Saksframlegg Arkivnr. L13 Saksnr. 2013/622-14 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Håvard Kvernmo Detaljplan Nognillosen hytteområde - Merknadsbehandling - Planvedtak Dokumenter i saken: 1 I Kunngjøring av planarbeid - Detaljregulering Statskog for Nognillosen hytteområde 2 I Melding om oppstart av Statskog SF reguleringsplanarbeid, detaljplan for Nognillosen hytteområde i Midtre Gauldal kommune 3 I Uttalelse - Melding om oppstart av Norges vassdrags- og energidirektorat reguleringsplanarbeid for Nognillosen hytteområde, Midtre Gauldal kommune i Sør- Trøndelag 4 I Uttalelse - oppstart av reguleringsplanarbeid Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Nognillosen - Midtre Gauldal 5 I Reguleringsplanforslag for Nognillosen Statskog SF hytteområde til behandling 6 S Detaljplan - Nognillosen hytteområde - Høring / Utlegging til offentlig ettersyn 7 X Særutskrift - Detaljplan - Nognillosen hytteområde - Høring / Utlegging til offentlig ettersyn 8 U Høringsbrev - Detaljplan Nognillosen Adresseliste hytteområde - Høring / utlegging til offentlig ettersyn 9 I Detaljplan for Nognillosen hytteområde - til høring og offentlig ettersyn Norges vassdrags- og energidirektorat 10 I Uttalelse - Vedr detaljplan Nognillosen Sør-Trøndelag fylkeskommune hytteområde - Midtre Gauldal kommune 11 I Uttalelse - områderegulering for hyttefelt Sametinget Nognillosen 12 I Uttalelse - reguleringsplan - Nognillosen Fylkesmannen i Sør-Trøndelag
hytteområde 13 I Uttalelse til høringsbrev - detaljplan Mattilsynet Nognillosen Hytteområde 14 S Detaljplan Nognillosen hytteområde - Merknadsbehandling - Planvedtak 15 I Utfyllende kommentarer fra regulant Statskog 16 X Reviderte planbestemmelser Nognillosen 17 X Div.mailutveksling 18 X Mailutveksling - Statskog - datert 300813-301013 19 X Mailutveksling - Statskog - datert 101213-111213 Vedlagte dokumenter er uthevet i fet skrift Saksopplysninger Detaljplan for Nognillosen hytteområde har vært lagt ut på høring og offentlig ettersyn i perioden 07.07.13 og fram til 18.08.2013. Det går fram av høringsbrevet (vedlegg 8) hvilke berørte parter som har blitt tilskrevet. Foruten statlige og regionale myndigheter, har flere foreninger og lag, samt naboer fått anledning til å uttale seg. Følgende merknader er kommet innenfor fristen: Norges vassdrags- og energidirektorat i brev datert 05.07.2013: Direktoratet påpeker at den vedtatte hensynssone på 50 meter rundt vassdraget i øst for hytteområdet ikke er inntegnet i kartet. De påpeker videre at avstanden fra de nærmeste tomtegrensene (F10/F11) ligger innenfor den eventuelle hensynssonen. Sør-Trøndelag Fylkeskommune i brev datert 12.07.2013: Fylkeskommunen viser til at de har befart planområdet tidligere og at det ikke er observert automatisk fredete eller andre verneverdige kulturminner. Viser også til kml 8. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag i brev datert 12.08.2013: Fylkesmannen mener at det planlagte hytteområdet vil medføre økt motorferdsel og andre inngrep i et område med store naturmangfoldsverdier. For å redusere motorferdsel gjennom naturreservatet foreslår Fylkesmannen å redusere antall fritidsboliger i planen. Sametinget i brev datert 13.08.2013: Etter Sametingets vurdering av beliggenhet, omfang og ellers kjente forhold ser det ikke ut til å være fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planen. Det vises likevel til den generelle aktsomhetsplikten jf. kml 8, og kml 3, 4 og 6 om automatisk fredete samiske
kulturminner eldre enn 100 år, samt at det ikke er tillatt å skjemme fredete kulturminner eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminner. Sametinget understreker at det fortsatt er mange uregistrerte kulturminner og viser avslutningsvis til egen uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune. Mattilsynet i brev datert 14.08.2013: Mattilsynets vurdering av hytteområdet er at det ikke kommer i konflikt med eksisterende vannforsyningssystemer som Mattilsynet har kjennskap til. De viser imidlertid til at det kan eksistere private brønner i nærheten av området, og at det er viktig at disse ikke blir påvirket av eventuell utbygging, for eksempel avfall fra toaletter. Mattilsynet mener videre at med bakgrunn av antall hytter i området, vil et eventuelt felles vannforsyningssystem i området ikke være godkjenningspliktig. Det vil likevel være krav til vannkvalitet mm. Med tanke på at det ikke er beskrevet hvor mange personer som vil bli forsynt av kildene, påpeker Mattilsynet at det ikke er tillatt å dele opp vannforsyningssystem i flere enheter for å unngå godkjenningsplikten (50 personer). Dette gjelder så lenge vannuttakene har samme opprinnelse (åre, grunnvannsmagasin etc.). De avslutter med at det er viktig å beskytte kilden(e) mot forurensning, noe som gjelder både overflateavrenning og avrenning til grunnen. Det er ikke kommet inn øvrige merknader fra berørte parter. Vurdering Hensynssone rundt sjø- og vassdrag. I førstegangs behandling ble det vedtatt å legge inn en hensynssone på 50 meter rundt vassdraget i øst. Dette ble ikke gjort før plankartet ble sendt på høring. Rådmannen ble gjort oppmerksom på dette under merknadsbehandlingen og har nå bedt regulanten om å legge inn hensynssonen i et revidert kart over området. Hensynssonen strekker seg 25 meter til hver side, og berører delvis hyttene F7, F10 og F11. Rådmannen var oppmerksom på dette allerede før høringsperioden, og viser til tidligere diskusjoner i saken, samt at det ikke er fremmet vilkår for egengodkjenning på punktet. Rådmannen vurderer det derfor slik at tomtenes plassering kan opprettholdes. Planbestemmelsens punkt 1.3 Punkt 1.3 i planbestemmelsene er utformet som en generell dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis på generell basis, men kun gjennom egen søknad etter Plan- og bygningslovens 19-2. Rådmannen foreslår derfor at punkt 1.3 tas ut av bestemmelsene. «Mindre vesentlige unntak fra reguleringsbestemmelsene kan, hvor særlige grunner taler for det, tillates av bygningsmyndighetene i Midtre Gauldal kommune innenfor rammen av lov og forskrifter».
Kulturminner Fylkeskommunen vurderer at tiltaket ikke vil komme i konflikt med automatiske fredede kulturminner. De minner likevel om den generelle aktsomhetsplikten. Rådmannen foreslår at dette tas med som et eget punkt i bestemmelsene. «Dersom en under opparbeiding skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle nåværende forvaltningsmyndighet». Motorferdsel og naturmangfold Fylkesmannen i Sør-Trøndelag påpeker at Samsjøen naturreservat er et område av høy biologisk verdi. Siden planen vil medføre økt motorferdsel gjennom området, vil det etter Fylkesmannens mening være hensiktsmessig å redusere antallet hytter i planen. Rådmannen er enig i at tiltaket vil medføre en større belastning på området mtp. motorferdsel. Regulanten har imidlertid vist en skånsom utbygging ved at det tas sikte på å benytte seg av eksisterende traseer inn til hytteområdet. Det blir benyttet en eksisterende bilvei fra Lundamo på sommeren, og en nåværende snøscootertrase fra Singsås på vinters tid. Motorferdselen blir dermed kanalisert på en slik måte at det ikke blir tatt i bruk nytt areal. I tillegg må det vektlegges at disse traseene er et eksisterende forhold. Motorferdsel blir derfor ikke en ny faktor som påvirker miljøet. Det er uansett viktig at dette reduseres motorferdselen til et minimum. En reduksjon fra 15 hytter vil derimot ikke ha vesentlig betydning for området som en helhet. For at slik en reduksjon skal ha vesentlig betydning må det fort reduseres med 10-15 hytter. Med forutsetning om at det ikke kjøres unødig til og fra hyttene vil en slik reduksjon utgjøre en moderat forskjell. Rådmannen mener derfor at dagens antall på 15 hytter kan opprettholdes i planen. 15 hytter er imidlertid nok og Fylkesmannen har et poeng med at det ikke bør komme flere hytter i området. Til ettertid vil Rådmannen derfor fraråde at det bygges flere hytter i området siden grensen mtp. motorferdsel er i ferd med å bli nådd. Rådmannen merker seg for øvrig at det ikke er fremmet som vilkår for egengodkjenning på dette punktet. Drikkevann Mattilsynet henviser til krav om rent drikkevann og krav om avløp. Utgangspunktet er at ingen skal ha innlagt vann og avløp og dermed vil ikke krav om utslipp utløses. Også tradisjonell utedo og medbrakt vann krever at det ikke skal foregå forurensning. Tomtene er såpass store at det bør kunne løses med bio-klosett eller andre avløpsfrie toalett. Bare når det er ønske om å legge inn vann skal dette kun gjøres ved felles løsninger. Detaljplanen har satt krav om felles vann- og avløpsplan. Plankartet Plankartet som er utarbeidet i denne saken er i utgangspunktet et svært godt og detaljert kart. Det gir en ryddig framstilling av tomtene i tillegg til at det gir klare skiller mellom de ulike formålene. Det er imidlertid enkelte problemer knyttet til denne framstillingen av hyttetomtene som må diskuteres og avklares til senere hytteplaner. Formålsgrense og byggegrense vs. punktfeste
Formålsgrense og byggegrense er svært ofte brukt i forbindelse med framstilling av boligtomter, og har blitt vanligere ved framstilling av hyttetomter i senere tid. Dette er for å sikre det juridiske grunnlaget og forutsigbarheten med en plan, samtidig som det gir en nøyaktig plassering av hver enkelt tomt. Det er imidlertid krav om samsvar og nøyaktighet mellom plankart og virkelighet. Ved oppmåling av boligtomter er dette ofte problemfritt siden det er gode dekningsforhold til oppmålingsutstyret. Da tjener en slik framstilling en god hensikt. Når det kommer til hytteplaner er det imidlertid flere faktorer som gir dårligere dekning og dermed en dårligere forutsetning for at tomten skal gå i samsvar med plankartet. Når tomtene ikke er i samsvar med plankartet utløser dette krav om reguleringsendring eller søknad om dispensasjon. Dette har vært tilfelle i flere hytteplaner tidligere og vil medføre store mengder merarbeid. For å unngå et slikt tilfelle, er det etter Rådmannens oppfatning en bedre løsning å framstille hyttetomtene med punktfester og anvist møneretning slik at man kun er avhengig av ett punkt innenfor hyttens fire vegger. Regulanten har ut i fra egen erfaring konkludert med at dette er en lite god måte å gjøre det på, siden dette også har utløst krav om dispensasjon ved mindre utbyggingsprosjekt. Rådmannen mener imidlertid at dersom man er nøye med videre utforming av tomtene gjennom tilleggsbestemmelsene, vil man unngå slike dispensasjonssaker i ettertid og samtidig gjøre oppmålingsjobben enklere. Rådmannen foreslår derfor følgende endringer i plankartet: Hyttetomter skal framstilles med kun punktfeste og anvist møneretning over reguleringsformålet fritidsbebyggelse. Utenfor punktfestet skal det være LNF-formål. Rådmannen foreslår følgende tilleggspunkt i planbestemmelsene: Settes inn For hver hyttetomt som er framstilt med punktfeste og anvist møneretning, skal det tildeles en tomt på ca 1daa. Hver tomt skal etter oppmåling settes av til fritidsbebyggelse. Innenfor hver oppmålt tomt skal gjeldende regler for formålet fritidsbebyggelse gjelde. Tas ut 2.1.1 Fritidsbebyggelse, punkt b) Byggegrense er for den enkelte tomta vist på plankartet med tynn stipla strek. Like ens er anbefalt møneretning angitt på plankartet. Med disse endringene slipper man også at veien ikke båndlegger ytterligere areal. Veier blir ofte opprettet før tomtene. I tidligere tilfeller har Rådmannen erfart at veien ikke har vært i tråd med overordnet plan og at dette har gått utover størrelsen til enkelte tomter. Av ulike årsaker er det ingen garanti for at det kan tildeles mer areal gjennom en dispensasjonssøknad. For å unngå ubebyggelige tomter blir en slik framstilling mer gunstig pga. fleksibilitet under selve oppmålingen.
Figur 1 Viser utdrag fra reguleringsplan og flyfoto over Varghaugen hyttefelt. Tomt H6 er anvist med blå firkant i ortofoto over området, og viser vesentlige avvik fra plankartet. Avsluttende kommentarer Til slutt vil Rådmannen beklage for at saken har tatt så lang tid. En unødvendig lang merknadsbehandling skyldes en rekke diskusjoner med regulanten i forhold til utforming av plankartet. Rådmannen registrerer til slutt at ingen øvrige statlige og regionale myndigheter har lagt ned innsigelse. Merknadene slik de har kommet fram i planoppstarten er også i det store og hele ivaretatt. Ingen andre har hatt ytterligere kommentarer til planforslaget. Detaljplanen for Nognillosen hytteområde er i bunn og grunn en god, helhetlig plan. Rådmannen anbefaler derfor at planen sluttbehandles og egengodkjennes i kommunestyret. Rådmannens innstilling I medhold av Plan- og bygningslovens 12-12 anbefaler Utvalg for Næring, plan og forvaltning at Detaljreguleringsplan Nognillosen hytteområde egengodkjennes i kommunestyret med følgende endringer i plankartet og planbestemmelsene. Plankartet: Hyttetomter skal framstilles med kun punktfeste og anvist møneretning over reguleringsformålet fritidsbebyggelse. Utenfor punktfestet skal det være LNF-formål. Planbestemmelsene: Tilføres Dersom en under opparbeiding skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle nåværende forvaltningsmyndighet.
Tas ut For hver hyttetomt som er framstilt med punktfeste og anvist møneretning, skal det tildeles en tomt på ca 1daa. Hver tomt skal etter oppmåling settes av til fritidsbebyggelse. Innenfor hver oppmålt tomt skal gjeldende regler for formålet fritidsbebyggelse gjelde. Mindre vesentlige unntak fra reguleringsbestemmelsene kan, hvor særlige grunner taler for det, tillates av bygningsmyndighetene i Midtre Gauldal kommune innenfor rammen av lov og forskrifter. Byggegrense er for den enkelte tomta vist på plankartet med tynn stipla strek. Like ens er anbefalt møneretning angitt på plankartet.