OVERTAGELSE OG DRIFT AV BYGNINGER EKSEMPLER PÅ SJEKKLISTER OG METODIKK 21-09-2015 NILS LARSEN EIENDOMASVDELINGEN I SIO Eiendom, organisasjon Hovedstyret Konsernledelse/stab Eiendomsavd Urban Boligutleie Athletica Barnehage Helse Bolig Karrieresenteret Foreninger Mat og Drikke 2
, tall og fakta i dag: Ca 800 ansatte Ca 8.400 utleieforhold 10.000 beboere Fem treningssentre i Oslo 12 barnehager Over 100 allmennleger, tannleger og psykologer Over 50 serveringssteder (Cafeer og restauranter) Budsjettert omsetning i 2015 på ca 1,5 mrd Eiendomsavdelingen i : Forvalter ca 350.000 kvadratmeter Årlig budsjett på ca 0,5 mrd Eid bygningsmasse; Skal bygge ca 3 000 nye studentboliger innen år 2020 (2015) Ca 3 mrd i investering Tre store studentbyer med til sammen over 80 studenthus! Over 100 byggninger 3 Store utbyggingsplaner 4
Hvorfor et behov? har så langt stort sett benyttet totalentrepriser. Tekstbasert krav / premissdokument Opplever grunnleggende avvik i leveranse og koordinering i forhold til forventning. Bruke mye tid på å gå gjennom det vi som er i henhold til våre krav, ikke det som avviker fra kravene. 5 Inspirasjon 6
Grunnleggende ide Må lære å krype før vi kan lære å gå: "Enkle" krav som skal kunne besvares med ja eller nei Samme krav gjennom hele byggeprosessen Knyttes mot bygningsdel (NS 3451) Koordinering gjennom at flere får samme krav "Kvitteres ut" av aktørene i alle faser Alle "nei" skal behandles (LCC beregning) 7 Eksempel 8
Krav database 9 Samle krav i tema Tema Varmeanlegg, vannbehandling Status: 320 Varmeanlegg RiV OK Varmeanlegget skal ha vannbehandlingsanlegg, av type Air-Sep eller likeverdig, med partikkelutskilling, automatisk trykksenkningsbasert luftutskilling og vannpåfylling med vannmåler. 10
Tema: koordinering Tema Varmeanlegg, vannbehandling, SD Status: Status: 320 Varmeanlegg RIV OK 562 SD-anlegg? Medansvarlig OK Vannbehandlingsanlegget skal vises i SD-anlegget med drift, feil og vannfylling. Det skal være alarm i SD-anlegget ved innstillbar stor etterfylling. Vannbehandlingsanlegget skal vises i SD-anlegget med drift, feil og vannfylling. Det skal være alarm i SD-anlegget ved innstillbar stor etterfylling. 11 Tema: koordinering Tema Vegger, festemuligheter Status: 230 Yttervegg ARK OK Det skal være tilstrekkelig festemuligheter (kubbing, plater eller tilsvarende) for innredning, tekniske føringer og montasje av utstyr. 12
Tema: koordinering Tema Elektriske varmekilder, oppheng Status: Status: 450 El. varme RiE OK 230 Yttervegg ARK Medansvarlig OK Vegghengte elektriske varmekilder skal ha feste i vandalsikker utførelse. Varmekilden skal kunne tåle 1500 N ekstra vekt i tillegg til egen vekt. Vegghengte elektriske varmekilder skal ha feste i vandalsikker utførelse. Varmekilden skal kunne tåle 1500 N ekstra vekt i tillegg til egen vekt. 13 Tema: varierende fase Tema: Varmeanlegg, radiatorer, oppheng 320 Varmeanlegg RIV Vegghengte radiatorer skal ha feste i vandalsikker utførelse. Vegghengte radiatorer skal kunne tåle 1500 N ekstra vekt i tillegg til egen vekt. 320 Varmeanlegg RiV Bygging Vegghengte radiatorer er montert i dertil egnet innfesting (kubbing, plater eller tilsvarende) slik at de tåler 1500 N ekstra vekt i tillegg til egenvekt. 14 320 Varmeanlegg RiV Overtakelse Vegghengte radiatorer er testet for å kunne tåle 1500 N ekstra vekt i tillegg til egen vekt. Test protokoll er vedlagt FDV-dokmentasjon.
anleggsmodell (TFM) 15 Den digitale vaktmester Anlegg (system) som nav AO app Driftsinstruks Faktura Service- og vedlikeholdsavtaler Krav til anlegg Teknisk informasjon Beboerlister Merkeskilt foto Utstyrsfoto Vedlikeholdssystem Tegninger Tilstandskontroll 16 Planer SD-anlegg Målinger/forbruk Rapporter/ dokumenter/ utredninger
Tilstandskontroll http://opak.digitalebilag.no/index.php/forside/artikler/item/173-fremtidenskartleggingsmetode?utm_source=teknisk_ukeblad_stor&utm_medium=advertorial&utm_campaign=digitale_bilag 17 Tema: varierende kravstiller Tema: Varmeanlegg, vannbehandling NBEF 320 Varmeanlegg RIV Varmeanlegget skal ha vannbehandlingsanlegg. Firma 320 Varmeanlegg RiV Varmeanlegget skal ha micobobleutskiller. 18 320 Varmeanlegg RiV Varmeanlegget skal ha vannbehandlingsanlegg, av type Air-Sep eller likeverdig, med partikkelutskilling, automatisk trykksenkningsbasert luftutskilling og vannpåfylling med vannmåler.
Status på krav Kott, ventilasjon Status: 360 Ventilasjon RIV Vurderes Kott for fordelinger skal ventileres med separate kanaler for til-luft og avtrekk. Dører, nødåpnerknapp Status: 19 244 Vinduer, dører,.. ARK Medansvarlig Forkastet Nødåpnerknapp skal ha integrert sylinderlås tilsluttet nøkkelsystemet, slik at driftspersonalet kan forbikoble lås og sirene. Kjekt å ha Produktkrav: FDV dokumentasjon: Referanse: Varmeanlegget skal ha vannbehandlingsanlegg, av type Air-Sep eller likeverdig, med partikkelutskilling, automatisk trykksenknings-basert luftutskilling og vannpåfylling med vannmåler. Produktkrav: FDV dokumentasjon: Referanse: All FDV dokumentasjon som skal benyttes i daglig drift skal foreligge på norsk. Underliggende dokumentasjon kan leveres på skandinavisk eller engelsk. Produktkrav: FDV dokumentasjon: Referanse: Tegninger skal for alle fag utføres med lagdeling i henhold til NS 8351 og i sluttresultatet skal leveres i dwg format. 20
Forklaring / kommentar Krav Varmeanlegg, sirkulasjonspumper Det skal være to separate frekvensstyrte sirkulasjonspumper i parallell i teknisk rom på for hver hovedkurs, montert slik at den ene står i beredskap. Utfyllende forklaring Doble motorer på felles pumpehus oppfyller ikke dette kravet. Kommentarer Ola: 14.09.15 15:34 Dette kan du ikke kreve. Det blir alt for dyrt!! Nils: 14.09.15 15:34 21 Dokumenteres med LCCberegninger! Trenger vi "kreve i alle fasene"? Kan ikke kreve ved overtakelse noe som ikke er prosjektert/beskrevet. Vegghengte radiatorer skal ha feste i vandalsikker utførelse. Vegghengte radiatorer skal kunne tåle 1500 N ekstra vekt i tillegg til egen vekt. Vegghengte radiatorer er montert i dertil egnet innfesting (kubbing, plater eller tilsvarende) slik at de tåler 1500 N ekstra vekt i tillegg til egenvekt. Vegghengte radiatorer er testet for å kunne tåle 1500 N ekstra vekt i tillegg til egen vekt. Test protokoll er vedlagt FDV-dokmentasjon. Et krav stilt i en fase gjelder også alle andre faser så langt det er relevant. Eksempel: Krav stilt ved "overtakelse" gjelder også prosjekteringsfasen. 22
Annet, foreløpig utelatt Stigende krav minimum ønskelig om mulig / vurdere Alternativer krav alternativ 23 Krav database 24
Skal besvare av aktørene i alle faser Sjekkliste: RiV prosjektering Prosjekt: Trimveien 4 25 Videre arbeid Gjennomarbeide spørsmålene Hva er det vi virkelig vil ha Redusere antall spørsmål Det viktigste først Ta i bruk i prosjektene Aksept blant aktørene Innarbeide rutiner for gjennomgang Strukturere møter LCC-analyser Aksepterte kriterier 26
Anlegg som en del av tilbudet? 27 Anlegg som en del av tilbudet? 28
Den digitale vaktmester Anlegg (system) som nav AO app Driftsinstruks Faktura Service- og vedlikeholdsavtaler Krav til anlegg Teknisk informasjon Beboerlister Merkeskilt foto Utstyrsfoto Vedlikeholdssystem Tegninger Tilstandskontroll 29 Planer SD-anlegg Målinger/forbruk Rapporter/ dokumenter/ utredninger TAKK FOR MEG! SPØRSMÅL? NILS LARSEN EIENDOMASVDELINGEN I SIO Eiendom
Prinsipper for nåverdi / årskostnad Figurer fra: "For konseptvalg i tidligfase, bruk av modell utviklet av Multiconsult for dynamisk LCC" ved controller Atle Sverre Hansen, Undervisningsbygg *) Høringsmøte om prns 3454 Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og klassifikasjon Medlemsmøte for NBEF og LCC Forum holdt hos Statsbygg, 21. september 2012 *) Presentasjonen bygger i stor grad på materiale utarbeidet av Christian Listerud, rådgiver i Multiconsult 31 LCC i Excel Diskonteringsrent 0,9523809 0,9070294 0,8227024 0,7835261 0,7106813 0,6768393 0,6446089 0,6139132 0,5846792 0,5568374 0,5303213 0,5050679 5 e 1,05 5 8 0,8638376 7 7 0,7462154 3 6 2 5 9 2 5 0,4810171 NV sum pr Levetid Kostn. pr m2 m2 (år) (kr/m 2 ) (kr/m 2 ) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Innvestering aggregat og utskiftning 20 35,92 54,56 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Filterskifte aggregat 0,5 1,90 37,96 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 Innvestering kanalnett 60 56,46 56,46 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Investering VAV-spjeld og utskiftning 20 42,69 67,12 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 VAV-spjeld vedlikehold årlig 0,017 0,34 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 0,017 Innvestering kj.hette og utskiftning 20 48,56 73,76 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Drift årlig 18,68 372,36 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 18,68 Levetidskostnad 662,56 Årskostnader 35,00 kr/m2 32
LCC Ved beregning av nåverdi kan følgende excel-formel benyttes: =NÅVERDI(OPPHØYD.I(1+[kalkulasjonsrente])- 1;AVRUND.NED([årsintervall]/[beregningsperiode];0);- 1*[enhetskostnad]*[antall]*[antall pr. år]) Ved beregning av årskostnad kan følgende excel-formel benyttes: =[nåverdi]/ NÅVERDI([kalkulasjonsrente];[beregningsperiode];-1) 33 Enkel LCC i Excel 34