet. 2. Utnyttingsgrad Utnyttingsgrad i område F/K/I-1 beregnes som tillatt bruksareal (T-BRA) for kontor og forretning, og maksimalt antall tilskuerplasser for tribuneanlegg. Maksimalt tillatt bruksareal for kontor og/eller forretning T-BRA = 1.600 m 2. Maksimalt antall tilskuerplasser = 3000 stk. 3. Byggehøyde Maksimal byggehøyde for gesims og for møne beregnes i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå. Luftinntak / -utkast o.l. kan tillates inntil 1,0 m over de angitte høyder. I område F/K/I-1 er maksimal byggehøyde 12,0 m for gesims og 12,5 m for møne 4. Byggegrense Bygning / tribuneanlegg kan ikke plasseres utenfor byggegrensene som er vist på plankartet. Der det ikke er angitt byggegrense kan tribunen plasseres helt inntil formålsgrensen. 5. Takform I område F/K/I-1 skal bygningene / tribuneanleggene ha pulttak eller flatt tak. 6. Parkeringsdekning Det stilles ikke krav om parkeringsdekning i henhold til kommunal vedtekt. Eventuelle parkeringsplasser innenfor område F/K/I-1 må inkorporeres i tribuneanlegget. s. 6 / 11
7. Gjerder Det kan føres opp gjerde rundt område F/K/I-1. Gjerdene kan være inntil 3,0 m høye. Gjerdene skal være flettverksgjerder og ikke hindre innsyn. 8. Skilt, reklame o.l. Tekniske innretninger, herunder også skilt og reklame, kan ikke settes opp uten at kommunen har gitt samtykke. Særlig skjemmende tiltak av denne art er ikke tillatt. Slike innretninger skal gis en diskret utforming, ha en plassering, materialbruk og fargevalg som harmonerer med områdets karakter og tradisjon. 9. Flaggstenger Inntil 4 flaggstenger er tillatt innenfor område F/K/I-1. 7.2 Forretning / kontor / anlegg for idrett og sport F/K/I-2 Område F/K/I-1 kan nyttes til kombinert formål : - byggeområder for forretning, herunder kiosk/kafé - byggeområde for kontor - friområde, med underformål anlegg for idrett og sport Formålene forretning og kontor skal være relatert til friluftsliv, sport og idrett. 2. Utnyttingsgrad Utnyttingsgrad beregnes i prosent bebygd areal (%BYA). Maksimal utnyttelse i område F/K/I-2 = 100 % BYA 3. Byggehøyde Maksimal byggehøyde for gesims og for møne beregnes i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå. Luftinntak / -utkast o.l. kan tillates inntil 1,0 m over de angitte høyder. I område F/K/I-2 er maksimal byggehøyde 7 m for gesims og 9 m for møne. 4. Byggegrense Byggegrensa er identisk med formålsgrensa. 5. Takform I område F/K/I-2 skal bygninger ha pulttak, saltak eller krumt tak. Takformen skal bidra til å nedskalere inntrykket av bygningen samt gi en myk start på flerbrukshallen mot boligområdet. 6. Materialbruk og fargevalg I området F/K/I-2 tillates kun naturmateriale som tre, stein, tegl, glass og betong. Valg av materiale og utforming skal benyttes for å nedskalere inntrykket av bygningen samt for å få den til å harmonere med de omkringliggende naturlige omgivelsene. Fargevalg skal tilpasses naturen rundt samt flerbrukshallen og stadionbygget. 7. Parkeringsdekning Det stilles ikke krav om parkeringsdekning i henhold kommunal vedtekt. P/I-2 kan nyttes til parkering. s. 7 / 11
8. Gjerder Det kan ikke føres opp gjerde rundt område F/K/I-2. Unntak gjelder for gjerde mellom eventuelt anlegg for idrett og sport og kjøreveg TV-3. Gjerdene kan være inntil 3,0 m høye. Gjerdene skal være flettverksgjerder og ikke hindre innsyn. 8. Skilt, reklame o.l. Tekniske innretninger, herunder også skilt og reklame, kan ikke settes opp uten at kommunen har gitt samtykke. Særlig skjemmende tiltak av denne art er ikke tillatt. Slike innretninger skal gis en diskret utforming, ha en plassering, materialbruk og fargevalg som harmonerer med områdets karakter og tradisjon. 9. Flaggstenger Inntil 2 flaggstenger er tillatt innenfor område F/K/I-2. 10. Eksisterende bebyggelse Eksisterende bygninger inngår ikke i planen og forutsettes revet for utnyttelse av F/K/I-2. 7.3 Parkering / anlegg for idrett og sport P/I-1 Område P/I-1 skal nyttes til skøytelek om vinteren. Området kan også nyttes til ballspill eller til parkering i forbindelse med enkeltarrangementer innenfor planområdet. I forbindelse med arrangementer kan kommunen imidlertid også legge restriksjoner på parkeringen innenfor planområdet. 2. Opparbeiding Området skal ha en overflate som egner seg for islegging om vinteren. 3. Gjerder Det kan føres opp gjerde mot kjøreveg i område P/I-1. Gjerdene kan være inntil 3,0 m høye. Gjerdene skal være flettverksgjerder og ikke hindre innsyn. 4. Avkjøringsforhold Det kan etableres avkjørsel til område P/I-1 fra kjøreveg TV-3. 5. Bygninger på området Det tillates ikke oppført bygninger på område P/I-1. 7.4 Parkering / anlegg for idrett og sport P/I-2 Området kan også nyttes til ballspill, skøytelek eller til parkering i forbindelse med enkeltarrangementer innenfor planområdet. I forbindelse med arrangementer kan kommunen imidlertid også legge restriksjoner på parkeringen innenfor planområdet. 2. Gjerder Det kan ikke føres opp gjerde rundt område P/I-2. Unntak gjelder for gjerde mellom eventuelt anlegg for idrett og sport og kjøreveg TV-3. Gjerdene kan være inntil 3,0 m høye. Gjerdene skal være flettverksgjerder og ikke hindre innsyn. s. 8 / 11
3. Eksisterende bebyggelse Eksisterende bygninger inngår ikke i planen og forutsettes revet for utnyttelse av F/K/I-2 og P/I- 2. 7.5 Parkering / friluftsområde Område P/F-1 kan nyttes til parkering i forbindelse med enkeltarrangementer innenfor planområdet. I forbindelse med arrangementer kan kommunen imidlertid også legge restriksjoner på parkeringen innenfor planområdet. Område P/F-1 er primært friluftsområde. Bestemmelsene knyttet til friluftsområde SF-1 skal derfor også gjelde for område P/F-1. Se 6.1. 2. Bevaring av vegetasjon og terreng Eksisterende trær i område P/F-1 skal bevares. 3. Opparbeiding Området skal ikke opparbeides til parkeringsplass. Parkering må i tilfelle skje på eksisterende skogsbunn mellom trærne. 4. Avkjøringsforhold Det skal ikke opparbeides egne avkjørsler til område P/F-1 5. Bygninger på området Det tillates ikke oppført bygninger på område P/F-1. s. 9 / 11
BESTEMMELSER OM REKKEFØLGE, ENDRING, PLANKRAV OL 8. Rekkefølgebestemmelser 1. Utbyggingsavtale og godkjenning av tekniske planer Dersom kommunen skal overta tekniske anlegg, må utbyggingsavtale og godkjenning av tekniske planer mellom utbygger og kommunen foreligge før det gis igangsettingstillatelse for disse anleggene. 2. Brannvann Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for bygninger før det er dokumentert at brannvannforsyningen tilfredsstiller brannvesenets krav. 3. Flomsikring Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for bygninger før det er dokumentert at alle bygg og installasjoner sikres mot 200-årsflommen inkludert en sikkerhetsmargin på 0,5, slik at de ikke tar skade av flom opp til kote + 69,7. Før det blir gitt igangsettingstillatelse for veier og bygninger må det dokumenteres at veier fungerer som sikre rømningsveier ved eventuell flom. 4. Sykkelparkering Det kan ikke gis brukstillatelse for bygninger eller anlegg før det er etablert parkeringsplasser for sykler. Parkeringsplasser for sykler skal ligge nærmere inngang enn parkeringsplasser for biler. Minimumskrav: 0,1 sykkelparkeringsplass pr tilskuerplass 0,2 sykkelparkeringsplasser pr utøver, funksjonærer og andre. 5. Offentlige trafikkområder P/I-2, TP-7, TP-8, TP-9, TV-3, TV-4, TV-6 og alle tilliggende gang/sykkelveier, samt TG-9 og TG-12, må opparbeides før det gis brukstillatelse for BA-5 og F/K/I-2. 6. Bygninger som skal rives Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for bygning på F/K/I-2 og BA-5 før eksisterende bygning på F/K/I-2 og P/I-2 er revet. 7. Spesielle forutsetninger for tribuneanlegg a) Følgende forutsetninger gjelder spesielt for tribuner i tilknytning til hovedarena for fotball og eventuelle nye tribuner for friidrettsarena: Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for tribuneanlegg før følgende anlegg er i samsvar med utbyggingsavtale og godkjent og overtatt av kommunen: - Stenging av sydligste del av Kongens gate (syd for Owrens gate) ved Owrens gate b) Det kan ikke gis brukstillatelse for tribuneanlegg før skiltplan for tilstøtende boligområde er vedtatt og skilting er utført. Dette innbefatter : - Schjongs gt. stenges for gjennomkjøringstrafikk med skilt Innkjøring forbudt - med underskilt Kjøring kun til eiendommene. Skiltingen skal være utført innen 01.04.2008. s. 10 / 11
- Soneparkering for boligområdet Løkka og Schjongstangen. 7. Spesielle forutsetninger for kontor- og forretningsarealer a) Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for kontor- og forretningsarealer innenfor F/K/I-1 uten at det samtidig foreligger planer for tribuneanlegg på den aktuelle siden av fotballbanen. b) Før det kan gis igangsettingstillatelse for kontor- og forretningsarealer innenfor F/K/I-1 skal de følgende anlegg være gjennomført i samsvar med utbyggingsavtale og godkjent og overtatt av kommunen: - Tydelig skilting av henholdsvis parkering og parkering forbudt i det tilgrensende boligområdet - Stenging av sydligste del av Kongens gate (syd for Owrens gate) ved Owrens gate 9. Bestemmelser om endring av formål over tid, etter visse vilkår Se 7.2. Til informasjon (ikke del av planens juridisk bindende bestemmelser): Kulturminner Dersom det fremkommer automatisk fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8.2. Radon Det må gjennomføres nødvendige tiltak slik at konsentrasjonen av radon i oppholdsrom ikke blir større enn 200 Bq/m 3 med mindre det er gjennomført radonundersøkelser av byggegrunnen som dokumenterer at tiltak ikke er nødvendig. s. 11 / 11