RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak AT- Plan AS Fyresdal 3870 FYRESDAL Melding om vedtak Att: Mona Gundersen Vår ref: Deres ref: Arkiv: L12 Dato: 2013/1607 /AHJO Løpenr.: 12396/2014 19.08.2014 Førstegangsbehandling - Detaljreguleringsplan for Varden Gjernes gnr. 29 bnr. 2 Tiltakshaver: Jan Erik Gjernes Forslagstiller: AT Plan Du underrettes herved om at det er fattet vedtak i ovennevnte sak. Saken har vært behandlet som vist på vedlagte saksframlegg. Eventuelle henvendelser kan rettes til: Ahmed Imad Joseph Med vennlig hilsen Ahmed Imad Joseph saksbehandler Kopi: Jan Erik Gjernes Gjernes 4990 SØNDELED Aust-Agder fylkeskommune PB 788 Stoa 4809 ARENDAL Fylkesmannen i Aust-Agder PB 788 Stoa 4809 ARENDAL Kari Johnsen Myrheiveien 11 3770 KRAGERØ Vibeke Skou gabelsgt. 21b 0272 OSLO Statens vegvesen PB 723 Stoa 4808 ARENDAL RTA Hestemyr 21 4950 RISØR Henning Smidt Voll Terrassee 2b 1358 JAR Besøksadresse: Postadresse: Dir.tlf.: Org.nr.: 964 977 402 MVA Furumoveien 1 Postboks 158 Tlf.: 37 14 96 00 Bankkonto: 2801.22.04665 4950 RISØR 4952 Risør Fax.: E-post: postmottak@risor.kommune.no www.risor.kommune.no
Side 2 av 7 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2013/1607-16 Arkiv: L12 Saksbeh: Ahmed Imad Joseph Dato: 18.07.2014 Førstegangsbehandling Detaljreguleringsplan for Varden Gjernes gnr. 29 bnr. 2 Tiltakshaver: Jan Erik Gjernes Forslagstiller: AT Plan Utv.saksnr Utvalg Møtedato 52/14 Miljø- og teknisk komité 14.08.2014 Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan for Varden, del av gnr. 29 bnr. 2, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i 12-10 i plan- og bygningsloven på vilkår av at følgende rettes opp: Planbestemmelsene: Fellesbestemmelser(Fellesføresegner) o 1.3 Vegetasjonen mellom tomtene skal søkes bevart. All hogst og tynning i områdene skal utføres i samråd med grunneier. Gamle trær skal bevares. o 1.5 Endring av siste setning: Framføring av ledninger knyttet til vann- og avløpsanlegg, kabelgrøfter for strøm, fiber, osv. skal legges parallelt som anlegg i bakken. o 1.7 Det er ikke tillatt å inngå privatrettslige avtaler i strid med reguleringsplan og - bestemmelser. Bygninger og anlegg o 2.4 Endring av første og andre setning: Bygninger skal oppføres med mørke jordfargede fasader og mørke, matte takflater som fremstår som diskre i landskapet. Hvite/ lyse farger tillattes ikke. Parabolantenner skal plasseres diskre for publikum og naboer i område. o 2.8 Sammenslås med 2.5: Synlig del av grunnmuren/ pilarer eller annen underbygning skal ikke overstige 1 meter. Åpne rom mellom pilarene skal forblendes enten med tre eller naturstein. Planering av terrenget skal utføres i minst mulig grad. o 2.6 Maks tillatt bruksareal for bygningsmassen skal ikke overstige 120 m 2, ikke medregnet terrassens overbyde areal. Bruksarealet kan deles på tre bygninger, anneks/ uthus på inntil 15 m 2 og bod på inntil 8m 2. Gjeldene utgave av NS 3940 skal gjelde for arealberegningen. Endring av siste setning: FF2 og FF4 skal ha maks gesimshøyde på 4 m og maks mønehøyde på 5,8. FF1 og FF3 skal ha maks gesimshøyde på 3,5 m og maks mønehøyde på 5,0. o 2.9 Endring av siste setning: Inntil 20 m 2 av terrassen kan være overbygd, dette arealet kommer i tillegg til totalarealet.
Side 3 av 7 Landbruks-, natur- og friluftsområde o 4.3 Stiene i område kan gruses og kloppes der det er behov, trapper og broer kan oppføres i samråd med kommunen. Hensynssone bevaring av kulturmiljø. o Ny : Innenfor hensynssonen skal område rundt Varden bevares. Det tillates ikke å foreta noe form for terrenginngrep i området. Rekkefølgebestemmelser o 5.1 Før det gis igangsettingstillatelse til tiltak skal det foreligge en plan som tar for seg tilkobling til kommunalt vann, tilkobling til eksisterende private renseanlegg og framføring av kabelgrøfter for strøm fiber osv. Planen skal godkjennes av Enhet for eiendom og tekniske tjenester. Plankartet: Byggegrenser for tomtene skal tegnes inn. LNF- formål endres til friluftsformål. Området rundt Varden gis i tillegg hensynssone bevaring kulturmiljø Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité - 14.08.2014 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Detaljreguleringsplan for Varden, del av gnr. 29 bnr. 2, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i 12-10 i plan- og bygningsloven på vilkår av at følgende rettes opp: Planbestemmelsene: Fellesbestemmelser(Fellesføresegner) o 1.3 Vegetasjonen mellom tomtene skal søkes bevart. All hogst og tynning i områdene skal utføres i samråd med grunneier. Gamle trær skal bevares. o 1.5 Endring av siste setning: Framføring av ledninger knyttet til vann- og avløpsanlegg, kabelgrøfter for strøm, fiber, osv. skal legges parallelt som anlegg i bakken. o 1.7 Det er ikke tillatt å inngå privatrettslige avtaler i strid med reguleringsplan og - bestemmelser. Bygninger og anlegg o 2.4 Endring av første og andre setning: Bygninger skal oppføres med mørke jordfargede fasader og mørke, matte takflater som fremstår som diskre i landskapet. Hvite/ lyse farger tillattes ikke. Parabolantenner skal plasseres diskre for publikum og naboer i område. o 2.8 Sammenslås med 2.5: Synlig del av grunnmuren/ pilarer eller annen underbygning skal ikke overstige 1 meter. Åpne rom mellom pilarene skal forblendes enten med tre eller naturstein. Planering av terrenget skal utføres i minst mulig grad.
Side 4 av 7 o 2.6 Maks tillatt bruksareal for bygningsmassen skal ikke overstige 120 m 2, ikke medregnet terrassens overbyde areal. Bruksarealet kan deles på tre bygninger, anneks/ uthus på inntil 15 m 2 og bod på inntil 8m 2. Gjeldene utgave av NS 3940 skal gjelde for arealberegningen. Endring av siste setning: FF2 og FF4 skal ha maks gesimshøyde på 4 m og maks mønehøyde på 5,8. FF1 og FF3 skal ha maks gesimshøyde på 3,5 m og maks mønehøyde på 5,0. o 2.9 Endring av siste setning: Inntil 20 m 2 av terrassen kan være overbygd, dette arealet kommer i tillegg til totalarealet. Landbruks-, natur- og friluftsområde o 4.3 Stiene i område kan gruses og kloppes der det er behov, trapper og broer kan oppføres i samråd med kommunen. Hensynssone bevaring av kulturmiljø. o Ny : Innenfor hensynssonen skal område rundt Varden bevares. Det tillates ikke å foreta noe form for terrenginngrep i området. Rekkefølgebestemmelser o 5.1 Før det gis igangsettingstillatelse til tiltak skal det foreligge en plan som tar for seg tilkobling til kommunalt vann, tilkobling til eksisterende private renseanlegg og framføring av kabelgrøfter for strøm fiber osv. Planen skal godkjennes av Enhet for eiendom og tekniske tjenester. Plankartet: Byggegrenser for tomtene skal tegnes inn. LNF- formål endres til friluftsformål. Området rundt Varden gis i tillegg hensynssone bevaring kulturmiljø
Side 5 av 7 Vedlegg: 1 Reguleringsplanbeskrivelse Varden gnr. 29 bnr. 2 i Risør 2 Reguleringsplanbestemmelser for Varden gnr. 29 bnr. 2 i Risør 3 Regplan Varden Detaljplankart 4 Detaljplankart Observasjonsp 5 Innspill Varden Kort resymé Planforslag for Varden, del av gnr. 29 bnr. 2 fremmes for utleggelse til offentlig ettersyn. Det innstilles på at planforslaget kan legges ut til høring under forutsetning av at det foretas noen endringer. Saksopplysninger Planforslaget skal omfatte 3 nye hytter og 1 eksisterende. Reguleringsplanforslaget for Varden, del av gnr. 29 bnr. 2 oversendes for behandling og utleggelse for offentlig høring. Det er blitt avholdt oppstartmøte den 24.10.2013. Plangrensene som ble fremlagt ved oppstartsmøte ble senere redusert og endelig avgrensing ble fremlagt for kommunen før det ble varslet om oppstart. Naboer, hytteeiere, Risør kommune og regionale myndigheter ble varslet 17.02.14 med frist til 14.04.14 til og komme med innspill. Planarbeidet ble i tillegg kunngjort i Aust- Agder blad den 20.02.14 og på kommunens hjemmeside. Det kom inn følgende innspill: Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen: Påpeker at planleggingen skal ivareta estetiske hensyn (pbl. 1-1, 5.ledd). Planen bør søke løsninger som hindrer at bebyggelsen medfører silhuettvirkning og at ny bebyggelse plasseres og utformes etter de premissene som landskapet legger. Både arealbruksformålet og reguleringsbestemmelsene bør benyttes for å sikre estetiske hensyn. Miljøvernavdelingen forventer at temaet naturmangfold omtales i det videre planarbeidet. Det forventes videre at spørsmålet om konsekvensutredning vurderes på nytt etter høringen om oppstart. Avdelingen anbefaler at det sørøstlige området, som ligger innenfor 100-metersbeltet til sjø settes av til grønne formål, som for eksempel spesialområde friluftsområde eller friområder. Videre forventes det at planforslaget utarbeides i tråd med bestemmelsene i 4 i kommuneplanens arealdel. Aust- Agder fylkeskommune Plan- og naturseksjonen anser det som positivt at en fortetter eksisterende hytteområder framfor å bygge i nye områder. Men vil minne om at planen bør legge vekt på landskapsvirkninger og estetisk utforming og allmennhetens ferdselsmuligheter og friluftslivsinteresser. De vil også anbefale at det sørligste området som ligger innenfor100-metersbeltet bør avsettes til friluftslivsområde. Kulturminnevernseksjonen viser til at varslingskartet indikerer på at det er steingjerder innenfor planområdet, hvor steingjerdene vurderes som kulturminner med bevaringsverdi. Statens veivesen Forutsetter at kjøreadkomst til planområdet blir fra eksisterende avkjørsel til Gjernes, som også eksisterende hytter benytter. For å sikre nødvendig frisikt i avkjørselen fra Fv.351, ber de om at
Side 6 av 7 det blir fastsatt rekkefølge krav i bestemmelsene om utforming og opparbeidelse av nødvendig frisikt i avkjørselen. Det er viktig at frisiktsoner vedlikeholdes før hyttesesongen starter. Risør og Tvedestrandregionens Avfallsselskap (RTA) Det pågår en omlegging av hytterenovasjon fra levering av avfall i container til sortering i avfallsbod. De erfarer at oppsitterne i dette hyttefeltet er i gang med planer for bygging av avfallsbod. De ber om at de nye hyttene også deltar i oppføringen av denne avfallsboden, slik at det forutsetter at boden er ferdig før de nye hyttene tas i bruk. Kari Johnsen Protestere mot fortetting av hytteområdet. Hun peker på hennes eiendom vil felles grenser med hyttetomt 3, slik at den nye hytten vil få direkte innsyn til hagen/hytten. Med så kort avstand mellom hyttene vil en oppfatte normal aktivitet som støy. Henning Smidt Han mener det er galt og fortette området rundt Varden. Området er i dag preget av god plass mellom hyttene som er godt integrert i terrenget og urørt terreng rundt toppen av Varden. Han mener også at det er stor sannsynlighet for at det blir anlagt veg inn til området. Han mener det ikke er noe realistisk forhold mellom kommunens utregnede potensial for hytter på Gjerneslandet og etterspørselen i markedet. Vibeke Skou Hun er motstander av fortetting av området slik det legges opp til. Hun peker på Varden er et historisk sted, og mener en fortetting vil hindre tilgang til Varden. Hun mener de nye tomtene vil bryte med prinsipper som ble lagt til grunn da de eksisterende tomtene ble lagt ut i 1960 årene. Blant annet ikke bygging i 100 metersbeltet til sjøen, hyttene skulle ikke være synlige fra sjøen og god avstand mellom hyttene. Hun ber om at nye tomter ikke hindrer ferdsel til hyttene og sjøen. Hun vil også ha opplyst hvor eventuelle båtplasser til de nye tomtene skal være. Hensynet til naturmangfoldloven er vurdert av planlegger i planbeskrivelsen. I.h.t. 8-12 i naturmangfoldloven skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap, det skal tas sike på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet, tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet, kostnader skal bæres av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Økonomi Planen vil ikke føre til noe økonomisk konsekvens for kommunen utover gebyr for planarbeid. Kommuneplan Planforslaget er i samsvar med formålet i kommuneplanen, hvor planen har avsatt område til fritidsbebyggelse. Bestemmelsene for kommuneplanen setter krav til at arbeid og tiltak ikke kan settes i gang før området inngår i reguleringsplan. Som resultat av plankravet i kommuneplanen er det utarbeidet et forslag til reguleringsplan.
Side 7 av 7 Vurderinger Planområde ligger mellom eksisterende hyttebebyggelse. Plangrensene følger stort sett tilstøtende eiendomsgrenser. I planforslaget er det prosjektert 3 nye hyttetomter og en eksisterende. Mellom hyttetomtene er det avsatt en del vegetasjonsarealer som skal virke som grønne buffere. I plankartet er det avsatt store deler av området til LNF- formål. Området består av stort sett bart fjell og noe mindre vegetasjonsarealer, området har ingen landbruks- eller skogbruksarealer og har derfor ingen verdi for disse formålene. Deler av planområdet mot nordøst kommer innenfor 100-metersbeltet til sjøen. Hyttetomt FF1 vil plasseres på en topp mellom to eksisterende hyttetomter, slik at hytten på tomten vil være mer synlig enn de to eksisterende hyttene. Tomt FF3 vil være den mest eksponerte fra sjøen. Byggegrensen er ikke vist på plankartet, dette må endre. Det forutsettes at hyttene på tomt FF1, FF2 og FF3 plasseres lavt i terrenget. I tillegg innstilles det på at møne- og gesimshøyde på tomt FF1 og FF3 reduseres til hhv 5,0 m og 3,5 m. Dette er for å hindre at bebyggelsen blir dominerende og eksponert sett ifra sjøen, spesielt dersom vegetasjonen skulle bli tatt bort. Kulturminnevernseksjonen viser til at varslingskartet indikerer på at det er steingjerder av bevaringsverdi innenfor planområdet. Det er foretatt befaring i området som viser at steingjerdene er utenfor planområdet. Flere av hytteeierne i området betrakter toppen av Varden og området rundt som en historisk plass, som ble benyttet til varsling langs kystlinjen ved å brenne bål. Planlegger har tatt hensyn til området rundt Varden, som er avsatt til friluftsformål. For å ivareta området rundt Varden som en historisk plass for både hytteeiere og allmennheten som benytter seg av stedet innstilles det på at Varden i tillegg til friluftsformål gis en hensynssone bevaring av kulturmiljø. Hensynet til naturmangfoldloven er dokumentert og kommentert av planlegger og vi anser at de hensyn naturmangfoldloven skal ivareta er vurdert og ikke vil bli skadelidende. I følge artsdatabasen, er det registrert 11 forskjellige edderkopptyper, av de 11 er det kun edderkopptypen Philodromus histrio som kategoriseres sårbar. Konsekvensutredning anses ikke som nødvendig da reguleringsplanforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel, og fremtidig utbyggingen ikke vil få vesentlig virkning for miljø og samfunn, jfr. 12-10 i plan- og bygningsloven. Vi anser at planforslaget ivaretar de innkomne innspillene og at den kan legges ut til offentlig ettersyn med de rettinger som er anført i rådmannens innstilling, i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. Planen legges ut til høring i minimum 6 uker. Rådmannens konklusjon Planen legges ut til offentlig ettersyn med de rettinger som framkommer av sakens innstilling. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Gebyr for plansaksbehandling ved 1. gangs behandling. kr. 34400,-