Arkivsak: 12/489 Løpenummer: 12/3812 Arkivkode: FE-140, GNR-79/4, GNR-79/33 Saksbehandlar: Frank van den Ring Saksnummer Utval Møtedato Hovudutval for plan og utvikling Gbnr. 79/4,33, Sande, Skipavika Næringspark. Dispensasjon frå kommuneplanen Administrasjonen har delegert avgjerdsmynde og Hovudutval for plan og utvikling har endeleg avgjerdsmynde i saka. Administrasjonen sitt framlegg til vedtak: I medhald av plan- og byggingslov (PBL) 19 gjev Gulen kommune unntak frå krav om reguleringsplan jf. PBL 12.1 for planlagt industriområde i arealdelen i kommuneplanen for Gulen kommune 2008 2020, med planid 1411 2007004, for del av Gbnr. 79/4,33, Sande. Framlegg med søknaden og vedlegg vert sendt på høyring til offentlege instansar og naboarar. Høyringsfrist er 18. august 2012. Nærare illustrerande informasjon finnast på heimeside av kommunen. Igangsetting av fyrste trinn utbygging for etablering av industriareal med vegtilkomst og kaianlegg i samsvar med søknaden, dagsett 15.05.12 og på følgjande vilkår: Vilkår for dispensasjon: Dispensasjon er midlertidig unntak frå krav for regulering, jf. PBL 12.1 Varigheit av dispensasjon er maks. 2 år (gjennomføringsperiode av reguleringsplan) og blir er erstatta ved godkjent reguleringsplan for Gbnr. 79/4,33, Sande. Eventuelt forlenging av varigheit skjer i samråd med og etter godkjenning av kommunen. Tiltaket skal terrengtilpassast best mogleg, jf. skisse frå søkjar, Tomtestorleiken vert er avsett til plandel B3 og B4 med tilkomstveg og kaianlegg, storleik ca. 128 daa. (sjå raud planomriss på vedlagt kart V14) Avgjerande grunnar: Det vert her synt til konklusjonen bak i saksutgreiinga: Næringsutvikling er ein samfunnsinteresse med stor vekt for Gulen kommune. For å sikre næringsutvikling, må ein legge til rette for pro aktiv samarbeid med næring for å støtte kritisk planlegging innanfor lov og regelverk, slik at næring kan etablere seg.
Administrasjonen ser her med denne planen slik ein viktig utviklingsmogelegheit at ny næring kan etablere seg på Skipavika. Tiltaket medfører ikkje tap av dyrka eller dyrkbar jord, og landbruket vil ikkje verte vesentleg påverka. Med dette utgangspunktet finn administrasjonen at tiltaket tek i vare naudsynte omsyn til overordna plan, naturmangfald, strandsone og jordvern. Fordelane med å gje dispensasjon for løyve til igangsetting av industriutvikling før godkjent reguleringsplan er i dette tiltaket større enn ulempene det medfører. Ein syner til saksutgreiinga og finn etter samla vurdering naudsynt å sende denne saka ut på høyring til offentlege instansar og naboarar. Sakstilfang: (nedanfor liste har rekkje følgje V01 til og V24, og er slik merka på kvar vedlagt ark) Vedlegg: Søknad om dispensasjon frå kommuneplanen for del av Gbnr. 79/4,33, Sande Intro Skipavika Næringspark as Utvikling av Skipavika Gulen kommune Notat 1 - vedr. dispensasjonssøknad Skipavika Næringspark 23.5.12 En vurdering av tiltak opp mot NML 8-12 Sjekkliste disp Skipavik 23.05.12 Brev vedr kulturminne Hahaugen 12.02.02 Ortofoto plankart Skipavika 22.05.12 Tverrprofiler Skipavika 22.05.12 Illustrasjon Skipavika 22.05.12 04 skråbilde Illustrasjon Skipavika 22.05.12 06 skråbilde Skipavika Næringspark - opplysingar for disp søknad Disposisjon planprogram Skipavika Gulen kommune Skisse arealgrep Skipavika visjon Oversikt plan Skipavika veg kai 14.05.12 Lengdeprofiltegning Skipavika veg V1 A2 14.05.12 Tverrprofiltegning Skipavika veg V1 A2 14.05.12 Illustrasjon vei Skipavika bilde 1 V1 A2 14.05.12 Illustrasjon oversikt vei Skipavika bilde 2 V1 A2 14.05.12 Skisse kai oppriss Skipavika plan 001 Skisse kai Skipavika 2 001 Skisse kai Skipavika 3 001 Illustrasjon Skipavika 21.05.12 02 3D del av plankart kdp sløvåg Ikkje utsende vedlegg: Kvittering for sendt nabovarsel (byggesøk) Søknad for tiltak (byggesøk) Planoppstart og vidare arbeid for reguleringsplan Referat frå oppstartsmøte 2. mai 2012 Kommuneplan for Gulen, arealdelen, planid 1411 2007004 Kommunedelplan for Steine-Sløvåg, planid, 1411 1996002 Kommunedelplan for Steine-Sløvåg-Skipavik, planid 1411 2010001 (planvedtak pågår) Fylkesmannen sitt brev om strengare krav i forhold til dispensasjonssøknad, dagsett 23.04.12 Ulike 3D illustrasjonar Administrasjonen si saksutgreiing: Bakgrunn: Søknad gjeld dispensasjon frå «krav om regulering» jf. arealdelen i kommuneplanen i kombinasjon med PBL 12.1 i medhald av PBL 19 til bygging av fyrste trinn for industriområde Skipavika Næringspark, Gbnr. 79/4,33, Sande.
Administrasjonen hadde planoppstartsmøte 2. mai 2012 med tiltakshavar Skipavika Næringspark AS om å sette i gang reguleringsplanarbeid for utvikling av industriområde nord for Skipavik ferjekai. Førebels vurdering i oppstartsmøte gjev krav om konsekvensutgreiing med utarbeiding av planprogram. Grunn til dette er trinnvis vidare utvikling på heile eigedom Gbnr. 79/4,33, storleik ca. 632 daa. Utviklingsdokumentasjon (sjå V03) av tiltakshavar viser vidare utviding av planlagt industriområde sørover mot Sande og Skipavik ferjekai, sjå delområda for B9, B10, B11 og B1. (sjå kart V14) Tiltakshavar ønskjer dispensasjon frå krav om regulering, jf. PBL 12-1, for del av planlagt område i kommuneplanen. Innan to år kan tiltakshavar samarbeid med mogleg børsnotert part for å etablere seg i Skipavika. Venting på ferdig regulering av område treng for langt tid for å kunne utvikle område til ferdig planert næringstomt med infrastruktur. Tiltakshavar foreslår igangsetting av to delområda B3 og B4 med tilkomstveg og kaianlegg for å kunne ta imot sånn samarbeidsavtale. Forklaring av terrassevis plan bak kaianlegg (info frå planleggar, sjå V10 og V11): Intensjonen med terrassene er å få en gradvis avtrapping mor eksisterende naturområde i bakkant. I forbindelse med regulering vil vi trolig vurdere å regulere inn flere høydenivåer, slik at for eksempel det første platået kan trekkes noe lengre bak og bli et selvstendig næringsområde, mens det bakerste nivået også kan trekkes lengre bak og treffe eksisterende terreng i bakkant. I bakkant av hyllene er det planlagt å fylle jord for beplantning med naturlig vegetasjon og trær. Fakta: Omsøkte tiltak ligg i område med føremål industriområde i overordna kommuneplan for Gulen 2008 2020, planid 1411 2007001, sjå arealføremål med ID I01, storleik 266 daa. Kommuneplanen har ikkje føresegner særleg for industriområde. PBL 12-1 gjev krav for utarbeiding av reguleringsplan for større tiltak. Omsøkte tiltak ligg delvis i strandsona langs Brandangersundet på Sandøyna, nordafor utbygt område for tidlegare ferjekai Skipavik. Gjennomført strandsoneanalyse for Brandangersundet i 2010 viser sårbare strandlina. Rullerande kommunedelplan for Steine-Sløvåg-Skipavik (1411 2010001) skal legge til rette for ekstra industriareal nord for I01, storleik 116 daa og legge krav om regulering for heile industriområde. Industriområdet blir totalt 382 daa. Kommunedelplanen er planlagt for godkjenning i kommunestyremøte 21. juni 2012. (sjå V24) Dersom søknaden blir endeleg godkjent etter dette vedtaket blir dispensasjon gjeve frå denne planen som erstattar kommuneplanen på planlagt området på Skipavika. Terrenget tiltaket er planlagt i er fjellendt og småkupert. Det er planlagt for vassforsyning fram til området frå Skipavik og Sande. Andre infrastrukturelle tiltak, veg, avlaup, osv. blir utarbeida i reguleringsplanen.
Viser til vedlegg for nærare orientering. V01, Søknaden 15.5.12 gje nærare omtale og grunngjeving for dispensasjon. V02, Intro Næringspark gje nærare opplysingar om ny etablert næringsselskap. V03, Utvikling dokument gje i samanheng med skisse arealgrep nærare forklaring om strategi for utvikling for industriområde Skipavika. V04, Notat 1 vedr. Disp. søknad Skipavika Næringspark gje nærare opplysingar om vurderingar i forhold til sjekkliste (vedlegg 2 i brev frå FM 23.4.12) med vedlegg V05 09. V12, Brev 22.5.12 gje nærare bakgrunn info me særlege grunngjeving for søknaden V13, Disposisjon planprogram viser berre innhald av planprogram som ligg i starten for regulering. V14, situasjonskart D1 over utvida planområde for Skipavika. V15 17, Oversikt plan veg kai med lengde og tverrprofil viser planlagt og omsøkt fyrste trinn. V20 22, Kaiskisser med plan og to snitt teikningar viser særleg tiltak for kaianlegg Illustrasjonar: V10,11,18,19,23 (ikkje alle sendte illustrasjonar er med) V24, Utklipp av arealplankart for kommunedelplanen for Skipavik. Vurderingar: Etter møte med tiltakshavar 16. mai 2012 om status av planarbeid blir det klar at det stor trong for næringsutvikling i område. Tiltakshavar har allereie kontakt med partar som vurderer å etablere seg på Skipavika Næringspark. For å kunne tilby ferdige tomtar for vidare næringsutbygging innan kort frist er det stor trykk på framdrift i planlegging. Kommunen står veldig positiv til næringsutvikling i Skipavik med gode hamnetilkomstar og skjerma i Brabandangersundet. Overordna planen krev utarbeiding av reguleringsplan med vurdering av konsekvensar for samfunnet og miljø. Fylkesmannen har sett strengare dispensasjonspraksis, sjå brev 23. april 2012, ref. 2012/1841 421.0, og særleg vedlegg 2, sjekkliste og vedlegg 3, naturmangfaldvurderingskrav. I planoppstartsmøte tilrådde administrasjonen for å legge ut planprogram til høyring med utvida planomriss for å få innspel frå involverte og offentlege instansar i forhold mogleg vidare utvikling av næringsområde utanfor planlagt område i kommuneplanen. Sjå vedlagt disposisjon av planprogrammet. V13 Vurderingar etter jordlova: Ser ikkje utan vidare at søknaden kjem i konflikt. Vurdering av miljøkonsekvensar: Miljøverndepartementet ber alle kommunar om å skjerpa seg når det gjeld plan- og dispensasjonspraksisen i strandsona. Viser til brev frå Fylkesmannen 23.4.2012. Om det føreligg avgjerande grunnar for å gje dispensasjon i dette tilfelle må vurderast. Etter naturmangfaldslova (nml.) 7 skal dei miljørettslege prinsippa i 8-12 i same lov liggje til grunn ved forvaltning av fast eigedom. Det må likevel seiast at dette er eit området som er registrert prioritert naturtype lynghei. Sjå vedlegg om naturmangfaldvurdering. V05 Sjå utfylt sjekkliste som vedlegg 2 til brev 23.4.12 frå Fylkesmannen. V06 Tilhøve til kommuneplanen sin arealdel:
Planlagt og omsøkt tiltak er i samsvar med føremål i kommuneplanen og rullerande kommunedelplanen. Sjå separat vedlegg med del av plankart for KDP Steine-Sløvåg-Skipavik. V24 Tiltak blir etter godkjent søknad gjennomført parallelt med utgreiing for reguleringsplan. Tilhøve til kulturminne: I forhold til kulturminnelov 9 er det gjort tidlegare undersøking i området grunna reguleringsplanarbeid for Hahaugen fritidsbustader. Planen er trekt tilbake grunna mangel for interesse. Føremål er endra til industri ved rullering av kommuneplanen i periode 2007-2009. Det er ikkje sett krav for nye registreringar. Jf.. 8-2 gjeld krav for meldingsplikt under arbeid. Sjå vedlagt kulturminnevurdering. V07 Tilhøve til plan- og bygningslova: Syner her til 19-2, 12-1 og 1-8, i høve til dispensasjon frå krav om regulering. Syner elles til statlege retningsliner dagsett 25.03.2008 der det er fastsett planretningsliner for differensiert forvaltning av strandsona. I desse vert Gulen rekna som eit område med mindre press. Av ei vurdering om det ligg føre avgjerande grunnar eller ikkje, må gå fram i kva grad og korleis tiltaka som vert søkt om vert terrengtilpassa: Tiltaket sin storleik og utforming. Tilpassing til terreng Omfang terrenginngrep Material- og fargeval Eksponering for innsyn frå sjø I dette høvet vil terrengtilpassing verte ei utfordring då tomta det her vert søkt om vil verte synleg frå sjø, men derimot lite synleg sett frå landsida. Tidlegare konsekvensvurdering viste at heilskapleg konklusjon er at her ligg potensial for næringsutvikling nordafor Skipavik som er stor fordel. Dispensasjonssaker som ikkje er i samsvar med overordna plan skal etter gjeldande retningsliner sendast på høyring til Fylkesmannen. Det vil etter administrasjonen sitt syn vere viktig å tilpasse veger og tomter i området på ein slik måte at ein kan bevare ein del knausar og naturleg vegetasjon i feltet. Administrasjonen har i følgje delegasjonsreglement fått avgjerdsmynde for gjere vedtak om sakar jf. PBL 19-2. Planoppstart er administrativt godkjent i møte 2. mai 2012 med tiltakshavar. Grunna strategien av tiltakshavar for vidare utvikling har administrasjonen sendt planoppstart for stadfesting i hovudutvalmøte den 8. juni 2012. Det vil vere opp til Hovudutalet å vurdere om det i dette høvet ligg føre avgjerande grunnar. Frå kommunen sin ståstad må det vere viktig å sjå til at området vert tilrettelagt på ein måte som skaper trivsel i lokalmiljøet, som igjen vil vere eit bidrag til at området vert brukt og halde i hevd i framtida.
Konklusjon: Næringsutvikling er ein samfunnsinteresse med stor vekt for Gulen kommune. For å sikre næringsutvikling, må ein legge til rette for pro aktiv samarbeid med næring for å støtte kritisk planlegging innanfor lov og regelverk, slik at næring kan etablere seg. Administrasjonen ser her med denne planen slik ein viktig utviklingsmogelegheit at ny næring kan etablere seg på Skipavika. Tiltaket medfører ikkje tap av dyrka eller dyrkbar jord, og landbruket vil ikkje verte vesentleg påverka. Med dette utgangspunktet finn administrasjonen at tiltaket tek i vare naudsynte omsyn til overordna plan, naturmangfald, strandsone og jordvern. Fordelane med å gje dispensasjon for løyve til igangsetting av industriutvikling før godkjent reguleringsplan er i dette tiltaket større enn ulempene det medfører. Ein syner til saksutgreiinga ovanfor og finn etter samla vurdering naudsynt å sende denne saka ut på høyring. XXXXXXXXXX Gebyr: Det skal betalast gebyr for handsaming av dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen i medhald av Gulen kommune sitt gebyrregulativ (2012). Rett til å klage: Vedtaket kan påklagast etter Forvaltningslova 27.