OBOS Kvartalsrapport 3. kvartal 2014
1 INNHOLD Dette er OBOS 1 Dette er OBOS 3 2 Fra konsernsjef Martin Mæland 5 3 Hovedtall 6 4 Medlemsorganisasjonen OBOS 8 5 Finansiell utvikling 9 6 Organisasjonen 10 7 Virksomhetsområdene 12 7.1 Hovedtall 12 7.2 Bolig- og prosjektutvikling 12 7.3 Boligforvaltning 13 7.4 Bank og forsikring 14 7.5 Næringseiendom 14 7.6 Eiendomsmegling 15 7.7 Aksjeinvesteringer 15 7.8 Utleieboliger 16 7.9 Annen virksomhet 16 8 Risiko og risikostyring 17 9 Hendelser etter balansedagen 18 10 Regnskapsoppstilling 20 10.1 Resultatregnskap OBOS morselskap 20 10.2 Resultatregnskap OBOS konsern 21 10.3 Balanse 22 10.4 Kontantstrømoppstilling 24 11 Noter 25 Note 1 Regnskapsprinsipper 25 Note 2 Tilgjengelig likviditet ubenyttede trekkrettigheter 25 Note 3 Obligasjoner/sertifikater og andre verdipapirer 26 Note 4 Opplysninger om eiendom 26 Note 5 Boligtomter for utvikling 27 Note 6 Aksjer og andeler 27 Note 7 Investeringer i tilknyttede selskap 27 Note 8 Spesifikasjon av langsiktig rentebærende gjeld 28 Note 9 Spesifikasjon av kortsiktig rentebærende gjeld 28 Note 10 OBOS konsern balanse eks. OBOS-banken 28 Note 11 Verdijustert egenkapital OBOS konsern 29 Note 12 Transaksjoner nærstående parter 29 12 Markedsutvikling 30 Selskapsinformasjon VISJON OBOS visjon er å være Norges ledende boligselskap. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og har som formål å skaffe medlemmene bolig og å forvalte boligene, samt å drive annen virksomhet til fordel for medlemmene. SAMVIRKEFORETAK OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess gjennom mer enn 80 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Som for andre virksomheter er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende viktig å drive lønnsomt. I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmålet, mens det i et aksjeselskap er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. EN LANDSDEKKENDE ORGANISASJON OBOS har som et strategisk mål å etablere seg i og å styrke sitt engasjement også utenom Oslo-regionen. Organisasjonen er allerede til stede med virksomhet i de største byene i Norge, i det sentrale Østlands-området og i Vikenområdet på begge sider av Oslo-fjorden. Dette har delvis skjedd gjennom fusjoner med andre boligbyggelag og delvis gjennom å etablere egen virksomhet i disse områdene. OBOS har medlemmer i nesten alle landets kommuner. Virksomheten i OBOS er delt inn i regioner. OBOS Rogaland har regionkontor i Stavanger og et avdelingskontor på Bryne, OBOS Vestfold har regionkontor i Tønsberg, OBOS Østfold har regionkontor i Fredrikstad, OBOS Innlandet har regionkontor på Hamar og avdelingskontor på Elverum, OBOS Midt-Norge har regionkontor i Trondheim og OBOS Stor-Bergen har regionkontor i Bergen. OBOS har som visjon å være Norges ledende boligselskap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm. 2 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 3
1 OBOS Et boligbyggelag som eies av medlemmene Fra konsernsjef Martin Mæland SALGET AV UTLEIEBOLIGER TIL OSLO KOMMUNE ER GODKJENT AV OSLO BYSTYRE OBOS fortsetter trenden med nok et godt kvartalsresultat for tredje kvartal. Underliggende drift har en stadig god utvikling, til tross for ytterligere avsetninger på i underkant av 20 millioner kroner til garantiarbeider på et ferdigstilt prosjekt på Fornebu. BWG Homes bidrar positivt med nærmere 40 mill. kroner til driftsresultatet i konsernet i tredje kvartal. Sammenligner vi resultat før skatt for tredje kvartal med samme periode i fjor er resultatet lavere da konsernet realiserte store gevinster ved salg av næringseiendom i fjorårets tredje kvartal. Oslo bystyre har nå godkjent kommunens kjøp av 617 utleieboliger fra OBOS. Boligene er fordelt på 16 eiendommer og selges for en samlet kjøpesum på 1,35 milliarder kroner. Avtalen om salg ble inngått med byrådet i Oslo i slutten av april i år. StorBergen vokser medlemstallet med ytterligere nesten 20 000 nye medlemmer. OBOS var allerede en betydelig boligbygger i Bergensregionen før fusjonen. Etter fusjonen har OBOS en tomteportefølje på over 4 000 boliger i regionen, og er med det en av områdets ledende boligbyggere. OBOS-banken har kjøpt privatkundeporteføljen til BNP Paribas Fortis Norge, som består av ca 3 000 kunder og et utlånsvolum på ca 1,6 milliarder kroner. Disse kundene er nå overført til OBOS-banken og er et godt bidrag bankens vekststrategi. BWG Homes er tatt av børs og virksomheten fortsetter videre i Norge og i Sverige med jevnt godt salg i begge land. BWG Homes har pr. tredje kvartal en historisk sterk ordreinngang på 3,42 milliarder kroner, noe som er en økning på 435 millioner kroner sammenlignet med samme periode i fjor. Markedet for salg av nye boliger er godt, men bildet er sammensatt. I for eksempel Oslo og Bergen har salget av nye boliger vært godt og økende de siste månedene, mens salget andre steder i landet er på et lavere nivå. Sammenliknet med samme periode i fjor er salget svært godt. Prisene på brukte OBOS-tilknyttede boliger i Oslo-området har steget med 10,5 prosent i inneværende år. Martin Mæland Konsernsjef Fusjonen med StorBergen Boligbyggelag er nå trådt i kraft. OBOS hadde ved forrige årskifte nesten 340 000 medlemmer. Etter fusjonen med 4 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 5
3 Hovedtall (alle beløp i mill. kroner) Sammendrag resultatregnskap OBOS morselskap 989,9 mill. kroner Resultat før skatt pr. 3. kvartal OBOS konsern 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2013 2014 2013 2014 2013 Driftsinntekter 197,2 154,5 517,5 463,3 626,9 Driftskostnader -209,3-133,7-512,2-441,8-597,7 Inntekt av investering i tilknyttet selskap - - 259,6 - - DRIFTSRESULTAT -12,1 20,7 264,8 21,5 29,2 Gevinst ved salg av eiendommer 34,0 2,6 34,0 2,6 2,6 Inntekt av investering i datterselskap 16,0 20,0 52,5 52,5 790,1 Finansnetto -22,7 31,5-59,9 74,8 25,4 Verdiendring og gevinst/tap ved salg av verdipapirer 14,6-14,9 659,0 12,4 13,5 RESULTAT FØR SKATT 29,7 59,9 950,4 163,9 860,8 Datterselskapet OBOS Invest AS ble i løpet av 2. kvartal fusjonert inn i OBOS morselskap med virkning fra og med 01.01.14. StorBergen BBL er i løpet av 3. kvartal fusjonert inn i OBOS morselskap med virkning fra og med 01.01.14 Sammendrag resultatregnskap OBOS konsern 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2013 2014 2013 2014 2013 Driftsinntekter 2 027,8 1 115,9 4 301,3 3 287,1 4 422,3 Driftskostnader -1 889,3-984,9-3 866,1-2 897,7-3 912,1 Inntekt av investering i tilknyttet selskap 73,3 57,0 186,2 170,1 311,1 DRIFTSRESULTAT 211,8 188,0 621,5 559,5 821,2 Gevinst ved salg av eiendommer 0,1 238,9 2,8 246,7 284,9 Finansnetto -71,2-21,5-139,7-105,5-126,0 Verdiendring og gevinst/tap ved salg av verdipapirer 11,9-15,7 505,4 39,7 147,8 RESULTAT FØR SKATT 152,7 389,7 989,9 740,3 1 127,9 BWG Homes AS er inntatt resultatmessig pr. 2. kvartal som et tilknyttet selskap. Fra og med 3. kvartal rapporteres selskapet som et datterselskap. Sammendrag balanse OBOS morselskap Endring i egenkapital OBOS morselskap OBOS konsern Egenkapital 31.12.13 4 932,6 7 284,1 Årsresultat 939,9 875,7 Økning i andelskapital 8,6 8,6 Effekt av fusjon OBOS Invest AS 309,1 - Effekt av fusjon StorBergen BBL 183,3 183,3 Effekt av BWG Homes ASA fra TS til DS - 45,8 Andre endringer 0,4-28,6 EGENKAPITAL PR. 30.09.14 6 373,9 8 369,0 OBOS konsern 31.12.13 30.09.14 30.09.14 2) 31.12.13 ANLEGGSMIDLER 2,4 1,9 Immaterielle eiendeler 1 747,5 168,9 406,9 400,1 Varige driftsmidler 5 285,8 4 778,9 6 804,2 9 132,2 Finansielle anleggsmidler 3 860,9 4 318,8 7 213,2 9 534,1 Sum anleggsmidler 10 894,2 9 266,6 OMLØPSMIDLER 34,6 34,6 Boligtomter for utvikling 4 930,7 3 187,6 - - Boligprosjekter under oppføring 1 700,6 489,7 167,8 - Utlån til kunder 14 225,8 11 974,6 886,5 123,2 Fordringer 3 843,3 2 123,2-62,9 Finansielle omløpsmidler 294,7 309,7 124,5 757,3 Bankinnskudd, kontanter og lignende 1 558,2 1 127,9 1 213,3 978,1 Sum omløpsmidler 26 553,3 19 212,7 8 426,5 10 512,2 SUM EIENDELER 37 447,5 28 479,4 EGENKAPITAL 59,6 68,2 Andelskapital 68,2 59,6 4 873,0 6 305,6 Opptjent egenkapital 8 300,8 7 224,5 4 932,6 6 373,9 Sum egenkapital 8 369,0 7 284,1 GJELD 53,4 78,7 Avsetning for forpliktelser 752,8 578,9 1 799,6 1 787,1 Langsiktig rentebærende gjeld 10 735,6 7 868,5 1 096,0 2 038,8 Kortsiktig rentebærende gjeld 4 910,0 1 947,3 - - Bankinnskudd fra kunder 10 191,3 9 706,7 545,0 233,7 Annen kortsiktig gjeld 2 488,8 1 093,8 3 493,9 4 138,3 Sum gjeld 29 078,5 21 195,2 8 426,5 10 512,2 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 37 447,5 28 479,4 58,5 % 60,6 % Egenkapitalprosent 22,3 % 25,6 % Datterselskapet OBOS Invest AS er pr. 30.09.14 fusjonert inn i OBOS morselskap med virkning fra og med 01.01.14. StorBergen BBL er pr. 30.09.14 fusjonert inn i OBOS morselskap. 2) BWG Homes AS konsolideres balansemessig fra og med 30.06.14 som et datterselskap. Pr. 30.09.14 er det innbetalt 63,102 millioner kroner i andelskapital fra 382 613 medlemmer, hvorav 357 056 har betalt kontingenten for 2014. Antall betalende medlemmer vil normalt øke utover året. 6 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 7
2 Sammendrag kontantstrømoppstilling OBOS morselskap OBOS konsern Pr. 3. kv. 3. kv. 3. kv. Pr. 3. kv. 2013 2014 2014 2014 2014 2013 142,8 268,6-19,6 Netto kontantstrøm fra driften 275,6 40,9 1 050,4 Netto kontantstrøm fra 9 568,2-583,1 287,8 investeringsaktiviteter -1 618,3-3 647,6-467,5 Netto kontantstrømmer -9 949,1 947,4-43,0 fra finansieringsaktiviteter 1 787,1 4 037,0-106,5-238,2 632,9 225,2 Netto endring i likvider 444,4 430,3 476,4 Likviditetsbeholdning ved periodens 362,6 124,5 532,1 begynnelse 1 113,8 1 127,9 651,5 Likviditetsbeholdning ved 124,5 757,3 757,3 periodens slutt 1 558,2 1 558,2 1 127,9 Medlemsorganisasjonen OBOS OBOS har pr. 3. kvartal 357 056 betalende medlemmer, noe som er 31 130 flere betalende medlemmer enn på samme tidspunkt i fjor. I denne økningen ligger 18 723 betalende medlemmer fra OBOS Stor-Bergen. 25 557 av våre medlemmer, hvorav 1 145 gjelder OBOS Stor-Bergen, har ikke betalt kontingent for 2014, mot 24 585 på samme tidspunkt i fjor. Antall betalende medlemmer vil av erfaring øke utover året. Ved utgangen av 2013 hadde OBOS 338 654 betalende medlemmer. Det har i perioden vært 12 688 nyinnmeldinger, mens 2 131 har meldt seg ut. Totalt 12688 nyinnmeldinger pr. 3. kvartal En viktig medlemsfordel er forkjøpsretten til boliger i OBOS-tilknyttede boligselskaper. Pr. 3. kvartal er andel benyttet forkjøpsrett ved salg av disse boligene 27,4 prosent. FUSJON MED STORBERGEN BBL Generalforsamlingene i OBOS BBL og i Stor- Bergen BBL sa begge ja til fusjon i løpet av våren og fusjonen trådte i kraft 30.09.14. OBOS Stor-Bergen har nærmere 20 000 medlemmer og forvalter ca. 10 000 boliger. Samlet vil OBOS og OBOS Stor-Bergen ha en tomtereserve på ca 4 000 boliger i Bergensregionen. 1 Finansiell utvikling RESULTAT OBOS konsern viser et driftsresultat for 3. kvartal på 211,8 mill. kroner, noe som er 23,8 mill. kroner høyere enn samme periode i fjor. Resultat før skatt for kvartalet ble 152,7 mill. kroner, en nedgang på 237,0 mill. kroner sammenlignet med fjoråret. Hovedårsaken til reduksjonen i resultatet skyldes realisering av store gevinster ved salg av næringseiendom i fjorårets tredje kvartal. Videre er konsernets finansnetto i kvartalet lavere enn fjoråret på grunn av innlemmelsen av BWG Homes. Akkumulert pr. 3. kvartal viser OBOS-konsernet et driftsresultat på 621,5 mill. kroner. Sammenlignet med fjoråret er dette en forbedring på 62,0 mill. kroner. Resultat før skatt beløper seg til 989,9 mill. kroner pr. 3. kvartal og er 249,6 mill. kroner høyere enn på samme tid i fjor. Majoriteten av det økte resultatet pr. 3. kvartal er drevet av gevinst ved salg av aksjer i Veidekke ASA og AF Gruppen ASA. I tillegg viser virksomhetsområdene Bolig- og prosjektutvikling og Boligforvaltning høyere resultater enn fjoråret. Økningen i resultatet fra Bolig- og prosjektutvikling skyldes økt salgs- og ferdiggrad i prosjektene under produksjon. Resultatet til virksomhetsområdet reduseres av avsetninger gjort til garantiarbeider på til sammen 38,3 mill. kroner på ett prosjekt på Fornebu. Boligforvaltning viser vekst i resultatet etter oppkjøp innen regnskapstjenester. I negativ retning har virksomhetsområdene Bank og forsikring og Næringseiendom generert lavere resultat enn på samme tid i fjor. Bakgrunnen for nedgangen i Bank og forsikring er økte driftskostnader etter etablering av OBOS-banken AS, lavere egenkapital brukt i bankvirksomheten og lavere utbytte fra Eika BoligKreditt AS. Næringseiendom ligger bak fjoråret da det i 3. kvartal 2013 ble bokført 243,5 mill. kroner i gevinst fra salg av eiendom. BWG Homes er pr. 2. kvartal inntatt som et tilknyttet selskap under virksomhetsområdet Aksjeinvesteringer med en negativ resultatandel på 42,6 mill. kroner. Fra og med 3. kvartal konsolideres selskapet som et datterselskap under virksomhetsområdet Bolig- og prosjektutvikling, hvorav BWG Homes bidrar med et positivt resultat på 23,6 mill. kroner. Til fratrekk kommer goodwillavskrivninger på 27,2 mill. kroner og finanskostnader i forbindelse med oppkjøpet i juni på 13,5 mill. kroner, noe som gir en samlet negativ resultateffekt på 17,1 mill. kroner i 3. kvartal. Se kapittel syv for gjennomgang av virksomhetsområdene. BALANSEN Totalbalansen til OBOS-konsernet har fra 31.12.13 til 30.09.14 økt med 8,97 mrd. kroner til 37,45 mrd. kroner. BWG Homes er fullt konsolidert som et datterselskap balansemessig pr. 30.09.14, og økningen av totalkapitalen som følge av dette er ca 4,7 mrd. kroner. Fusjonen med StorBergen BBL bidrar pr. 30.09.14 med en økning i totalkapitalen på i overkant av 400 mill. kroner. OBOS-bankens oppkjøp av porteføljen til BNP Paribas Norge gir pr. 30.09.14 en økning i totalkapitalen på 1,68 mrd. kroner. På eiendelssiden viser immaterielle eiendeler en økning på 1,58 mrd. kroner som i sin helhet knytter seg til innlemmelsen av BWG Homes som 8 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 9
et datterselskap. Varige driftsmidler har økt med 507,0 mill. kroner til 5,29 mrd. kroner drevet av investeringer innen næringseiendom og kraftutbygging, samt innlemmelsen av BWG Homes. Finansielle anleggsmidler er redusert med 457,9 mill. kroner drevet av en 656,7 mill. kroner reduksjon i investeringer i tilknyttede selskap som følge av oppkjøpet av BWG Homes, som fra og med 30.06.14 er reklassifisert som et datterselskap, nedsalget i Veidekke ASA, AF Gruppen ASA og Miljøbase Vats AS og utbetaling av utbytte fra Veidekke og AF Gruppen. Videre er lån til tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet redusert med 101,7 mill. kroner siden årsskifte. Ovennevnte forhold oppveies delvis av en 219,8 mill. kroner økning i plasseringer i obligasjoner, sertifikater og andre rentebærende verdipapirer, BWG Homes med en økning på 0,80 mrd. kroner, og opptak av nytt obligasjonslån i OBOS-banken på 2,00 mrd. kroner i forbindelse med oppkjøpet av porteføljen til BNP Paribas Norge. Kortsiktig rentebærende gjeld har økt med 2,96 mrd. kroner til 4,91 mrd. kroner, hvorav 1,34 mrd. kroner knytter seg til innlemmelsen av BWG Homes. Videre er finansieringen av kjøpet av aksjene i BWG Homes ASA i juni klassifisert som kortsiktig gjeld pr. 30.09.14 og planlagt innfridd i sin helhet med positiv kontantstrøm fra salg av eiendommer. Se note 8 og 9 for oversikt over langsiktig og kortsiktig rentebærende gjeld. Organisasjonen Pr. 3. kvartal hadde OBOS-konsernet inkludert BWG Homes 2 137 ansatte, hvorav 1 637 i Norge og 500 i Sverige. Sammenlignet med samme periode i fjor er dette en økning på 1 050 medarbeidere, hvorav 1 052 skyldes oppkjøpet av BWG Homes. For 3. kvartal 2014 ble sykefraværet på 3,48 % inkludert BWG Homes. Uten BWG Homes endte sykefraværet for 3. kvartal på 3,12%. OBOS har som mål å opprettholde et sykefravær under 3,5 %. hovedsakelig i OBOS-banken. Utlån til kunder viser en økning på 2,25 mrd. kroner hvorav kjøpet av porteføljen til BNP Paribas Norge utgjør 1,68 mrd. kroner. Kundefordringer og andre fordringer økte med henholdsvis 478,1 mill. kroner og 1,24 mrd. kroner. Økningen i kundefordringer gjelder i hovedsak BWG Homes, mens økningen i andre fordringer er drevet av opptjente ikke mottatte inntekter, hovedsakelig fra boligbyggeprosjektene, og innlemmelsen av BWG Homes. På gjeldssiden har langsiktig rentebærende gjeldt økt med 2,87 mrd. kroner til 10,74 mrd. kroner. De mest vesentlige endringene er effekten av Bankinnskudd fra kunder i bankvirksomheten viser en økning på 484,7 mill. kroner. EGENKAPITAL OG VERDIJUSTERT EGENKAPITAL Pr. 30.09.14 er OBOS-konsernet sin bokførte egenkapital 8,37 mrd. kroner. Dette er en økning på 1,08 mrd. kroner siden årsskiftet. Egenkapitalprosenten er 22,3 prosent. Verdijustert egenkapital er ved periodens slutt 16,54 mrd. kroner og verdijustert totalbalanse utgjør 45,62 mrd. kroner. Verdijustert egenkapitalprosent er 36,26 prosent. Se note 11 for detaljert oversikt over verdijustert egenkapital for konsernet. OBOS har hatt en økning på 1 050 medarbeidere sammenlignet med samme periode i fjor. 1. kvartal 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal Antall ansatte i OBOS konsern 1 071 1 019 969 2 089 1 038 973 2 137 1 087 971 1 055 982 2014 2013 2012 Sykefravær OBOS konsern 1. kvartal 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal Totalt for året 3,78 % 4,58 % 4,36 % 4,12 % 3,16 % 3,56 % 3,96 % 4,11 % 3,48 % 2,90 % 3,47 % 3,05 % 3,50 % 4,41 % 3,66 % 3,60 % 4,05 % 3,72 % 2014 2013 2012 2011 10 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 11
Virksomhetsområdene (alle beløp i mill. kroner) 7.1 Hovedtall Omsetning 4 490,3 mill. kroner Total omsetning pr. 3. kvartal 2014 Resultat før skatt Pr. 3. kv. Pr. 3. kv. Pr. 3. kv. Pr. 3. kv. 2014 2013 2013 2014 2013 2013 BOLIG- OG PROSJEKTUTVIKLING 2 953,9 2 018,5 2 819,1 96,6 70,8 201,9 BOLIGFORVALTNING 370,6 333,8 456,8 101,2 93,8 139,4 BANK OG FORSIKRING 129,2 110,1 148,3 110,8 147,1 168,7 NÆRINGSEIENDOM 587,0 868,8 1 057,6 119,5 320,7 446,1 EIENDOMSMEGLING 117,4 101,1 130,8 18,4 19,0 19,9 AKSJEINVESTERINGER 123,2 112,2 199,3 558,5 125,5 198,8 UTLEIEBOLIGER 86,7 57,3 80,2 28,7 27,6 37,4 ANNEN VIRKSOMHET 122,2 102,0 126,2-43,8-64,3-84,4 SUM 4 490,3 3 703,9 5 018,2 989,9 740,3 1 127,9 Omsetning defineres som «Driftsinntekter» og «Inntekt fra tilknyttede selskaper». Finansnetto fra bankvirksomheten er ikke med i omsetningstallene. Bolig- og prosjektutvikling hadde en omsetning på 2 953,9 mill. kroner pr. 3. kvartal. Sammenlignet med samme periode i fjor er dette en økning på 935,4 mill. kroner. Hovedårsaken til den positive endringen skyldes at BWG Homes konsern rapporteres som et datterselskap fra og med 3. kvartal. Resultat før skatt ble 96,6 mill. kroner mot 70,8 mill. kroner i samme periode i fjor. Resultatforbedringen skyldes i hovedsak økt salgs- og ferdiggrad i egenregiprosjekter under produksjon og høyere resultatandel fra tilknyttede selskap. I motsatt retning er resultatet påvirket av avsetninger til garantiarbeider for et ferdigstilt prosjekt på Fornebu på samlet sett 38,3 mill. kroner hittil i 2014, henholdsvis 21,5 mill. kroner i 1. kvartal og 16,8 mill. kroner 3. kvartal. Boligprosjektet ble ferdigstilt før OBOS kjøpte Fornebu Utvikling ASA i 2012, og avsetningen har sin bakgrunn i konkurs hos prosjektets tidligere entreprenør. BWG Homes bidrar med et positivt resultat på 23,6 mill. kroner. Til fratrekk kommer goodwillavskrivninger på 27,2 mill. kroner og finanskostnader i forbindelse med oppkjøpet i juni på 13,5 mill. kroner, noe som gir en samlet negativ resultateffekt på 17,1 mill. kroner i 3. kvartal. BWG Homes solgte i 3. kvartal 374 boliger og har ved utgangen av kvartalet 97 ferdige usolgte boliger. Akkumulert har BWG Homes solgt 1 440 boliger pr. 3. kvartal. Med 651 salg i OBOS Nye hjem konsern og OBOS Fornebulandet konsern, har OBOS-konsernet samlet solgt 2 091 boliger ved utgangen av 3. kvartal. OBOS eks. BWG Homes har ved utgangen av 3. kvartal en tomtebank på anslagsvis 18 000 boliger brutto, hvorav OBOS sin økonomiske andel utgjør rundt 13 000 boliger. I tillegg er det et potensiale for økt tomteutnyttelse på Fornebu i fase 2. BWG Homes har ved utgangen av 3. kvartal en tomtebank hvor BWG Homes sin økonomiske andel utgjør i underkant av 18 000 boliger. Verdiene av usolgte boliger innen boligbygging eks. BWG Homes utgjorde 2,41 mrd. kroner ved utgangen av 3. kvartal. Salgsgrad for prosjekter under produksjon var 59 prosent i verdi og 60 prosent i antall. OBOS eks. BWG Homes sin andel av ferdigstilte usolgte boliger utgjorde 52 boliger med en verdi på 291,4 mill. kroner. Andelen av usolgte boliger under produksjon, som ferdigstilles i inneværende år, utgjorde 35 boliger med en verdi på 178,1 mill. kroner. Kapitalbindingen innenfor boligbygging eks. BWG Homes var på 6,70 mrd. kroner ved utgangen av 3. kvartal. Annualisert avkastningen på investert kapital før skatt var 6 prosent for årets første 9 måneder og egenkapitalavkastningen 6 prosent. Kapitalbindingen innenfor eiendomsvirksomheten i BWG Homes var på 3,71 mrd. kroner ved utgangen av 3. kvartal. For mer informasjon om BWG Homes AS se publisert kvartalsrapport på: www.bwghomes.no 7.2 Bolig- og prosjektutvikling Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2014 2013 2013 Prosjektinntekter boligbygging 2 795,4 1 886,5 2 544,1 Inntekt fra tilknyttede selskaper 54,9 46,8 97,2 Tekniske konsulentinntekter 78,9 75,4 99,7 Andre inntekter 24,8 9,8 78,1 SUM OMSETNING 2 953,9 2 018,5 2 819,1 RESULTAT FØR SKATT 96,6 70,8 201,9 Igangsatte boliger 898 911 1 227 Solgte boliger 651 572 817 Ferdigstilte boliger 965 1 104 1 407 Ferdigstilte usolgte boliger 2) 92 7 13 Gjelder OBOS Nye Hjem konsern og OBOS Fornebulandet konsern. 2) OBOS sin økonomiske andel av ferdigstilte usolgte boliger pr. 30.09.2014 er 52. Hovedårsakene til økningen i løpet av 3. kvartal 2014 er ferdigstillelse av Bellevuhagen med 11 usolgte boliger (OBOS andel 5,5) og ferdigstillelse av BT 1 ST 1 på Ladebyhagen med 8 usolgte boliger. 7.3 Boligforvaltning Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2014 2013 2013 OMSETNING 370,6 333,8 456,8 RESULTAT FØR SKATT 101,2 93,8 139,4 Forvaltningsvirksomheten har omsatt for 370,6 mill. kroner pr. 3. kvartal og fikk et resultat før skatt på 101,2 mill. kroner, mot 93,8 mill. kroner samme periode i fjor. Bakgrunnen for den positive utviklingen i resultatet kan i hovedsak forklares med oppkjøp innen regnskapstjenester. Innen boligforvaltningsområdet har OBOS-konsernet forvaltningsavtaler med 2 934 boligselskaper, med til sammen 188 736 boliger, hvorav OBOS Stor-Bergen utgjør henholdsvis 227 boligselskaper og 11 081 boliger. Dette er en økning på 14 118 boliger i løpet av årets 9 første måneder og 12 206 i 3. kvartal. Videre har konsernet regnskaps- og innkrevningsavtaler med ytterligere 1.400 kunder. Pr. 3. kvartal forvaltet OBOS 86 310 boliger i tilknyttede boligselskap hvorav OBOS Stor-Bergen utgjør 6 671 boliger. 12 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 13
7.4 Bank og forsikring Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2014 2013 2013 Provisjonsinntekter 45,2 36,4 52,8 Forsikring 75,7 70,5 93,2 Andre driftsinntekter 8,3 3,2 2,3 SUM OMSETNING 129,2 110,1 148,3 Finansnetto bankvirksomhet 2) 114,0 126,0 166,6 RESULTAT FØR SKATT 110,8 147,1 168,7 Nøkkeltall fra OBOS-banken AS Innskudd i % av utlån 71,12 % - 83,70 % Kjernekapitaldekning 15,40 % - 19,81 % Egenkapital i % av forvaltningskapital 8,56 % - 9,84 % i Oslo er OBOS i ferd med å bygge Distriktspsykiatrisk senter for Oslo Universitetssykehus. Bebyg- 60 største kjøpesentrene i Norge. OBOS-sentrene Pr. 3. kvartal har OBOS tre kjøpesentre blant de gelsen er ca. 13 600 m² BRA kombinert behandlingsplasser og kontorvirksomhet. Bygget vil stå Det er en økning på 4,56 prosent sammenlignet har omsatt for ca 2,54 mrd. kroner pr. 3. kvartal. ferdig i løpet av 2. kvartal 2015. med samme periode i 2013. For bransjen generelt var økningen på 3,1 prosent (kilde: Kvarud Analyse). 7.6 Eiendomsmegling Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2014 2013 2013 OMSETNING 117,4 101,1 130,8 RESULTAT FØR SKATT 18,4 19,0 19,9 Provisjonsinntekter består av provisjonsinntekter fra Eika BoligKreditt AS. 2) Finansnetto pr. 3. kvartal 2013 består av spare- og utlånsvirksomheten i OBOS morselskap. Bank og forsikring viser et resultat før skatt pr. 3. kvartal på 110,8 mill. kroner. Dette er 36,3 mill. kroner lavere enn samme periode i fjor. Bakgrunnen for nedgangen i resultatet er økte driftskostnader etter etablering av OBOS-banken, lavere egenkapital brukt i bankvirksomheten og lavere utbytte fra Eika BoligKreditt AS. Se publisert regnskapsrapport for OBOS-banken for 3. kvartal på hjemmesiden til OBOS, obos.no for mer informasjon vedrørende bankvirksomheten til OBOS. Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere og OBOS Stor-Bergen Eiendomsmegling. OBOS Eiendomsmeglere omsatte pr. 3. kvartal 2 246 boliger, hvorav 1 898 bruktsalg og 348 prosjektsalg. Dette er en nedgang fra samme periode i 7.7 Aksjeinvesteringer fjor på 143 boliger fordelt på 17 færre bruktsalg og 126 færre prosjektsalg. OBOS Stor-Bergen Eiendomsmegling har pr. 3. kvartal meglet 269 boliger, hvorav 182 bruktsalg, 52 prosjektsalg og 35 andre oppdrag. 7.5 Næringseiendom Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2014 2013 2013 INNTEKT FRA TILKNYTTEDE SELSKAPER 123,2 112,2 199,3 RESULTAT FØR SKATT 558,5 125,5 198,8 Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2014 2013 2013 Driftsinntekter 586,8 625,3 812,9 Gevinst salg eiendommer 0,2 243,5 244,7 SUM OMSETNING 587,0 868,8 1 057,6 RESULTAT FØR SKATT 119,5 320,7 446,1 Økonomisk ledighet 5,25 % 5,9 % 3,8 % Økonomisk ledighet for virksomhetsområdet næringseiendom. På konsernnivå er samlet ledighet for eiendommer 6,1%. Se note 4 for mer informasjon. Næringseiendom viser en omsetning på 586,8 mill. kroner pr. 3. kvartal mot 625,3 mill. kroner des at det i 3. kvartal 2013 ble bokført 243,5 mill. kroner i gevinst fra salg av eiendom. på samme tid i fjor. Nedgangen i driftsinntekter skyldes salg av eiendommer i 2013 og tilhørende bortfall av leieinntekter. Ledigheten i eiendomsmassen er nå på 5,25 prosent. Det er kontorbyggene som står for mesteparten av ledigheten. Resultat før skatt viser en nedgang på 201,1 mill. kroner. Den store endringen skyl- OBOS har flere store pågående prosjekter innen næringseiendom. Det nye hotellet i Bergen, Hotell Scandic Ørnen, sto ferdig 2. mai i år. Hotellet, med 368 rom og kursfasiliteter med 700 sitteplasser, er Bergens største hotell og ble i april 2014 kåret til «årets bygg» i Bergen. På Mortensrud Aksjeinvesteringer hadde en resultatandel fra tilknyttede selskaper pr. 3. kvartal på 123,2 mill. kroner. Resultat før skatt ble 558,5 mill. kroner pr. 3. kvartal, noe som er 433,0 mill. kroner høyere enn samme periode i 2013. Økningen skyldes i all hovedsak gevinst ved salg av aksjer i Veidekke og AF Gruppen på totalt 449,8 mill. kroner. OBOS solgte i 2. kvartal 6,7 mill. aksjer i Veidekke og 2,65 mill. aksjer i AF Gruppen som resulterte i gevinst på henholdsvis 294,0 mill. kroner og 155,8 mill. kroner. OBOS eierskap etter salgene utgjør 23,01 prosent i Veidekke og 22,24 prosent i AF Gruppen. Resultat før skatt er videre positivt påvirket med 9,1 mill. kroner som følge av salg av aksjer i Miljøbase Vats og 3,6 mill. kroner ved salg av aksjer i Infratek ASA. I motsatt retning var det pr. 3. kvartal 2014 35,2 mill. kroner i lavere reverseringer av tidligere års nedskrivninger sammenlignet med fjoråret. OBOS fikk kontroll på alle aksjene i BWG Homes ASA 27. juni 2014. Selskapet er dermed inntatt resultatmessig som et tilknyttet selskap til og med 2. kvartal med en negativ resultatandel på 42,6 mill. kroner. Fra og med 3. kvartal rapporteres selskapet som et datterselskap under virksomhetsområdet Bolig- og prosjektutvikling. Totale aksjeinvesteringer i OBOS har en markedsverdi på 3,53 mrd. kroner pr. 30.09.14, noe som er 2,40 mrd. kroner høyere enn bokført verdi. Kursreserven viser en økning siden årsskifte på 483,2 mill. kroner. Se note 7 for mer detaljert informasjon om tilknyttede selskap som er aksjeinvesteringer. 14 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 15
7.8 Utleieboliger Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2014 2013 2013 OMSETNING 86,7 57,3 80,2 RESULTAT FØR SKATT 28,7 27,6 37,4 Fusjonen med StorBergen BBL har tilført porteføljen av utleieboliger 191 leiligheter slik at samlet portefølje pr. 30.09.14 utgjør 958 leiligheter. OBOS inngikk 30. april en avtale med Oslo Kommune om å selge 617 utleieboliger til kommunen. Boligene er fordelt på 16 eiendommer og selges for en samlet kjøpesum på 1,35 mrd. kroner. Oslo bystyre har i løpet av 3. kvartal godkjent kjøpet. Etter et eventuelt salg vil det gjenstå 341 utleieboliger i OBOS. Disse vil forvaltes av OBOS på samme måte som før. For OBOS vil resultateffekten av avtalen være 1,05 mrd. kroner, og vil inntas i 4. kvartal 2014. Likviditetseffekten vil være 1,20 mrd. kroner etter nedbetaling av lån i Husbanken tilknyttet utleieboligene. 7.9 Annen virksomhet Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2014 2013 2013 OMSETNING 122,2 102,0 126,2 RESULTAT FØR SKATT -43,8-64,3-84,4 Annen virksomhet består i hovedsak av medlemsrelaterte inntekter og kostnader, investeringen i små vannkraftverk via datterselskapet Tyngdekraft AS. konsernkostnader som ikke fordeles på virksomhetsområdene og kostnader i forbindelse med 2 Risiko og risikostyring RISIKOOMRÅDER FOR OBOS-KONSERNET Nedgangen i boligmarkedet i 2. halvår i 2013 er snudd til en ny oppgang i 2014. Boligprisene er igjen på vei opp mot prisnivået for to år siden. En moderat vekst i boligmarkedet har en gunstig effekt på risikosituasjonen for OBOS-konsernet. OBOS-konsernet blir gjennom sin virksomhet utsatt for ulike typer risiko som finansiell risiko, markedsrisiko herunder aksjerisiko og eiendomsrisiko, likviditetsrisiko, forretningsrisiko og omdømmerisiko. KREDITTRISIKO Kredittrisikoen i utlånsvirksomheten, som nå er overført til OBOS-banken, er lav da lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Til tross for overføring av lån til Eika BoligKreditt AS, vurderes kredittrisikoprofilen også i 2014 å være lav da gjenværende portefølje fortsatt er meget godt sikret. OBOS er godt rustet til å takle endringer og utfordringer i boligmarkedet. Kundeinnskuddet er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 1. kvartal 2014 var innskuddsdekningen målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 86,7 prosent. OBOS-banken har videre en likviditetsreserve, som ved utgangen av 1. kvartal 2014 var på 1,9 mrd. kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler. LIKVIDITETSRISIKO I strategien for likviditetsrisiko inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjonen i perioder med urolige finansmarkeder. Risikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider. OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker, som vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang på lån. Tilgang på disse kredittene avhenger i siste instans av bankenes evne til å oppfylle sine forpliktelser. OBOS morselskap har kredittrammer i tillegg til kassekreditt på til sammen 2,7 mrd. kroner, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde rammene 3,6 mrd. kroner i trekkrettigheter og 0,3 mrd. kroner er innvilget i kassekreditt ved utgangen av 1. kvartal. Kredittrammene tjener også som likviditetssikring av sertifikatlån. Se note 2 for detaljer vedrørende trekkrettigheter. FORRETNINGSRISIKO Kjernevirksomheten til OBOS er boligbygging og utvikling av næringseiendom, samt forvaltningstjenester, eiendomsmegling og andre tjenester i tilknytning til eiendomsdrift. Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innenfor boligbygging er alltid stor, og til tross for høye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennomgående lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen som selskapene kan ta knyttet til finansiering av bolig- og næringseiendom. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til 16 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 17
et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. MARKEDSRISIKO/AKSJERISIKO OBOS eier strategiske aksjer i entreprenørvirksomhet, samt finansaksjer. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA. Sammenhengen mellom høy forventet avkastning og høy risiko gjelder i aksjemarkedet, og den felles bindingen til eiendomsmarkedet gir en positiv korrelasjon mellom de største investeringene. EIENDOMSRISIKO En fellesnevner for all virksomheten til OBOS, er tilknytningen til eiendomsmarkedet for selskapene i konsernet. Fall i eiendomsmarkedet kommer gjerne som følge av en konjunkturnedgang som resulterer i et lavere aktivitetsnivå. Dersom dette skulle inntreffe ville det medføre lavere omsetning i bolig- og næringssegmentet. Fallende boligpriser og tregere leiemarked vil påvirke finansieringen og gjennomføringen av igangsatte eller planlagte utbyggingsprosjekter (likviditetsrisiko og forretningsrisiko). I alvorlige tilfeller kan også kredittapene øke (motparts- og verdifallsrisiko) som en følge av fall i eiendomsmarkedet, men på grunn av den gode pantesikkerheten i utlånsporteføljen vil dette først inntreffe når fallet nærmer seg 50 prosent, slik det gjorde i perioden 1988-93. I tillegg vil aksjerisikoen øke fordi porteføljen i stor grad er bundet opp i strategiske investeringer i selskaper innenfor eiendomssegmentet. I en situasjon med stabil økonomisk utvikling, vil ikke eiendomsrisikoen spille noen fremtredende rolle, og konsernselskapenes egenkapital vil dekke kapitalbehovene for den samlede risiko med god margin. Kjernevirksomheten til OBOS er boligbygging og utvikling av næringseiendom, samt forvaltningstjenester, eiendomsmegling og andre tjenester i tilknytning til eiendomsdrift. 1 Egenkapital pr. 30.09.14 8 369,0 mill. kroner OBOS konsern Hendelser etter balansedagen Etter balansedagen har det oppstått én hendelse av vesentlig karakter. SALG AV 617 UTLEIEBOLIGER TIL OSLO KOMMUNE GODKJENT AV BYSTYRET Bystyret i Oslo har i oktober godkjent kjøpet av 617 utleieboliger. Boligene er fordelt på 16 eiendommer og selges for en samlet kjøpesum på 1,35 mrd. kroner. For OBOS vil resultateffekten av avtalen være 1,05 mrd. kroner. Likviditetseffekten vil være 1,20 mrd. kroner etter nedbetaling av lån i Husbank tilknyttet utleieboligene. 18 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 19
3 Regnskapsoppstilling (alle beløp i mill. kroner) 10.1 Resultatregnskap OBOS morselskap DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2014 2013 2014 2013 2013 Kontingenter medlemmer 23,8 17,6 59,9 51,9 69,0 Forvaltningsinntekter 115,8 83,1 306,0 244,4 335,2 Leieinntekter eiendommer 18,7 18,6 56,5 54,5 72,6 Gevinst salg eiendommer 34,0 2,6 34,0 2,6 2,6 Andre driftsinntekter 39,0 35,2 95,1 112,5 150,1 DRIFTSINNTEKTER 231,2 157,1 551,4 465,9 629,6 Personalkostnader 125,7 84,0 296,2 248,2 330,9 Avskrivning på driftsmidler 3,5 1,9 6,8 6,0 6,7 Nedskrivning av driftsmidler og immaterielle driftsmidler - - - - 1,0 Organisasjonsmessige kostnader 9,0 7,7 26,0 22,6 30,2 Markedsføring 20,4 12,9 51,9 38,4 54,9 Drifts- og vedlikeholdskostnader eiendommer 7,3 6,4 22,5 21,9 28,4 Tap på utlån - -0,0 - -0,0 1,3 Annen driftskostnad 43,5 20,9 108,9 104,7 144,3 DRIFTSKOSTNADER 209,3 133,7 512,2 441,8 597,7 DRIFTSRESULTAT 21,9 23,4 39,2 24,2 31,9 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Inntekt av investering i datterselskap 16,0 20,0 52,5 52,5 790,1 Inntekt av investering i tilknyttet selskap - - 259,6 - - Inntekt av andre investeringer 5,0 3,0 20,5 20,7 20,7 Verdiendring og gevinst/tap ved salg av verdipapirer 9,5-18,0 638,5-8,3-7,3 Renteinntekt fra foretak i samme konsern 6,7 4,7 23,7 9,9 16,3 Andre renteinntekter 4,5 132,8 4,6 378,7 455,7 Andre rentekostnader 31,2 100,3 79,2 297,3 424,3 Rentekostnad til foretak i samme konsern 2,7 5,8 9,0 16,5 22,4 NETTO FINANSPOSTER 7,9 36,5 911,2 139,7 829,0 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 29,7 59,9 950,4 163,9 860,8 Skattekostnad 3,5 18,2 10,5 36,8 60,1 RESULTAT ETTER SKATT 26,2 41,7 939,9 127,0 800,7 Datterselskapet OBOS Invest AS ble i løpet av 2. kvartal fusjonert inn i OBOS morselskap med virkning fra og med 01.01.14. StorBergen BBL er i løpet av 3. kvartal fusjonert inn i OBOS morselskap med virkning fra og med 01.01.14. 10.2 Resultatregnskap OBOS konsern 3. kvartal 3. kvartal Pr. 3. kvartal Pr. 3. kvartal 2014 2013 2014 2013 2013 DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Kontingenter medlemmer 23,8 17,6 59,9 51,9 69,0 Tekniske konsulentinntekter 22,6 25,0 78,9 75,4 99,7 Prosjektinntekter 1 493,7 646,5 2 795,4 1 886,5 2 544,1 Forvaltningsinntekter 157,5 137,5 451,9 398,6 527,0 Eiendomsdrift 53,6 48,8 169,6 159,9 214,3 Eiendomsmegling 49,9 36,2 119,9 124,6 141,1 Leieinntekter eiendommer 148,1 138,9 396,6 405,7 523,5 Gevinst salg eiendommer 0,1 238,9 2,8 246,7 284,9 Premieinntekt skadeforsikring 24,5 23,6 72,5 69,1 93,2 Andre driftsinntekter 54,0 41,7 156,7 115,5 210,5 DRIFTSINNTEKTER 2 027,9 1 354,8 4 304,1 3 533,8 4 707,2 Personalkostnader 400,2 210,6 829,1 606,8 817,3 Avskrivning på driftsmidler 76,0 33,0 149,3 99,3 129,5 Nedskrivning av driftsmidler og immaterielle driftsmidler - - - - 2,3 Organisasjonsmessige kostnader 9,0 7,7 26,0 22,6 30,2 Prosjektkostnader 1 146,4 561,8 2 297,8 1 676,6 2 243,2 Markedsføring 29,7 16,9 70,3 51,5 73,1 Drifts- og vedlikeholdskostnader eiendommer 36,6 57,5 105,7 149,7 207,2 Erstatningskostnader skadeforsikring 16,7 23,5 49,7 49,9 72,9 Tap på utlån 0,3-0,0 0,3-0,0-0,0 Annen driftskostnad 174,4 73,9 337,8 241,3 336,3 DRIFTSKOSTNADER 1 889,3 984,9 3 866,1 2 897,7 3 912,1 DRIFTSRESULTAT 138,6 370,0 438,0 636,1 795,0 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Inntekt av investering i tilknyttet selskap 73,3 57,0 186,2 170,1 311,1 Inntekt av andre investeringer 5,0 7,6 20,1 26,1 23,1 Verdiendring og gevinst/tap ved salg av verdipapirer 6,9-23,3 485,3 13,5 124,7 Andre renteinntekter 152,4 139,9 431,9 397,5 541,4 Andre rentekostnader 223,6 161,5 571,7 503,0 667,4 NETTO FINANSPOSTER 14,1 19,7 551,9 104,2 332,8 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 152,7 389,7 989,9 740,3 1 127,9 Skattekostnad 37,9 105,3 114,2 173,4 183,7 RESULTAT ETTER SKATT 114,7 284,4 875,7 566,9 944,2 BWG Homes AS er inntatt resultatmessig pr. 2. kvartal som et tilknyttet selskap. Fra og med 3. kvartal rapporteres selskapet som et datterselskap. 20 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 21
10.3 Balanse OBOS morselskap OBOS konsern OBOS morselskap OBOS konsern 31.12.13 30.09.14 Note 30.09.14 2) 31.12.13 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 1,2 1,0 Goodwill 1 098,1 83,0 1,2 0,9 Andre immaterielle eiendeler 649,4 85,9 2,4 1,9 Sum immaterielle eiendeler 1 747,5 168,9 Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen 390,3 374,4 fast eiendom 4 5 074,2 4 682,6 16,3 25,7 Driftsløsøre, inventar, verktøy o.l. 211,6 96,3 406,6 400,1 Sum varige driftsmidler 5 285,8 4 778,9 Finansielle anleggsmidler 5 231,7 7 118,4 Investeringer i datterselskap - - 431,8 340,1 Lån til foretak i samme konsern - - 611,7 917,7 Investeringer i tilknyttet selskap 7 2 256,6 2 913,3 Lån til tilknyttet selskap og 167,8 174,4 felles kontrollert virksomhet 301,3 403,0 429,8 510,4 Investering i aksjer og andeler 6 510,8 430,0 70,0 42,0 Obligasjoner og sertifikater 3 757,7 538,0 29,2 29,2 Andre langsiktige fordringer 34,4 34,5 6 971,9 9 132,2 Sum finansielle anleggsmidler 3 860,9 4 318,8 7 213,2 9 534,1 SUM ANLEGGSMIDLER 10 894,2 9 266,6 OMLØPSMIDLER Boligtomter for utvikling 34,6 34,6 Boligtomter for utvikling 5 4 930,7 3 187,6 - - Boligprosjekter under oppføring 1 700,6 489,7 34,6 34,6 Sum boligtomter for utvikling 6 631,3 3 677,3 Fordringer 16,8 11,6 Kundefordringer 626,7 148,6 844,4 70,0 Fordringer mot datterselskaper - - 25,3 41,6 Andre fordringer 3 216,7 1 974,6 - - Utlån til kunder 14 225,8 11 974,6 886,5 123,2 Sum fordringer 18 069,1 14 097,8 Finansielle omløpsmidler - 62,9 Markedsbaserte aksjer 6 62,9 77,9 - - Obligasjoner og sertifikater 3 231,8 231,8-62,9 Sum finansielle omløpsmidler 294,7 309,7 124,5 757,3 Bankinnskudd, kontanter og lignende 1 558,2 1 127,9 1 213,3 978,1 SUM OMLØPSMIDLER 26 553,3 19 212,7 8 426,5 10 512,2 SUM EIENDELER 37 447,5 28 479,4 31.12.13 30.09.14 Note 30.09.14 2) 31.12.13 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 59,6 68,2 Andelskapital 68,2 59,6 59,6 68,2 Sum innskutt egenkapital 68,2 59,6 Opptjent egenkapital 4 873,0 6 305,6 Annen egenkapital 8 300,8 7 224,5 4 873,0 6 305,6 Sum opptjent egenkapital 8 300,8 7 224,5 4 932,6 6 373,9 SUM EGENKAPITAL 8 369,0 7 284,1 GJELD Avsetning for forpliktelser 52,1 72,8 Pensjonsforpliktelser 98,5 77,3 1,3 5,9 Utsatt skatt 532,9 386,7 - - Andre avsetninger for forpliktelser 121,5 114,9 53,4 78,7 Sum avsetning for forpliktelser 752,8 578,9 Langsiktig gjeld 1 646,2 1 646,9 Obligasjonslån 7 319,4 4 393,8 153,4 140,2 Gjeld til kredittinstitusjoner 2 776,1 2 869,9 - - Øvrig langsiktig rentebærende gjeld 640,1 604,8 1 799,6 1 787,1 Sum langsiktig gjeld 8 10 735,6 7 868,5 Kortsiktig gjeld - - Sertifikatlån 9 150,0 150,0 - - Obligasjonslån 9 549,9-53,0 1 316,6 Gjeld til kredittinstitusjoner 9 4 210,1 1 797,4 16,0 16,8 Leverandørgjeld 656,8 309,8 8,5 0,2 Betalbar skatt 107,6 14,6 31,8 30,7 Skyldig offentlige avgifter 191,4 101,2 1 449,6 785,7 Gjeld til datterselskaper - - 82,0 122,4 Annen kortsiktig gjeld 1 533,0 668,1 - - Bankinnskudd fra kunder 10 191,3 9 706,7 1 641,0 2 272,5 Sum kortsiktig gjeld 17 590,1 12 747,8 3 493,9 4 138,3 SUM GJELD 29 078,5 21 195,2 8 426,5 10 512,2 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 37 447,5 28 479,4 Datterselskapet OBOS Invest AS ble pr. 30.09.14 fusjonert inn i OBOS morselskap med virkning fra og med 01.01.14. StorBergen BBL er pr. 30.09.14 fusjonert inn i OBOS morselskap. 2) BWG Homes AS konsolideres balansemessig fra og med 30.06.14 som et datterselskap. Datterselskapet OBOS Invest AS ble pr. 30.09.14 fusjonert inn i OBOS morselskap med virkning fra og med 01.01.14. StorBergen BBL er pr. 30.09.14 fusjonert inn i OBOS morselskap. 2) BWG Homes AS konsolideres balansemessig fra og med 30.06.14 som et datterselskap. 22 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 23
10.4 Kontantstrømoppstilling 1 OBOS morselskap OBOS konsern Noter (alle beløp i mill. kroner) Pr. 3. kv. 3. kv. 3. kv. Pr. 3. kv. 2013 2014 2014 2014 2014 2013 495,0 28,3 11,2 Renteinnbetalinger 152,4 431,9 522,2 Note 1 Regnskapsprinsipper -475,6-80,2-32,1 Renteutbetalinger -223,6-571,7-702,7 Inn-/utbetalinger av utbytte og 29,0 234,1 16,9 konsernbidrag 5,0 279,7 23,1 587,5 611,6 299,4 Andre innbetalinger 2 247,2 3 564,4 4 862,5-477,1-508,2-314,0 Driftsutbetalinger -1 874,9-3 601,9-3 624,9 0,0 - - Inngått på tidligere konstaterte tap - - 0,0-16,1-17,0-0,9 Betalte skatter -30,5-61,5-29,7 142,8 268,6-19,6 Netto kontantstrøm fra driften 275,6 40,9 1 050,4 11 136,3 - - Inn-/utbetalinger på utlån -1 958,2-2 251,2-642,9 Inn-/utbetalinger ved kjøp av -1 568,9 735,0 235,4 aksjer og andre verdipapirer 474,8 317,1-439,6 Netto utbetaling ved kjøp av - -1 362,4 - datterselskap - -1 268,3 - Inn-/utbetalinger ved salg/kjøp 0,8 44,2 52,5 av driftsmidler mv. -134,9-445,2 615,0 Kvartalsregnskapet er utarbeidet i samsvar med prinsippene som ble benyttet ved utarbeidelse av årsregnskapet 2013 (se årsrapport 2013). Regnskapstallene i kvartalsrapporten er ikke revidert. OBOS HAR ENDRET OPPSTILLINGSPLAN FRA OG MED 01.01.14 OBOS har vært pålagt å bruke Finansdepartementets regnskapsforskrift for banker og finansieringsforetak i regnskapsoppstillingen for OBOS morselskap og konsernet fordi spare- og utlånsvirksomheten har vært en del av morselskapets virksomhet. Da spareog utlånsvirksomheten ble overført til OBOSbanken AS i siste halvdel av 2013 har OBOS fra og med 2014 valgt å endre oppstilling i regnskapet til oppstillingsplanen i regnskapsloven. DEFINISJON AV OMSETNING ER ENDRET FRA ÅRSRAPPORTEN 2013 Fra og med 2014 endrer OBOS sin definisjon av omsetning (se note 2 i årsrapport 2013). Samlet omsetning består nå av «Sum driftsinntekter» og «Inntekt fra tilknyttede selskaper» fra resultatregnskapet. Tallene fra årsrapporten for 2013 er omarbeidet og effekten av endret definisjon reduserer omsetningen for 2013 fra 5 041,6 mill. kroner til 5 018,2 mill. kroner, en reduksjon på 23,4 mill. kroner, som gjelder inntekt av aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning. Netto kontantstrøm fra 9 568,2-583,1 287,8 investeringsaktiviteter -1 618,3-3 647,6-467,5 Note 2 Tilgjengelig likviditet ubenyttede trekkrettigheter -7 688,6 - - Inn-/utbetalinger innskudd -156,8 484,7 1 397,8 Inn-/utbetalinger gjeld 34,3 1 234,3-19,5 kredittinstitusjoner mv. 86,0 67,7-1 664,9 Inn-/utbetalinger obligasjonslån/ -2 301,2 0,7-149,8 sertifikater 1 851,4 3 475,5 154,3 Inn-/utbetalinger konsern- - -296,7 119,8 mellomværende - - - 6,3 9,0 6,5 Økning andelskapital 6,5 9,0 6,3 Netto kontantstrømmer fra -9 949,1 947,4-43,0 finansieringsaktiviteter 1 787,1 4 037,0-106,5-238,2 632,9 225,2 Netto endring i likvider 444,4 430,3 476,4 Likviditetsbeholdning ved 362,6 124,5 532,1 periodens begynnelse 1 113,8 1 127,9 651,5 Likviditetsbeholdning 124,5 757,3 757,3 ved periodens slutt 1 558,2 1 558,2 1 127,9 OBOS MORSELSKAP Bank Løpetid Beløp DNB Kassekreditt 12 mnd. 300,0 Nordea Trekkrettighet 2011-2014 500,0 SEB Trekkrettighet 2013-2014 500,0 Nordea Trekkrettighet 2010-2015 400,0 SEB Trekkrettighet 2012-2015 500,0 DNB Trekkrettighet 2011-2016 500,0 Sum 2 700,0 OBOS FORRETNINGSBYGG AS Bank Løpetid Beløp Handelsbanken Trekkrettighet 364 dager revolverende 300,0 DNB Trekkrettighet 364 dager revolverende 400,0 Sum 700,0 OBOS NYE HJEM AS Bank Løpetid Beløp Handelsbanken Trekkrettighet 364 dager revolverende 200,0 DNB Trekkrettighet 364 dager revolverende 300,0 Sum 500,0 24 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 25
Note 3 Obligasjoner/sertifikater og andre verdipapirer Note 6 Aksjer og andeler OBOS KONSERN Risiko- Anskaffelses- Bokført Markeds- Urealisert LÅNESEKTOR klasser kost verdi verdi verdiendring Sertifikater (kommune/stat) 0 % - - - - Sertifikater (kommune/stat) 10 % - - - - Sertifikater (kommune/stat) 20 % - - - - Sertifikater (bank/finans) 20 % - - - - Sertifikater (industri) 100 % 9,0 9,0 9,0-0,0 Obligasjoner/lån (bank/finans) 10 % 532,3 534,4 534,4 2,1 Obligasjoner/lån (bank/finans) 20 % 171,2 171,1 171,5 0,3 Obligasjoner/lån (industri) 20 % - - - - Obligasjoner/lån (industri) 100 % 49,6 49,6 50,4 0,7 Pengemarkedsfond 20 % 222,3 225,4 225,5 3,2 Sum 984,4 989,6 990,8 6,4 Eier- Anskaff- Inngående Tilgang Avgang Ned- Utgående Markeds- ANLEGGSMIDLER andel elseskost balanse 2014 2014 skrivning balanse verdi Finn Eiendom AS 3,78 % - - - - - 0,0 41,5 Eika Boligkreditt AS 13,90 % 292,8 306,8 106,8 - - 413,5 413,5 Eika Gruppen AS 6,82 % 94,8 94,8 - - - 94,8 106,3 Infratek ASA 29,7 27,0 - -29,7 2,7 - - Andre 1,4 1,4 1,0 - - 2,5 1,2 Sum anleggsmidler - 418,7 430,0 107,7-29,7 2,7 510,8 562,5 Markedsverdi pr. 30.09.14 Anskaff- Inngående Tilgang Avgang Ned- Utgående Markeds- OMLØPSMIDLER elseskost balanse 2014 2014 skrivning balanse verdi Sum investeringer 78,9 77,9 18,1-34,0 1,0 62,9 87,4 Markedsverdi pr. 30.09.14 Av bokført verdi på 989,6 mill. kroner utgjør 757,7 mill. kroner langsiktige obligasjoner og sertifikater og 231,8 mill. kroner kortsiktige obligasjoner og sertifikater. Note 7 Investeringer i tilknyttede selskap Note 4 Opplysninger om eiendom Bokført Egen verdi utnyttelse Utleiedel Ledighet Kjøpesentre 1 756,6 0,8 % 98,0 % 1,3 % Kontoreiendommer 1 441,2 21,1 % 66,5 % 12,4 % Forretningsbygg 523,5 0,1 % 96,9 % 3,0 % Hotell 683,2 0,0 % 100,0 % 0,0 % Bolig 511,7 0,6 % 98,0 % 1,4 % Næringstomter for utvikling 74,0 0,0 % 100,0 % 0,0 % Garasjeanlegg 84,0 0,0 % 83,1 % 16,9 % Sum 5 074,2 5,4 % 88,5 % 6,1 % Stor- Oslo Bergen Trondheim Stavanger Sverige Andre Verdi fordelt på geografi 3 280,8 788,6 328,5 480,0 12,7 183,6 Inngående Andre Andel av Utgående VIRKSOMHETSOMRÅDER balanse endringer resultat balanse Boligbygging 359,6 234,9 54,9 649,4 Næringseiendom 562,3-42,0 8,3 528,6 Aksjeinvesteringer 1 979,9-1 035,9 123,2 1 067,2 Andre 11,5-0,0-0,1 11,4 Sum konsern 2 913,3 2 256,6 Eier- Inngående Andre Andel av Utgående Markeds- AKSJEINVESTERINGER andel balanse endringer resultat balanse verdi 2) Veidekke ASA 23,01 % 879,3-256,2 105,0 728,1 1 992,3 AF Gruppen ASA 22,24 % 380,9-101,8 60,0 339,1 1 410,4 BWG Homes AS 3) 670,3-627,7-42,6 - - Miljøbase Vats AS 4) 49,4-50,1 0,8 - - Sum aksjeinvesteringer 1 979,9 1 067,2 3 402,7 Andel av forventet årsresultat omregnet fra IFRS til NGAAP. 2) Markedsverdi pr 30.09.14 3) BWG Homes AS konsolideres som et datterselskap fra og med 30.06.14 4) Miljøbase Vats AS er solgt pr. 30.09.14 Note 5 Boligtomter for utvikling Bokført verdi Boligtomter for utvikling 4 930,7 Sum 4 930,7 Stor-Oslo Bergen Trondheim Stavanger Andre Verdi fordelt på geografi 2 968,8 145,4 254,2 467,0 1 095,2 26 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2014 27