Forenklet tilstandsvurdering av Høgreina Borettslag Dato: 08.11.2013 Utarbeidet av: Runar Skippervik, TOBB Formål TOBB har på oppdrag fra styret i Høgreina BRL foretatt en tilstandsvurdering av deres bygningsmasse. Formålet med rapporten er å få en generell oversikt over tilstand og hvilke tiltak TOBB anbefaler. Rapporten danner grunnlag for styrets vurdering av videre prosess og evt. detaljert planlegging og gjennomføring av bolig- og miljøforbedrende tiltak. Oppdraget utføres som en forenklet tilstadnskontroll nivå 1, der man kun benytter seg av en visuell inspeksjon av bygningsmassen. Ut over dette kan styret bestille ytterligere kontroller hvis dette er ønskelig. Grunnlag Innholdet i rapporten er framkommet på grunnlag av det som er erfart fra en visuell inspeksjon i borettslaget, samt dialog med styret i forkant. Våre vurderinger begrenser seg til utv. Fasader (tak, vindu, og vegger) samt at vi vurdert balkonger og boder.
Generelt Høgreina BRL består av rekkehus i to og tre plan samt atriumhus med til sammen 185 enheter. Borettslaget ble ferdigstilt i 1979 og er bygget med en kombinasjon av betong skiller og trevikre. Utvendig er byggene kledd med trepanel, mens takene er tekket med takstein, stålplater (type Decra eller tilsvarende), og papptekking. Ved befaring fremstår borettslaget som bra vedlikehold, men med noen utfordringer både med tanke på fasader og tak. Dette kommenteres under i gjennomgangen av de ulike bygningsdelene. Ang. ventilasjon er ikke dette vurdert i denne rapporten, men av erfaring vil ofte innvendige fuktproblem (spesielt i kjeller) ofte kunne relateres til manglende ventilasjon. 21 Grunn og fundamenter Drenering Dreneringen av byggene er i fra byggeår. Erfaringsmessig vil denne kunne begynne å miste sin funksjon etter 30-50 år, så det vil kunne være naturlig å forvente noe arbeider med drenering i tiden fremover. Det er gjennomført utbedring av drenering av to enheter siste tiden og her har vi sett at massene som er brukt ser bra ut og at disse er forholdsvis tørre. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at borettslaget fortsetter å ta tilfeller med fuktinntrenging i kjeller når dette oppstår, og at man ikke har behov for å skifte drenering for hele bygningsmassen. Ut over dette peker vi på at i mange tilfeller av fukt i kjeller (kondens på overflater) kan dette også komme fra manglende ventilering. 23 Yttervegger Grunnmur Grunnmuren er av betong lar seg stort sett ikke besiktige. Dette grunnet at grunnmuren er kledd med isolasjon og en plate for å isolere og beskytte. Vi ser flere steder at platene er skadet, samt at det mangler avslutning (er som regel lagt inn en trelekt som avslutning). Det er viktig å utbedre disse skadene da dette representerer en viss fare for at skadedyr (mus/rotter) kan komme inn her for å holde på varmen. Vi fikk se grunnmuren noen få steder og her ser vi både skader og tilløp til skader av armeringskorrosjon. Bildet under «Bilder Grunnmur» illustrer et armeringsjern som ruster og som sprenger ut betongen. Dette er noe borettslaget bør utbedre for å forhindre ytterligere skader samt for å sikre det estetiske. Fasade Vi antar at langfasadene er satt opp med 4 vegg med 100 mm isolasjon, og at det videre er lagt vindsperre (en eternittplate) før stående kledning er satt opp. Vi har ikke kontrollert tykkelsen på veggen. Oppbyggingen av fasadene ved at det er brukt en eternittplate som vindsperre gjør at vi stiller spørsmålstegn med tettheten til veggen. Gavlveggene er betongskiver som er isolert, utlektet og kledd med stående kledning. Her ser det ut til at det ligger en asfaltpapp eller tilsvarende som vindsperre. Vi ser at noen av gavlene er utbedret, det vil si at eksisterende er revet inn til og med vindsperre og at det er bygget opp tilsvarende. Som vindsperre har man her brukt Tyvec vindsperre eller tilsvarende. Disse gavlene fremstår som nye.
Trekledningen har generelt spor av å være ca 30 år gammel, uten at dette tilsier at kledningen må skiftes nå. Vi registrerte noen skader på befaring. - noen få fasader (sprang mellom leiligheter) har ytterligere råteskader som bør utbedres snarest. - noen tilfeller der vi ser at kledning har sprukket opp. - panel som er ført helt ned (på beslag eller mot vannstokk) uten lufting. Ut over dette mener vi at trekledning kan males en gang til før man vurderer utskifting. Med tanke på eternittplatene som ligger som vindsperre vil dette kunne representere en utfordring i et evt. fasadeprosjekt senere. Vinduer De fleste vinduer er i henhold til styret skiftet rundt årtusenskiftet. Ved befaring tok vi stikkprøvekontroller av dette og finner at vinduene er fra 2000 (var vanskelig å se dette på en del vinduer) Med tanke på alderen på vinduene synes vi at en del vindu begynner å bli vel slitt. Dette synes spesielt godt på karmene som begynner å bli oppsprukket. Vi anbefaler skraping og maling av vinduene i denne om gang, og at man tar en ny vurdering av vinduene før neste oppmaling. Dører Både ytterdør og balkongdør er i henhold til styret skiftet rundt årtusenskiftet. Noen balkongdører har tegn til slitasje ut over hva vi forventer i forhold til alder, men vi mener det er tilstrekkelig med skraping og maling. Når det gjelder ytterdørene mener vi disse ser bra ut. 26 Yttertak Taktekking Borettslaget har tre typer tekking på takene, både takstein og stålplater (av typen Decra eller tilsvarende) og shingel takpapp. Takene med stålplater har mindre tegn til slitasje, men vi ser tilfeller av mosegroing. Tilstanden for takshingelen er at denne er noe mosegrodd og bærer preg av å gå mot slutten av levetiden. Takflatene som har taktekking som nevnt over er ikke befart annet enn fra bakken, men ut i fra vår vurdering anbefaler vi ikke strakstiltak på disse flatene. Største delen av takene i borettslaget er bygd opp med et undertak av trevirke, med lekter og takstein. Det første vi registrerer er at det er mye svikt i takkonstruksjonen. Mest sannsynlig kommer dette av sig i undertak/lekter som ligger mellom bjelkene, og dette er nok et problem som har oppstått for en tid siden. Videre ser vi at taksteinen er slitt, noe som gjør at blant den er mer utsatt for begroing (mose) samt at den blir sprøere og sprekker lettere ved for eksempel mekanisk støt eller frostsprenging. Gavlene har korte takutstikk, noe vi anbefaler å endre ved tiltak på takene. Et lengre takutstikk vil redusere belastningen på gavlveggen. Noe kan også løses ved å skifte beslag på vindski til et med bedre dryppnese. Vi anbefaler at borettslaget vurderer utskifting av yttetak/takbekledning, om ikke med en gang bør dette legges inn i en plan for de nærmeste årene.
Beslag Pipene er utbedret de siste årene og er således å regne som nye. Men beslagene ved pipene er ikke av samme tilstand, spesielt gjelder dette beslagene som ligger ned på takflaten. Her ser vi flere steder at tilstanden ikke er tilfredsstillende, og vi mener at dette bør utbedres. I den forbindelse mener vi borettslaget bør skifte beslag på pipene også. Ved avslutning av undertak er ikke dette ført ned til takrenne. Dette vil medføre at evt fukt som trenger gjennom taktekking vil kunne følge undertaket ned til yttervegg og vil her kunne komme ned i yttervegg. Ved utskifting av yttertaket bør en bedre detalj for dette utarbeides. På takene er det i dag etablert gangbaner som feier benytter ved feiing og inspeksjon. Disse er ikke i henhold til krav fra feier og bør utbedres. 28 Trapper/Balkonger Balkonger Boligene har balkonger som er bygget med limtredragere som er kraget ut fra bygningskroppen. Ved befaring kunne vi ikke se skader på disse som er av en slik karakter at vi anbefaler andre tiltak her enn ordinært vedlikehold. Boder Borettslaget har utvendige boder, en per andel. Disse er av dårlig forfatning og bærer preg av at de er satt opp uten skikkelig grunnarbeid. Dette synes ved at bodene har beveget seg, og at de sikkert også fremdeles beveger seg med årstidene. Flere av bodene mangler takrenne, trekledning er skadet flere steder og boddørene er også av dårlig forfatning. Bodene fremstår slik i dag at disse bør skiftes ut. Når dette gjøres mener vi det er viktig at grunnarbeidet utføres tilstrekkelig for å sikre at bodene står skikkelig selv om dette representerer en økt kostnad. Konklusjon Generelt mener vi at bygningsmassen til borettslaget fremstår som tilfredsstillende vedlikeholdt, dette selv om vi finner en del punkter som bør utbedres. Vi anbefaler i utgangspunktet borettslaget til å gjennomføre de strakstiltak vi har nevnt over i rapporten.. Videre anbefaler vi at borettslaget starter en prosess med sikte på en utvendig rehabilitering som bør gjennomføres i perioden 5-10 år frem i tid. Frem til et større prosjekt mener vi at ordinært vedlikehold skal være tilstrekkelig for å holde bygningsmassen i forsvarlig stand, ut over de strakstiltak som er nevnt over. I denne rapporten har vi kun kommentert tilstand på bygningskroppen. Ut over dette mener vi at bygningene har et oppgraderingspotensial hvis borettslaget skulle ønske å gjøre noe med energieffektiviteten. Det som er viktig når man skal vurdere slike tiltak (etterisolering, endring av ventilering osv) er å gjennomføre disse tiltakene når bygningsdelene uansett må skiftes. Med dette mener vi å si at hvis borettslaget finner at de ønsker å skifte f.eks ytterkledning bør man vurdere å etterisolere i tillegg.
Bilder Grunnmur: Figur 1 Oppsprukket grunnmur pga armeringskorrosjon
Figur 2 Oppsprukket grunnmursplate Figur 4 Oppsprukket grunnmursplate Figur 3 Eksempel på manglende endeavslutning grunnmursplate
Fasade: Figur 5 Tørt, og litt oppsprukket panel. Samt eternittplate som vindtetting. Figur 6 Eksempel på manglende lufting ved avslutning panel i bunn.
Figur 8 Litt mye begroing tett inntill fasade - bør trimmes. Figur 7 Oppsprekking av panel i bunn.
Figur 9 Gavlfasade - aldersslitasje, men ellers bra tilstand
Figur 10 Her ser vi at det har vokst en klatreplante langs fasaden. Dette vil skade panelet så det er bra dette er fjernet.
Yttertak: Figur 11 Gangbro som ikke er tilfredsstillende utført og delvis beslagsløsning.
Figur 12 Forskjell på hvordan takstein skal se ut og hvordan eksisterende ser ut
Figur 13 Mindre heldig beslagsløsning, samt bølging av tak (svikt i undertak/lekter)
Figur 14 Oppsprukket takstein, samt forskjell på ulik slitasje på takstein