SIGDAL KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Henrik O. Mørch Arkiv: GNR 146/86 Arkivsaksnr.: 16/1172 GNR 146 BNR 86 FRITIDSBOLIG MED DISPENSASJON NY BEHANDLING AV SØKNAD Rådmannens forslag til vedtak: Hovedutvalget for næring og drift innvilger søknad om plassering og oppføring av hytte på eiendommen 146/86. Det vises til plan- og bygningslovens kap. 19. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen pkt 2.2 om utsjakting, og fra planens intensjon om oppføring av hytter med en etasje innvilges. Videre gis det dispensasjon fra bestemmelsen pkt 4.4, 4.setning, og takvinkel på 18grader innvilges. Maksimal høyde settes til 985,10moh og gjelder mønelinjen for midtskipet i retning fra syd-øst mot nord-vest. Forutsetningen for gyldigheten av dette vedtaket er: a. Hovedutvalget avslår søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse pkt. 2.2 og 3.1 for fylling på 2,7meter fordi hensikten bak bestemmelsene er vesentlig tilsidesatt og fordi dette er i strid med siste del av planbestemmelsen pkt. 6.2. Utførte endringer av fylling i forhold til opprinnelig godkjenning skal rettes iht. plan- og bygningslovens 32-3 og reguleringsbestemmelse pkt. 2.2 siste setning. Retting av forholdet må være utført og godkjent av hovedutvalget. b. Summen av bygningsmessige endringer er så omfattende og byggesaken så omstridt at søknad om endring av gitt tillatelse må nabovarsles og deretter fremlegges for hovedutvalget for ny vurdering. Gis ikke slik tillatelse til endring anses utførte arbeider i strid med gitt tillatelse jf. plan- og bygningslovens 32-3 og må rettes. Saken avgjøres av: Hovedutvalget for næring og drift Vedlegg: 1. Reguleringsbestemmelser 2. Fylkesmannens vedtak datert 3/8-2016 3. Klagers merknader til klagebehandling hos fylkesmannen 4. Innkommen nabomerknader datert 27/7-, 5/8-, og 18/8-2016 5. Tilsvar til fylkesmannens vedtak og brev til kommunen fra tiltakshaver datert 15/8-2016 6. Korrespondanse etter 3/8-2016 mellom klager og kommunen frem til 3/10-2016. 7. Innmålinger av ansvarlig foretak utført 27/5-2016 og 13/9-2016 8. Dispensasjonssøknad fra ansvarlig søker og kommentar til nabomerknader datert 1/9-2016 9. Verifisering av høyder datert 15/9-2016
10. Situasjonsplan og terrengprofiler datert 22/9-2016 11. Kommunens kontrollmålinger 12. Plankart og matrikkelkart 13. Kommunens retningslinjer for hyttebebyggelse underetasje og etasjeantall 14. Godkjente tegninger datert 18/11-2015 15. Søknad om endring av tillatelse med nye tegninger mottatt 23/9-2016 16. Nye snittegninger Tidligere saksdokumenter anses å være kjent og vedlegges ikke, men disse er tilgjengelig på kommunens møtekalender for 28/1-2016 og 7/7-2016. Aktuelle tegninger, terrengprofiler og situasjonskart i målestokk 1:100 deles ut til medlemmene av hovedutvalget på møte og er tilgjengelige på kommunehuset i Prestfoss. Saksutredning Konklusjon: 1. Tiltakets høyde: Det legges til grunn at hovedutvalget i sin behandling stadfestet to ganger at høyden på bygningen ikke vesentlig forringer landskapsbilde fra høyde 984. Administrasjonen konkluderer derfor med at høyden på bygningen, i henhold til godkjente tegninger, er i tråd med reguleringsplanens bestemmelse 6.2 og kan godkjennes. 2. Tiltakets fyllingshøyde: Utført fylling er ikke i henhold til gitt tillatelse. Det er søkt dispensasjon fra reguleringsbestemmelse pkt. 2.2 og 3.1, men administrasjonen kan ikke se at kriteriene iht. plan- og bygningslovens 19-2 er oppfylt og konkluderer med at dispensasjon ikke kan gis. 3. Underetasje: Det legges til grunn at hovedutvalget enstemmig stemte bort alternativ 3 i det opprinnelige saksframlegget om flytting av bygningen, og stadfestet dette ved klagebehandlingen. Etter en samlet vurdering er fordelene ved å oppføre bygning med underetasje på denne plassering større enn ulempene og dispensasjon fra planbestemmelse 2.2 om midlertidig utsjakting kan innvilges. 4. Takvinkel: Administrasjonen konkluderer med at søknad om dispensasjon for redusert takvinkel oppfyller kriteriene iht. plan- og bygningslovens 19-2 og anbefaler at dispensasjon innvilges. 5. Endringer: Administrasjonen konkluderer med at gjennomførte endringer av fyllingshøyder iht. gitt tillatelse må rettes jf. plan- og bygningslovens 32-3 og reguleringsbestemmelse pkt. 2.2 siste setning. Retting må utføres snarest og godkjennes før videre oppføring av bygning tar til. Søknad om endring av ansvarsretter godkjennes. Sum av alle endringer utført på bygningstegningene påvirker vurderingsgrunnlaget i forhold til tiltakets plassering og bygningens størrelse. Endringssøknad mottatt 23/9-2016 må derfor nabovarsles og bør fremlegges for hovedutvalget til ny vurdering før vedtak fattes. Det må dokumenteres at endring av godkjent gulvnivå på bygningens etasjer ikke påvirker den godkjente mønehøyden. Det fremkommer avvik mellom innsendte innmålingsdata og nye tegninger. Godkjennes ikke endringene, er hele prosjektet å anse oppført i strid med gitt tillatelse jf. pbl. 32-3 og må rettes eller fjernes.
Bakgrunn: Det vises til hovedutvalgets dispensasjonsbehandling i sak 10/16 datert 28/1-2016 og klagebehandling i sak 74/16 datert 7/7-16. Utvalget har stadfestet sitt vedtak to ganger. Fylkesmannen opphever vedtak D-ND 16/40 med den begrunnelse at kommunens vedtak ikke oppfyller de grunnleggende kravene til begrunnelse for et dispensasjonsvedtak, jf. fvl. 24 og 25, jf. pbl 19-2. (vedlegg 2) Det er innkommet en rekke merknader fra hytteeiere tilhørende dette hyttefeltet. (vedlegg 3) Videre har teknisk sektor innhentet relevant informasjon for å kunne vurdere tiltakets utforming i forhold til det som var grunnlaget for opprinnelig tillatelse. Ansvarlig prosjekterende foretak for innmåling og utstikking har sendt inngående dokumentasjon av tiltakets plassering og høyder samt terrengsnitt. Det er et betydelig avvik mellom opprinnelig godkjente, og de kontrollmålte terrenglinjer. Teknisk sektor anser at disse endringer påvirker det opprinnelige vurderingsgrunnlaget ved førstegangsbehandling og godkjenning av tiltaket. Oppmålingsavdelingen ved teknisk sektor har gjennomført uavhengig kontroll av høyder i forbindelse med befaring i område. (vedlegg 11) Ansvarlig søker og prosjekterende foretak er endret fra P. E. Kristiansen til BASE arkitekter as. Ansvarlig foretak for innmåling er Halling Konsult as og ansvarlig utførende foretak for betongarbeider er endret fra Jon Erik Medalen til Habitat as. Det er sendt inn flere ny detaljtegninger av bygningens fasader, høyder og snitt. Ved gjennomgang av innsendte tegninger vises omfattende endringer på fasadetegningene, som utløser søknadsplikt iht. plan- og bygningsloven 20-2. Teknisk sektor anser at disse endringer påvirker noen av de opprinnelige vurderinger som lå til grunn ved førstegangsbehandling. Den 23/9-2016 mottar kommunen søknad om endring av gitt tillatelse. (vedlegg 15) 11/10-2016 ettersendes nye snitt- og fasadetegninger datert 1/4-2016. Administrasjonen har på bakgrunn av disse opplysninger på nytt behandlet saken i sin helhet og søknaden datert 16/12-2015. Vurdering: 1. Tiltakets høyde: Eiendommen ligger innenfor et område som i reguleringsplan for Rupemyr, vedtatt av Sigdal kommunestyre 16. juni 2005, er avsatt til fritidsbebyggelse og felles lekeplass. Den aktuelle tomt (27 i plankartet, vedlegg 12) er avsatt som byggeområde til og med høydekote 981. Omsøkt tiltak ligger innenfor avsatt byggeområde. Maks mønehøyde er i planbestemmelsen pkt. 4.5 regulert til 5,3meter fra ferdig planert terreng. Administrasjonen har av den grunn vurdert at tiltakets høyde ikke utløser krav om dispensasjon fra gjeldende plan. Det er ingen merknader i forbindelse med varsling og høring av reguleringsplanforslaget for negativ påvirkning av omkringliggende bebyggelse i forhold til høyde 984. At det oppføres bygninger på reguleringsplanens avsatte byggeområder i tråd med bestemmelsene må således kunne forventes. Vurdering av tiltakets høyde er derfor ikke underlagt dispensasjonsbehandling etter plan- og bygningslovens kap. 19, men må vurderes opp mot tilgrensende friområde og dertilhørende planbestemmelse pkt 6.2 Friluftsområde: «Det må ikke gjennomføres tiltak som hindrer ferdsel eller vesentlig forringer landskapsbildet og dermed også rekreasjonsverdien.»
Bygningens høyde påvirker ikke ferdselen til friluftsområde. Men bestemmelsen for øvrig legger opp til en skjønnsmessig vurdering av hvordan en bygning på tomta vil påvirke omkringliggende terreng. På bakgrunn av dette ga administrasjonen ved førstegangsbehandling 3 alternative forslag til vedtak for å gi grunnlag til en grundig debatt og vurdering. Ettersom tomta er godkjent som vanlig byggeområde i reguleringsplanen helt opp mot friområdet, anser administrasjonen at hensikten bak bestemmelsen 6.2 for det berørte utsiktsområde er at den frie utsikt fra høyden mot omkringliggende horisontlinjer utgjør områdets hovedsakelige rekreasjonsverdi og skal ivaretas. Hovedutvalget la til grunn tegninger datert 18/11-2015 og konkluderte med at høyden på bygningen ikke vesentlig forringer landskapsbildet og godkjente tiltaket både ved førstegangsbehandling og etter befaring ved klagebehandlingen. Grunnlag og forutsetning for denne avgjørelsen er at maksimal mønehøyde ikke skal være mer enn 50cm over høyde 984 på ca 1/3 av bygningens mønelinje. Den 23/9-2016 og 11/10-2016 mottok kommunen reviderte tegninger av bygningen med detaljerte høydeangivelser sammen med søknad om endring av gitt tillatelse sammen med nye tegninger, datert 1/4-2016. Tegningene viser endringer som kan påvirke det opprinnelige vurderingsgrunnlaget og konklusjoner. a) Mønelinjen: Det er foretatt endringer på bygningens mønelinje. Dette fører til at maksimal mønehøyde, som på gjeldende godkjente tegning datert 18/11-15 er mønet på bygningens midtskip, på ny tegning gjelder hele taklinja for den sør-vestlige del av hytta. Det fremgår av de nye tegningene at nær halvparten av bygningens totale møne ligger over høyden bak. Videre påvirker endringen bygningens visuelle kvaliteter, ettersom mønet over sørvestlige del i nytt utkast er løftet rett opp, i stedet for å ha en glidende overgang fra skråtaket i midtskipet slik som på opprinnelig tegning. b) Høydeangivelse: På revidert tegning fremgår det at bakenforliggende høydepunkt er målt til 984,6moh. Ansvarlig søker stadfester i brev datert 15/9-2016 at tiltaket er prosjektert ut fra høydens høyeste punkt. Tiltakshaver viser i følgebrev F1 i opprinnelig søknad, og i tilsvar til fylkesmannens vedtak (vedlegg 5) at bygningen forholder seg til triggerpunktet. Hovedutvalgets og administrasjonen angir i sitt vedtak høyden på triggerpunktet 984moh som grunnlag for tillatelsen. Reviderte tegninger viser at høyeste møne er prosjektert til høyde 985,10moh. Denne høyden tilsvarer omtrent mønehøyden på midtskipet som vist på godkjente tegninger. Denne høyden vil ikke hindre den frie sikt mot horisonten fra friområdet. Høyden på det trigeometriske punktet F34T0351 er i matrikkelkartet (vedlegg 12) angitt til 984,33moh og i plankartet til 984,24moh. Kontrollmåling av oppmålingsavdelingen viser nøyaktig høyde på ca. 984,223moh (vedlegg 11). Grunnet noe unøyaktighet knyttet til høyden på triggerpunktet anser administrasjonen at det må gis noe rom for mindre avvik også på mønelinjen. Gjeldende saksbehandling og utredning må ta stilling til søknaden og tegningene som faktisk lå til grunn for det opprinnelige vedtaket. Takformen på godkjente tegninger har visuelle kvaliteter i form av glidende overgang mellom nivåforskjellene på mønelinjene, og et midtskip som bryter store sammenhengende takflater. Høyden er ikke til hinder for fri ferdsel og utsikten mot horisontlinjene fra friområde sør-øst for eiendommen blir ikke brutt. Områdets rekreasjonsverdi blir grunnet høyden på tiltaket ikke vesentlig redusert. Administrasjonen anser derfor at bygningens høyde og utforming i henhold til godkjente tegninger er i tråd med planbestemmelsens pkt. 6.2. og kan godkjennes. 2. Tiltakets fyllingshøyde:
Fyllingshøyder og terrenginngrep reguleres i planbestemmelsen pkt 2.2. og 3.1. Maksimal høyde på fylling skal ikke overstige 1,5meter fra eksisterende terreng. Byggemelding skal på kart og i snitt vise den delen av tomta som blir berørt av terrenginngrep. Grunnlaget for vurdering av fyllingshøyder og terrenginngrep er gitt i fasadetegninger datert 18/11-2015. Fylkesmannen har i sin behandling av saken anført at kommunen har vurdert at oppføring av underetasje fører til at maksimal høyde på fylling overstiger 1,5meter og er avhengig av dispensasjon. Dette medfører ikke riktighet og dette står det heller ikke noe om i saksutredningen av 28/1-2016.. Det er i opprinnelig søknad heller ikke søkt om slik dispensasjon. Slik administrasjonen tolket angitte terrenglinjer var det lagt opp til en jevn trapping av fyllingen, for å gi nytt terreng en harmonisk og naturlig form. Planbestemmelsen pkt. 2.2 ble kun vurdert i forhold til bygningens underetasje og dermed behov for utsjakting og der tilhørende terrenginngrep. (se pkt 3.) I forbindelse med ny behandling av saken, mottok kommunen den 1/9-2016 søknad om dispensasjon for økt fyllingshøyde. Det er i søknaden ikke angitt hvor stor forskjellen er, annet enn at det vil være et mindre avvik fra tillatt fyllingshøyde grunnet plassering av tiltaket. Teknisk sektor har etterlyst kontrolldokumentasjon på terrengsnittet og dette er utført av ansvarlig foretak for plassering, og mottatt den 22/9. Kontrollmålt terrengsnitt viser en fyllingshøyde på nærmere 3,3 meter der topp pukk er målt til 981,53 (vedlegg 7), som i så måte både er i strid med gjeldende planbestemmelser og opprinnelig vedtak. Administrasjonen anser at dette er et grovt avvik i forhold til godkjente tegninger og påvirker også det opprinnelige vurderingsgrunnlaget. a) Terrenginngrep: Ved utbygging av tomter vil det i de fleste tilfeller være behov for endring av eksisterende terrenglinjer. Dette gjelder spesielt på tomter med skrånende terreng. Det er flere andre eiendommer i samme hyttefelt der fyllinger og skjæringer har vært nødvendig for å kunne føre opp bebyggelse. Administrasjonen godkjente omsøkte terrenglinjer, ettersom de viser en trinnvis oppfylling som demper helhetsinntrykket. Kontrollmålinger på tegningen viser en totalhøyde på nær 1,6meter men de enkelte avsatsene er ikke høyere enn 1 meter. Slike fyllinger vil med tiden gro til og være en naturlig del av landskapsbildet. Ettersom planbestemmelsen fastholder at maksimal fyllingshøyde ikke skal overstige 1,5meter, vurderer administrasjonen at hensikten bak bestemmelsen er å unngå fyllinger som kan forringe landskapsbildet vesentlig. I motsetning til andre fyllinger i området er den aktuelle oppfylling svært synlig for allmennheten der den ligger midt mellom felles grøntområde i nord-vest og utsiktsområde i sør-øst. Så lenge fyllingen ikke er utformet slik det opprinnelig var søkt om, vil denne selv bevokst virke svært massiv og dominerende på omgivelsene. b) Adkomst: Fyllingen påvirker ikke adkomst til friområdet og utsiktspunktet da denne er sikret ved friområde mellom eiendommene 146/86 og 146/64. For at hovedutvalget skal kunne stadfeste opprinnelig godkjennelse av omsøkt plassering for tiltaket og dertilhørende terrenginngrep, anser administrasjonen at godkjente tegninger må legges til grunn og følges. Her fremkommer klart at terrenglinjer er planlagt og omsøkt trinnvis. Det fastholdes også i kommunens vedtak D-ND 16/40 datert 9/2-2016 at tiltaket, utover gitte dispensasjoner for takvinkel og underetasje, skal utføres i tråd med reguleringsplanen. I forhold til dispensasjonssøknaden datert 1/9-2016 vurderer administrasjonen at fylling på 2,7meter setter hensynene bak bestemmelsen vesentlig tilside. Iht. plan- og bygningslovens
19-2, annet ledd, kan dermed dispensasjon fra planbestemmelse pkt 2.2, annen setning og pkt 3.1, nest siste setning ikke gis. Alle inngrep skal planlegges og utføres slik at skadevirkningene blir så små som mulig. Denne fyllingens massive fremtoning forringer landskapsbildet fra friområdene rundt, spesielt berørt blir grøntområde nord-vest for eiendommen, noe som er i strid med tidligere nevnte planbestemmelse pkt 6.2. Innmåling av høyden på pukk på utsiden av muren er utført den 13/9-2016 av ansvarlig foretak for oppmåling. Høyden viser 981,53moh. Av tegningene datert 15/11-2015 fremgår det at denne høyden skal være på 980,5moh, altså en meter under det som nå er oppfylt. Også terrengprofiler datert 22/9-16 og nye fasadetegninger datert 23/9-2016 og 11/10-2016 viser at topp fylling er på 981moh., et avvik på 50cm i forhold til faktisk måling. Administrasjonen fastslår at innmålte og tegnede høydeangivelser som ansvarlige foretak har levert er i uoverenstemmelse med hverandre (vedlegg 7 og 16) Administrasjonen konkluderer med at utført oppfylling av terreng ikke er i tråd med gitt tillatelse og godkjente tegninger og derfor må rettes jf. plan- og bygningslovens 32-3 og reguleringsbestemmelse pkt. 2.2 siste setning. Retting av forholdet må være utført og godkjent før eventuell videre oppføring av bygning tar til. 3. Underetasje: Utforming av bebyggelse i planområde beskrives i reguleringsbestemmelsens kap. 4. Ettersom det kun er tillatt med opphøyd midtparti på utvalgte tomter (pkt. 4.6), og gesimshøyde er angitt til 3,5meter (pkt. 4.5), vurderer administrasjonen at planens intensjon er at det hovedsakelig skal oppføres hytter i en etasje. Pkt. 2.2 angir at utsjakting skal unngås. Kontrollmålte godkjente tegninger viser at gjennomsnittlig gesimshøyde til ferdig planert terreng for bygningen er 3,45meter. Dermed er gesimshøyden ikke i strid med planbestemmelsen pkt. 4.5. og skal ikke vurderes som dispensasjon. Ansvarlig søker har også kontrollmålt gjennomsnittlig gesimshøyde basert på nye tegninger og målinger på tomta og konkluderer med en gesimshøyde på 3,48meter. (anm. adm: Fylkesmannen viser i sitt vedtak datert 3/8-2016 til at kommunen legger til grunn at tiltaket er i samsvar med reguleringsplanen fordi planen «tillater bygning på tomta med gesimshøyde 5,3m». Dette er dessverre en skrivefeil i saksfremlegget, og burde selvfølgelig vært 3,5meter). Administrasjonen har av ovennevnte grunner vurdert at søknad om underetasje i dette planområde medfører krav om dispensasjon kun i forhold til etasjeantall samt terrenginngrep og utsjakting. Saksbehandlingen er knyttet til førnevnte pkt. 2.2. Kommunen har i sak KS-060035 datert 22/6-2006 vedtatt retningslinjer for underetasjer på hyttebebyggelse i Sigdal (vedlegg 13). Slik administrasjonen har vurdert denne delen av søknaden, er tiltaket i tråd med disse retningslinjene. Den fører til at det i bakkant av hytta ikke er behov for synlige skjæringer eller oppfylling. Store fjellskjæringer vil være et vesentlig og varig terrenginngrep som ellers er vanskelig å skjule. Hensikten bak bestemmelsen i pkt 2.2 anses derfor som ikke vesentlig tilsidesatt, ettersom den nødvendige utsjakting av tomta vil være et midlertidig tiltak, da terrenget på oversiden skal legges inntil grunnmur for første etasjen. Skadevirkningene blir dermed så små som mulig. Ulemper, som kan påvirke allmennheten, vil være at deler av den nord-vestlige fasade blir høyere enn områdets omkringliggende bebyggelse. Fordelen er at det fra bakenforliggende friområde gir et landskapsbilde fri for høye skjæringer, som både kan forringe den frie ferdsel og reduserer synlige terrenginngrep. Underetasjen fører også til at behovet for ytterligere fyllinger unngås. Administrasjonen vurderer at hensynet til landskapsbildet fra friområdet veier tyngre enn
ulempene høyden på den nord-østre fasaden kan gi. I tillegg gir tilgang på stedlige masser grunnet sprenging en miljøgevinst, da det blir langt mindre behov for massetransport. Konklusjonen er at kriteriene i pbl. 19-2 er oppfylt. Bygningen ligger innenfor eiendommens avsatte byggeområde, og tiltakshaver står dermed fritt til å søke om foretrukket plassering, selv om dette fører til krav om dispensasjon. Ettersom hovedutvalget enstemmig stemte bort alternativ 3 i saksfremlegget datert 28/1-16, konkluderer administrasjonen med at oppføring av bygning med underetasje på angitt plassering gir større fordeler enn ulemper for allmenheten, og anbefaler at dispensasjonen opprettholdes. 4. Takvinkel: Det er søkt om dispensasjon fra planbestemmelsen pkt 4.4 for takvinkel 18 o. Fylkesmannen påpeker i sitt vedtak at reduksjon av takvinkel fører til at underetasjen kan bygges. Administrasjonen er uenig i denne vurdering, da endret takvinkel ikke endrer bygningens gjennomsnittlige gesimshøyde. Vurdering av takvinkelen er heller ikke relevant i forhold til underetasjen, da denne uansett vil utløse krav om dispensasjon. Intensjonen for den gjeldende regulering er av teknisk sektor vurdert til å være at hyttebebyggelsen i området skal gis en tradisjonell og helhetlig utforming. Planbestemmelsens pkt 4.4 skal for eksempel hindre oppføring av «moderne» hytter med flate, eller usymmetriske tak. Dispensasjonssøknaden dreier seg kun om mindre endring av takvinkel, bestemmelsen for øvrig er oppfylt på alle andre punkt. Hensikten bak bestemmelsen anses derfor ikke som vesentlig tilsidesatt. Administrasjonen har lagt til grunn for vurdering av søknaden om redusert takvinkel at vedtatt reguleringsbestemmelse pkt 4.5 om maksimal mønehøyde på 5,3meter gjelder for hele byggeområde på den aktuelle tomt. Omsøkt reduksjon av takvinkel medfører en senking av bygningens høyde på 60cm. Ettersom høyden på bygningen er avgjørende i forhold til innvirkning på naboer, grøntområdet og høyde sør-øst, anser administrasjonen at dette tiltaket, som fører til en senking av mønelinjen, er en større fordel enn ulempe for både friområder og berørte naboer. Kriteriene for å kunne gi dispensasjon iht. pbl. 19-2 anses derfor som oppfylt. Så lenge plassering av tiltaket er godkjent iht. søknad anbefaler administrasjonen at dispensasjon for redusert takvinkel opprettholdes. 5. Endringer på godkjente tegninger av terreng og fasader: a) Terreng: Som tidligere nevnt er det betydelige endringer av de opprinnelig prosjekterte og godkjente terrenglinjer. Denne endring er fysisk gjennomført, og derfor i strid med gitt tillatelse. Teknisk sektor anser at dette påvirker det opprinnelige vurderingsgrunnlaget ved førstegangsbehandlingen og godkjenning av tiltaket. b) Høyder: På godkjent snittegning datert 18/11-2015 er det oppgitt at høyde på gulv 1.etasje på søndre fløy skal ligge på kote 981,00. Høyde på gulv på nordre del skal ligge 50cm lavere, altså på 980,50. På tegninger datert 1/4-2016 viser kotehøyder at ferdig gulv over underetasjen ligger på 981,00. Dette er også målt av ansvarlig foretak for innmåling av tiltaket og oppmålingsavdelingen ved teknisk sektor. Høyde på forskaling for mur på søndre del er målt til 981,9. Det fremgår ikke av tilgjengelige tegninger om dette er å anse som nivå for ferdig gulv for denne delen, ei heller om
dette påvirker bygningens totale høyde. Det vises på nye plantegninger 4 trappetrinn mellom etasjene i første etasje i stedet for 2 på originaltegningen. Hvis nye høyder skal vurderes og godkjennes i søknad om endring av gitt tillatelse, må det i all tydelighet synliggjøres hvordan dette påvirker sluttresultatet. c) Takform: Nye tegninger viser at det er gjort omfattende endringer av bygningens takform. Tiltakshaver opplyser om at dette er gjort grunnet praktiske utfordringer i forbindelse med sammenføring av takflater og fare for råte på vindskier. Administrasjonen forstår argumentasjonen, men fastslår at dette er en så vesentlig endring av tiltaket at det utløser søknadsplikt iht. plan- og bygningsloven. Som nevnt i pkt 1.a) anser administrasjonen at denne endringen reduserer bygningens visuelle kvaliteter i forhold til omgivelsene og kan derfor ikke umiddelbart anbefale endringen. d) Fasader og plantegning: Det framgår av tegninger datert 1/4-2016, mottatt her den 15/8-, 23/9-, og 11/10-2016 at det er utført en rekke endringer på bygningens fasader, snitt og plantegning. Syd-østre: Midtskipet er fjernet. Utstikket på søndre delen av bygningen har endret takform til saltak. Gesimshøyden på søndre del er økt fra 2,55meter til 3,48meter. For nordre del er gesimshøyden økt fra 2,55meter til 2,9meter. Hovedvinduer flukter ikke lengre på nye tegninger. Nord-vest: Gesimshøyden på søndre del er økt fra 2,6meter til 3,4meter. Vinduer flukter ikke på nye tegninger. Topp grunnmur på søndre del har samme høyde som topp etasjeskille over underetasjen. Nord-øst: Endret takform på søndre utstikk mot øst gir synlig takflate og gesimshøyde her på 3,5meter. Dør ut til veranda endret. Syd-vest: Høyde på vinduer er endret, verandadør endret, gesimshøyde er økt fra 2,8meter til 3,1meter og gjelder større del av fasaden, østre del har endret takform. Samtlige fasader har endret retning på kledning fra stående til liggende. Snittet viser avvik på høyder på terrengnivå etasjer. (ny inngående kontroll viser prosjekteringsfeil på godkjente snittegning, ettersom gulvnivå på kjeller her er angitt til 978,60 i stedet for 978,10. Dette er rettet på nye tegninger.) Bortimot samtlige utvendige mål på bygningens omriss er endret på ny plantegning. Ettersom endringer på tegninger i sum er så omfattende, konkluderer administrasjonen med at disse er å anse som søknadspliktige tiltak jf. plan- og bygningslovens 20-2. Slik søknad er mottatt den 23/9-2016. Helhetsinntrykket administrasjonen har etter foreløpig sammenligning av fasadene er at bygningen iht. godkjente tegninger fremstår som «roligere» og mer dempet. Arkitektoniske proporsjoner oppleves som harmoniske og bygningen har enkle og klart definerte linjer. Ettersom tiltaket i utgangspunktet er svært omstridt, er administrasjonen forundret over at prosjektansvarlig hverken har bedt om forhåndsvurdering av nye tegninger eller varslet endringene. Tegningene er datert 1/4-2016 og prosjektet var dermed planlagt og endret før arbeidene tok til. Opprinnelig forslag til vedtak alternativ 2 om å senke maksimal mønehøyde til 984 falt med knappest mulig flertall 4 mot 3 i første behandlingsrunde. Administrasjonen konkluderer derfor med at fornyet tillatelse til tiltak kun kan gis dersom bygningen oppføres i tråd med godkjente tegninger. Før administrasjonen ytterligere vurderer søknaden om endring av tillatelse, må tiltaket nabovarsles iht. plan- og bygningslovens 21-3, første ledd. Kriteriene
for å kunne unnlate nabovarsling jamfør pbl 21-3, annet ledd, anses som ikke oppfylt. Tiltaket kan ikke fullføres før det eventuelt foreligger vedtak på godkjente endringer. Ettersom angitte høyder på tegninger tilsynelatende ikke er i overenstemmelse med innmålte og kontrollmålte verdier, kan endret høyde på gulvnivåer kun godkjennes om det dokumenteres at dette ikke vil påvirke bygningens totale høyde. Det er den 1/9-2016 søkt om dispensasjon fra planbestemmelse 2.2 for oppfylling av terreng, men administrasjonen anser at overskridelsen er så betydelig at det setter hensikten bak bestemmelsen vesentlig tilside. Fyllingens massive fremtoning og beliggenheten mellom to friområder forsterker den negative påvirkning av terrengets rekreasjonsverdi for allmennheten. Administrasjonen kan vanskelig finne fordeler for helhetsinntrykket av landskapsbildet ved å gi dispensasjon for denne oppfylling. Kriteriene jf. plan- og bygningslovens 19-2 anses derfor som ikke oppfylt og søknad om dispensasjon for overskridelse av fylling på 1,5meter må avslås. Administrasjonen anser at utført oppfylling av terreng ikke er i tråd med gitt tillatelse og godkjente tegninger og derfor må rettes jf. plan- og bygningslovens 32-3 og reguleringsbestemmelse pkt. 2.2 siste setning. Retting av forholdet må være utført og godkjent før videre oppføring av bygning tar til. Fullføres ikke tiltaket skal terrenget tilbakeføres til opprinnelig fasong og tilsås.