FORSLAGSTILLER SIN PLANBESKRIVELSE Datert:

FORSLAGSTILLER SIN PLANBESKRIVELSE Datert: 23.04.2014 Fræna kommune 2013/457 Detaljregulering Ytre Julset Planident: 201305 Side 1 av 21

INNHOLDSLISTE 1. SAMMENDRAG 3 2. NØKKELOPPLYSNINGER 3 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3 4. PLANPROSESSEN 3 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINJER 4 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 5 7. UTREDNINGER I SAMSVAR MED FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER 9 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 9 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 16 10 FRÅSEGN OG MERKNADER (MEDVIRKNING) 18 11. FORSLAGSTILLER SIN FAGLIGE BEGRUNNELSE 20 12. EVENTUELLE ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN 21 Side 2 av 21

1. SAMMENDRAG Arkitektkontoret BBW AS har på oppdrag fra Palmefjorden AS utarbeidd et planforslag for et område på Ytre Julset i Malmefjorden. Formålet med planarbeidet var ved melding om oppstart å utvikle eiendommene 63/6 og 63/173 til boliger. Samtidig ønska kommunen å endre FV 229 sin tilslutning til FV 64 ved å flytte denne lenger sør. Planområdet er i ettertid blitt redusert og omfatter nå hovedsakelig regulering av 63/6 og 173 til bolig. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Adresse Ytre Julset, Malmefjorden Gards nr./bruks nr. 63/3, 6, 8, 9, 166, 173, 175, 176, 177 Gjeldende planstatus (regulerings- Bolig, industri, LNF - område /kommune(del)pl.) Forslagstiller Palmefjorden AS, Syltegjerdet, 6440 Elnesvågen Grunneiere (sentrale) Palmefjorden AS og Kjell Brede Malme Plankonsulent Arkitektkontoret BBW Hovedformål i ny plan Planområdets areal i daa Ant. nye boenheter/nytt næringsareal (BYA/%BYA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Krav om konsekvensutredning (j/n) Bolig, konsentrert småhusbebyggelse 15,18 daa Nei Nei Nei Oppstartmøte, dato 15.02.2013 Kunngjøring oppstart, dato 20.02.2013 Komplett forslag mottatt, dato 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunnen for planarbeidet er et ønske om å utvikle eiendommene 63/6 og 63/173 til boligformål. 4. PLANPROSESSEN Før planarbeidet ble startet vart det avholdt oppstartmøte med kommunen. I møtet ble ønska fra tiltakshaver presentert og kommunen gikk gjennom alle forhold de mente var vesentlig å få med i plan og bestemmelser. Det ble avklart at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning. Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt til naboer/grunneiere og offentlige og private instanser den 20.02.13 og annonsert i Romsdal Budstikke den 23.02.13. Vi mottok åtte merknader til oppstartsmeldinga. Side 3 av 21

Planforslag med tilhørende dokumenter ble utarbeidd og sendt til kommunen i juni 2013. Planforslaget og innkomne merknader ble vurdert av kommunen. Kommunen mente en må avvente videre behandling av planforslaget inntil ny kommuneplan er vedtatt, siden Fylkesmannen har kommet med innsigelser til kommuneplanen. Tiltakshaver har vært i samtaler med Statens vegvesen og Fylkesmannen. I møtet med Statens vegvesen v/josefsen var det den nye vegløsningen ned på fylkesveg 229 som ble diskutert. Vegvesenet var positive til løsningen. I møtet med Fylkesmannen orienterte tiltakshaver om hvordan planen for Ytre Julset er i forhold til kommuneplanen. Tiltakshaver var senere i kontakt med Kristin Eide hos Fylkesmannen hvor han orienterte om at han går bort fra det opprinnelige planforslaget og kun regulerer den delen av 63/6 som er bebygd. Planforslaget omfatter dermed gnr 63, bnr 173 og den delen av gnr 63, bnr 6 som er bebygd i dag. Omlegginga av fylkesveg 229 tas ut av planen. 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINJER Gjeldende kommuneplan/kommunedelplan Kommuneplanen sin arealdel. I gjeldende kommuneplan er området satt av til LNF-område, bolig og industri. Utsnitt av gjeldende kommuneplan, med lokalisering av området Utsnitt av foreløpig kommuneplan som er under rullering, med lokalisering av området Side 4 av 21

Gjeldende reguleringsplaner for planområdet Følgende planer inngår i planområdet: Malmefjorden hytter i strandsonen, planid: 04171 Malmefjorden senterområde, planid: 88065 Gjeldende reguleringsplaner for området Rikspolitiske retningslinjer, lover og forskrifter Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging Stiller krav om at barn og unge blir ivaretatt i plan- og byggesaksbehandlingen. Stiller også krav til fysisk utforming slik at anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Plassering Ytre Julset ligger i Malmefjorden, vest for krysset mellom FV 64 og FV 229. Det er cirka 15 km til Molde og 10 km til Elnesvågen. Side 5 av 21

Avgrensing Kartutsnittet nedenfor viser området det ble meldt oppstart for i februar 2013. Planområdet er etter tiltakshaver sitt ønske blitt redusert i ettertid. Mot sør grenser området til FV229, mot øst mot idrettsanlegget, mot nord mot industriområdet og i vest mot LNF-områder. Planavgrensing i oppstartsmelding kunngjort 20.02.2013 Bruk av/status til tilstøtende areal Nord for planområdet er det eksisterende næringsareal (forretning, verksted og maskinentreprenør). Nordøst for planområdet er det idrettsanlegg og forsamlingshus. Mot sør og vest er det spredt boligbebyggelse og landbruksareal. Øst for FV64 er det et større boligområde og videre nordover langs FV64 er det et nyetablert forretningsområde Holamyra næringspark. Industri/næring Forsamlingshus 2 boligeiendommer Idrettsbane Eldre bolig FV64 FV229 Gartneri (revet) Ortofoto som viser dagens bruk av området Side 6 av 21

Eksisterende bygg Planområdet og nærområdet er preget av spredd boligbebyggelse med eneboliger og mindre gardstun. Boligen på eiendom 63/6 er forfallet. Rett nord for planområdet er det næringsbygninger, samt et forsamlingshus. Eksisterende bygninger på eiendom 63/6 som er planlagt revet Natur- og ressursgrunnlaget Deler av planområdet som det ble meldt oppstart for er brukt til jordbruk, med formålet LNF i kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen skrev at det er om lag 30 daa fulldyrka jord innenfor planområdet. Planområdet er blitt redusert, så nå inngår bare et mindre landbruksareal i planområdet. Topografi/landskapstrekk Fra industriområdet i nord og FV 64 skråner området slakt mot sør og fjorden. Området er åpent og består for meste av større grasteiger med noe vegetasjon i eiendomsgrensene. Vest på planområdet går en bekk omkransa av vegetasjon. Verneinteresser/kulturminner Fylkeskommunen meldte i sin merknad til oppstartsmeldingen at deler av området inneholder et potensiale for funn av automatisk freda kulturminne. Fylkeskommunen skriver ikke noe i sin merknad om på hvilke deler av området det kan være potensiale for funn. Miljøfaglige forhold Vi har sjekka Direktoratet for naturforvaltning sin naturbase (www.naturbase.no) og Artsdatabanken (www.artsdatabanken.no). Vi fant ingen registreringer for planområdet. Trafikkforhold FV 64 ligger øst for planområdet. Vegen har god standard og ei fartsgrense på 70 km/t. Årsdøgntrafikk er på cirka 5950. Sør for planområdet går fylkesveg 229 som er vesentlige mindre trafikkert og har en ÅDT på 275 og fartsgrense på 50 km/t. Litt nord for krysset mellom FV 64 og FV 229 går det en atkomstveg til industri- og idrettsområdet. Det er anlagt gang- og sykkelveg fra krysset mellom FV 64 og FV 229 og nordover langs FV 64, helt til Elnesvågen. Like ved avkjørselen til industriområdet er det busslommer på begge sider av fylkesvegen. I samme område er det etablert undergang for FV 64. Side 7 av 21

Fylkesveg 64 Fylkesveg 229 Risiko og sårbarhet, jf. sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanlegginga Plan- og bygningsloven krever at det i forbindelse med planarbeid skal gjøres ei risiko- og sårbarhetsanalyse av planområdet. Hensikten er både å avdekke om det er eksisterende risiko- og sårbarhetsforhold som vil ha betydning for planen og om planlagt utbygging vil representere nye slike forhold. Vurderingene er gjort med bakgrunn i Fræna kommune sin egen sjekkliste. Ved gjennomgang av sjekklista i forhold til dagens situasjon har en ikke avdekka forhold som vil kreve nærmere omtale eller spesielle tiltak. Skole og barnehage Sylte og Malme barnehage ligger i boligfeltet øst for FV 64. I Malmefjorden går barna 1.-4. trinn ved Sylte skole og 5.-7. trinn ved Malme skole. Når barna begynner på ungdomsskolen tar de buss til Fræna ungdomsskole i Elnesvågen. Teknisk infrastruktur Kart over eksisterende ledningsnett for strømforsyning: Side 8 av 21

Grønne interesser/barn sine interesser Det er ikke opparbeidet lekeareal innenfor planområdet, men det er en del grøntområder og en idrettsbane som innbyr til aktivitet. Det er kort veg ned til sjøen. Juridiske forhold Grunneier Kjell Brede Malme har tidligere inngått avtale med Block Watne om kjøp av eiendommen 63/173. Denne avtalen opphørte med virkning fra 01.02.13. Kjell Brede Malme inngikk deretter avtale med Palmefjorden AS. Interessemotsetninger Vi har ikke kjennskap til spesielle interessemotsetninger i forhold til dagens situasjon. 7. UTREDNINGER I SAMSVAR MED FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuelt. 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning I oppstartsmøtet la tiltakshaver fram sitt ønske om å få lagt til rette for boligbygging sør for idrettsplassen og få regulert tomta i nordvest (63/173) til boligformål. Kommunen orienterte om de forholda som de mente var vesentlige; Få lagt om FV229 i samsvar med kommuneplanen, samt flytte den nye tilkomstvegen i gjeldende reguleringsplan fra vest til østsida av bekken. Dette var et ønske fra naboen i vest (63/175) og er etterkommet i planen selv om vi hadde sett det som en fordel om den var løst som i gjeldende reguleringsplan. For å redusere trafikken vil kommunen stenge denne vegen for gjennomgangstrafikk. Dette ser vi på som positivt og har tatt hensyn til dette i utarbeidelsen av planen. Vi har flyttet midtre del av V1 lenger vest i forhold til gjeldende reguleringsplan. Dette på grunn av at den i gjeldende reguleringsplan er regulert inn på idrettsbanens areal. For å unngå å ta av idrettsanlegget, som fra før har knapt med areal, flyttes vegen nærmere boligen på gnr 63, bnr 9. Det ble ikke nevnt på oppstartsmøtet at det var problemer knytta til å bygge boenheter i dette området før kommunedelplan var rullert. Ved oppstartsmelding kom Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens vegvesen med innspill mot å legge til rette for boliger på vestsida av fylkesvegen. Fylkeskommunen meldte også at de ikke vil ta kostnaden med omlegging av FV229 i samsvar med kommuneplanen. Fylkeskommunen mener denne kostnaden skal dekkes av tiltakshaver. Det er en rekke forhold som legger til grunn at vegen bør legges om og det er et klart offentlig ansvar. Omlegginga er også vist i tidligere kommunale planer. Prosjektet er redusert slik at utbygginga kan gjennomføres uten at fylkesvegen må omlegges. Idrettsanlegget og landbruksarealet ved FV64 er også tatt ut av planområdet, som en følge av at en ikke lenger viser ny vegføring for FV229 i planforslaget. Området i nordvest er i dag regulert til industri og boliger. Det er litt uryddige tomteforhold. Næringsarealet har vi tatt ut i det nye planforslaget og erstatta med boligformål. Vi har erfart at næringsareal må ha relativt store tomter og ligge godt synlig fra veg eller i store områder med flere næringsdrivende. Dette arealet meiner vi er mer egna til boligformål. Side 9 av 21

Området sør for idrettsplassen ligger godt til rette for konsentrerte boligtyper. Den eksisterende boligen på BK2 er plassert veldig tett inntil fylkesvegen. Det vil være en fordel for trafikksikkerheten å få plassert bygningene lenger unna fylkesvegen. Bekken som renner gjennom området kan bli en kvalitet for området. Vegen er lagt tett opp til denne. Elvebredden kan settes med mur i naturstein og avsluttes med stabbesteiner mot vegen. Mot vest kan bekken beholde sitt naturlige løp med steiner og vegetasjon som i dag. Reguleringsformål Formål Bygninger og anlegg Areal (daa) 9,9 daa Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse 3,2 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse 5,1 Industri 0,3 Idrettsanlegg 0,8 Lekeplass 0,5 Samferdselsanlegg og infrastruktur Kjøreveg 2,0 3,65 daa Gang- og sykkelveg 0,1 Annen veggrunn - tekniske anlegg 0,05 Annen veggrunn - grøntareal 1,5 Landbruks-, natur- og friluftsformål 1,63 daa Landbruk 1,63 Planområdet totalt 15,18 daa Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (BF1, BF2 og BF3) Områda BF1-BF3 er regulert til industri- og boligformål i gjeldende plan og omfatter to eiendommer med totalt to bolighus og et drifts/-lagerbygg. Det er drifts-/lagerbygget som er regulert til industriformål i gjeldende plan. Det blir etablert ny veg nord og øst for eksisterende boliger. Boligen lengst vest har i dag atkomst over naboens grunn. Denne løsningen kan en i praksis fortsatt ha, men i plankartet må en vise en løsning som sikrer BF1 atkomst. Foreslått løsning medfører at eier av BF1 må kjøpe til et areal av BF2/BF3. Vi hadde i utgangspunktet regulert felt BF2 og BF3 som en eiendom med maks tillatt BYA = 500 m2, i samsvar med slik situasjonen er i dag. Men kommunen ga tilbakemelding om at de ønsker at eiendommen deles i to tomter med maks BYA = 250 m2 for hver tomt, siden de har ei maksgrense for BYA på 250 m2. Denne løsningen blir som med den nye atkomsten vi beskrev ovenfor; i praksis kan en ha eiendomsforholda som i dag, men en har mulighet til senere å skille fra BF2 og bygge en ny enebolig her. Alternativet er å regulere BF2 til Side 10 av 21

formålet industri om en ønsker å benytte drifts-/lagerbygget til en eller annen virksomhet i framtida. Områda BF1-BF3 i dag Områda BF1-BF3 i planforslaget Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (BK1 og BK2) Område BK1 i dag Område BK1 i planforslaget Område BK2 i dag Område BK2 i planforslaget I gjeldende reguleringsplan er deler av BK1 regulert til industriformål. BK1 ligger i nærheten til eksisterende boliger og blir en positiv videreutvikling av boliger sett i helhet for nærområdet. Området er i dag delvis opparbeidd. BK2 er ikke tidligere regulert. Det kan oppføres 2-mannsboliger, 4-mannsboliger eller rekkehus på felta. Felt BK2 sin størrelse gjør at det her er mest aktuelt å føre opp en 2- eller 4-mannsbolig. Men på felt BK1 Side 11 av 21

er det mulig å bygge rekkehus, samt 2- eller 4-mannsboliger. Utnyttingsgraden er satt til % - BYA = 40 % for begge områda. Hver boenhet skal ha private uteoppholdsareal. Det er satt en relativt høy % -BYA for området, slik at en kan ha mulighet til å ha overbygd uteareal som kan brukes i all slags vær, uten at dette går på bekostning av arealet til huset. I bestemmelsene 3.1 fastsettes det at det skal utarbeides en samla situasjonsplan for hvert felt før det kan bygges ut. I bestemmelsene er det videre bestemt at hovedvoluma skal ha saltak, flatt tak eller pulttak. Takvinkelen kan være mellom 5-21 grader for pulttak og 21-40 grader for saltak. Utforming ellers skal være ensartet for alle boligene, dette gjelder både i arkitektonisk slektskap, plassering og orientering. Det er krav om 2 biloppstillingsplasser per boenhet, der minst en kan være i garasje/carport. Industri (I1) Et lite areal nord på plankartet er regulert til industri. Arealet inngår i et større industriområde i tilliggende reguleringsplan for Malmefjorden senterområde. I1 er tatt med i planområdet for å regulere vekk en snuplass i gjeldende plan som vil bli overflødig ved vedtak av ny plan. Bestemmelsene til gjeldende plan for Malmefjorden senterområde gjelder for I1. Idrettsanlegg (IA1) Arealet øst for tilkomst V1, som i gjeldende plan er trafikkformål, er vist som idrettsanlegg i samsvar med dagens bruk og inngår i et større idrettsareal i gjeldende plan for Malmefjorden senterområde. Landbruk (LB1-LB2) Areala inngår i planen fordi planavgrensningen følger avgrensingen i gjeldende reguleringsplan. Areala er regulert til landbruk, i samsvar med dagens bruk. Lekeplass (L1-L3) Vi ønska i utgangspunktet ikke å tegne inn lekeareal på plankartet, men i stede stille krav i bestemmelsene om at ved gjennomføring av prosjektet skal det etableres 25 m2 lekeareal pr boenhet innenfor hvert felt og at lekeplassen skal vises på situasjonsplan ved byggemelding. Dette på grunn av at vi ikke ønsker å ikke binde plassering av lekeareal, interne veger, parkering etc i denne fasen av planleggingen, men heller fastsette rammer for utbyggingen i bestemmelsene. Krav til utarbeiding av en detaljert situasjonsplan ved byggemelding sikrer at kommunen får kontrollert om prosjektet har ivaretatt alle rammene for prosjektet. Ved detaljprosjektering av feltet ser en gjerne nye løsninger og da er det synd om en fastsatt plassering av lekeareala setter en stopper for en god utforming av feltet. Liten fleksibilitet i plangrunnlaget vil også kunne medføre unødvendige dispensasjonssøknader fra gjeldende plan. Men kommunen krever at lekearealet vises på plankartet og vi har derfor imøtekommet dette. Det er bare satt krav til ferdigstillelse (rekkefølgekrav) for lekeareala L1 og L3. Dette fordi vi ikke mener det er noe grunnlag for å pålegge eierne av BF1-BF3 å etablere en lekeplass fordi naboområdet blir regulert og utbygd. Bestemmelse 4.5.4 krever at lekeareala blir sikret med gjerde mot trafikkareal. Lekeplass L1 har et areal på 0,25 daa. Vi har her tatt utgangspunkt i at det blir bygd for eksempel to 4-mannsboliger på felt BK1. Det gir et krav på 0,20 daa lekeareal og for å ha litt areal å gå på har vi regulert inn et lekeareal på 0,25 daa i stede. Lekeplass L2 er på 0,076 daa og det er tilstrekkelig for tre eneboliger (25 m2 x 3 = 75 m2). Lekeplass L3 har et areal på 0,15 daa. Her har vi tatt utgangspunkt i at det blir bygd en 4- mannsbolig på felt BK2. Det gir et krav på 0,10 daa lekeareal og da har vi satt av 0,15 daa for å ha til ekstra lekeareal. Side 12 av 21

Natur- og ressursgrunnlaget Planområdet er redusert så det berører ikke dyrka mark på samme måte som tidligere. Ingen av de planlagte byggetiltaka vil medføre vesentlige endringer for LNF-område. Dette temaet blir ikke videre omtalt i denne beskrivelsen. Topografi/landskapstrekk Området faller svakt mot sør og det kreves ikke store terrengmessige tiltak for å kunne bygge ut de to felta. Terrenget innenfor område BK1 er delvis flatt og allerede litt opparbeidd. Terrenget innenfor område BK2 har ei svak, jevn helling mot fylkesvegen. Plassering av vegen langs bekken krever at det blir satt opp en støttemur mellom vegen og bekken. Bekken må legges i rør under vegen. Verneinteresser/kulturminner Det er et potensiale for funn av automatisk freda kulturminner i området. Vi avventer til vi får ny uttale fra Fylkeskommunen ved offentlig ettersyn om det området det er potensiale for funn fortsatt ligger innenfor planområdet, nå som planområdet er redusert. Miljøfaglige forhold Vi legger Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442/2012 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» til grunn og har tatt dette inn i bestemmelsene. Det er ikke gjort støyberegninger i området. For å få et bilde av støynivået på dette stadiet har vi brukt «sjablongmetoden» som er vist i «Veileder til Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplansaker». Her konkluderer vi med at BK2 ligger utenfor gul støysone. Gul sone er ei vurderingssone, der bygninger med støyfølsomt bruksformål kan føres opp dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Vi er ikke kjent med at det er klimatiske forhold som gjør at man må gjøre ekstra tiltak i form av levegger eller lignende. BK2 ligger inntil en idrettsplass der det tidvis kan være stor aktivitet. Det kan være ønskelig med en form for skjerming, men uteplassen for boligene vil ligge mot sør og bygningene vil derfor være en effektiv støyskjerm. Side 13 av 21

Vi fant ingen registreringer av viktige naturtyper eller artsforekomster innenfor planområdet. Vi viser ellers til dette temaet i kapittel 9 i omtalen. Trafikkforhold Kjøreveg (o_v1 o_v3) Kjøreveg o_v1 er ny tilkomst til BK1-BK2 og BF1-BF3. Vegen er regulert med 5 m bredde og 2 m vegskulder på hver side. Stigningsforholdet vil ligge innenfor maksgrensa i Håndbok 017 og tilpasses universelle utformingskrav der dette er mulig. Krysset til FV 229 utformes i henhold til vegvesenets Handbok 017. Frisikt skal være 72 meter til begge sider, målt fra et punkt 10 meter fra kant av fylkesvegen. Frisikt fra avkjørslene på denne vegen skal være minimum 50 meter til begge sider, målt fra et punkt 4 meter inn i avkjørselen. Snuplass er regulert inn ved felt BK1. Det er vist avkjørselspiler også til eiendommene nord for vegen. Vi har flyttet deler av V1 lenger vest i forhold til gjeldende plan for å unngå å ta av idrettsanleggets areal ved etablering av vegen. Nederste del av V1 er flyttet til østsiden av bekken etter ønske fra naboen og kommunen. Denne vegen skal helst komme vinkelrett på Fv229, men siden FV229 er planlagt omlagt har vi regulert inn V1 slik at den vil komme vinkelrett på ny FV229. Det gjør at den ikke kommer vinkelrett inn på FV229 i forhold til dagens situasjon, men vi ser det som viktigst å få den riktig i forhold til framtidig situasjon og ser ikke at det skal vil være noen stor ulempe at den for en periode blir plassert slik i forhold til dagens FV229. Dette for å unngå en unødvendig omlegging av V1 når FV229 blir lagt om. Kjøreveg o_v2 er eksisterende fylkesveg 229. Denne vegen er regulert i samsvar med gjeldende plan. Planens begrensning er lagt langs vegens senterlinje. Kjøreveg o_v3 er tilkomst for industriområda i gjeldende plan for Malmefjorden senterområde. Vi har endret litt på vegføringen på V3 i forhold til gjeldende plan for å tilpasse den i forhold til ny plassering av V1. Gang- og sykkelveg Gang- og sykkelvegen er regulert med 3 meters bredde og skal fungere som en stengsel mot gjennomkjøring i området. Gangvegen stenges med bom eller annen tilsvarende løsning. Annen veggrunn Arealene avsatt til annen veggrunn grøntareal kan brukes til snølagring så lenge det ikke er til hinder for frisikten. Dersom det skulle være ytterligere behov for areal til skjæring og fylling skal det dekkes av tilstøtende tomtegrunn. Arealet kan beplantes dersom dette ikke er til hinder for frisikt, vegvedlikehold eller annen ferdsel. Arealet annen veggrunn tekniske anlegg er område satt av til støttemur/plastring mellom o_v1 og bekken. Universell utforming Prinsipp for universell utforming skal, så langt det er mulig, legges til grunn ved utforming av bygg, trafikkanlegg, fellesareal osv. Jfr. 3.9 i bestemmelsene. Risiko og sårbarhet, jf. sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanleggingen Kommunen sin egen sjekkliste for risiko og sårbarhet i samfunnsplanlegginga er fylt ut og vedlagt saka. Vi har ikke oversikt over om det er radon i området. Det er i dag krav om radonsperre i nye bygg, så det er derfor ikke nødvendig å analysere det temaet mer. Skole og barnehage Side 14 av 21

Dagens skole- og barnehagetilbud er omtalt på side 8 i planomtalen. Det blir få nye boenheter innenfor planområdet så planforslaget medfører ingen store endringer på kapasiteten i skole og barnehage. Teknisk infrastruktur Skissen nedenfor viser mulig anlegg for vann og avløp. Dette vil knytte seg til eksisterende anlegg. Skissen er tegnet i forhold til forrige planforslag, men prinsippet vil være likt for det nye planforslaget. Skisse over forslag til trasé for ny avløpsledning Istad Nett AS opplyser at eksisterende ledningsnett er et godt utgangspunkt for strømforsyning for det aktuelle området. Innenfor planområdet er det gode atkomstforhold for søppelbil. I felta for konsentrert bebyggelse opparbeides det felles anlegg for søppelhandtering. Grønne interesser/barn sine interesser Det er regulert inn tre lekeplasser som imøtekommer anbefalingene om minimum 25 m2 lekeareal pr boenhet. Nærmeste nabo til planområdet er en idrettsbane. I tillegg er det kort veg ned til sjøen og en har store grønne areal like i nærheten. Barn sine interesser er dermed ivaretatt på en god og tilfredsstillende måte i planen. Juridiske forhold Det er ingen spesielle juridiske forhold å ta hensyn til i planprosessen. I bestemmelsene er det stilt følgende rekkefølgekrav: - Det må søkes om byggetillatelse på veg, vann og avløp. - Godkjent anlegg for vann og avløp må være utbygd før det kan gis igangsettingstillatelse for bygg for varig opphold. - Veg o_v1 må opparbeides/bygges fram til vist avkjøring lengst sør på reguleringsplan. - Gang- og sykkelveg o_gs1 må opparbeides/bygges i samsvar med reguleringsplan. - Annen veggrunn som grøft, skjæring og fylling skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med veganlegget. - Det skal foreligge en godkjent utbyggingsavtale før en starter på opparbeiding av kommunaltekniske anlegg som kommunen skal overta drifta på. - Lekeareala L1 og L3 skal være ferdigstilt før 2/3 av de nye boligene som tilhører lekearealet tas i bruk. Side 15 av 21

Interessemotsetninger Det er ingen spesielle interessemotsetninger. 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordna planer og vedtak I kommuneplanens arealdel er deler av planområdet LNF-område selv om det ligger frittliggende boliger her. Området mot nordvest er i gjeldende reguleringsplan regulert til næring og bolig. Næringsarealet innenfor planområdet er lite og ikke optimalt egnet til formålet. I ny kommuneplan er hele dette området foreslått avsatt til boligformål. Kommuneplanen er under rullering og arealbruken i reguleringsforslaget vil være i samsvar med foreslått arealbruk i ny kommuneplan. Eksisterende reguleringsplaner Deler av planområdet er regulert. I nordvest til bolig og industri og langs vestsida av bekken er det vist en ny tilkomst. Øvrig areal er ikke regulert. Planforslaget justerer en del av gjeldende reguleringsplan for å tilpasse planen med dagens arealbruk, de nye utbyggingsplanene og kommunen sine ønsker. Ny tilkomst langs bekken er flytta lenger mot vest, stengt for gjennomkjøring og nedre del er flytta fra vest til østsida av bekken. Nord på planområdet blir industriområdet endret til boligformål. I gjeldende plan er det en snuplass i nord. Siden den nye tilkomsten skal stenges for gjennomgangstrafikk og atkomstforholda til eiendommene blir endra er snuplassen fjernet og arealet tillegges industriområdet ovenfor; område I1 i gjeldende plan for Malmefjorden senterområde. Fylkesveg 229 er regulert i samsvar med gjeldende plan og plangrensen mot sør er lagt langs fylkesvegens senterlinje. Eksisterende bygg Det er noen frittliggende boliger innenfor planområdet. Ingen har noen spesiell arkitektonisk verdi som man må ta hensyn til. I bestemmelsene er det tatt inn et punkt om at utformingen og størrelsen på de nye boligene skal harmonere med ny og eksisterende bebyggelse. Eksisterende bolig på felt BK2 blir revet når feltet skal bygges ut. Topografi/landskapstrekk Tiltaket vil ikke medføre spesielle landskapsmessige inngrep. Av nye tiltak er bygningene på BK1 og BK2, samt nye atkomstveger. BK1 ligger som en videreføring av boligmiljøet innenfor BF1-BF3 og på et til dels flatt, allerede opparbeidd terrengparti. BK2 ligger lavt i terrenget i forhold til idrettsplassen og bygningene i nord. Bygningene som blir bygd på BK2 erstatter eksisterende bygningsmasse. Verneinteresser/kulturminne Det er ikke registrert kulturminner i planområdet i dag, men det må kanskje gjennomføres ei arkeologisk registrering. Jfr. dette temaet på side 13. Miljøfaglige forhold Idrettsplassens beliggenhet så nærme felt BK2 kan gi noe støy på dette feltet. Derfor kan det være fornuftig å legge inn noe visuell skjerming og skjerming mot støy. Uteområdene for boligene vil naturlig nok ligge mot sør slik at bygningene vil danne en naturlig skjerming mot idrettsplassen. Vegetasjonsbeltet langs bekken vil ligge slik som i dag der dette er mulig. Vurdering av Naturmangfoldlovens 8-12 For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven 7 at prinsippa i MNL 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal framgå av beslutninga hvordan disse prinsippa er vurdert og vektlagt i saka. Side 16 av 21

8 (kunnskapsgrunnlaget) Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Myndighetene skal videre legge vekt på kunnskap som er basert på generasjoners erfaringer gjennom bruk av og samspill med naturen, her under slik samisk bruk, og som kan bidra til bærekraftig bruk og vern av naturmangfoldet. Vår vurdering: Det er foretatt en utsjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og i Artsdatabankens artskart. Det framkommer at det ikke er registrerte prioriterte arter, trua eller nær trua naturtyper på Norsk rødliste for arter 2010, utvalgte naturtyper eller trua eller nær trua naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 i planområdet. Det er heller ikke fremkommet opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan være arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanga opp av nevnte registreringer. Dermed er det heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på Naturmangfold. Kravet i 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. 9 (føre-var-prinsippet) Når det treffes ei beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilken virkning den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. Vår vurdering: Dette er ikke ei relevant problemstilling for planområdet. 10 (økosystemtilnærming og samla belastning) Ei påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samla belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Vår vurdering: Dette er ikke ei relevant problemstilling for planområdet. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Tiltakshaver skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. Vår vurdering: Dette er ikke ei relevant problemstilling for planområdet. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra ei samla vurdering av tidligere, nåværende og framtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultata. Vår vurdering: Dette er ikke ei relevant problemstilling for planområdet. Trafikkforhold Side 17 av 21

I planforslaget er det regulert inn en ny tilkomst i planområdet (V1), slik det er i gjeldende plan. Denne er justert noe. 63/6 har i dag atkomst direkte til FV229, denne blir flyttet til ny veg V1. For å redusere gjennomgangstrafikken vil kommunen stenge V1 for gjennomgangstrafikk. Dette ser vi på som positivt tiltak og har etterkommet det i planen ved å regulere inn en mindre gang- og sykkelveg. Risiko og sårbarhet, jfr. sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanlegginga En utbygging i samsvar med planforslaget vil etter vår vurdering ikke medføre negative konsekvenser for risiko- og sårbarhetssituasjonen i området. Skole og barnehage Dette er en forholdsvis liten plan med få nye boenheter som vil ikke ha noen stor innvirkning på skole- eller barnehagekapasiteten. Statistisk sett i forhold til skolebehovet kan en legge til grunn en gjennomsnittlig tilvekst på 1,2 barn pr. 10 boenheter i en tiårsperiode. Hvis en for eksempel bygger to 4-mannsboliger på BK1 og en 4-mannsbolig på BK2 vil det gi totalt 12 nye boenheter. Utbyggingen gir en så liten økning i antall barn at vi forutsetter at skolen har kapasitet til å ta imot den. På grunn av for liten kapasitet i andre barnehager i kommunen har Sylte og Malme barnehage per i dag ikke kapasitet til en vesentlig økning. Men det er planer om ny barnehage i Jendem-området og mulig også en ny barnehage ved Lauvåsen boligfelt i retning Sylteosen. De nye barnehagene vil hjelpe en del på kapasiteten ved barnehagen i Malmefjorden. Teknisk infrastruktur Eksisterende nett for vann og avløp og strømnettet ser ut til å være et godt utgangspunkt for etablering av de to nye boligfelta BK1 og BK2. Grønne interesser/barn sine interesser Tiltaket legger ikke beslag på eksisterende areal som er avsatt til lek for barn og unge. Det er regulert inn tre lekeplasser en for hvert konsentrert boligfelt og en felles for de tre eneboligtomtene. Tiltaket omfatter få boenheter og det er godt med friareal i tillegg til en idrettsplass i nærområdet. Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget medfører ingen offentlig innløsningsplikt eller ekspropriasjonstiltak for å kunne gjennomføres. 10. FRÅSEGN OG MERKNADER (MEDVIRKNING) Vi mottok åtte merknader til oppstartsmeldinga. Nedenfor blir merknadene kort referert og kommentert: Statens vegvesen, datert 05.03.13 De mener at planarbeidet burde vært stilt i bero inntil ny kommunedelplan foreligger. Fylkesvegen har liten betydning transportmessig, men til tider kan trafikken være relativt stor. Erfaringer har vist at tosidig randbebyggelse er svært uheldig sikkerhetsmessig. De har ikke merknader til at tilknytningen til FV 64 justeres, så lenge krysset kan anlegges i samsvar med vegnormalene. Kommentar: Boligbebyggelsen har atkomst fra stikkveg for å redusere antallet direkte innkjørsler til fylkesvegen. Tilknytning og utforming vil bli i samsvar med vegnormalene. Side 18 av 21

Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert 15.03.13 Fylkesmannen vil fraråde at det blir lagt til rette for boligbygging vest for FV 64. Hovedstrukturen i Malmefjorden er å samle utbygginga på østsida av FV 64. Ledig utbyggingskapasitet på østsida. Ulemper med boligbygging tett opp til næringsområde og uheldige tilkomstforhold. Natur og miljøinteresser: De er usikker på hvor nær opp til fylkesvegen det aktuelle boligområdet kommer og hvor støyutsatt dette blir. Landbruksinteresser: De påpeker at det innenfor området er fulldyrka mark og at vegløsninga vil endre på arronderinga. De er innforstått med at foreslått vegløsning ligger inne i kommunedelplan 2003-2015 og har følgelig ikke merknader til dette. Det må gjennomføres en ROS-analyse for planområdet. Fylkesmannen forutsetter at barn og unge sine interesser ivaretas. Kommentar: I oppstartmøte med kommunen ble det ikke nevnt at det var problem knytta til å bygge boenheter i dette området før kommunedelplan var rullert. Kommuneplanen er under rullering og forslaget til ny kommuneplan er i samsvar med arealbruken i reguleringsforslaget. Nærmeste boligområde kommer over 100 m fra FV64. Boligene vil bli orientert mot sørvest slik at de ikke vil bli utsatt for trafikkstøy. Vi viser ellers til planomtalen hvor dette er omtalt. Landbruksinteresser: Planforslaget omfatter ikke lenger omlegging av fylkesvegen. ROS-analyse er gjennomført og barn og unge sine interesser er ivaretatt. Vi viser til planomtalen hvor disse temaene er omtalt. Møre og Romsdal fylkeskommune, datert 19.03.13 De viser til at Block Watne AS tidligere har meldt oppstart på en mindre del av dette området. De var kritiske til den planoppstarten da de mente det var en retningsendring av utviklinga i Malmefjorden, der utbygginga har vært konsentrert øst for FV 64 og der det fremdeles er rom for videre utbygging innenfor rammene av gjeldende kommuneplanutvikling. De mener det er behov for en mer overordna debatt rundt utviklinga i Malmefjorden og at dette må avklares i kommuneplanprosessen. Deler av området inneholder potensiale for funn av automatisk freda kulturminne. Det må gjennomføres ei arkeologisk registrering med gravemaskin. Samferdsel. Det vises til eventuell merknad fra vegvesenet. Kostnader knytt til flytting av fylkesvegen må betales av tiltakshaver. Forholda for myke trafikanter og kollektivtilbud må ivaretas gjennom planarbeidet. Konklusjon: Fylkeskommunen råder til at detaljreguleringa blir satt på vent inntil utviklinga av Malmefjorden er avklart gjennom den pågående kommunedelprosessen. Kommentar: Block Watne har trukket sitt planarbeid. I oppstartmøte med kommunen ble det ikke nevnt at det var problem knytta til å bygge boenheter i dette området før kommunedelplan var rullert. Kommuneplanen er under rullering og forslaget til ny kommuneplan er i samsvar med arealbruken i reguleringsforslaget. Automatisk freda kulturminne: Dette er en problemstilling som må etterkommes. Samferdsel. Planområdet er redusert så spørsmålet om omlegging av fylkesvegen er ikke lenger er en del av denne planprosessen. Konklusjon: Det hadde selvsagt vært ønskelig at alle overordna planer hadde vært ferdige før en starta reguleringa, men det er ikke alltid det er mulig å følge den ideelle rekkefølgen. Block Watne AS, datert 22.03.13 Side 19 av 21

Block Watne AS viser til at de har inngått avtale om kjøp av 63/173. De la planarbeidet for området i bero etter signal fra vegvesenet og fylkeskommunen om at planarbeidet bør bero inntil ny kommunedelplan er ferdigstilt. Kommentar: Eiendommen har fått ny grunneier og Block Watne har trukket planarbeidet. Fræna Idrettsråd, datert 27.02.13 Fræna idrettsråd er kjent med at Malmefjorden IL ønsker å utvide idrettsarealet. Vegløsninga har vært det største hinderet for ei utviding. Svært positivt at en nå får flytta krysset FV229/FV64 lenger sør. Kommentar: Planområdet er blitt redusert, så reguleringsprosessen omfatter ikke lenger spørsmålet rundt flytting/plassering av fylkesvegen. Malmefjorden Idrettslag, datert 06.03.13 Malmefjorden IL ønsker å utvide idrettsplassen. Vegløsninga har vært det største hinderet for ei utviding. De er positive til flytting av fylkesvegen slik at idrettsplassen kan utvides. Kommentar: Planområdet er blitt redusert, så reguleringsprosessen omfatter ikke lenger spørsmålet rundt flytting/plassering av fylkesvegen. Hanna I. Kvalnes Dahlberg, datert 14.03.13 Dahlberg eier 63/10 og 116. Ho går ut fra at vegløsning til 63/166 og 173 også vil gjelde hennes eiendommer. Ho ønsker også at det blir gang- og sykkelveg på den delen av FV64 som står igjen fra krysset FV229/FV64 og til tidligere matbutikk i sør. Kommentar: Tomten ligger inntil reguleringsområdet og det er naturlig at denne eiendommen får tilkomst fra denne vegen. Det er satt inn avkjøringspiler på plankartet som viser denne muligheten. Larhammer Aarseth Advokatfirma AS på vegne av Solveig Sølvberg og Oddny Sørseth, datert 08.03.13 Ved at fylkesveg 229 blir flyttet lenger sør blir eiendommen deres 63/5 oppstykka og vegen vil legge beslag på en del fulldyrka mark. Kommentar: Planområdet er blitt redusert, så reguleringsprosessen omfatter ikke lenger spørsmålet rundt flytting/plassering av fylkesvegen. 11. FORSLAGSTILLER SIN FAGLIGE BEGRUNNELSE Malmefjorden er i sterk vekst med flere nye næringsetableringer og boligbebyggelse, spesielt på østsida av FV 64. Som fylkeskommunen påpeker er det fortsatt plass for ytterligere boenheter på østsida. Det er likevel en rekke tilbud på vestsida, som tilsier at det ligger godt til rette for flere boenheter også på denne sida. Her ligger samfunnshus, idrettsplassen og det er kort veg ned til sjøen med alle aktivitetstilbud som strandsona gir. Det er undergang litt nord for planområdet som sikrer trygg kryssing av FV 64. Dette prosjektet er lite i en slik sammenheng, men vi kan ikke se at det er en stor risiko i og med at mange tilbud i dag ligger på denne sida av vegen. Side 20 av 21

Flere ulike boligtyper er viktig for å kunne tiltrekke mennesker i ulike livssituasjoner og livsfaser. Så langt har det blitt bygd mest frittliggende eneboliger på denne siden av fylkesvegen og i Malmefjorden for øvrig, men en vet at det også er flere som ønsker å bo i konsentrerte boligtyper. Av de som ønsker å bo i konsentrerte boliger er det ikke alle som ønsker å bo tett i boligfelt det er derfor viktig å ha et tilbud også til de som ønsker å bo mer «landlig». Trafikksituasjonen i området blir endret og forbedret ved gjennomføring av planen: - Boligen som ligger helt inntil FV229 blir revet og nye bygninger blir lagt i god avstand til vegen. - BK2 har i dag atkomst direkte til FV229 den blir flyttet til veg V1. - Gjennomgangstrafikk på ny tilkomst V1 unngås siden den blir stengt i nord. For å unngå å ta av idrettsanleggets areal ved etablering av V1 er den foreslått flyttet litt lenger mot vest i forhold til gjeldende reguleringsplan. 12. EVENTUELLE ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Side 21 av 21