Saksnr.: 2013/13768 Dokumentnr.: 2 Løpenr.: 169439/2013 Klassering: U70 Saksbehandler: Tom Hermansen Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Formannskapet Bystyret Fredrikstad Stadion - overdragelse av anlegg til Fredrikstad kommune Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler formannskapet å avgi slik innstilling til Bystyre: 1. Hovedavtale om overdragelse av Fredrikstad stadion til Fredrikstad kommune godkjennes. 2. Kjøpesummen inkludert kostnader ved kjøpet av Fredrikstad stadion (gnr 423 bnr 155 snr 1 i Fredrikstad) på 26,650 millioner kroner finansieres ved låneopptak på 24,650 millioner kroner og ved overtakelse av gjeld som Fredrikstad Stadion AS har til FFK på 2,0 millioner kroner. 3. Det investeres i kunstgress innenfor en ramme på 5,0 millioner kroner. Investeringen finansieres med lån på 3,6 millioner kroner og spillemiddeltilskudd på 1,6 millioner kroner. Kunstgress søkes investert i 2014. 4. Et eventuelt spillemiddeltilskudd til kjøp av stadion skal gå til nedbetaling av gjeld. 5. Rådmannen gis fullmakt til å fremforhandle og inngå underliggende leieavtaler med Fredrikstad Fotballklubb og Fredrikstad Stadion Event AS. Fredrikstad, 13.11.2013 Sammendrag Den økonomiske situasjonen til Fredrikstad Fotballklubb har i lengre tid vært svært anstrengt, og klubben har ikke hatt økonomisk evne til å betale de årlige forpliktelser klubben har overfor Fredrikstad Stadion AS. Dette har resultert i at Værste AS har bidratt økonomisk til at klubben har kunnet opprettholde driften de to siste årene. Værste AS har også spilt en hovedrolle i å omstrukturere og refinansiere Fredrikstad Fotballklubb, og har bidratt til en betydelig gjeldssanering til fordel for klubben. Tidligere i år mottok kommunen en henvendelse fra Værste AS med anmodning om å gå i forhandling om å kjøpe Fredrikstad Stadion AS, seksjon 1. På bakgrunn av henvendelsen er det ført forhandlinger om kjøp av stadion. Den fremforhandlede hovedavtalen går ut på at Fredrikstad kommune kjøper Fredrikstad Stadion, seksjon 1, for 26 millioner kroner, med overtagelse innen 31.12. 2013. Det forutsettes at Fredrikstad kommune legger kunstgressbane på stadion. Dette vil ha en bruttokostnad på 5 millioner kroner. Kostnadene ved et eventuelt kjøp og videre drift i kommunal regi skal dekkes inn gjennom leieinntektene fra stadion. Fredrikstad Fotballklubb skal betale en årlig leie for sitt bruk av anlegget på 3 millioner kroner, og Fredrikstad Stadion Event AS, skal betale 0,5 million kroner i årlig leie for rett til å leie stadion til et bestemt antall eventer og arrangementer.
Vedlegg 1 Fredrikstad Stadion - verdivurdering og faktagrunnlag fra Prosjektforum AS 2 Hovedavtale om overdragelse av Fredrikstad Stadion til Fredrikstad kommune Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) 1 Takst fra Prosjektforum AS Verdivurdering av Idrettsanlegg, Fredrikstad Stadion 2 Protokoll fra Fredrikstad Idrettsråds møte 21.8.2013, uttalelse om kjøp av Fredrikstad Stadion. Saksopplysninger Ved bygging av Fredrikstad Stadion ble det etablert et selskap, Fredrikstad Stadion AS, som per i dag har følgende eierstruktur: Fredrikstad Fotballklubb 75 prosent Værste AS 25 prosent Fredrikstad Stadion ble innviet i 2007 som et nytt stadionanlegg for Fredrikstad Fotballklubb, med en byggekostnad på 102 millioner kroner. Anlegget mottok spillemidler til garderober, styrketreningsrom og klubbrom. Det ble ikke innvilget spillemidler til selve gressbanen, som etter standarden ble vurdert som spesialanlegg for toppfotball. Fredrikstad Stadion er bygd sammen med flere enheter som blant annet nærings- og kontorlokaler, skole med mer. Denne saken omhandler Fredrikstad Stadion, seksjon 1, som består av: - Banen (gressmatta) - Tribuneseksjonene - Kiosker - Garderober - Styrketreningsrom - Klubbrom - Et areal under tribunen i nord, hvor det oppbevares utstyr og redskap for banedrift - Flomlys og tekniske installasjoner i anlegget som er nødvendig for avvikling av kamper og arrangementer. Kontorlokalene som Fredrikstad Fotballklubb disponerer, restaurantdelen og VIP-losjene på tribunen inngår ikke i seksjon 1. Disse områdene er det egne avtaler på. Mellom Fredrikstad Stadion AS og Fredrikstad Fotballklubb har det vært inngått en avtale som gir fotballklubben rett til bruk av stadion til sin sportslige aktivitet, som trening og kamper. For denne bruken skal Fredrikstad Fotballklubb betale en årlig leie. Det har lenge vært kjent at Fredrikstad Fotballklubb ikke har hatt økonomisk evne til å betale de årlige forpliktelser klubben har overfor Fredrikstad Stadion AS, og at den økonomiske situasjonen i klubben har vært så anstrengt at FFK ikke har vært i stand til å dekke løpende utgifter. Dette har resultert i at Værste AS i stor grad har bidratt økonomisk til at klubben har kunnet opprettholde driften de siste årene. Alternativt ville klubben vært konkurs. Værste AS har også spilt en hovedrolle i å omstrukturere og refinansiere Fredrikstad Fotballklubb, og har bidratt til en betydelig gjeldssanering til fordel for klubben. Tidligere i år mottok kommunen en henvendelse fra Værste AS med anmodning om å gå i forhandling om å kjøpe Fredrikstad Stadion AS, seksjon 1. Ordføreren orienterte om saken i formannskapet den 20. juni d.å. På bakgrunn av henvendelsen er det ført forhandlinger om
kjøp av stadion mellom Fredrikstad kommune og Værste AS, som har forhandlet på vegne av Fredrikstad Stadion AS. Dersom kommunen skal kjøpe Fredrikstad Stadion vil EØS-reglene legge føringer for størrelsen på leien, da den må være markedsmessig. Det er derfor engasjert to takstmenn til å foreta en verdivurdering av eiendommen. Taksten som foreligger er på 28,3 millioner kroner. Det fremlagte forslaget til hovedavtale går ut på at Fredrikstad kommune kjøper Fredrikstad Stadion, seksjon 1, for 26 millioner kroner, med overtagelse innen 31.12.2013. Kjøpet foreslås gjort opp slik: - Fredrikstad kommune betaler 24 millioner kroner til Fredrikstad Stadion AS ved overtagelse. - Fredrikstad kommune overtar gjeld som Fredrikstad Stadion AS har til Fredrikstad Fotballklubb, begrenset oppad til 2 millioner kroner. Vilkårene for Fredrikstad kommunes betaling av gjelden til Fredrikstad Fotballklubb skal fremgå av en egen låneavtale. Intensjonen er at lånet skal ha en løpetid på minst 30 år og være rentefritt. Vilkårene skal for øvrig være slik at lånet fullt ut skal kunne inngå i klubbens egenkapital, slik at klubbens lisensforpliktelser ovenfor Norges Fotballforbund kan ivaretas. Gjenstående del av Fredrikstad Fotballklubbs fordring mot Fredrikstad Stadion AS (ut over 2 millioner kroner) vil være uerholdelig idet Fredrikstad Stadion AS ikke vil være i stand til å betale den. Denne del av fordringen vil derfor Fredrikstad Fotballklubb avskrive. Som forutsetning for et kjøp ligger et mål om at anlegget også skal sikre breddeidrettens interesser i byen. Dette forutsetter at banen legges om til kunstgress, slik at brukstiden kan økes. Med kunstgress er det anslått at Fredrikstad Fotballklubb vil ha behov for cirka 50 % av disponibel brukstid til sine lag. Da vil også klubbens ungdomslag trene og spille kamper der. Resten av disponibel tid kan leies ut til breddeidrett (40 %) og annen aktivitet (inntil 10 %). Fredrikstad Fotballklubb skal betale årlig leie på 3 millioner kroner for sin bruk av stadion. I den foreslåtte hovedavtalen er det lagt opp til at fotballklubben i tillegg skal betale 10 % av gjennomsnittlig billettinntekt fra betalende tilskuere ut over 6.000. Etter hver slik kamp skal disse inntektene settes på en egen konto som øremerkes til vedlikehold av eiendommen. Dette er vesentlig da det stilles strenge krav til anlegg for toppfotball, og at kommunen som anleggseier vil være ansvarlig for at Fredrikstad Stadion er et tidsriktig anlegg som tilfredsstiller kravene til de ulike divisjoner. Det må blant annet påregnes at kunstgresset må skiftes etter noen års drift. Fredrikstad Stadion Event AS driver restauranten på stadion. Selskapet eies av Værste AS (51 % eierandel) og Fredrikstad Fotballklubb. I en fremtidig modell er det lagt opp til at Fredrikstad Stadion Event AS kan leie stadion til et bestemt antall arrangementer per år, tilsvarende inntil 10 % av disponibel tid på anlegget. For denne retten skal selskapet betale en årlig leie til kommunen på 0,5 million kroner. Fredrikstad Idrettsråd har i sitt møte 21.8.2013 behandlet sak om kommunal overtakelse av Fredrikstad Stadion. Idrettsrådet støtter «en kommunal overtakelse av Fredrikstad Stadion. Det forutsettes at avtalen med Fredrikstad Fotballklubb som hovedleietaker, har en innretning som sikrer kommunens leieinntekter». Samlede leieinntekter for Fredrikstad kommune vil utgjøre 3,5 millioner kroner, som skal dekke årlige utgifter til drift av stadion, inklusiv kapitalkostnader på investeringen. Ved utleie til breddeidrett vil det også være inntektsmuligheter, i hovedsak fra utleie til fotballkamper. Omfanget av dette er det vanskelig å si noe om på forhånd. Trening for barn og ungdom vil være gratis som i alle andre kommunale idrettsanlegg.
Ved en overtakelse vil ansvaret for daglig drift av stadion ligge hos Fredrikstad kommune, men Fredrikstad Fotballklubb vil fortsatt få rett til å drive kioskene og disponere tilgjengelig plass til reklame i anlegget. Dette er inntektskilder som Fredrikstad Fotballklubb er avhengig av til sin virksomhet. Som følge av disse rettighetene vil klubben bli pålagt ansvar for rydding av tribuner med mer. Fredrikstad Fotballklubb vil også få ansvar for daglig drift og vedlikehold av klubbrom og styrketreningsrom. For å øke bruken av stadion vil det være helt nødvendig å legge om banen fra naturgress til kunstgress. Fra anlegget ble tatt i bruk i 2007, har det et fåtall ganger vært brukt av andre enn Fredrikstad Fotballklubbs A-lag. Kunstgress vil øke brukstiden betydelig, og det vil bli disponibel tid til langt flere aktører. Fredrikstad Fotballklubb utarbeidet i 2012 et forprosjekt for omlegging til kunstgress med undervarme, som er forhåndsgodkjent av Kulturdepartementet. Omlegging til kunstgress er anslått å koste cirka 5 millioner kroner. Det er mulig å oppnå spillemiddeltilskudd på inntil 1/3 av godkjent kostnad. Leieinntekten på 0,5 million kroner fra Fredrikstad Stadion Event AS, forutsetter at det er lagt kunstgress på stadion. En omlegging til kunstgress søkes derfor gjennomført så snart som mulig, fortrinnsvis sommeren 2014. Økonomiske konsekvenser Det legges opp til følgende finansieringsløsning for kjøp av stadion og investering i kunstgress: Kjøp av stadion Kontantsum til FS 24 000 000 Overtakelse av gjeldspost FS har til FFK 2 000 000 Kostnader ved kjøpet 650 000 26 650 000 Investering i kunstgress Lån 3 400 000 Spillemiddeltilskudd 1 600 000 5 000 000 Finansieringsløsning Nytt lån 28 050000 Overtakelse av lån til FFK 2 000 000 Spillemiddeltilskudd 1 600 000 31 650 000 Det vil bli søkt om spillemiddeltilskudd som finansieringsbidrag til kjøpet av stadionanlegget. Dette er foreløpig ikke innarbeidet i finansieringsløsningen, men et eventuelt tilskudd vil uavkortet gå til nedbetaling av gjeld. Gjeldsposten nedbetales over 30 år. FFK og FSE betaler i sum 3,5 millioner kroner som en fast årlig leie. Dette dekker løpende driftsutgifter og økte finanskostnader. Etter hvert som gjeldsposten nedbetales vil reduserte renter styrke økonomien. Konsekvenser levekår/folkehelse Erverv av Fredrikstad Stadion vil være en god tilvekst til idrettsanleggene i Fredrikstad, siden anlegget vil bli åpent for breddeidretten. I dette inngår trenings- og kampmuligheter for skoler, Fredrikstad Fotballklubbs ungdomslag og andre idrettsklubber i kommunen. Ansattes medbestemmelse Ikke relevant for saken.
Vurdering I statens idrettsmeldinger går det frem at bygging og drift av store idrettsanlegg anses å være en offentlig oppgave. Fredrikstad kommune har tatt sin del av ansvaret på dette området. Store idrettsanlegg som Stjernehallen og Kongstenhallen har vært drevet av Fredrikstad kommune i mer enn 40 år. Generelt sett har idrettsklubber som benytter kommunale idrettsanlegg i Fredrikstad gode betingelser. ASSS-tallene for Fredrikstad viser at kommunen har den høyeste anleggsdekningen pr innbygger innenfor idrett, sammenlignet med landets ti største kommuner. Til nå har imidlertid kommunen ikke vært involvert i eierskap eller drift av byens største stadionanlegg. Til tross for flere krevende år med anstrengt økonomi, anses Fredrikstad Fotballklubb fortsatt som en betydningsfull fotballklubb i Norge. Klubben betyr mye for mange, både i og utenfor Fredrikstad. Etter år med organisatoriske og økonomiske problemer er det nå foretatt store strukturelle endringer i Fredrikstad Fotballklubb, og det er tatt grep om klubbens økonomiske situasjon. I denne ryddejobben har mange kreditorer bidratt for å skape grunnlag for fremtidig drift. Mye tyder på at det er tatt grep som gir tro på fremtiden, men samtidig ligger klubbens hovedutfordring i hvilken løsning som velges for eierskapet i Fredrikstad Stadion. Rådmannen er av den oppfatning at en investering på 30 millioner i Fredrikstad Stadion skal være et selvkostprosjekt for kommunen, og samtidig sikre Fredrikstad fotballklubb en bærekraftig økonomi. Ved å legge kunstgress på anlegget skal også breddeidretten gis bruks- og utviklingsmuligheter, noe som igjen vil kunne frigjøre kapasitet på andre anlegg i byen. Rådmannen har lagt frem et forhandlingsresultat der disse tre forholdene er ivaretatt. Kostnadene ved et eventuelt kjøp og videre drift i kommunal regi skal dekkes inn gjennom leieinntektene fra stadion. Det er rådmannens oppfatning at kommunen uten slik balanse i prosjektet ikke har økonomisk evne til å påta seg et eierskap. Rådmannen understreker at FFKs fremtidige betalingsevne er avhengig av klubbens suksess, og at den kan bli svekket ved dramatiske publikumsfrafall og eventuelle nedrykk til lavere divisjoner. Dette er en risiko som hefter ved overtagelsen.