REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 200818019/21 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: KAKN Dato: 15.12.2011 LAKSEVÅG, GNR. 129, BNR. 1, 4, 625, MYREN, FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING. DETALJPLAN. PLANNUMMER 60590000 OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Bjørn S. Misje fremmer på vegne av Bjarne Erik Kaland planforslag for et område i Laksevåg bydel kalt Myren. Planområdet ligger mellom Håkonshella i nordvest og Hilleren i sørøst. Området er i dag uregulert. I kommuneplanens arealdel er området satt av som landbruk, natur og friluftsområde. Det tilgrensende området i nord er dekket av en omregulering av en eldre reguleringsplan for Håkonshella (plannummer 16050000) vedtatt i 2005. I tillegg er det tilgrensede området sørøst for det aktuelle planområdet dekket av en eldre reguleringsplan for Medhaugen/Storevadvika/Storebuneset (plannummer 40190000). Utsnitt fra kommuneplanens arealdel 2006-2017 Fugleperspektiv over det aktuelle området Foreslått hovedformål innenfor planområdet er begbyggelse og anlegg - barnehage. Oppsummering av planforslaget Planforslagets hovedformål er å endre dagens formål fra LNF-område (landbruk, natur- og friluft) til formål bebyggelse og anlegg - barnehage. I dette tilfellet vil det praksis bety gårdsbarnehage. Forslagsstiller har per i dag ikke gårdsdrift på tomten. Ved å regulere nordre del av tomten til barnehage med plass til ca 120 barn ser forslagsstiller for seg at størstedelen av landbrukseiendommen kan fortsette å holdes i hevd til landbruk. Den planlagte gårdsbarnehagen er ment å kunne drives som et opplevelses- og aktivitetssenter for både barnehagen og andre. Planområdet er totalt på ca 9400 m². Av dette er 7890 m² foreslått satt av til barnehage (privat). Innenfor den foreslåtte byggegrensen er maks bruksareal (BRA) satt til 40% BRA. Maksimal byggehøyde er 10 meter og mønehøyde skal ikke overstige kote +24,5. Det legges opp til å løse minimumskravene for uteoppholdsareal innenfor byggegrensen.
Parkeringsplass er foreslått plassert i nordvest, parallelt med og i tilknytning til Håkonshellaveien med innkjørsel/utkjørsel via privat vei til gården i sør. Minimumskravet til parkering er satt til 0,3 plasser per barn, det vil si 36 plasser og 790 m², i henhold til til kommuneplanens arealdel. Tilkomst er fra felles regulert avkjørsel knyttet til Håkonshellaveien. I dag fungerer Håkonshellaveien som en smal tofelts lokal vei. Den tilgrensende vedtatte reguleringsplanen i nord (plannummer 16050000) inneholder rekkefølgebestemmelser om opprustning av Håkonshellaveien og bygging av et gjennomgående gangveisystem før det kan tillates utbygging innenfor området til den planen. Det er i den tilgrensende vedtatte reguleringsplanen regulert inn fortau på nordsiden av veien, med vegutvidelse på sørsiden. Veien har ikke fortau langs den aktuelle strekningen i dag. Selve planområdet ligger ca 20 m.o.h. og er stort sett en stor flate. Tilgrensende område i øst består av en skogskledd skråning med boligbebyggelse bak, mens resten av bebyggelsen rundt består av to eldre gårdsbruk på sørsiden, og ellers frittliggende boliger. Området videre sørover er LNF-område. Nord for planområdet er det i dag to barnehager i nærheten. Den ene ligger like over på den andre siden av Håkonshellaveien. Det er likevel underdekning på barnehager i bydelen i dag, jf barnehageprogrammet. Planområdet ligger over 150 meter fra sjøen. Området ligger innenfor det som er definert funksjonell strandsone, men er tilbaketrukket og er på grunn av terrenget ikke en direkte del av det som oppleves som strandsonen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet bebyggelse og anlegg - barnehage og hovedgrepet i planforslaget. Det må nevnes at det har ikke vært avholdt oppstartsmøte i saken. Plansaken ble innlevert til behandling 19.6.2009. Dette var for tett opp til 1.7.2009 til at det var mulig å legge den ut til offentlig ettersyn før ny planlov ble iverksatt. Alle plansaker som legges ut til offentlig ettersyn etter 1.7.2009, må behandles i henhold til ny planlov. Dette innebærer at plansaker i LNF-områder mottatt etter 1.7.2009 også må sjekkes ut mot ny forskrift for konsekvensutredninger. Foreslått barnehageformål er ikke i samsvar med LNFformålet som følger av gjeldende kommuneplan. Det betyr videre at saken måtte bli vurdert etter forskrift om konsekvensutredningers 4, jf samme forskrifts 3 d. Formålet med forskriftens bestemmelser om konsekvensutredninger (KU) er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer eller tiltak, og når det tas stilling til om, og på hvilke vilkår, planer eller tiltak kan gjennomføres. I og med at både lov og forskrift var ny, ble saken sendt over til fylkeskommune og fylkesmann for også å få deres vurdering hvorvidt tiltaket er konsekvensutredningspliktig. Den endelige tilbakemeldingen i dette spørsmålet kom fra Side 2 av 5
Fylkesmannen i Hordaland 27.5.2010. Ifølge konsekvensutredningsforskriftens overgansbestemmelser ( 21) kommer planer som ikke var omfattet av forskriften fra 2005 ikke under ny forskrift dersom saksbehandlingen for planen (kfr pbl 12-8) var startet opp før forskriftens ikrafttredelse (juni 2009). Fylkesmannen konkluderte dermed med at planarbeidet ikke trenger å konsekvensutredes etter KU forskriften. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Fagetaten slutter seg til hovedformålet og ser det som en fordel at det foreslåtte formålet kan være med på å opprettholde driften av jorda planområdet er knyttet opp mot. Det må imidlertid avklares nærmere hvordan denne aktuelle planen kan være med på å gjøre nettopp dette. Fagetaten er derimot noe usikker på behovet for en barnehage akkurat i dette området spesifikt. Det er i området allerede to barnehager innen kort rekkevidde. På den annen side har barnehager fremdeles prioritet, og den foreslåtte barnehagen kan også fungere som et tilbud til de som pendler mellom Bergen og Sotra. Fagetaten forutsetter at barnehagens område vil være tilgjengelig for allmennheten etter barnehagens stengetid. Gard av utnytting / dimensjonering / parkering Med en byggehøyde på maksimalt 10 meter vurderes barnehagebygget innenfor den foreslåtte byggegrensen å ikke bli til noe nevneverdig sjenanse for naboene i øst. Dette på grunn av at boligene i øst ligger på et høydedrag som er opp mot 20 meter over byggeområdet til barnehagen. Det bes derimot om at det tas hensyn til naboen i nord som er mer utsatt siden denne eiendommen ligger langt lavere i terrenget enn det bebyggelsen i øst er. Naboeiendommen i nord er plassert bare noen få meter fra det foreslåtte byggeområdet i sør, i tillegg til at det ligger bare noen få meter høyere enn det aktuelle planområdet. Fagetaten er videre positiv til den foreslåtte utnyttelsesgraden som er innenfor dagens norm. Det stilles derimot spørsmål om dimensjoneringen av barnehagen - Om det så mye som 120 barn er i meste laget, eller om det vil være behov for en så stor barnehage i området de neste årene? I tillegg stiller fagetaten seg spørrende til den relativt høye parkeringsdekningen som er foreslått. Parkeringsplassen framstår som nokså stor og krever stor plass. Det er forståelig og et grep å knytte seg på eksisterende veikryss, men det stilles spørsmål om det kunne vært gjort på en enda mer effektiv måte enn slik forslaget foreligger på nåværende tidspunkt. Universell utforming Adkomsten til planområdet har en svært liten helning og stigningsforholdet må kunne sies å være tilfredsstillende. Resten av planområdet er også rimelig flatt, og krav til universell utforming er nokså uproblematisk å imøtekomme her. Universell utforming må gjenspeiles i bestemmelsene til planforslaget. Barn og unges interesser Plasseringen av planområdet vurderes å være god i forhold til som har med barns oppvekstkår å gjøre. Utover selve det planlagte barnehageområdet er det også muligheter for å dra nytte Side 3 av 5
nærhet til gård og naturomgivelser ellers i nærområdet. Det eksisterer ikke lekearealer innenfor planområdet i dag. Energi Forslagsstiller nevner i planbeskrivelsen at oppvarming skal dekkes gjennom vannbåren varme basert på jordvarme. Dette må gjenspeiles i bestemmelsene. For eksempel gjennom følgende formulering: Oppvarmingsbehov skal dekkes gjennom varmeenergi (lavverdig energi) og skal komme fra fornybare energikilder, mens elektrisitet skal brukes til oppgaver som krever mer høyverdig energi. I tillegg mener fagetaten at det må tas i bruk miljøvennlige materialer, gjenbruk og kildesortering, jf bestemmelse 16 i kommuneplanens arealdel. For eksempel ved at følgende bestemmelsesformulering brukes: Bygningene innenfor planområdet skal utrustes med grønttak, bruk av miljøvennlige materialer, gjenbruk og kildesortering. Det bør også framlegges dokumentasjon for de valgte tekniske løsninger, samt energi- og effektbudsjett i henhold til NS 3032. Landskap Fagetaten ser det som positivt at en gårdsbarnehage kan være med på å holde i hevd den eksisterende driften av den gården som grenser til planområdet. Samtidig opptar planområdet i seg selv et nesten 8 dekar stort areal bestående av fulldyrket jord. Dette arealet er av primær landskapsverdi og regnes som matjord. Dette er en begrenset ressurs som er uerstattelig. Matjord kan ta fra flere hundre år til opp mot tusen å gjendanne. Fagetaten mener derfor at all matjord innenfor planområdet ikke blir nedbygd, men beholdt. Gjerne gjennom en overføring der en bruker matjorda til kjøkkenhagebruk og parseller integrert med bruken av den planlagte gårdsbarnehagen. Eventuelt gjennom at man definerer en hensynssone i reguleringsplankartet. Dette må også gjenspeiles i bestemmelsene. Annet -Det mangler symbol for avkjørsel i tegnforklaringen på reguleringsplankartet. -Det bør utarbeides en ROS-analyse før saken leveres til 2.gangs behandling. -Det er ikke overensstemmelse mellom reguleringsplankart og illustrasjonsplankart når det gjelder byggeområde / opparbeidet område. -Det må presiseres i bestemmelsene hvor mange barn og enheter en foreslår. Slik det foreligger nå er det ikke overensstemmelse mellom bestemmelsene og det som står i planbeskrivelsen. -Det må utgreies hvordan kollektivtrafikkdekningen i området er i forhold til den planlagte barnehageutbyggingen og dens infrastruktur. (Det kan også nevnes at det er inngått avtale om opprustning av Håkonshellaveien. Hvordan forholder planforslaget seg til dette? Hvor er nærmeste buss-stopp osv.) Konklusjon Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet privat tjenesteyting - barnehage og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Energiløsning - nærmere bearbeiding Universell utforming - nærmere avklaring av aktuelle krav ROS-analyse - særlig med tanke på ras Side 4 av 5
Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i vårt fagnotat til 2.gangs behandling Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, første punktum, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Laksevåg, gnr. 129, bnr. 1, 4, 625, Myren, Reguleringsendring. Reguleringsendring. Plannummer 60590000, vist på plankart sist datert 30.11.2011 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 22.10.2011 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 30.11.2011, del av dok nr 20 - filnr 1. B. Reguleringsbestemmelser, datert 22.10.2011, del av dok nr 20 - filnr 2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 22.10.2010, del av dok nr 20 - filnr 3. D. Illustrasjonsplankart, datert 19.10.2011, del av dok 20 - filnr 4. E. Snitt, datert 01.12.2011, del av dok 20 - filnr 5. F. Kulturminnerapport, 22.10.2010, del av dok 16 -filnr 4. G. VA-rammeplan, datert 20.10.2010, del av dok 16 - filnr 5. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200818019 Kopi til : - Bjarne Erik Kaland, Håkonshellaveien 132, 5174 Mathopen - Bjørn S. Misje, Tømmerbakken 11, 5101 Eidsvågneset Side 5 av 5