STYRESAK - OPSJONSAVTALE FOR SALTVIKA STEINBRUDD, ALTA KOMMUNE Saken ble fremmet for styret som orienteringssak i desember 2011. Saken legges fram for styret fordi avtalen på sikt kan generere større inntekter enn det direktøren har fullmakt til å inngå avtale om. BAKGRUNN Etter en forutgående kartlegging av aktuelle lokaliteter, ble et område i Saltvika vest for Alta by avsatt til råstoffutvinning i kommuneplanens arealdel. Bakgrunnen for at kommunen ønsket et nytt steinbrudd var bl.a. at dagens massetak, Jordfallet massetak og Raipas steinbrudd, ligger i tilknytning til Alta bys drikkevannskilde. Dette har medført restriksjoner på drifta, og kan på sikt medføre ytterligere restriksjoner og kanskje også stengning. Pga. interesse for utvikling av steinbruddet fra flere aktører, valgte FeFo en åpen anbudsrunde. Etter en grundig vurdering ble Finnmark Sand valgt, og det skal nå inngås opsjonsavtale. Finnmark Sand er eid av Alta lastebilsentral (50 %) og Veidekke AS (50 %) og driver Jordfallet massetak i Øvre Alta. Saltvikaprosjektet krever avkjørsel fra E6 som nå er under ombygging, og trolig også en form for kryssing av E6, og vegvesenet har stilt seg positive til å foreta nødvendige endringer i planene for E6. Dette haster det imidlertid med, og avtalen legges derfor fram for styret nå slik at planarbeidet kan igangsettes umiddelbart. UTKAST TIL OPSJONSAVTALE Området i Saltvika er avsatt til råstoffutvinning i kommunens arealplan uten at noen kommersielle aktører har vært involvert. Forholdene lå derfor til rette for å legge utvikling og drift av steinbruddet ut på anbud. Kun Finnmark Sand og Lemminkäinen levert inn anbud, noe som nok skyldes at infrastrukturkostnadene blir svært høye, anslagsvis 20 mill. kr. På bakgrunn av de kriterier som var satt for valg av tilbyder, besluttet direktøren den 24. januar å inngå avtale med Finnmark Sand. Direktøren har etter at beslutningen ble tatt, forhandlet med Finnmark Sand om en opsjonsavtale, og man er på det nærmeste enige. Avtalen stiller krav om at Finnmark Sand må fremme reguleringsplan for Alta kommune innen 31.12.2012. Når reguleringsplanen er fremmet, forlenges avtalen automatisk fram til reguleringsvedtak. Finnmark Sand har da rett til å inngå driftsavtale for 25 år mot en fast årlig avgift på kr 10.000 og en volumavgift på 3 kr pr. tonn (KPI-reguleres fra 2012). Prisen ligger noe over sammenlignbare avtaler, noe som skyldes at lokaliteten er svært sentral i forhold til Alta by. DIREKTØRENS VURDERINGER Hvorfor opsjonsavtale? Hovedformålet med opsjonsavtalen er å sikre utbyggeren førsteretten til det aktuelle området. Uten en slik sikkerhet er det ingen som vil investere i planlegging og utvikling av Side 1 av 6
området. I dette tilfelle er det behov for at opsjonsavtalen også skal omfatte pris ved framtidig kjøp eller feste ettersom dette er avgjørende for lønnsomheten i prosjektet, og mulighetene for å få på plass finansiering. For grunneier er det viktig at avtalen inneholder tidsfrister, slik at ikke arealet blir låst ved manglende framdrift hos utbygger. Årlig opsjonsavgift bidrar til å sikre framdrift i prosjektet. Alternativet til opsjonsavtale er å inngå langsiktig avtale direkte. På dette stadiet er det imidlertid så stor usikkerhet knyttet til prosjektet, både om arealdisponering, lokalisering av infrastruktur, finansiering, offentlige krav og offentlig godkjenning, at det er lite hensiktsmessig å inngå en langsiktig avtale nå. For FeFo er inngåelse av opsjonsavtalene motivert ut fra det samfunnsansvaret FeFo er gitt gjennom Finnmarksloven (til beste for innbyggerne i fylket), og ut fra behovet for å sikre FeFos økonomiske fundament på lang sikt. Vår strategiplan slår bl.a. fast at FeFo skal medvirke til at ressurser og verdier på FeFos grunn bidrar til ny/økt verdiskapning i fylket, herunder stimulere til lokalt eierskap. Saltvikaprosjektet er viktig med tanke på langsiktig forsyning av byggeråstoffer i Altaområdet. Prosjektet vil kunne bidra betydelig til å sikre FeFos økonomi i lang tid framover. Hovedutfordring Hovedutfordringen for FeFo er å fastsette en pris eller en prismodell som sikrer FeFo riktig pris (markedspris) i et langsiktig perspektiv. For å kunne justere prisen i hht. markedsutviklingen, er det for FeFo ønskelig med kortsiktige avtaler eller avtaler som åpner for prisjusteringer. For utbyggeren som skal gjøre store investeringer i planlegging, infrastruktur og klargjøring, er det imidlertid avgjørende å ha langsiktige og forutsigbare avtaler. Dette er også nødvendig for å få finansiert utbyggingen. Det vanlige er at FeFo fastsetter en fast pris for hele avtaleperioden, med prisjustering etter konsumprisindeksen (KPI). Ulempen med denne prismodellen er at det er umulig å fange opp endringer i markedsprisen. Innenfor energi har FeFo avtaler som baserer seg på overskuddsdeling i ulike varianter. Dette forutsetter imidlertid at avtaleparten kun baserer seg på utnyttelse av FeFos ressurser, og i liten grad videreforedler råvarene. (FeFo skal ha andel av overskuddet fra utnyttelse av FeFos råvarer, ikke andel av overskuddet fra videreforedling eller fra annen virksomhet). Man kan også tenke seg en modell der FeFo skal ha en bestemt andel av omsetningen, men også denne må basere seg på at selskapets omsetning primært er knyttet til omsetning av FeFos råvarer. Ved å gå inn som deleier i prosjektet kan FeFo gjennom eierutbytte sikre seg større deler av framtidige verdiskapning. Finnmark Sand er imidlertid et etablert selskap som også driver massetak på privat grunn. Direktøren ser det som mindre aktuelt for FeFo å engasjere seg i næringsvirksomhet på privat grunn, og vurderer det som lite aktuelt å gå inn som deleier i Saltvikaprosjektet. Side 2 av 6
DIREKTØRENS KONKLUSJON Direktøren mener det er nødvendig å få på plass en avtale snarest for å få på plass planene for kobling opp mot ny E6. Klarer man ikke å samordne dette prosjektet med utbyggingen av E6, må avkjøring og evt. kryssing av E6 gjennomføres som selvstendige prosjekt etter at E6 er utbygd. Det kan bli så kostbart at det velter hele prosjektet. Direktøren og Finnmark Sand er på det nærmeste enig om avtaletekst. Formell styrebehandling i Finnmark Sand gjenstår imidlertid, og det kan derfor bli aktuelt med justeringer i avtalen. For å åpne for slike justeringer, er det mest hensiktsmessig at styret gir direktøren fullmakt til å inngå avtale. Direktøren forutsetter da at avtalen blir basert på foreliggende avtaleutkast som er vedlagt, og at evt. innspill fra FeFos styre innarbeides. Vedlegg: Utkast til opsjonsavtale datert 08.02.2012 Side 3 av 6
STYRESAK - OPSJONSAVTALE FOR SALTVIKA STEINBRUDD, ALTA KOMMUNE DIREKTØRENS INNSTILLING Direktøren gis fullmakt til å inngå opsjonsavtale med Finnmark Sand om Saltvika steintak. Avtaleutkast datert 08.02.2012 framlagt for styret i møte 15.02.2012, og styrets innspill, skal legges til grunn for de endelige avtalene. Side 4 av 6
Utkast 08.02.2012 unntatt offentlighet, jf. forv. lovens 13 OPSJONSAVTALE MELLOM FINNMARKSEIENDOMMEN (FEFO) ORG. NR. 989 480 731 OG FINNMARK SAND AS ORG. NR. 871 088 772 1. BAKGRUNN I ny arealdelen til kommuneplan for Alta som ble vedtatt i juni 2011, er et område sør for E6 i Saltvika avsatt til råstoffutvinning. FeFo er grunneier i området. FeFo inngår med dette avtale med Finnmark Sand AS om utvikling og drift av steintaket. 2. EIENDOMMEN Avtalen gjelder for FeFos grunn innenfor område avsatt til råstoffutvinning i kommuneplanens arealdel vedtatt 21.06.2011, heretter angitt som Eiendommen. Avtalen omfatter også adkomstvei, transportvei til sjøen og kai/lasterampe på grunn som eies og disponeres av FeFo. 3. OPSJONENS INNHOLD Avtalen gir Finnmark Sand AS eller prosjektselskap med Finnmark Sand som majoritetseier, enerett til å regulere og utvikle Eiendommen for steinbrudd og massedeponi med tilhørende infrastruktur, herunder kai/lasterampe. Finnmark Sand AS har også enerett til å inngå driftsavtale med FeFo om Eiendommen med tilhørende infrastruktur dersom prosjektet får de nødvendige offentlige tillatelser. 4. VARIGHET Opsjonen gjelder i første omgang fram til 31.12.2012. Dersom Finnmark Sand innen dette tidspunkt har fremmet forslag til reguleringsplan for Alta kommune, forlenges avtalen automatisk til det foreligger endelig reguleringsvedtak. Eventuell endring av fristene ovenfor skal skje skriftlig. 5. PARTENES GJENSIDIGE FORPLIKTELSER FeFo forplikter seg til ikke å anvende Eiendommen eller gi tillatelse til anvendelse av Eiendommen og tilgrensende arealer, herunder arealer for adkomstvei og annen infrastruktur, til formål som kan vanskeliggjøre gjennomføring av Finnmark Sands planer. FeFo påtar seg ingen forpliktelser knyttet til Eiendommens beskaffenhet, herunder dets egnethet i forhold til Finnmark Sands planer. Finnmark Sand forplikter seg til å utvikle prosjektet uten ugrunnet opphold. Finnmark Sand skal holde FeFo orientert om utviklingen, og holde FeFo skadesløs for ethvert krav knyttet til planlegging og gjennomføring av prosjektet. 6. LANGSIKTIG DRIFTSAVTALE Når reguleringsplan er godkjent har Finnmark Sand rett til å inngå driftsavtale med FeFo for 25 år med rett til forlengelse på endrede vilkår. Driftsavtalen vil bli betinget av at Finnmark Sand erverver nødvendig konsesjon etter mineralloven innen ett år etter Side 5 av 6
inngåelse av avtalen, og forutsetter at Finnmark Sand står ansvarlig for driften av steintaket. Dette vil ikke være til hinder for at Finnmark Sand benytter underentreprenører til konkrete driftsoppgaver, eller at det inngås avtale med andre selskaper om produksjon av bestemte produkter på Eiendommen og med råstoffer fra steinbruddet. Vederlag til FeFo skal i driftsavtalen settes til NOK 10.000 i fast årlig avgift + NOK 3,00 pr. tonn solgte masser. Avgiftene KPI-justeres med basis i 1.01.2012. 7. OPSJONSAVGIFT Fra 1.01.2012 påløper en årlig opsjonsavgift på NOK 5.000 for 2012 og NOK 10.000 for de påfølgende år. Avgiften gjelder til og med året før steinbruddet settes i produksjon. 8. OVERDRAGELSE Avtalen kan ikke overdras uten samtykke fra FeFo. 9. OPPHØR AV AVTALEN Avtalen opphører dersom frister fastsatt i punkt 3 Varighet oversittes uten at det er gjort avtale om forlenget frist. FeFo kan dessuten si opp avtalen ved manglende aktivitet over lang tid, og kan i den forbindelse kreve dokumentasjon og sette frister for gjennomføring av konkrete aktiviteter. Også manglende betaling av opsjonsavgift medfører at avtalen opphører. Om Finnmark Sand av eget initiativ gir opp prosjektet, oppheves opsjonen fra det tidspunkt dette blir klart uten at partene kan gjøre krav gjeldende mot hverandre. Det samme gjelder om reguleringsplanen ikke blir godkjent. Ved opphør av avtalen, uansett årsak, skal FeFo ha tilgang til og rett til å benytte alt materiale som er utarbeidet/innkjøpt til bruk i reguleringsplanprosessen, mot dekning av Finnmark Sands dokumenterte kostnader til eksterne innkjøp/konsulenter knyttet til reguleringsplanen. 10. TINGLYSING Denne avtalen kan tinglyses som servitutt på gnr. 16 bnr. 1 i Alta kommune, ikke som pengeheftelse. Eiendommen vil bli fradelt som egen eiendomsenhet før langsiktig driftsavtale blir inngått, og pengeheftelse vil kunne tinglyses på fradelt eiendomsenhet. 11. TVISTER Enhver tvist mellom partene knyttet til avtalen, skal forsøkes løst ved forhandlinger. Dersom partene ikke kommer til enighet gjennom forhandlinger, skal tvisten løses ved ordinær domstolsbehandling med Alta tingrett som verneting. Vadsø, den Alta, den Sverre Pavel, leder grunn og rettigheter Ole Kr. Severinsen, styreleder Side 6 av 6