Plan, bygning og oppmåling Nordbohus/Systembygg AS Dato: 12.06.2009 7140 Opphaug TILLATELSE TIL TILTAK - RIVING OG NYOPPFØRING AV VÅNINGSHUS - GNR. 64, BNR. 8 Saksnr.: Byggest.: Vedt.nr.: Saksb.h.: 2009/1427 Grande 7130 BREKSTAD Gnr:64, Bnr:8 09/63 Kari-Anne Rørstad Ans. søker: Tiltakshaver: Søknadsdato: Komplettdato: Nordbohus/Systembygg AS Helga og Bjørn Norset 05.06.2009 08.06.2009 (uttalelse fra fylkeskommunen) Virksomhetsleder PBO har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningslovens 8 og Ørland kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i følgende sak: Saksopplysninger: Deres søknad om tillatelse til tiltak, enkelt tiltak, er mottatt av kommunen den 07.06.2009. Tegninger og øvrig dokumentasjon mottatt samme dato ligger til grunn for behandling av søknaden. Kontrollerklæringer ble ettersendt og mottatt 10.06.2009. Avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse, datert 08.06.09, behandles i eget skriv. Forhåndskonferanse er ikke avholdt. Søknaden gjelder riving og gjenoppføring av våningshus på gnr. 64, bnr. 8. Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er ikke innkommet merknader til omsøkte tiltak. Med byggesøknaden følger søknader om ansvarsrett fra: - Nordbohus Systembygg AS som søker ansvarsrett for alle funksjoner og ansvarsområder i forbindelse med bygging av ny enebolig - Bjørn Norset som søker ansvarsrett for funksjonene UTF og KUT innen ansvarsområdet riving av eksisterende bolig og grunnarbeid for oppføring av ny bolig. En forutsetter at funksjonene PRO og KPR for grunnarbeid inngår i ansvarsretten.
Eksisterende våningshus er registrert som SEFRAK-objekt. Rivingssøknaden har derfor vært forelagt Sør-Trøndelag fylkeskommune til uttalelse. Deres uttalelse er datert 12.05.09, og ble mottatt 08.06.09. Tiltakshaver har etter oppfordring fra fylkeskommunen fått et firma til å dokumentere bygningens tilstand og foreta en vurdering av muligheten til bevaring i kombinasjon med ombygginger/tilbygg. I den forbindelse har I-consult utarbeidet rapport datert 05.05.09. Bygningen er opprinnelig (eldste del) fra 1867 og har opprinnelig stått i Bjugn kommune. Bygningen har blitt restaurert og påbygd flere ganger. Første gang i 1957 som 2. byggetrinn mellom 1. byggetrinn og driftsbygning. I 1965 fikk huset et tilbygg i forbindelse med inngangspartiet mot tunet. Samtidig ble deler av tømrede bærevegger fjernet både i 1. og 2. etg., og erstattet med konstruksjoner av stål. I 1978 ble det oppført et nytt tilbygg mot sør, og flere tømrede bærevegger ble også da fjernet. Bakgrunnen for ønsket om riving og nyoppføring er flere. I-consult skriver bl.a: Utdrag start
Utdrag slutt Fylkeskommunen fraråder riving og skriver bl.a. (utdrag): Det historiske våningshuset, i sin nåværende form, har verneverdi og bør bevares. Den historiske bygningen har en viktig funksjon for å danne tunstrukturen i landskapet og vesentlige fasade- og takutrykk er bevart. Det er registrert ytterlige to SEFRAK- bygninger som hører til gården, et eldhus og et stabbur. Det prosjekterte nybygget er preget av en historiserende arkitektur, går utover tunets historiske form og glir ikke inn i kulturlandskapet. Nybygget kan ikke betraktes som en forstørret kopi. Kulturminner skal tas i bruk som ressurs. Det årlige tapet av kulturminner og kulturmiljøer skal innen år 2020 ikke overstige 0,5 prosent (Stortingsmelding "Leve med kulturminner"(2004 2005). Våningshuset er blitt kontinuerlig oppgradert og må derfor ansees til å ha høy bruksverdi. Det er ikke mulig å sette dagens bygningstekniske krav på historiske bygninger. Vi vurderer riving av en historisk bygning i så bra stand som rapporten opplyser om, som ikke bærekraftig og i kulturminneøyemed som ikke akseptabel. Det er ingen tungveiende argumenter som taler for at riving bør tillates. Vi minner om at det er gode eksempler over hele landet på at slike velholdte og kontinuerlig oppgraderte kulturminner, som dette våningshuset, fungerer utmerket som bosted i dag. Vi ber om å bli orientert om kommunens vedtak i saken. Alle bevaringsverdige kulturminner skal ved riving har vilkåret om at det lages fotodokumentasjon og eventuell oppmåling som oppbevares i kommunen. Vurdering: Kommunen støtter fylkeskommunens tilrådninger i at bygningen ideelt sett burde vært forsøkt bevart og heller ombygd/påbygd for å bevare bygningens hovedform, proporsjoner og tunstruktur. Nybygget vil bli vesentlig bredere og mer moderne i sitt fasadeuttrykk. Ser man bort fra bevaringsinteressene, er det et bygg med estetiske kvaliteter, og selv om bygget ikke kan anses som en forstørret kopi, har det allikevel visse fellesnevnere med det gamle våningshuset. En sikter da til etasjetall, hovedform (vi ser da bort fra bredden på bygget) og visse fellestrekk i vindusutformingen. Selv om det meste vil være praktisk mulig, er det jfr. rapport fra I-consult store utfordringer med å skulle oppgradere dagens bolig slik at den kan tilfredsstille tiltakshavers behov for praktiske planløsninger, herunder behovet for nye rom. En legger da ikke vekt på at nye rom eller nye tilbygg må tilfredsstille gjeldende plan- og bygningslov med tilhørende forskrifter, da det her kunne blitt innvilget dispensasjon. Kommunen legger heller vekt på de store kostnader som må investeres i ombygging (utskifting av bærekonstruksjoner og fundamenter) for å få endret dagens planløsning. En legger også vekt på at boligen har vært gjenstand for flere påbygginger gjennom årenes løp som har endret bygningens fasadeuttrykk. Dette gjelder spesielt fasaden inn mot tun.
Videre mener kommunen terskelen for å avslå riving må være høy. Hvorvidt riving skal tillates blir en skjønnsmessig vurdering der faktorer som bevaringsverdi (bygningen i seg selv, i forhold til tun og gårdens plass i kulturlandskapet), muligheter (økonomisk og praktisk) for ombygging i forhold til eiers behov og bygningens tilstand vil være påvirkende. Avslag på riving i en sak som denne er en rimelig stor inngripen i tiltakshavers eierrådighet, og bør være begrenset til bygninger av særlig stor verneverdi der man også har enklere forutsetninger for å bevare eksisterende løsning. Ørland kommune er dermed av den oppfatning av riving og nyoppføring bør tillates i dette tilfellet. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 gis herved tillatelse til riving av eksisterende samt oppføring av nytt våningshus på gnr. 64, bnr. 8. I hht pbl 93b og 98 godkjennes de søknader om ansvarsrett som fulgte søknad om tillatelse til tiltak. Begrunnelse framgår av saksvurderingene ovenfor. Før bygningen rives, må det framskaffes fotodokumentasjon og evt. oppmåling av bygningen. Dette jfr. fylkeskommunens brev av 12.05.09. Kommunen må få opplysninger om bruksareal på dagens bygning, da dette har betydning for fakturering av evt. tilknytningsavgift for vann som følge av økt størrelse på nybygg. ---------------------------------------------------------------- Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjon skal oppbevares i foretaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse Tiltaket må ikke tas i bruk før det foreligger ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse, jfr. planog bygningslovens 99. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at igangsettingstillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningslovens 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år.
Gebyrer og avgifter Faktura for saksbehandlingsgebyr og eventuell tilknytningsavgift som følge av økt størrelse på nybygg vil bli utsendt fra kommunens økonomiavdeling. Klageadgang Kommunen har fattet vedtak som gjengitt ovenfor, jf forvaltningslovens 28 Vedtaket kan påklages til fylkesmannen jf pbl 13, 4.ledd og 15 Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag da brevet kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne meldingen kom fram. Forvaltningslovens 29-32 inneholder bl.a. bestemmelser om adgangen til å forlenge klagefristen og om adgangen til å påklage vedtaket i de tilfeller klagefristen er oversittet. Ved henvendelse til kommunen kan du få ytterligere veiledning. Med hilsen Kari-Anne Rørstad byggesaksbehandler