Drangedal kommune KOMMUNEDELPLAN FOR TOKE med OSEIDVANN - revisjon FORSLAG TIL PLANPROGRAM april 2014
Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn for planarbeidet 2 2 Planprogram 2 3 Planavgrensing 4 4 Hovedmål for planarbeidet 4 5 Overordnede rammer for planarbeidet 4 5.1 Plan og bygningsloven 4 5.2 Spesielt om strandsonen 5 5.3 Nasjonale retningslinjer 5 6 Om planområdet 5 7 Bakgrunn for revisjonen 6 7.1 Erfaringer med bruk av kommunedelplan og bestemmelser 6 7.2 Vurdering av plandokumentene 6 7.3 Forutsetninger som legges til grunn for revisjonen 7 8 Planprosess 8 8.1 Gjennomført planprosess med gjeldende kommunedelplan 8 8.2 Forenklet planprosess 8 9 Utredning av virkninger av plan / tiltak 8 1 Bakgrunn for planarbeidet Kommunedelplan for Toke med Oseidvann 2010-2022 ble godkjent av kommunestyret i Drangedal 30.august 2011. I forbindelse med kommunens behandling av byggesaker har det, i perioden etter at planen ble vedtatt, oppstått til dels stor usikkerhet om praktisering av flere av bestemmelsene og om tolkningen av plankartet. Det er derfor ønske om å gjennomføre en mindre revisjon av plankart og bestemmelser. Det er ikke aktuelt å legge til nye byggeområder eller utvide dem som ligger i gjeldende plan. 2 Planprogram Plan- og bygningsloven gir føringer for hvordan arbeidet med en kommunedelplan skal gjennomføres. Trinnene i prosessen er vist på skissen under: 2
Figur 1 : Oversikt over planprosess for kommuneplan/kommunedelplan I første del av planarbeidet skal det etter plan- og bygningsloven 4-1 utarbeides planprogram. Planprogrammet er et program for hvordan planarbeidet skal gjennomføres: Det legges opp til et behandlingsforløp for planprogrammet slik: Utarbeiding av forslag til planprogram Høring og off. ettersyn (min.6 ukers høringsfrist) Oppsummering av høringsuttalelser og eventuelt revidering av planprogrammet Fastsettelse av planprogram i kommunestyret Utsendelse av vedtatt planprogram til alle høringsinstanser 3
3 Planavgrensing Planområdet omfatter landarealene rundt Øvre og nedre Toke samt Oseidvann, vannene og øyene. Det er ikke aktuelt å endre planens avgrensing i forbindelse med revisjonen. Figur 2 : Avgrensing av planområdet er vist med stipla/prikket strek. 4 Hovedmål for planarbeidet Hensikten med planarbeidet er å gjøre kommunedelplanen til et mer egnet styringsredskap for Drangedal kommune. 5 Overordnede rammer for planarbeidet 5.1 Plan og bygningsloven Plan- og bygningsloven har bestemmelser om at kommunene skal ha arealplaner for hele kommunen og at det kan utarbeides arealplaner for deler av kommunen. Arealplaner skal gi rammer og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke viktige hensyn som må ivaretas ved disponeringen av arealene. 4
5.2 Spesielt om strandsonen Plan- og bygningslovens 1-8 har bestemmelser at det i 100 metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. For områder langs vassdrag kan kommunen i kommuneplanens arealdel etter 11 11 nr. 5 fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt. I gjeldende kommunedelplan er strandsonen differensiert på grunnlag av landskaps- og miljøvurderinger. Langs Toke og Oseidvann er det avsatt en differensiert strandlinje. Strandlinjen er begrensingslinje i forhold til hvor langt fra vannkanten man kan gjennomføre bygge - og anleggstiltak så sant slike er i tråd med øvrig regelverk og bestemmelser. Det tillates visse tiltak på eksisterende bygg og anlegg som ligger innenfor strandvernbeltet (arealet mellom vannkanten og strandlinja) og også for bygg og anlegg som er nødvendige for stedbunden næring. Strandlinjen er byggegrense i utbyggingsområder. Linjen slutter der den går inn mot reguleringsplaner som fortsatt gjelder. I disse områdene gjelder byggegrensene som er gitt gjennom reguleringsplanene. For bekker er det satt byggegrense på 20 m og for øvrige vann i 50 meter slik også gjeldende kommuneplan viser. 5.3 Nasjonale retningslinjer Det er også nasjonale retningslinjer (rikspolitiske retningslinjer, RPR), direktiver og forskrifter som er relevante for planarbeidet og som plan- og utredningsarbeidet forholder seg til: Forskrift om konsekvensutredning, FOR-2009-06-26-855 RPR for samordnet areal og transportplanlegging RPR for verna vassdrag RPR for barn og unge Retningslinje T- 1442/2012, for behandling av støy i arealplanleggingen Vannrammedirektivet 6 Om planområdet Planområdet ligger sentralt i kommunen med Toke/Oseidvann som. Hele planområdet inklusive vannflatene utgjør ca.112 km 2. Vannflatene utgjør herav ca. 27 km 2. Strandlinje inkl. rundt øyer måler tilsammen ca. 206 km. Sørlandsbanen går gjennom planområdet på delstrekningen fra Prestestranda til Ringnes. Riksveg 356 fra Straume og østover er sentral vegforbindelse mellom Drangedal og Grenland. Riksveg 38 langs vestsida av Toke er bygdas forbindelse mot E18 i syd og E134 i nord. Fylkesveg 302 fra Prestestranda og nordøstover går gjennom planområdet med ca. 3,5 km. Det er spredt bosetning særlig langs hovedvegene og det er flere husklynger i grendene bl.a. på Henneseid, Straume, Merkebekk, Heldøla, Luggens, Voje og Solberg. Østre del av kommunesenteret Prestestranda er med i planområdet. Primærnæring med skog og landbruk og mange flotte kulturlandskapsområder er karakteristisk for planområdet. Det finnes også noe småindustri og annen næringsvirksomhet. Gardsturisme og hyttebygging har vært utviklingsområder de seinere årene. Toke har alltid vært attraktivt som friluftsområde, så hyttebygging har foregått i større og mindre skala helt siden 50-tallet. Naturkvaliteter med muligheter for rekreasjon og friluftsliv er av de viktigste kvaliteter i planområdet. 5
7 Bakgrunn for revisjonen 7.1 Erfaringer med bruk av kommunedelplan og bestemmelser I tiden som har gått etter at kommunedelplanen ble vedtatt, har plankart og bestemmelser blitt lagt til grunn for behandling av alle byggesaker innenfor områdene som omfattes av planen. Erfaringene viser at det spesielt knytter seg usikkerhet til følgende forhold: 1. Tolkning av bestemmelser om plankrav innenfor ulike arealtyper: områder avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg, eksisterende områder for bebyggelse og anlegg, LNF-områder for spredt bolig- og fritidsbebyggelse, eksisterende hytter innenfor 100 m i LNF-områder. Herunder vilkår for å gjennomføre tiltak på grunnlag av enkeltsøknad uten reguleringsplan. 2. Uklar fargebruk på plankartet gjør det vanskelig å skille mellom framtidig og eksisterende bebyggelse. 3. Eksisterende spredt bolig- og fritidsbebyggelse i LNF-områdene er til en viss grad lagt inn på plankartet med fargebruk som tilsier at de faller inn under arealer med hovedformål bebyggelse og anlegg. Flere av bestemmelsene er imidlertid utformet slik at dette ikke virker naturlig. 4. Kontakt med grunneiere i forbindelse med konkrete byggesaker tyder på at flere ikke er oppmerksomme på hvilket hovedformål (Spredt bolig- og fritidsbebyggelse i LNF-områdene eller Bebyggelse og anlegg) deres byggeområder ligger inn under. Disse forholdene har ført til at det er blitt gjort vedtak i enkeltsaker som antagelig ikke er i samsvar med kommunedelplanens bestemmelser. Dette gjelder spesielt der krav om reguleringsplan er blitt vurdert. For kommunens byggesaksbehandlere har sakene vært vanskelige å håndtere og skapt usikkerhet. 7.2 Vurdering av plandokumentene En gjennomgang av plandokumentene tilsier at det er naturlig at det er oppstått usikkerhet omkring tolkning av flere av bestemmelsene. Fargebruk og tegnforklaring på plankartet bidrar også til denne usikkerheten. I bestemmelsene, 1.1 Plankrav, åpnes det for at det kan bygges inntil 1 bolig eller 2 fritidsboliger uten at disse inngår i vedtatt reguleringsplan. Denne muligheten er imidlertid begrenset til eksisterende områder for bebyggelse og anlegg og LNF-områder der spredt bolig- og fritidsbebyggelse er tillatt. Når det gjelder områder avsatt til framtidig bebyggelse og anlegg, kan det ikke settes i gang tiltak som krever byggetillatelse før området inngår i reguleringsplan. Kommunedelplanen omfatter i alt 16 områder avsatt til framtidig bebyggelse og anlegg: 8 boligområder og 8 områder for fritidsbebyggelse. I alle disse områdene skal det i hht bestemmelsene alltid stilles krav om reguleringsplan, selv om det bare søkes om 1 bolig eller 2 fritidsboliger. Bestemmelsene henviser imidlertid ikke direkte til de aktuelle byggeområdene og kan til en viss grad tolkes på flere måter. Kommunedelplanen omfatter 15 områder avsatt som LNF-områder for spredt bolig- og fritidsbebyggelse. Her kreves det reguleringsplan hvis det søkes om mer enn 1 bolig eller 2 fritidsboliger samtidig. Det er ikke nærmere definert hva som ligger i begrepet «samtidig». De fleste framtidige byggeområdene avsatt til bebyggelse og anlegg er lokalisert til lite bebygde LNFområder. For en del av arealene, spesielt framtidige boligområder B1-B8, kan det være vanskelig å forstå hvorfor formål bebyggelse og anlegg er valgt, når andre nærliggende områder med tilsvarende størrelse er avsatt til formål LNF-områder for spredt boligbebyggelse. En naturlig forklaring er at det innenfor LNFområdene, SB1-SB6, er lagt opp til maksimalt 6 enheter i hvert delområde. Kontakt med grunneiere og gjennomgang av innspill som har kommet til arbeidet med kommunedelplanen og siste revisjon av 6
kommuneplanens arealdel, viser imidlertid at de fleste eiere av områdene B1-B8 har gitt innspill med ønske om maksimalt 4-5 boligtomter. Dette gjør det vanskelig å begrunne at det alltid skal stilles krav om reguleringsplan, selv om det bare søkes om 1 bolig. Bestemmelser knyttet til områdene B1-B8 er generelt utformet slik at de egner seg for større boligfelt. Det er blant annet stilt krav om opparbeiding av grendelekeplasser, etablering av helse- og sosialtjenester, barnehagetilbud mm. Disse kravene er lite tilpasset en «boligkrull» med 4 enheter. Det er grunn til å stille spørsmålstegn med om at det har vært en intensjon med planarbeidet å legge til rette for større boligfelt. Bestemmelsen om at det i LNF-områdene bare stilles krav om reguleringsplan, hvis det søkes om mer enn 1 bolig eller 2 fritidsboliger «samtidig», gir kommunen liten kontroll på hvordan områdene utvikles. I praksis kan hele området bygges ut uten reguleringsplan. Vilkåret er at det ikke inngår mer enn 1 bolig eller 2 fritidsboliger i hver byggesøknad. Bestemmelsene burde som et minimum ha krav om at det skal utarbeides en tomteplan for hele arealet som skal godkjennes i forbindelse med byggesøknad for den første enheten innenfor hvert enkelt område. Bestemmelsenes 3.2.g) 4. ledd åpner for at eksisterende hytter på øynene, innenfor LNF-områdene, kan bygges ut til maks 100 m 2 BYA. På plankartet er imidlertid hyttene vist med gul farge. Dette skulle tilsi at de ligger på områder avsatt til bebyggelse og anlegg. Den aktuelle bestemmelsen er i så fall ikke relevant for noen områder i planen. Dette vurderes som en tegnefeil som bør rettes ved en revisjon. På bakgrunn av vurderingen av plandokumentene og kommuneadministrasjonens erfaringer med byggesaker i perioden som har gått etter at kommunedelplanen ble stadfestet, kan det fastslås at en revisjon av plankart og bestemmelser er nødvendig for at planen skal bli et godt styringsverktøy. 7.3 Forutsetninger som legges til grunn for revisjonen Følgende forutsetninger legges til grunn for planarbeidet: Revisjonen skal ikke omfatte nye byggearealer. Det er ikke aktuelt å utvide byggeområder som ligger inne i vedtatt plan. I den grad de skal endres, kan reduksjon av størrelsen på arealene eventuelt vurderes. Dette gjelder f.eks. arealer som ikke er tilgjengelige fra adkomstveg som er forutsatt brukt. For 3 av byggeområdene er det vedtatt reguleringsplan etter at kommunedelplanen ble vedtatt. Arealformålene fra vedtatte planer legges inn på plankartet. Formål på arealer kan endres hvis dette er i samsvar med mottatte innspill fra grunneiere. Spesielt skal det vektlegges at arealer med samme type egenskaper skal ha samme arealformål. Dette gjelder i første rekke områder for framtidig bolig- og fritidsbebyggelse, innenfor henholdsvis LNF og bebyggelse og anlegg. Det er aktuelt å endre formål fra bebyggelse og anlegg til LNF for til sammen 5 ulike arealer. For områdene som endres til LNF skal det settes begrensninger på antall enheter som tillates. Maksimalt antall settes til 6, men vurderes for hvert enkelt område. Det er ikke aktuelt å endre områder fra LNF til bebyggelse og anlegg. Det kan endres formål på arealer som åpenbart ikke er i samsvar med tilhørende bestemmelser. Dette gjelder spesielt spredt bebyggelse i LNF-områdene som på plankartet er vist som bebyggelse og anlegg. Bestemmelsene kan endres med sikte på at de skal bli enklere å bruke. Det skal legges vekt på tydelig henvisning til hvilke arealer på plankartet de ulike bestemmelsene gjelder for. Arealkrav endres fra % BYA til m 2 BRA. % BYA er lite egnet som arealbegrensning i områder med store tomter. Tekst i bestemmelsene som vurderes som motstridende eller overlappende kan tas ut. 7
8 Planprosess 8.1 Gjennomført planprosess med gjeldende kommunedelplan Kommunedelplan for Toke med Oseidvann 2010-2022 ble godkjent av kommunestyret i Drangedal 30.august 2011. Arbeidet med kommunedelplanen hadde da pågått i over 2 år. Det ble gjennomført en omfattende planprosess. Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til tidligere plan- og bygningslov i Kragerø blad, og Drangedalsposten den 17. og 18.juni 2009. Samtidig ble forslag til planprogram lagt ut til høring. Planprogrammet ble vedtatt i kommunestyret den 01.09.09 I et folkemøte den 08.06.09 ble det redegjort for innholdet i planprogrammet og opplyst om mål for arealbruken. Innspill og høringsprosessen varte til 11.08.09. Det kom inn 25 innspill til varsling av oppstart av planarbeidet. Det ble avholdt flere befaringer både på land og til vanns, arbeidsmøter, telefonmøter, møter i Tokeplangruppa separat og sammen med kommuneplangruppa. Prosjektadministrasjonen hadde kontakt med grunneiere som ble berørt av endringer i gjeldende kommuneplan. Ved offentlig ettersyn våre 2010 fremmet Fylkesmannen i Telemark innsigelse til en rekke av de foreslåtte byggeområdene i planen. Begrunnelsen var at planen inneholdt forslag tiltak i strandsonen og manglende konsekvensutredning. På bakgrunn av drøftinger mellom kommunen og fylkesmannen ble det gjort endringer i planen ved at flere av områdene ble redusert i størrelse og trukket lenger fra vannet. Ett av områdene ble tatt ut av planforslaget og to nye som var uteglemt ble lagt til. Det ble utarbeidet konsekvensutredninger for de to nye områdene. Ved ny begrenset høring ble det ikke fremmet noen innsigelser. 8.2 Forenklet planprosess På bakgrunn av at det nå skal gjennomføres en mindre omfattende revisjon av gjeldende plan ser en for seg følgende forenklede planprosess: Utarbeiding av planutkast med plankart, beskrivelse og planbestemmelser. Kontakt med grunneiere som blir vesentlig berørt av foreslåtte endringer 1.gangsbehandling i formannskapet (planutvalget) Høring og off. ettersyn (min. 6 uker) Vurdering av høringsuttalelser Bearbeiding av planutkast 2. gangsbehandling i formannskapet (planutvalget) Vedtak i kommunestyret og kunngjøring av vedtaket 9 Utredning av virkninger av plan / tiltak Det legges til grunn at revisjon av kommunedelplanen ikke skal inkludere nye arealer for utbygging. I den grad det gjøres endringer av arealer og formål i planen, vil dette medføre at mulighet for ny utbygging i medhold av planen blir redusert i omfang. På denne bakgrunn er det konkludert med at det ikke er behov for ny utredning av konsekvenser og at vurderingene som ble gjort ved utarbeiding av kommunedelplanen som ble vedtatt i 2011 også kan legges til grunn for revisjonen. 8