Camilla Guse og Thomas Stenshorne Tomterveien 32b 2730 Lunner Lunner Kommune post@lunner.komune.no Lunner, 22.07.2013 OFFENTLIG ETTERSYN DETALJREGULERING FOR OMRÅDE B19 GNR. 98 BNR 1 NEDRE KJØRVEN Vi har mottatt brev om detaljregulering av deler av Kjørven Nedre som direkte berørt nabo. I den anledning har vi en del bekymringer og innsigelser da vi mener en mulig utbygging vil begrense barn og unges mulige lek på et område som i dag er friareal samt at det vil få svært negative konsekvenser for tilstøtende eiendommer. Vi er ikke negative til delvis utbygging, men mener at konsekvensen av en utbygging slik det foreligger i planbeskrivelsen vil være uheldige for oss som allerede bebor området i dag. BARN OG UNGES INTERESSER Området som skal bebygges har i svært mange år vært brukt som lekeareal av barn og unge i nærområdet. Etter planen skal dette erstattes av et område på 300kvm der man planlegger huskestativ og benk. Det som imidlertid ikke framkommer er at det avsatte området kun omfatter bratt skrånende og ulendt terreng som på ingen måte kan sies å være egnet for verken lek eller aking slik tiltakshaver framstiller det. Kravet om bevaring av friarealer til lek for barn og unge er dermed ikke ivaretatt. Det kan ikke være slik at det å avsette et område alene imøtekommer kravet det må være en reell erstatning for det som går tapt. Som det er nå har tiltakshaver kun kommet med en teoretisk erstatning på en del av området som uansett er ubrukelig til boligbygging. Dette kan umulig være verken kommunens eller fylkesmannens intensjon når de har lagt til grunn at barn og unges interesser skal ivaretas. Som det framgår av kartet er det snakk om et område med hele ni meter høydeforskjell, det er mer for et juv enn et mulig lekeområde å regne. Bildene under illustrerer godt hvor uegnet dette området er for både lek om sommeren og aking om vinteren. Det vil være direkte uansvarlig å tillate barn å leke i et slikt område. I lys av fylkesmannens pålegg om at det skal være «tilstrekkelig og godt egnede felles uteområder innen planområdet» vil vi at tiltakshaver illustrerer og forklarer hvordan dette er tenkt gjennomført i praksis. Slik det nå foreligger i planbeskrivelsen faller det på sin egen urimelighet. For å bevare friarealet i sin nåværende form har vi tilbudt tiltakshaver å kjøpe de to østlige tomtene som LNF område og at dette da tas ut av reguleringsplanen. 1
Bildet I: Tatt fra hagen til Hemstads og illustrerer hvor bratt terrenget avsatt til lekeplass er. Dette framkommer tydeligere når området ikke er like tett bevokst slik det er midtsommers. Bilde II: Tatt fra stikkveien mellom Tomtervegen og Hagagutua viser området avsatt til lek. 2
Det stemmer heller ikke at det er kort vei til LNF-områder utenfor planområdet. I områdene rundt er det kun dyrket mark og dette er ikke lekeplass for barna. Dette kan ergo ikke anses å være et gjeldende argument. Videre er det viktig å presisere at det feilaktig framgår av tiltakshavers søknad at barna i området busses til skolen. Ingen barn i dette området busses til skolen, men bruker stikkvei fra Tomtervegen til Hagagutua og denne videre over til Lunnerlinna for å komme til Lunner barneskole. Økt trafikk i Hagagutua vil ergo medføre større risiko for de barna som har dette som sin skolevei. Dette er naturligvis noe vi som foreldre ser på med bekymring ettersom det ikke er planlagt tiltak for økt sikkerhet ved en eventuell utbygging av området. Hagagutua er en uoversiktlig, smal og delvis bratt veistrekning som særlig vinterstid byr på utfordrende kjøreforhold. Man er avhengig av fart for å forsere bakkene og med skolebarn på veien er dette egnet til å skape farlige situasjoner allerede med dagens ferdsel. Viktig at det her gjøres en seriøs vurdering av sikkerheten til de om lag 20 barna helt fra første klasse som daglig har dette som sin skolevei. INNSPILL FRA OPPSTARTSFASEN NÆRHET TIL KOLLEKTIVKNUTEPUNKT Det synes på sin plass å komme med en kommentar til Jernbaneverkets innspill der de ønsker høy utnyttelsesgrad i gang- og sykkelavstand til Lunner sentrum grunnet kollektivknutepunkt. Dette imøtekommes av kommunen ettersom det nasjonale jordvernkravet og krav til høy utnytting nær kollektivknutepunkt tilsier flest mulig tomter. I denne konkrete saken er det snakk om regulering av fire tomter hvorav vi bestrider to av disse da det vil ødelegge barn og unges friområde samt at det aktuelle området er så bratt at det ikke er egnet for boligbebyggelse. Vi kan ikke annet enn å stille oss undrende til at det ikke er større fokus på utbyggingen av Liåker der det er snakk om 84 enheter. Dette er innenfor samme område og vil ha vesentlig større betydning for kollektivtrafikken enn de to tomtene det strides om i den foreslåtte reguleringsplanen. Vi opprettholder derfor våre innsigelser på at det ikke bygges på den østre delen av planområdet. Det synes også nokså oppsiktsvekkende at det kun er krav til høy utnytting nær kollektivpunkt som er førende for om det skal vedtas omregulering til boligtomter. Vi kan ikke se at det er foretatt en selvstendig vurdering av om området i det hele tatt er egnet for boligbygging og i hvilken grad det vil påvirke nærliggende eksisterende bebyggelse herunder ikke bare direkte berørte naboer. Det er opplagt at dette vil ha en negativ effekt utover at man raserer et flott friområde. Før man kan vurdere om søknaden skal innvilges må man forsikre seg om at kravet til utnyttelse ikke gir overveiende negative konsekvensene for berørte parter. Den eneste som har kommet med innsigelse angående bebyggelsen er fylkesmannen og da med fokus på at det skal være klar sikt mellom to gravminnenr. Ingen synes å ha fokus på de urimelige negative konsekvenser dette vil ha for tilstøtende eiendommer og deres bomiljø. 3
BELIGGENHET UTNYTTELSESGRAD Utgangspunktet for reguleringsplanen og ønsket om å bygge ut området kommer som en direkte konsekvens av utbyggingen av Rv 4. En huseier som berøres av dette har ytret ønske om å kjøpe en stor tomt i Hagagutua, nærmere bestem hele den vestlige delen av området som nå søkes regulert. Det er imidlertid kommet for dagen at vedkommende ønsker å kjøpe begge tomtene og at det således ikke vil bygges to hus slik det framgår av planen. Dette støttes av hvordan adkomsten til eiendommene er tegnet opp. Denne skal gå langs dyrket mark i den sørlige enden av området og mellom den øverste og nederste tomten til områdets midtpunkt, fram til den nordøstlige eiendommen. Om det var slik at realiteten var fire likeverdige tomter, slik det framkommer av sakspapirene, hadde det vært mer hensiktsmessig om man anla en vei mellom de to vestligste tomtene. En godkjenning av dette vil i så tilfelle falle på sin egen urimelighet sett i lys om kravet til utnyttelsesgrad. I så måte vil det på alle måter være mer hensiktsmessig å snu det tvert om og la det bygges to hus på det vestlige området og ett hus i området nærmest eksisterende bebyggelse da dette er det bratteste partiet. OVERVANN Det er betydelig oppkomme av vann samt en gammel brønn innenfor planområdet. Dette vil avstedkomme store utfordringer når man begynner å grave i jorda ettersom vannet naturlig nok vil finne nye veier. Hvem har ansvar for å skaffe oversikt over omfanget av dette? Hvilke retningslinjer gjelder for håndtering og hvem har ansvar om det skaper problemer for eiendommene nedenfor? VISUALISERING Vi kan ikke se at det er utformet en visualiseringsplan for hvordan eiendommene er tenkt plassert i terrenget og hvilke konsekvenser dette vil ha for berørte naboer og andre nærliggende eiendommer. I planbeskrivelsen er det lagt ved et snitt av hvordan husene er tenkt lagt i terrenget, men det viser ikke hvordan de vil være plassert i forhold til annen bebyggelse. En fotomontasje slik fylkesmannen ønsker for å se visualiseringskontakt mellom gravminnene vil også gi et konkret bilde av hvordan husene legger seg i terrenget. Det er opplagt at husenes plassering og høyde vil ha avgjørende betydning for hvor stor innvirkning en mulig utbygging vil ha for berørte naboer. Av de foreslåtte reguleringsbestemmelsene framgår det at mønehøyde ikke skal være over åtte meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dette synes ualminnelig høyt tatt i betraktning at utbygger selv karakteriserer terrenget som bratt. Videre er det merkelig at det på det østlige området foreslås åtte meter mønehøyde mens tiltakshaver på den vestlige delen kan akseptere at det kun bygges en etasje. 4
All den tid det ikke er satt noe høyde for gjennomsnittlig planert terreng gir det ingen mening å sette begrensning på mønehøyde. Det er svært viktig at det her gjøres en selvstendig og grundig vurdering av hva som skal være gjennomsnittlig planert terreng og det deretter settes begrensning på mønehøyde. Begrensninger i mønehøyde må være lik for hele planområdet, det vil si at begrensningen settes til en etasje slik tiltakshaver gjør gjeldende for begge de vestlige tomtene. Som nabo og uprofesjonell part i saken forutsetter vi at kommunen ivaretar våre interesser og rettigheter og påser at det blir gjort tilgjengelig tydelig visualiseringsplan før man går videre i vurderingen av reguleringsplanen. I punktet «parkering og garasje» framgår det at «garasje/carport som bygges frittstående tillates plassert 1 meter fra nabogrense». Vi kan ikke se at dette skal være nødvendig gitt tomtenes størrelse. Vi forutsetter at Plan- og Bygningslovens hovedbestemmelse skal gjøres gjeldende i reguleringsplanen, «byggverk skal ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter» (PBL 29-4). Oppsummert opprettholder vi tidligere innsendte innsigelser. Det er imidlertid viktig for oss å understreke at vi ikke har noen innsigelser til at de to vestlige tomtene langs Hagagutua bebygges, men at man lar tilstøtende område mot øst forbli et friareal for barn og unge slik det har vært gjennom svært mange år. Vi er svært opptatt av å bevare dette som LNF-område og har tilbudt grunneier å kjøpe dette uten at dette er imøtekommet. Området er i tillegg bratt og ulendt og egner seg således dårlig for boligbygging. Vi har forståelse for grunneiers ønske om å selge tomter samt kommunens ønske om økt arealutnyttelse, men mener kompromisser må til når ny bebyggelse vil får store negative konsekvenser for det eksisterende bomiljøet. Mvh Camilla Guse og Thomas Stenshorne 5