BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201302248/24 Saksbeh.: BIBE Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 31.01.2014 Fana, gnr. 13 bnr. 503, Jacob Kjødesveg 10. Klage over vilkår i rammetillatelse. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om rammetillatelse til rivning av bolig med én boenhet og oppføring av bolig med fire boenheter. Det ble gitt rammetillatelse på vilkår i vedtak datert 17.04.2013. Vilkåret går ut på at rekkefølgekrav satt i reguleringsplan skal være dokumentert utført senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Vedtaket ble påklaget av HLM Arkitektur AS på vegne av tiltakshaver Jacob Kjødesvei Eiendom AS ved brev mottatt 07.05.2013. Det er vilkåret knyttet til rekkefølgekrav om utbedring av vei som er påklaget. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel 2006 vist som byggeområde, bolig. I kommuneplanens arealdel 2010 er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg. I kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun vest, planid 15700000, er eiendommen vist som boligområde. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan Ny-Paradis og deler av Paradis, R.15640000, med mindre reguleringsendring ved R.15640003, vedtatt 01.11.2012. Det følger av reguleringsplanens bestemmelse 2.3.1 femte ledd at «[n]ye boenheter som tilknyttes J. Kjødesvei skal ikke gis igangsettingstillatelse over grunnmur før J. Kjødesvei fra Statsminister Michelsens vei og langs omsøkte boenhets eiendomsgrense, er utført i samsvar med reguleringsplanen.» Det er satt vilkår i rammetillatelsen om at rekkefølgekravet må oppfylles, og bortfall av vilkåret krever dispensasjon fra rekkefølgekravet. Det er i klageomgangen søkt om dispensasjon. Søknad om rammetillatelse er nabovarslet i samsvar med plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Sameiet Jacob Kjødesveg 8. Det ble gitt fritak for nabovarsling av dispensasjonssøknad, mottatt den 17.04.2013, vedrørende byggegrense. Dispensasjonssøknad av 21.11.2013 vedrørende rekkefølgekravet er nabovarslet i samsvar med plan- og bygningsloven 21-3. Det er ikke registrert nabomerknader. Saken har vært forelagt Trafikketaten for uttalelse. Uttalelse ble mottatt den 13.01.2014. Bygningsmyndigheten var på befaring på eiendommen den 16.01.2013. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.
2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 17.04.2013 opprettholdes. Det gis ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 12-4, jf. reguleringsplan R.15640003 2.3.1 femte ledd. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende at det aldri var intensjonen med reguleringsplanen at tiltakshaver skulle opparbeide fortau som vist på plankartet. Klager mener at saksutredningen i forbindelse med den mindre reguleringsendringen viser at «følgende rekkefølgekrav skal være dokumentert utført senest ved søknad om igangsettingstillatelse: Avkjørsel skal være etablert fra Jacob Kjødesvei 10 i samsvar med reguleringsbestemmelsen. For motsatt side av veien skal utbygger kun stå ansvarlig for opparbeidelse av detaljerte tekniske planer for utbedring av kommunal vei i strekningen mellom avkjørsel for Jacob Kjødesvei 13-15 og avkjørsel for Jacob Kjødesvei 19, samt sikre nødvendig veigrunn på samme strekning. I begrepet "sikre nødvendig veggrunn" ligger et krav om at det må foreligger dokumentasjon på at arealet er sikret vedelagsfritt som kommunal veigrunn når Jacob Kjødesvei senere skal utbedres slik det fremgår av de forannevnte detaljerte tekniske planer.» Klager skriver at tiltakshaver lojalt har arbeidet videre med de forutsetninger som følger av fagetatens innstilling og Byrådets godkjennelse ved reguleringsendringen. Det bes om at fagetatens avveininger av både trafikale hensyn, kommunens behov og rimelighet legges til grunn. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: Eiendommen er regulert gjennom reguleringsplan R.15640003. Dette er en mindre reguleringsendring av reguleringsplan R.15640000, og reguleringsendringen har arvet bestemmelsene til denne planen. Det følger av reguleringsplanens bestemmelse 2.3.1 femte ledd at «[n]ye boenheter som tilknyttes J. Kjødesvei skal ikke gis igangsettingstillatelse over grunnmur før J. Kjødesvei fra Statsminister Michelsens vei og langs omsøkte boenhets eiendomsgrense, er utført i samsvar 2
med reguleringsplanen.» Det er satt vilkår i rammetillatelsen om at rekkefølgekravet må oppfylles. Klagen går i hovedsak ut på at tiltakshaver har en annen tolkning av rekkefølgekravet. Klager hevder at saksutredningen i forkant av reguleringsendringen viser at tiltakshaver bare skal etablere avkjørsel til eiendommen, mens det på motsatt side av eiendommen bare skal utarbeides tekniske planer for utbedring av den kommunale veistrekningen mellom avkjørselen for Jacob Kjødesvei 13-15 og avkjørselen for Jacob Kjødesvei 19, samt sikre nødvendig veigrunn på samme strekning. Klager skriver at ytterligere rekkefølgekrav utover dette «kan synes uhjemelt sett i lys av rekkefølgebestemmelsenes formål». Rekkefølgekravet ble vedtatt sammen med reguleringsplan R. 15640000 som er plan som dekker et større område på Ny-Paradis. Byrådet godkjente en mindre reguleringsendring, R.15640003, på omsøkte eiendom den 01.11.2012. Denne reguleringsplanen arvet bestemmelsene i reguleringsplan R.15640000. Det påklagede vilkåret er derfor et rekkefølgekrav som er videreført i reguleringsendringen. Fagetaten vil understreke at rekkefølgekravets ordlyd er tydelig, og det er ikke tvil om at det er satt krav om utbedring av veien før det kan gis igangsettingstillatelse. Vurderingstemaet blir da om det er grunnlag for å dispensere fra reguleringsplanens rekkefølgekrav i 2.3.1. Det er i klageomgangen søkt om dispensasjon fra rekkefølgekravet. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Videre følger det av forarbeidene til loven at det må foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må veies opp mot ulempene og det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, jf. Ot.prp. nr.32 (2007-2008). Hensynet bak reguleringsplanens rekkefølgekrav er trafikksikkerhet. Opparbeidelse av fortau skal sikre at veien blir tilpasset økt bruk som følge av etablering av flere boenheter. Ved vedtakelse av dette rekkefølgekravet sikres det at veien gradvis blir utbedret i samsvar med reguleringsplanen når det gis tillatelse til utbygging av eiendommer tilknyttet veien. Reguleringsplanen er blitt til gjennom en omfattende saksbehandlingsprosess og omhandler konkrete forhold hvor ulike hensyn er avveid av kommunale folkevalgte organer. Det påklagede vilkåret er et rekkefølgekrav som er videreført i reguleringsendringen, og det skal ikke være kurant å dispensere fra nye planer. Klager viser til at det er grovt urimelig å pålegge tiltakshaver å foreta en vesentlig utbedring på motsatt side av veien for byggeprosjektet sett i lys av prosjektets begrensede omfang. Det må forventes andre vesentlige større byggeprosjekter i nærområdet og at en samlet og endelig utbygging av veien bør avvente dette. Fagetaten vil fremheve at et krav om utbedring innebærer arbeider på begge sider av veien. En annen tolkning ville innebære tvil om hvor grensen for utbedring skulle settes. En dispensasjon i denne saken medfører at veien ikke blir utbedret med fortau langs eiendommen, og at kravet pålegges andre utbyggere. Det er urimelig at kravet skal skyves 3
over på andre utbyggere. En opprettholdelse av kravet gjør at veien gradvis blir oppgradert som følge av økt bruk. En dispensasjon i denne saken kan også medføre uheldige presedensvirkninger. Veien er i dag utbedret med fortau fra Statsminister Michelsensvei frem til denne eiendommen. Det er naturlig at fortauet fortsetter for å sikre trafikksikkerheten. Jacob Kjødesvei er en kommunal vei som tidvis er sterkt trafikkert. Veien brukes til skolevei. I plansaken ved den mindre reguleringsendringen, R.15640003, har Samferdselsetaten kommet med merknad av 16.08.2011 om at det bør tas inn en rekkefølgebestemmelse om at «[u]tbygger skal stå ansvarlig kun for opparbeidelse av detaljerte tekniske planer for utbedring av kommunal veg i strekningen mellom avkjørsel for Jacob Kjødeveg 13-15 og avkjørsel for Jacob Kjødesveg 19, samt sikre nødvendig veggrunn på samme strekning". Selv om det har vært en anbefaling at dette tas inn i reguleringsbestemmelsene, ble det ikke tatt med. Bygningsmyndigheten har i forbindelse med klagesaksbehandlingen og den innsendte dispensasjonssøknaden av 21.11.2013 innhentet uttalelse fra Trafikketaten. Det følger av uttalelsen av 13.01.2014: «Uttalelse fra Trafikketaten: Disp.søknad datert 21.11.2013. Bekreftelse på opparbeidelse av veg. Trafikketaten er innforstått med at en dispensasjon fra rekkefølgekravet i 2.3.1. i plannr. 15640000 innebærer at fortau ikke blir bygget langs Jacob Kjødes veg 10. Det er imidlertid gitt dispensasjon fra plannr. 15640000 i plannr. 15645100 i forbindelse med utbygging av gnr 13 bnr 1124. Vi kan bekrefte at vegen er opparbeidet i samsvar med reguleringsplanen fra gnr 13, bnr 1124 og frem til St. Michelsens veg, jf. snr. 201015643-10. Vi er videre klar over at fortau ikke blir opparbeidet i forbindelse med igangsettelse eller bygging på gnr 13, bnr 503, Jacob Kjødes veg 10, ref. våre uttalelser i snr. 201118250-2 og -7. De angitte rekkefølgekrav hva gjelder utarbeidelse av tekniske planer for utbedring av kommunal veg på strekningen mellom avkjørsel for Jacob Kjødes veg 13-15 og avkjørsel for Jacob Kjødes veg 19, samt erverv av nødvendig areal til veggrunn på samme strekning, må innfris.» Rekkefølgekrav gjeldende utarbeidelse av tekniske planer og erverv av nødvendig areal til veggrunn er ikke nedfelt i planen for denne eiendommen, men kan knyttes til reguleringsplanen R.15645100 som gjelder naboeiendommen i nord. Bygningsmyndigheten har ikke hjemmel i reguleringsplan for å sette vilkår om dette i denne saken. En dispensasjon fra rekkefølgekravet innebærer at bygningsmyndigheten ikke kan kreve at veien blir opparbeidet i samsvar med reguleringsplanen. En dispensasjon i denne saken kan ha uheldige følger for trafikksikkerheten i området ved at bruken av veien økes uten at veien blir oppgradert. Dispensasjon fra rekkefølgekravet kan også medføre presedensvirkninger som gjør at veien aldri blir opparbeidet i samsvar med reguleringsplanen. 4
Etat for byggesak og private planer finner at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Det er ikke rettslig grunnlag for en dispensasjon i denne saken. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Flyfoto 4. Reguleringsplan 15640003 5. Dispensasjonssøknad av 21.11.2013 6. Supplerende opplysninger innsendt 23.10.2013 7. Klage med vedlegg mottatt 07.05.2013 8. Rammetillatelse på vilkår 5