Fylkesmannen i Buskerud Plan og bygg Postboks 1604 3007 DRAMMEN Arkivsak Arkivkode Etat/Avd/Saksb Dato 15/3925 GNR 52/277 TEK/ALM/NIKU 10.05.2016 OVERSENDELSE AV KLAGESAK KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE FOR OPPFØRING AV LEILIGHETSBYGG (MÆLUMENGA TERRASSE) GNR 52 BNR 277 ULLSVEI/FRØYAS VEI ÅMOT Innledning: Søknaden omfatter 51 terrasseleiligheter fordelt på 5 blokker. På tomtedelingsplan er det illustrert 2 blokker med antall leiligheter (45 stk.), etasjetall, etasjetype og høydekote for plassering. Omsøkte plantegninger viser at 4 av 5 blokker blir omsøkt i henhold til tomtedelingsplan. Den 5. blokken er ikke vist/illustrert på tomtedelingsplan og dermed er etasjeantall, etasjetype, høydeplassering ikke gitt. Siden det er søkt om terrasseleiligheter vil det fra Frøyas vei kun den øverste etasje av alle 5 blokkene være synlig. Rammetillatelse (førstegangsbehandling) er gitt med politisk vedtak. IG 1 er gitt ved delegert vedtak. Plangrunnlag Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i reguleringsplan for Mælumenga, vedtatt 06.05.02, med mindre endring 08.10.14. Omsøkt tiltak ligger på felt B 9, hvor det er tillatt en BYA på 38 %. For felt B 9 er etasjetallet og etasjetype juridisk bindende. Antall boenheter, koter, avkjørsel og inntegnet bebyggelse vist i plankartet tjener kun som illustrasjon og er ikke juridisk bindende. Historikk: Søknaden ble mottatt 04.12.2015. I søknaden har det kommet inn merknader fra tomteeierne i både Ulls vei og Frøyas vei. På bakgrunn av innkommende merknader ble tiltaket vurdert til å være av stor interesse. Saken ble behandlet av politikere i hovedutvalgsmøte for teknisk sektor, 27.1.16. Det ble vedtatt at: «Naboklagene tas til orientering. Saken legges fram på nytt når de trafikale forholdene er i orden.» Teknisk etat Telefon: 32 78 93 00 Postadresse: Postboks 38, 3371 Vikersund Bankgiro: 2270 07 61413 post@modum.kommune.no www.modum.kommune.no Side 1 av 6 Org. nr.: 970 491 589
Saken ble lagt frem på nytt i et ekstraordinært hovedutvalgsmøte 24.02.16. Rådmannens innstilling med tillegg ble enstemmig vedtatt. Tillegg: «Kommunen sørger for at svingen i/utenfor Ulls vei 5 utbedres med tanke på å bedre sikt og fremkommelighet.» Vedtaket ble påklaget av 3 parter, som blir representert av advokatfirma Svensson Nøkleby ANS. Klagen ble mottatt 18.mars 2016. I klagen ble det begjært oppsettende virkning. Kommunen svarte i brevs form, datert 31.mars 2016, at klagen ikke gis oppsettende virkning. Kopi av brevet skal være oversendt Fylkesmannen i Buskerud. 5.april ble det søkt om IG1. Kommunen kontaktet Fylkesmannen om det har kommet inn søknad om oppsettende virkning. Ingenting var registeret hos fylkesmannen og kommunen ga igangsettingstillatelse 19. april 2016. Klagen ble behandlet i Hovedutvalgsmøte 20. april 2016. Rett før møte mottok hovedutvalgsmedlemmer og kommunen en e-post fra Sigurd Ramstad (en av klagerne). E-posten ble lagt frem på møte. Hovedutvalget vedtok rådmannens innstilling med tillegg i at e-posten skal følge oversendelsen til fylkesmannen. Innkommende merknader fra tomteeiere i Ulls vei (antall: 7 eiendommer)og innkommende merknader fra tomteeiere i Frøyas vei (antall: 6 eiendommer): Naboene mener at tiltaket strider mot tre punkter i reguleringsplanens bestemmelser og tomtedelingsplan. 1. Antall enheter: På tomtedelingsplan er det vist 20+25 = 45 enheter, men det er nabovarslet til sammen 51 enheter. Naboene mener at det vil bli uforholdsmessig mye aktivitet på området. 2. Garasjeanlegg med innkjøring fra Ulls vei: Innkjøring/utkjøring i Frøyas vei strider direkte mot reguleringsbestemmelser, tomtedelingsplan og hva kommunen/ megler forespeilet kjøpere ifm.kjøp av tomt. Det påpekes at premissene for kjøp av tomter er totalt forandret, siden det er prosjektert en stor parkeringsplass med innkjøring til terrasseleiligheter fra Føyas vei. Naboene vil ikke akseptere etablering av parkeringsplass med innkjøring fra Frøyas vei. 3. Høyde på blokkene: Blokkene er prosjektert med koter for å ivareta sol og utsikt. Blokk C er trukket så nær Frøyas vei at kote «systemet» ikke fungerer. Tomtene som ligger bak blokk C vil miste en stor del av utsikten og solforholdene reduseres betraktelig. Ansvarlig søkers redegjørelse: Pkt.1: Forhold som påpekes er riktig ihht. tomtedelingsplan. Reguleringsbestemmelser III Øvre del 4 sier at kun etasjetall og etasjetype er juridisk bindende. Utbygger har valgt å løse bygningsvolumet på en litt annen måte en illustrert i tomtedelingsplanen, derav også antall enheter.
Pkt.2: Ansvarlig søker viser forståelse for bekymringer, men mener at det er Modum kommune som må ivareta forholdet. Pkt.3: Planlagt tiltak er prosjektert med hensyn til de gitte kotehøyder for de ulike etasjetyper som er angitt i tomtedelingsplanen. Han mener at bygningsmassen er løst på en arkitektonisk god måte og at det ble gjort nøyaktige arkitektoniske vurderinger. Ansvarlig søker mener at tiltaket er i henhold til reguleringsplan. Kommunens vurdering av merknadene: Modum kommune er enig i ansvarlig søkers vurdering om at tiltaket er innenfor reguleringsplanens bestemmelser. Bakgrunn for bestemmelenser er å gi føringer for høyde og plassering samtidig som det åpnes for utbyggers frihet for å kunne utvikle sitt prosjekt etter eget ønske. I planen ble det også vektlagt at alle skal få utsikt, selv hvis naboeiendommen bli bebygd. Videre mener kommunen at hensikten med regulert BYA på 38 % er å gi utbygger rom for kreativitet ved utvikling av eiendommen. Når det gjelder utkjøring i både Ulls vei og Frøyas vei anses det som fordel at trafikken fordeles på begge veier. Begge veier har en slik utforming at de tåler den belastningen fra terrasseleiligheter. Dersom det i ettertid likevel vil være behov for ytterligere trafikksikkerhetstiltak vil det være mulig med f.eks. Lav fartsgrense o Fartsdempere God sikt o Sørge for at det opprettholdes frisiktsoner o Begrensning på parkering langs vei Gode holdninger hos trafikantene o Alle trafikantene må utvise forsiktighet. Dette er tiltak som vil bidra til et trygt trafikkmiljø i en boliggate. Hvor mye som skal benyttes av tiltak, må vurderes når trafikkforholdene er reelle. Klagen: Klagen inneholder 4 punkter (reguleringsmessige forhold, omsøkte bygninger strider mot vedtatte planer, avslutning og begjæring om oppsettende virkning): 1. Reguleringsmessige forhold: Planen for Mælumenga er ingen detaljreguleringsplan. Dette er en reguleringsplan vedtatt i henhold til den gamle Plan- og bygningslovens 27-2, som har gjennomgått en mindre endring i henhold til den nye Plan- og bygningslovens 12 14. Klagefristen for denne mindre planendringen er for lengst ute. I bestemmelsen i reguleringsplanens Øvre del 4 er det konkretisert hva som skal være juridisk bindende for denne delen av planen. 2. Omsøkte bygninger strider mot vedtatte planer: Reguleringsplanens tomtedelingsplan blir lest av klagerne som et detaljplanreguleringskart, noe det ikke er. Det står klart og tydelig i planbestemmelsene (III Øvre del, 4) at for felt B9 er angitt etasjetall og etasjetype juridisk bindende. I saksfremlegg (vedlegg 3) for mindre endring står det presisert på side 2 «For felt B9 og B12, som er avsatt til konsentrert småhus- og blokkbebyggelse er tomtedelingsplanen å
betrakte som en illustrasjon under forutsetning av at etasjeantall ligger fast». Med det menes at bygningenes antall, plassering og innkjørsler kan detaljeres nærmere i byggesaken, noe som også er gjort. Ved utarbeidelse av planen har kommunens planavdeling lagt vekt på at områder som er regulert til konsentrert bebyggelse skal gis rammer for utbygging. Dette på bakgrunn av å kunne gi utbyggere noe større frihet ved utvikling av slike prosjekter. Bebyggelsen er illustrert med 45 leiligheter, mens 51 er omsøkt. All den tid forskjellen ikke er stor, og bygge-, etasjehøyder og utnyttelsesgrad er overholdt, har kommunen ment at reguleringsplanens rammer er overholdt. Frøyas vei er bygd i henhold til reguleringsplanen. Kommunen har vurdert utbyggers forslag om å dele de 2 store kompakte blokkene i 4 mindre blokker som positiv. Valgte løsning sett i sammenheng med valgt løsning for tak (pulttak) vil bidra til bedre utsikt og sol på eiendommene i Frøyas vei. 3. Avslutning: Kommunen har vurdert at omsøkt tiltak ligger innenfor reguleringsplanens rammer. I denne sammenheng ble det sett på økt trafikkbelastning. Kommunens vurdering har hele tiden vært at dersom trafikken fordeles på både Ulls vei og Frøyas vei, vil det være en fordel. På bakgrunn av de innkommende nabomerknader i byggesaken har kommunen tatt grep og breddeutvidet Ulls vei slik at frisikt og trafikksikkerhet er bedre ivertatt. Når det gjelder flytting av lekeplassen på eiendom gnr.52 og bnr.277 har kommunen vurdert at det vil være en fordel for etablering/innredning, omgivelsene, drift og vedlikehold å ha en større felleslekeplass i tillegg til flere små lekeplasser. Dette ses også i sammenheng med at det vil bli etablert en lekeplass med akebakke mellom eiendommene gnr. 52, bnr. 288 og bnr. 289. 4. Begjæring om oppsettende virkning: Begjæring om oppsettende virkning ble besvart i brev datert 31.3.2016. Etter kommunens vurdering tas klagen ikke til følge og det gis ikke oppsettende virkning. Kommunens vurdering av klagen: Modum kommune har etter mottatt klage foretatt en ny vurdering av gitt rammetillatelse og anførte punkter i klagen. Tiltaket er i henhold til juridiske vilkår i reguleringsplanens bestemmelser, noe som også ble lagt til grunn for utbygging av de frittliggende eneboligtomtene. Illustrasjonen av blokkene i tomtedelingsplanen ble utarbeidet for å finne den best mulige terrengtilpasningen og for å ha et utgangspunkt for dimensjonering av vei, vann og avløp. Det ble i denne sammenheng tatt høyde for at antall boenheter og utforming ikke er endelig. Bakgrunn for reguleringsplanens bestemmelser er å gi føringer for høyde og plassering samtidig som det åpnes for utbyggers frihet for å kunne utvikle sitt prosjekt videre etter eget behov. I planen ble det lagt særlig vekt på at alle skal få utsikt. I det tidsrommet kommunen foretok den mindre endringen av planen, kom det ikke kommet inn merknader. Det ble heller ikke registrert henvendelser om hva som skal skje på eiendommen gnr.52 og bnr. 277. Når det gjelder utkjøring i både Ulls vei og Frøyas vei anses det som en fordel at trafikken fordeles på begge veier. Begge veier har en slik utforming at de tåler den belastningen. I
tillegg har kommunen satt i gang tiltak for å forbedre frisikt og trafikksikkerheten. Med hilsen Nicole Kunkel-Torgersen Fagleder byggesak Dokumentliste: 1. merknad 1_ Gulliksen, datert 2.11.15 2. fellesklage; 6.11.15 2.1. Klage nr.2 datert 4.11.15 3. svar fra ansvarlig søker til naboene, datert 3.12.15 4. søknad om rammetillatelse, mottatt 4.12.15 5. opplysninger gitt i nabovarsel, datert 24.10.15, sendt 26.10.15 6. tegninger (egen mappe på USB- stikk) 6.1. 001 Situasjonsplan m kart RevA 1.pdf; 6.2. 002 Utomhusplan Rev. B.pdf; 6.3. 101-1 etg plan- parkeringskjeller.pdf; 6.4. 102 1.etg plan - Parkeringskjeller.pdf; 6.5. 103 2. etg plan- bygg A+B Rev. A.pdf; 6.6. 104 2. etg plan- bygg C.pdf; 6.7. 105 3. etg plan - bygg A+B.pdf; 6.8. 106 3. etg plan- bygg C.pdf; 6.9. 107 4. etg plan - bygg A+B.pdf; 6.10. 108 4. etg plan- bygg C.pdf; 6.11. 109 5. etg plan - bygg A+B Rev A.pdf; 6.12. 110 5. etg plan - bygg C.pdf; 6.13. 111 Snitt AA bygg A, Rev. A.pdf; 6.14. 112 Snitt BB bygg A, Rev. A.pdf; 6.15. 113 Snitt CC bygg B, Rev. A.pdf; 6.16. 114 Snitt DD bygg C, Rev. A.pdf 6.17. 120 Fasade Nord bygg A Rev.A 6.18. 121 Fasade syd bygg A Rev.A 6.19. 122 Fasade Nord bygg B Rev.A 6.20. 123 Fasade syd bygg B Rev.A 6.21. 124 Fasader BLOKK C Rev.A 6.22. 201 vedlegg A1 1 6.23. 202 vedlegg A2 6.24. 203 vedlegg A3
6.25. 301 3D tegning1 6.26. 302 3D tegning2 7. arkitektonisk redegjørelse Mælumenga 8. revidert svar merknader/klage, datert 8.12.15 9. førstegang saksbehandling (egen mappe på USB-stikk) 9.1. Saksfremlegg Rammetillatelse 9.2. situasjonskart 9.3. utomhusplan 9.4. planbestemmelser 9.5. kart med nabomerknader 9.6. nabomerknader 9.7. 121 Fasade syd bygg A Rev.A 9.8. 122 Fasade Nord bygg B Rev.A 9.9. 123 Fasade syd bygg B Rev.A 9.10. 124 Fasader BLOKK C Rev.A 9.11. saksprotokoll 9.12. svar på rammesøknad, datert 11.2.16 10. andre gang behandling (egen mappa på USB-stikk) 10.1. saksfremlegg 2 10.2. arkitektonisk redegjørelse 10.3. 115 SNITT E-E 10.4. Sol- skygge analyse side 1 10.5. Sol- skygge analyse side 2 10.6. Melding om politisk vedtak til alle parter, datert 16.02.16 11. Mottatt klage, datert 18.3.16 12. svar begjæring om oppsettende virkning, datert 31.3.16 13. klagebehandling Hovedutvalg for teknisk sektor (egen mappe på USB-stikk) 13.1. saksfremlegg 13.2. situasjonskart 13.3. planbestemmelser 13.4. saksfremlegg mindre endring av reguleringsplan 13.5. klage på vedtak 13.6. svarbrev- begjæring om oppsettende virkning 13.7. utgående svar på klagebehandling 13.8. tilleggsinformasjon ifm.klagebehandling 13.8.1. terrasseblokk utbygging 13.9. saksprotokoll 13.10. Melding om vedtak, datert 27.4.16 14. Tomtedelingsplan