SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ervin Johan Beheim Arkiv: MTR 17/317 Arkivsaksnr.: 14/447-4 Søknad om løyve til tiltak - bustadhus - søknad om dispensasjon etter plan- og bygningslova 19-1 TILRÅDING: Leikanger kommune gir i medhald av 19-1 plan- og bygningslova dispensasjon frå 29-4 til oppføring av mur på gnr.17 bnr.317 i nabogrensa i vest mot gnr.17 bnr.306 og eventuelt i nord i samsvar med søknaden. Kommunen finn at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Leikanger kommune godkjenner søknaden om løyve til oppføring av bustadhus på gnr.17 bnr.317 som omsøkt. Tiltaket er i samsvar med reguleringsplan for området. DOKUMENT: F-sak 113/13 Brev av 19.03.14 frå frå Fylkesmannen med oppheving av vedtaket i F-sak 113/13 Søknad om dispensasjon, vedlagt Kotekart før utgraving, vedlagt Situasjonsplan, vedlagt Skisse murhøgder, vedlagt Kommentar til merknader frå naboane, vedlagt Tegningar av bustad, vedlagt SAKSUTGREIING: Fylkesmannen har oppheva formannskapet sitt vedtak og senda saka attende til kommunen til ny handsaming. Grunnen til at Fylkesmannen har oppheva vedtaket er at muren mot naboen i vest er plassert i nabogrensa. Denne delen av tiltaket skulle difor ha vore handsama som dispensasjon frå avstandsreglane i 29-4 i plan- og bygningsliva. Byggmester Bjørn Hagen AS søkjer på vegne av tiltakshavar Leif Bjørn Husabø om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslova 20-1. Søknaden gjeld oppføring av bustadhus på gnr.17 bnr. 317 (tomt G2 i utbyggingsplanen) med adresse Grønlund. Søknaden er vedlagt nabovarsel, søknad om dispensasjon for mur mot nabogrense, merknader frå tre naboar, kommentar til merknader frå naboar, situasjonsplan og teikningar.
Søknad treng dispensasjon etter plan- og bygningslova 19-1, då muren mot vest er plassert i nabogrensa. Dispensasjonsmynde etter plan- og bygningslova 19-2 er lagt til kommunen. Muren i nabogrense mot vest er ein del av søknaden om tiltaket og skal handsamast etter plan- og bygningslova 29-4. Plan- og bygningslova 29-4 har følgjande tekst: 29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd 1 bokstav b, gis ved forskrift. Då det ikkje er skriftleg samtykke frå nabo i vest om plassering av mur i grensa skal søknaden handsamast etter plan- og bygningslova 19-1. Plan- og bygningslova 19-1,2 og 4 har følgjane tekst: 19-1. Søknad om dispensasjon Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i 21-3. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. 19-4. Dispensasjonsmyndigheten Myndigheten til å gi dispensasjon tilligger kommunen. Tiltaket ligg i reguleringsplanen for Grønlund, godkjent i kommunestyret 12.09.02 med supplerande føresegner for felt G der dette tiltaket ligg. Reguleringsplanen med føresegner er grunnlaget for behandlingen av saka i tillegg til plan- og bygningslova. Bustadhuset det er søkt tillatelse om er i 2 etasjar inkludert loftetasje og har underetasje med garasje og teknisk rom. Føresegnene i reguleringsplanen tillet dette. Ansvarleg søkar har i vedlegg til søknaden beskrive utrekninga av møne- og gesimshøgd. Mønehøgda er 7,7 meter og gesimshøgda 6,0 meter, målt frå gjennomsnittet av planert terreng. Føresegnene tillet mønehøgd 9,0 meter og gesimshøgd 6.0 meter. Utnyttingsgraden er 37%. Føresegnene i reguleringsplan tillet 40%. Takvinkel og møneretning er i samsvar med føresegnene. Golv i underetasjen er sett til kote 21,5, dette er ein høgde som er tilpassa avkjørsle frå Veg 1 (Grønlund). Tomta kan og nytta veg FV for å kunna tilpassast universell utforming, ref. planog bygningslova 29-3. Ferdig utanomhusplan viser at terrenget mot vest er utført i to plan der plan mot hus er kote 23,9 og plan mot nabo går frå kote 22,5 til kote 23,9. Terreng mot nord og aust er utført til kote 23,9. Det er motteke merknad frå tre naboar. Etter forskrift om byggesak 12-2 pkt.b har ansvarleg søkar ansvar for å varsle om planlagt tiltak til naboar og gjenboarar, være mottakar av merknader og utarbeida kommentarar til korleis merknader er teke omsyn til. Søknaden er vedlagt følgjande kommentarar til merknadane frå naboane utarbeida av ansvarleg søkar og asplan viak: 534892 Søknad frå L.B og H Husabø Kommentarar til merknader frå naboane Asplan Viak, Leikanger 30.04.14 Naboane vart varsla 31.03.14, og det kom følgjande merknader - Barbara Bombelka, 23.04.14 - Kjellaug og Torbjørn Strømseng 10.04.14 - Jean Rockwell 09.04.14 Merknadene er vedlagde.
Me har følgjande kommentarar: BOMBELKA Eigedomen deira ligg vest for omsøkt bustad. Merknaden gjeld muren mot hennar grense, og ho går på det sterkaste mot at det vert gjeve dispensasjon for denne. Ho peikar på ulemper som tapt utsikt og lys mm. Ho meiner det ikkje er dokumentert at muren er naudsynt for å få eit fullt tenleg hus. Ho legg ved ei teikning som skal illurstrera korleis bakre del av muren vil dekka for vindaugo på hennar austfasade Kommentar til murhøgda: Me har fått opplyst frå kommunen at plenen utafor huset hennar ligg på kote 21,0. Topp omsøkt mur (bakre/høgaste del) er på kt. 23,9. Omsøkt murhøgd er dermed 2,9meter, medan ho på ei vedlagd skisse har teikna ein mur på ca. 3,5 meter noko som gjev eit endå meir negativt inntrykk enn realiteten vil vera. Me har likevel forståing for at også ein mur på 2,9 meter kan verka uheldig sett frå hennar side. Søknaden/situasjonsplan syner at muren inn mot grensa i vest skal avtrappast slik at topp mur vert høvesvis ca. 0,5m, 1,7m og 2,9m (bakre del) over naboeigedomen sin plen. Når det gjeld kva som er vanlege murhøgder i området, vil me peika på at det bak huset til familien Bombelka er to murar på ca. 2,5 meter kvar med ei smal hylle mellom. Til saman er desse murane altså ca.5 meter høge. Me reknar med at det her og har vore naudsynt med dispensasjon. Grunnen til den høge muren i bakkant har nok vore at Bombelka har hatt ynskje om å plassera huset på eit «unaturleg» lågt nivå jf. opphavelege kotar i området (vedlegg 2). Ho peikar på at det er planlagt 6 meter mellom husa og at hennar hus står 2 meter frå grensa. Det omsøkte huset er planlagt 4 meter frå hennar grense altså lovleg avstand. At Bombelka tidlegare har fått løyve (dispensasjon?) for å plassera huset berre 2 meter frå grensa, kan ikkje vera noko godt argument for å leggja restriksjonar på søkarane sin eigedom. Tomtene er relativt små her, og ein treng det arealet som er for å få til tenelege løysingar. Ho kjem med framlegg om endra løysing. Etter det me forstår m.a. å flytta trappa bak (nord for?) huset. Det ser ut til at ho meinar at søkarane bør klara seg utan å ha planert areal som ligg mot vest og på nivå med bustadetasjen. Me meiner dette må vera eit urimeleg krav, sidan opphaldsareal mot vest er viktige spesielt med omsyn til kveldssola. Det er likevel teke omsyn til naboen i vest ved at det er tenkt terrassert planering, slik at ein del av den høgaste muren får avstand 2,5 meter frå hennar grense. Det vert då att berre eit minimalt opphaldsareal på 1,5 m breidde inntil søkarane sitt hus. Ho meiner i tillegg at det omsøkte huset er løfta alt for høgt i terrenget, noko som er til stor ulempe for hennar familie. Det opphavlege terrenget for søkarane si tomt og nabotomta i vest går fram av vedlagde kotekart. Kotehøgde på tomta er der mellom kt.20,5 i sørkant og min. kt. 26 i bakkant (sjå vedlagt kotekart). Det
er her naturleg å byggja hus med sokkeletasje, slik det no vert søkt om. Planeringshøgda på felles veg i aust gjer og at huset bør ha ei slik løysing. Tunet bakom det omsøkte huset burde, ut frå terrenget, truleg ha lege på kt. om lag 24,5 sidan terrenget i nord framleis ligg opp mot kt. 26 og vegen i aust på om lag kt.25. I søknaden er tunet, av omsyn til naboane, lagt lågare på kt. 23,9, og dermed på det meste (dvs. heilt i sør) berre ca. 1,7 meter over opphaveleg terreng. Bak huset er terrenget tenkt senka opp til 2 meter og framom huset ca. 1,5 meter. STRØMSENG Dei bur nord for det omsøkte huset. Dei meiner teikningane er mangelfulle når det gjeld å framstilla murar/trapp Me vil peika på at søknaden omfattar både situasjonsplan og skisse/oppriss der murhøgdene og planeringshøgdene går fram. Murhøgder og planeringshøgder er i tillegg talfesta på teikningane. Dei meiner at ulempene ved mur(ane) i vest er større for dei enn føremunane for søkar (jf. dispensasjonssøknaden) Toppen på omsøkt mur er på kt. 23,9, medan planert areal på Strømseng sin eigedom ligg på kt. 26. Det er difor vanskeleg å skjøna at dei skal ha ulemper av muren det vert søkt om. Dei hevdar at illustrasjonen på reguleringskartet gjev bindande møneretning nord sør Plankartet syner ikkje møneretning men planlagde hus (som ein illustrasjon). Retninga på bygningane fastset mønereting. Møneretninga er bindande i samsvar med 2.3.3 i reguleringsplan for bustadområde Grønlund: «Møneretninga skal vera som på plankartet eller vinkelrett på dette», sjå vedlegg 1 Dei hevdar at dei, pga. omsøkt tiltak, vil få ein verdireduksjon på eigedomen sin Me vil ikkje kommentera dette ut over at omsøkt hus er i samsvar med reguleringsplanen. ROCKWELL Eigedomen ligg nord for det omsøkte huset Ho meiner teikningane er utydelege og at det ikkje er samsvar mellom dei Kommentar Me meiner ikkje at ev. manglande samsvar kan vera slik at det ikkje er tydeleg kva som skal byggjast. Det vert elles synt til kommentar til Strømseng sin merknad til det same. Ho meiner at dei omsøkte murane berre er for å oppfylla kravet om gjennomsnitts gesimshøgde og for å kunna byggja loft. Kommentar Som det går fram av kommentarane til dei andre merknadene, er det ynskjeleg å ha mest mogleg planert opphaldsareal i vest. Dette er bakgrunnen for murane. Terrengtilhøva tilseier at tunet bør planerast på omsøkt nivå, jf. kommentarane til dei andre merknadene. Ho meiner at huset vert sjenerande høgt
Det er mønehøgda som vil vera avgjerande for naboane i nord. Denne ligg ca. 1 meter lågare enn reguleringsplanen opnar for. Ho ser ikkje at det ligg føre særskilte grunnar til å dispensera frå avstandsregelen (gjeld muren i vest) Jf. kommentarar til dei andre merknadene. Dette er eit regulert felt med små og bratte tomter. For å kunna byggja tenlege bustader her, er det naudsynt å setja opp murar også i nabogrenser. I dette ligg føremunen med å gje dispensasjon. Jf. at det mellom søkaren sin naboeigedom i vest og 4- mannsbustaden nord for denne ligg to murar med ei høgde på til saman 5 meter. Det er klart det kan vera ulemper med omsøkte mur slik det går fram over, men dette gjeld først og fremst for naboen vest for søkaren. Men, som det går fram, er det så langt som mogeleg teke omsyn ved avtrappa murar og terrassering. Ho hevdar at illustrasjonen på reguleringskartet gjev bindande møneretning nord sør Jf. kommentar til Strømsnes sin tilsvarande merknad. Ho hevdar at dispensasjonssøknaden er feil når det står ser at tunet er senka til kt. 23,9 sidan dette er same tunhøgde som i ein tidlegare søknad Det som står i dispensasjonssøknaden er at tunet etter terrengtilhøva - burde ha lege på kt. 24,5, og at det er senka i høve til dette. SAMLA VURDERING Me finn ikkje at dei innkomne merknadene gjev grunnlag for å omarbeida søknaden, og me ber om at saka vert handsama og vedteken. Søknaden er innafor rammene av reguleringsplanen, og me meiner framleis at fordelane med dei omsøkte murane er klårt større enn ulempene. Den omsøkte terrengplaneringa med tilhøyrande murar er naudsynt for å få ei tenleg løysing for søkarane. Huset har etter vårt syn ei naturleg høgdeplassering ut frå terrengtilhøva, sidan terregnet i bakkant av tomta er på ca.kt. 26 og tilgrensande veg i aust (øvre del) kt. 25-25,5 medan omsøkt tun/opphaldsareal er tenkt plassert på kt. 23,9. Huset og dermed dei planerte areala/murane er tenkt tilpassa slik at dei eventuelle ulempene for nabo i vest vert minst råd ved hjelp at avtrappa mur og terrassering av terrenget. M.a. får søkarane difor berre eit minimalt opphaldsareal ved huset mot vest. 30.04.14 Bjørn Hagen Byggmeister, Ansvarleg søkar Nils Husabø, Asplan Viak Rådmannen si vurdering:
Rådmannen viser til reguleringsplan for Grønlund. Reguleringsplanen var godkjent før klagarane busette seg i området. Rådmannen finn kommentarane frå ansvarleg søker og asplan viak som grundig gjennomarbeida og er sam i at fordelene med plassering og utforming av muren i grensa mot vest er større enn ulempene for naboane. Rådmannen ser at tiltak ikkje ligg innanfor rammene etter plan- og bygningslova 29-4. Rammene for planog bygningslova 29-4 er plassering av tiltak 4 meter frå nabogrense. Rådmannen tilrår at det vert gitt dispensasjon etter plan- og bygningslova 19-1 til oppføring av mur i grense til nabo i vest og eventuelt i nord som beskrive i søknaden. Søknaden om løyve til tiltak ligg innanfor rammene i gjeldande reguleringplan med føresegner og kommunen bør difor godkjenna tiltaket.