Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Vibeke Arnesen Arkiv: // 0219 Arkivsaksnr.: 11/1513-29 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM PL-5/12 26.03.2012 Plan- og miljøutvalget PLM PL-22/12 27.08.2012 PLM -22/12 SAMLET SAKSFREMSTILLING - VANGTUNET - DETALJREGULERING NY 1. GANGS BEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til Samlet saksfremstilling 1.gangs behandling 26.03.2012 PLM Plankart 02.07.2012 PLM Planbestemmelser 06.07.2012 PLM Planbeskrivelse 04.07.2012 PLM Prosjektbeskrivelse 04.07.2012 PLM Risiko og sårbarhetsanalyse 21.06.2012 PLM Illustrasjonsplan 21.06.2012 PLM Snitt til illustrasjonsplan 04.07.2012 PLM Illustrasjonsplan m/angivelse av perspektiver 21.06.2012 PLM Perspektiv 1 2012 PLM Perspektiv 2 2012 PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Administrasjonen fikk 10.10.2011 inn forespørsel om oppstartsmøte for endring av deler av reguleringsplan for Randemjordet, etter dette kalt Vangtunet. Det har vært avholdt oppstartsmøte med kommunen 20.01.2012. Forslagstiller har avholdt informasjonsmøte for naboer og andre interessert/berørte. Oppstart av planarbeidet ble varslet 24.01.2012. Det kom inn to merknader til planarbeidet. Se saksframlegg fra 1. gangs behandling for sammendrag av merknader. Planforslaget ble 1.gangs behandlet i Plan og miljøutvalget (PLM) 23.03.2012. Saken ble utsatt og administrasjonen ble bedt om å gå i dialog med utbygger for å skape mer fortetting og mer luft i planen. Forslagstiller presenterte revidert materiale i møte mellom forslagstiller/tiltakshaver og administrasjonen 04.05.2012. Kommunen har 04.07.2012 mottatt revidert forslag til detaljregulering:
Side 2 av 6 Planområdet består av eiendommen 8/550 og utgjør ca. 16 245 m 2. Formålet med omreguleringen er å legge til rette for kun konsentrert småhusbebyggelse, og en økt utnyttelse innenfor området. Etter at saken var i PLM i mars i år er antallet boenheter økt med 12 enheter, fra 60 til 72. Ca 90 parkeringsplasser er lagt i parkeringsanlegg under felt B2 og B3, mens resterende plasser (ca 37) er planlagt langs felles internvei. Felles internvei er redusert, slik at den nå bare går fra planområdets nordside inn til parkeringsanlegg i syd. Parkeringsdekningen er ikke økt, men holdes på 1,75. Areal til felles lekeplass er økt. Det er gjort en vurdering av endring i trafikktall, på bakgrunn av den økte utnyttelsen. Rekkefølgebestemmelser vedrørende lekearealer er endret i henhold til kommunens veileder. 2. VURDERING Endringene som er gjort etter at saken var i PLM 26.03.2012 er vurdert. Det vises for øvrig til vurderingene foretatt i saksfremlegg til PLM 26.03.2012. Utnyttelse og bebyggelsesstruktur I dag har område en tillatt utnyttelse på prosent tillatt bebygd areal (% -BYA) = 25 % og 35 %. Denne foreslås økt, men med noe variasjon mellom de ulike byggeområdene, slik at % BYA varierer fra 25 % - 50 %. %-BYA innenfor hvert felt er noe lavere en ved forrige behandling i PLM, men da lå det mye parkering (12 doble carporter med parkering foran) inne i to av feltene. Ved å fjerne mye av parkeringen fra terreng, og legge denne i parkeringsanlegg under to av feltene har man klart å øke antallet boliger med 12 enheter, samtidig som det er skap noe mer luft innenfor planområdet. Det legges fortsatt opp til en sentral lekeplass, men i tillegg settes det av plass til to mindre lekeplasser som er tilknyttet den sentrale. Samtidig gir planen mulighet for noe mer grønne arealer mellom bebyggelsen. Planområdet ligger sentralt i Vestby med nærhet til sentrum og jernbanestasjon (kollektivknutepunkt), og ut i fra nasjonale mål for bærekraftig areal og transportpolitikk er det ønskelig med en relativt høy utnyttelse. En % BYA på opptil 50 % synes således akseptabel sett i sammenhang med at det er avsatt gode fellesarealer for lek og det er en maks gesims på 6 m og maks møne på 9,5 m. Økningen i boenheter og noe mer luft, etter forrige behandling i PLM, er positivt utifra det vedtak som ble fattet. Byggehøydene er akseptable utifra bebyggelsesstrukturen i området, med eneboligområder i nordvest og sydøst. Lokaliseringen tilsier derimot at utnyttelsen kunne vært ennå høyere. For å få til dette, samtidig som det skapes store og gode utearealer, måtte det eventuelt vært åpnet for høyere bebyggelse enn foreslått og det som ligger i dagens regulering. Dette vil bryte med byggehøydene i i området. Snitt til illustrasjonsplanen viser at parkeringsanleggene som er tenkt lagt under deler av bebyggelsen tildel legges oppå eksisterende terreng. I øst skyves de inn i eksisterende terreng, men ellers formes nytt terreng over. Dette gir skråninger i terrenget, som blir bratte særlig mot naboeiendommene i syd og nord. Dette synes lite heldig, og parkeringsanlegg under bebyggelsen bør legges lenger ned i eksisterende terreng slik at det kreves mindre oppfyllinger. Videre viser snittene at det er noe uoverensstemmelse mellom illustrasjon og regulering, da parkeringsanleggene ligger utenfor byggegrense. Også bebyggelse under terreng skal forhold seg til byggegrensene, og endringer i regulering/prosjekt må vurderes. Det bør kunne vurderes om parkeringsanleggene kan legges nærmere nabogrense enn fire meter dersom de legges betraktelig lenger ned i eksisterende terreng.
Side 3 av 6 Trafikk Forslagstiller viser til at reguleringsendringen innebærer en økning på ca. 31 boenheter i forhold til dagens regulering. På grunn av endring i boligtype mener de imidlertid at den økte belastningen tilsvarer ca. 25 boliger. Dette innebærer en økt belastning på veinettet, men dette skal være regulert med dimensjoner som gir tilstrekkelig kapasitet til å håndtere økningen. De interne veiene i planområdet er endret slik at trafikk til parkering ikke skal trekkes like langt inn i planområdet. Det legges nå opp til parkering under felt B2 og B3, samt langs veien mellom disse. Videre er reguleringen endret slik at overgangen mellom kjørevei og gangveier skal være tydelig. Gangveiene må imidlertid være dimensjonert for kjøring på grunn av utrykningskjøretøy. Endret forslag gir således en bedre løsning en forslaget som ble behandlet i PLM, og er en vesentlig bedre løsning enn dagens regulering. Dagens regulering legger opp til en ringvei med flere avkjørsler rundt felles lekeareal, og en kjørevei med rundkjøring som snuareal innimellom eneboligene. Rådmannen mener imidlertid fortsatt det er uheldig at ett av boligfeltene (16 enheter iht. illustrasjonsprosjektet) skilles fra de sentrale lekearealen av både kjørevei og parkering. Parkering på terreng inntil veien kan gi en noe uoversiktlige forhold med tanke på rygging. Samtidig kan det fungere fartsreduserende. Gangforbindelse For å sikre en mulig gangforbindelse sørover mot Vestby senter, har forslagsstiller regulert inn felles fortau langs felles vei og felles gang- og sykkelvei sør i planområdet. Allmennhetens tilgjengelighet er foreslått ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelse og/eller tinglysning. I den videre prosessen må det vurderes hvordan dette best sikres. Ved en endring på tilgrensende tomt som muliggjør gjenomgangstrafikk mener administrasjonen det bør settes opp bom på gang- og sykkelveien, i plangrensen. Det må vurderes å ta inn bestemmelse vedrørende dette. Parkering Prosjektet legger til rette for 72 leiligheter, hvorav 68 på 70 m 2 BRA og fire på 92 m 2 BRA. Tiltakshaver foreslår en parkeringsdekning på 1,75. Ca 90 parkeringsplasser er lagt i parkeringsanlegg under felt B2 og B3, mens resterende plasser (ca 37) er planlagt langs felles internvei. Det legges opp til at alle boligene får ihvertfall en parkeringsplass i parkeringskjeller. Plassene innenfor felles parkeringsareal på terreng skal ikke være reserverte. Forslagstiller viser til tellinger og erfaring fra liknende prosjekter, og mener dette skal være tilstrekkelig. Ved forrige behandling i PLM ble det imidlertid gitt signaler om at kommunens parkeringsnorm bør opprettholdes. Denne krever 2 plasser + 0,2 gjesteplasser pr. treroms leilighet. Lokaliseringen nær sentrum og kollektivknutepunkt, samt et etter hvert godt handelstilbud, er forhold som taler for at en lavere parkeringsdekning kan vurderes. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsene er endret slik at de felles lekearealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Dette er positivt. Forslagstiller mener imidlertid at kravet burde kunne vært lempet noe på, slik at ikke alle/hele fellesarealet hadde trengt å stå klare før første brukstillatelse. Da kommunen ikke kjenner
Side 4 av 6 utbyggingstakten i prosjektet, og således hvordan en eventuell utsettelse av deler av de felles lekearealene vil påvirke bomiljøet, vurderes det uheldig å skulle lempe på kravet i bestemmelsene. En eventuell utsettelse av deler av lekearealene må eventuelt være en vurdering av dispensasjon, fra kravene, i byggesak. Viktige forhold vil være tilgjengelige arealer og sikkerhet ved bruk av disse kombinert med fortsatt byggeaktivitet. 3. ALTERNATIVER Alternativt opprettholdes dagens regulering. Dette vil isåtilfelle gi en lavere utnyttelse enn det som ligger i forslaget til ny detaljregulering. I tillegg vil det gi en dårligere løsning med tanke på trafikksituasjonen internt på området, og i forhold til felles lekearealer. Ønsker man en høyere utnyttelse enn det som foreslås, samt en annen bygningsstruktur må det trolig nedlegges dele- og byggeforbud og utvikles egen plan, da utbyggers leilighetskonsept, Trysilhus familie, ikke er forenlig med en høyere bebyggelse. 4. KONKLUSJON Planområdets lokalisering nær sentrum og jernbanestasjon (kollektivknutepunkt) tilsier at utnyttelsen kunne vært ennå høyere. Grunnet tilgrensende eneboligområdet er det likevel positivt at det fortsatt legges opp til en relativt lav bebyggelse, og utnyttelsen synes akseptabel. Det er positivt at mye av parkeringen legges under bebyggelsen, og er akseptabelt at noe av parkeringen legges på felles parkeringsareal på terreng. Det er likevel ønskelig at ennå mer av parkeringen legges under terreng. Det er negativt at parkeringen under bebyggelsen ikke graves ned i eksiterende terreng. Dette skaper uheldige bearbeidinger av terrenget. Det er uoverensstemmelse mellom regulering og skisseprosjekt. Parkeringsanlegg ligger utenfor byggegrense. Den interne veisituasjonen er forbedret, men bør vurderes ytterligere i det videre planarbeidet. Det er riktig at det ikke åpnes for gjennomgangstrafikk, og det må vurderes om planbestemmelsene skal sette krav om bom. Parkeringsdekningen på 1,75 er lavere enn normen, men lokaliseringen nær sentrum og kollektivknutepunkt, samt et etter hvert godt handelstilbud, er forhold som taler for at en lavere parkeringsdekning kan vurderes. Det er riktig at det settes krav til at felles lekearealer er ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. RÅDMANNENS INNSTILLING: Forslag til detaljregulering for Vangtunet, med plankart datert 02.07.2012, bestemmelser datert 06.07.2012 og planbeskrivelse legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens 12-10.
Side 5 av 6 BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 26.03.2012 Repr. Pål Engeseth (H) fremmet følgende fellesforslag: Saken utsettes. Planutvalget ber administrasjonen gå i dialog med utbygger for å skape mer fortetting og mer luft i planen. Bør opprettholde parkeringsnormen. Lekeplass må være i rekkefølgebestemmelsene. Trafikk bør i minst mulig grad ledes inn i området. Vurdere parkering under bakken. Votering: Repr. Pål Engeseth s (H) felles forslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Saken utsettes. Planutvalget ber administrasjonen gå i dialog med utbygger for å skape mer fortetting og mer luft i planen. Bør opprettholde parkeringsnormen. Lekeplass må være i rekkefølgebestemmelsene. Trafikk bør i minst mulig grad ledes inn i området. Vurdere parkering under bakken. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 27.08.2012 Representanten Mette Brynildsrud (H) fremmet følgende forslag: Vi følger kommunens norm for parkeringsplasser og ønsker 2,0 p-plasser pr. leilighet. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt og forslaget fra representanten Mette Brynildsrud følger protokollen. VEDTAK: Forslag til detaljregulering for Vangtunet, med plankart datert 02.07.2012, bestemmelser datert 06.07.2012 og planbeskrivelse legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens 12-10. Forslaget fra representanten Mette Brynildsrud (H) følger protokollen.
Side 6 av 6 Saken sendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, 28.08.12 Knut Haugestad rådmann