London Opportunities AS Kvartalsrapport desember 2014
innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 2 Kvartalsrapport desember 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har de siste seks månedene hatt en positiv utvikling på 1,6 prosent justert for en utbetaling på 1,00 krone per aksje. Siste kurs er beregnet til 8,67 kroner per aksje. styret i London Opportunities AS vedtok 27. november å gjennomføre en ekstraordinær utbetaling til aksjonærene på 1,00 krone per aksje. Utbetalingen tilfalt de som var aksjonærer på dagen for denne beslutningen, og ble utbetalt mandag 1. desember 2014. det har pågått en salgsprosess av eiendommen i Chiswick som det ble informert om i siste kvartalsrapport 15. september 2014. Etter å ha vært i forhandlinger med tre ulike budgivere i løpet av høsten har ingen av forhandlingene ført frem til salg. selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 34,5 prosent, justert for utbetalinger på totalt 4,45 kroner per aksje.* Nøkkeltall for London Opportunities AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 103 GEOGRAFISK FORDELNING Storbritannia 100 % SEGMENTFORDELNING Kontor 100 % INTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (TNOK) 5 685 Økonomisk ledighet 19 % Areal (Kvm) 5 525 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 43 Rentebinding 53 % Gjennomsnittlig lånerente 3,3 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 1,2 Over-/underkurs MNOK** -0,7 MANDAT Etableringsår 2009 Forventet avviklingsperiode 2014-2017 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 15.12.2014* Utvikling siste seks månedene 1,6% Utvikling siste år 18,2% Utvikling siste tre år 33,2% Utvikling siden start 34,5% HISTORISKE UTBETALINGER 2013 1,45 2014 3,00 Totalt 4,45 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. Kvartalsrapport desember 2014 3
Aksjekurs og utbetalinger INNLEDNING Aksjekursen i London Opportunities AS (LO) har steget med 1,6 prosent de siste seks månedene, justert for en utbetaling på 1,00 kroner per aksje. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er at den norske kronen har svekket seg mot det britiske pundet. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 30. september 2014. Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra et eksternt selskap i januar. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Selskapets kontantbeholdning var noe større enn det som anses hensiktsmessig, og det har vært Obligos intensjon å redusere kontantbeholdningen og gjennomføre en utbetaling til aksjonærene i forbindelse med et salg av Chiswick. Ettersom salget er utsatt inntil videre vedtok styret i LO 27. november å gjennomføre en ekstraordinær utbetaling til aksjonærene på 1,00 krone per aksje. Dette tilsvarer 10 prosent av investert egenkapital i den første emisjonen i selskapet. Utbetalingen tilfalt de som var aksjonærer på dagen for denne beslutningen, og ble utbetalt mandag 1. desember 2014. Utbetalingen klassifiseres skattemessig som tilbakebetaling av tidligere innskutt kapital. Aksjekursen i LO er justert for utbetalingen. UTVIKLING VALUTA Selskapet har foretatt investeringer og lånt penger i britiske pund. Egenkapitalen i selskapet er således utsatt for valutarisiko. De siste seks månedene har norske kroner svekket seg med cirka 4,6 prosent mot pundet. Dette påvirker aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med 53 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 3,3 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige verdifastsettelse for to kvartaler siden. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelån per 30. september 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. desember gir en kurs per aksje på 8,67 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 34,5 prosent. NOK 14 NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 Utbyttejustert * VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 Kvartalsrapport desember 2014
Porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Chiswick London Kontor GBP 65 % 1 597 3 235 56,9 % Bluecoats Hertford Kontor GBP 50 % 3 394 1 593 28,0 % Gracechurch London Kontor GBP 50 % 535 857 15,1 % Sum 5 525 5 685 100.0 % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) Portefølje fordeling (andel av årlig leie) Gracechurch Gracechurch 15,1 % 15,1 % London London 43,5 % 43,5 % Hertford Hertford 56,5 % 56,5 % Bluecoats Bluecoats 28,0 % 28,0 % Chiswick Chiswick 56,9 % 56,9 % Hertford London Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. Kvartalsrapport desember 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING CHISWICK (65 PROSENT EIERANDEL) Det har pågått en salgsprosess av eiendommen i Chiswick, og Obligo har med styrets godkjennelse, godtatt bud på eiendommen tre ganger i løpet av høsten. Imidlertid har samtlige av de tre budgiverne enten trukket sine bud eller ikke vært i stand til å overholde de tidsfristene som har blitt gitt dem. Som en følge av dette foreligger det for øyeblikket ingen bud, og eiendommen er igjen lagt ut på markedet. GRACECHURCH STREET (50 PROSENT EIERANDEL) Selskapet har refinansiert gjelden med Royal Bank of Scotland (RBS) i fem år frem til desember 2019. Lånevilkårene med RBS vil være relativt like tidligere vilkår, men selskapet har økt hovedstolen på lånet med GBP 0,2 millioner. Refinansieringen av Gracechurch Street vil frigjøre tilstrekkelig kapital til at boligkonverteringen i Bluecoats kan gjennomføres uten ytterligere likviditetstilførsel. BLUECOATS (50 PROSENT EIERANDEL) Arbeidet med å konvertere to av byggene (bygg 6 og 7) i Bluecoats til leiligheter fortsetter, og forvalter forventer ferdigstillelse i løpet av andre kvartal 2015. Det vil bli hyret inn eiendomsmeglere i forbindelse med salgsprosessen av disse enhetene i starten av januar 2015. Forventet salgspris for leilighetene i de to byggene er GBP 4 millioner. Selskapet har inngått en salgskontrakt for bygg nummer 4, og transaksjonen vil bli gjennomført i mars 2015. Salgsprisen er cirka GBP 1,3 millioner. Chiswick Bluecoats 6 Kvartalsrapport desember 2014
struktur London Opportunities AS (Norge) 100 % London Opportunities Norway AS 100 % Chiswick ApS 100 % Bluecoats ApS 65 % 50 % 50 % Chiswick Bluecoats Gracechurch Street Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte to emisjoner i 2009 og eier investeringer i kontoreiendommer i og rundt London. Totalt sett består porteføljen av tre eiendomsinvesteringer på til sammen cirka 5 500 kvadratmeter i London og Hertford. STRUKTUR Selskapet er organisert slik at LO eier deler av tre eiendomsinvesteringer gjennom underliggende datterselskaper. INVESTERINGSMANDAT LO er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i kontoreiendommer og andre typer næringseiendommer i London og Storbritannia forøvrig. Det skal hovedsakelig investeres i eiendommer som har falt betydelig i verdi. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 10-14 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. Kvartalsrapport desember 2014 7
Om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet LO. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i LO. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i LO. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 Kvartalsrapport desember 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no