SIGDAL KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Gunvor Synnøve Green Arkiv: GNR 94/1 Arkivsaksnr.: 16/2775 SØKNAD OM DISP FRA KOMMUNEPLANEN FOR FRADELING AV TO BOLIGTOMTER FRA ØVRE HOV GNR. 94 BNR. 1 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslova 19-2, jf. 11-6 annet ledd og 20-1 første ledd bokstav m innvilger Sigdal kommune Ola G. Skatvedt sin søknad om fradeling av to boligtomter fra Øvre Hov gnr. 94 bnr. 1 på 1,3 dekar hver. Dispensasjonen kan forsvares ut i fra at fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Plan- og bygningslovas vilkår for å kunne godkjenne dispensasjon er derfor oppfylt. Sigdal kommune innvilger også søknaden med hjemmel i jordlova 1 og 12. Bosettingshensynet er tungtveiende og fradelinga vil ikke føre til vesentlige drifts- og miljømessige ulemper. Dersom det under arbeidet skulle komme kulturminner eller indikatorer på slike til syne, må arbeidene straks stanses og utviklingsavdelingen i Buskerud Fylkeskommune varsles, jfr. lov om kulturminner 8.2. Saken avgjøres av: Hovedutvalget for næring og drift Vedlegg: 1. Høringsuttalelse fra Statens vegvesen av 20.09.16 2. Høringsuttalelse fra Fylkeskommunen av 19.09.16 3. Høringsuttalelse fra Fylkesmannen av 24.08.16 4. Søknad fra Ola G. Skatvedt av 05.08.16 med vedlegg 5. Kart som viser omsøkt parseller. 6. Oversiktskart over driftsenheten. Vedlegg i mappa: 1. Brev fra Sigdal kommune til høringsinstansene av 16.08.16 Saksutredning: OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN: Kommune Gnr Bnr Fnr Eiendommens navn Sigdal 94 1 Øvre Hov
Parter: Eier: Ola G. Skatvedt, Hov, 3358 Nedre Eggedal Erverver: Ronny Tveiten, 3358 Nedre Eggedal Driftsenhetens arealer i henhold til og landskap: Fulldyrka Overfl. dyrka/gjødsla beite H M L Anna areal Total areal 109 97 128 300 288 922 Området bruket ligger i: LNF-område. Konklusjon: Det gis samtykke til fradeling av to boligtomter på Øvre Hov gnr. 94 bnr. 1 med hver på 1,3 dekar tomt. Dispensasjonen forsvares ut fra at fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Bosettingshensynet er tungtveiende og fradelinga vil ikke føre til vesentlige drifts- og miljømessige ulemper. Bakgrunn: Søknaden gjelder fradeling av to boligtomter på Øvre Hov gnr. 94 bnr. 1. Det er Ola G. Skatvedt som er søker og eier. De omsøkte tomtene er hver på 1,3 dekar. Øvre Hov ligger i nordenden av Soneren, rett øst for Holebrua. Erverver av tomtene er Ronny Tveiten, som selger er onkel til. I følge NIBIO sitt kart er eiendommen Øvre Hov gnr. 94 bnr. 1 på totalt 922 dekar der 109 dekar er fulldyrka jord, 525 dekar er produktiv skog og 288 dekar er registrert som anna areal. Den dyrka marka benyttes pr i dag til kornproduksjon og eier driver eiendommen sjøl. Vurdering: Opprettelse av ny grunneiendom er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningslova (pbl) 20-1 første ledd bokstav m. Tiltak som nevnt i 20-1 må ikke være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan, jf. Pbl. 11-6 annet ledd. I LNF-områder er det tillatt med bygge- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til stedbunden næring. Begrepet stedbunden næring er knyttet til bygninger, anlegg eller bruk som det av hensyn til drifta av næringa er nødvendig å plassere på stedet. Omsøkte tiltak, fradeling til boligformål, krever derfor dispensasjon fra kommuneplanens arealformål, jf. Pbl. 19-2. Videre krever søknaden fradeling etter jordlova 12. Det skal også foretas vurderinger av om tiltaket strider med bestemmelser i naturmangfoldlova. Saka er derfor avhengig av og behandles etter tre lovverk. Sigdal kommune behandler slike søknader i en og samme sak. Vurdering etter plan- og bygningslova (pbl):
I plan og bygningslovas 19-2 kreves det at hensynet bak plan og bestemmelser det dispenseres fra ikke skal bli vesentlig tilsidesatt. Hvis så er tilfelle er det ikke adgang til å gi dispensasjon. I motsatt tilfelle så må det i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra gjør seg gjeldene med styrke. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Videre heter det at kommunen ikke bør dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet lang sjø og vassdrag når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt. I medhold av pbl. 19-2 er det søkt om dispensasjon fra kommuneplanens LNF-formål. Søknaden er ikke begrunna ut over ønske om fradeling til boligformål. De omsøkte tomtene ligger nord øst for tunet på Øvre Hov, rett sør for to eldre tomter som ble delt i fra på førti- tallet. De nye tomtene vil få felles avkjøring med gnr. 94 bnr. 1 og boligtomtene gnr. 94 bnr. 27 og gnr. 94 bnr. 28. Avkjøring skjer fra fv 133. I kommuneplanen er det aktuelle arealet avsatt til LNF- sone 1. Område hvor spredt boligbygging er tillatt. I retningslinjene står det bla følgende: I disse områdene kan det gis tillatelse til spredt boligbygging og mindre ervervsbebyggelse om det ikke kommer i konflikt med viktige landbruk-, natur, vilt-, friluft- og kulturlandskapsinteresser og kulturminner. Spredt boligbygging eller ervervsbebyggelse må behandles etter dispensasjonsbestemmelsene i 7. Videre er det vedtatt en rekke lokaliseringskriterier som fradeling og bygging ikke skal komme i konflikt med. Tomtene ligger jf gammelt ØK på skog i låg bonitet. Det er svært grunnlendt areal og mye berg i dagen. Rett nord for tomtene ligger det to eldre boligeiendommer. Saka har vært på høring hos fylkesmannen, fylkeskommunen og statens vegvesen. Fylkesmannen skriver bla.: «Fylkesmannen har tiltro til kommunens vurdering av forslaget og kan ikke finne noen konkrete forhold som tilsier at fradeling ikke kan tillates. Fylkesmannen ber om at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at lokale miljøinteresser i tilstrekkelig grad blir ivaretatt ved en eventuell dispensasjon.» Fylkeskommunen har gitt følgende vurdering: «Vi har nå sett på søknaden, og vi forstår at boligtomtene er plassert på en grunnlendt bergrygg litt ovenfor tunet. Det er ikke tidligere registrert automatisk fredete kulturminner på bergryggen, men ca 80 meter nordvest for bergryggen ble det høsten 1952 funnet en våpengrav (sverd, spyd, pilespisser, knivblad, sigdblad, bissel) fra merovingertid (550-750 e.kr.). det er også flere funn fra nærområdet, og vi må regne med at navnet Hov skriver seg fra forhistorisk tid.
Vi vil derfor gjøre oppmerksom på at det kan finnes fredete kulturminner på bergryggen, og at grunneier er spesielt oppmerksom på dette under opparbeidelse av tomtene og oppføring av boligene. I de fleste tilfeller er slike kulturminner synlige. Gravevirksomhet kan også avdekke automatisk fredete kulturminner under markens overflate. De vanligste indikatorene er gjenstandsfunn, kullkonsentrasjoner og jernslagg. Vi ber om at kommunen i sitt vedtak innarbeider følgende: Dersom det under arbeidet likevel skulle komme kulturminner eller indikatorer på slike til syne, må dette arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen varsles, jfr. lov om kulturminner 8.2. Statens vegvesen har omsider, etter flere purringer, svart i en svært så kortfatta mail av 20. september: «Vi godkjenner denne». Det er forholdsvis få søknader om fradeling til spredt boligbygging i Sigdal. Sigdal kommune har et ønske om å øke folketallet bla gjennom økt boligbygging. I kommuneplanen er det klart gitt uttrykt for at Sigdal kommune skal ha en positiv holdning til spredt boligbygging innenfor gitte lokaliseringskriterier. Sigdal kommune har ikke i tilstrekkelig grad angitt definerte soner for hvilke områder som kan tillate spredt boligbygging. Derfor må samtlige søknader sendes regionale myndigheter til uttale som dispensasjonssaker. Omsøkte tomter vil ikke komme i konflikt med gjeldende kommuneplans lokaliseringskriterier for spredt boligbygging, og ingen av høringsinstansene har uttalt seg negativt. Vurdering etter jordlova: Jordlovas 12 sier følgende: «Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet Ved avgjerd av om samtykke til deling kan givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til driftsmessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.» Delinga skal legge til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur. Som tidligere, også etter lovendringa i 2013, er det lagt til grunn at driftsenhetene bør styrkes ved at landbruksarealer skal tilhøre landbrukseiendommene. Samtidig har bosettingshensynet fått større vekt i ny lov. Tomtene vil bli anlagt på skog i låg bonitet, og adkomsten er den samme som til tidligere fradelte tomter. Det anbefales at boligene trekkes vekk fra dyrka mark og at vegetasjonssona mellom tomtene og den dyrka marka bevares. Tiltaket vil da gi svært begrensa driftsmessige ulemper for landbrukseiendommen. Vurdering etter naturmangfoldlova: Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19. juni 2009 fastsetter mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Loven omhandler sentrale prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanlegging etter anna lovverk. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i henhold til 8-12 skal vurderes. Ut fra hva som er kjent av dokumentasjon i området foreligger det ikke registreringer på omsøkte boligtomt slik at viktige arter eller naturtyper blir påvirka.
Det er svært viktig for Sigdal kommune å øke folketallet gjennom økt boligbygging. Ut fra en total vurdering og ovenfor nevnte momenter vurderer kommunen at fordelene ved fradelinga er større enn ulempene i denne saken.