Arkiv: 504 Saksmappe: 2013/3065-6707/2016 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: 15.03.2016 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 60/16 Komité for plan og utvikling 12.04.2016 Framlegg til detaljreguleringsplan for Landrovegen, gnr 27/460 m.fl. Polleidet. 1. gangsbehandling. Tiltakshavar: Vestsidevegen AS Samandrag av saka: Og Arkitekter AS har på vegne av Vestsidevegen AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Landrovegen, gnr 27/460 m.fl. Polleide (planid: 20130021). Planområdet er 20,9 daa, og ligg sør for skuleområdet på Ågotnes og aust for Valderhaug. Området er sett av til bustadformål (B7) i Kommunedelplan for Ågotnes 2013 2024. Planen legg til rette for oppføring av maks 70 bustadeiningar i 2-3 etasjar, leikeplassar, grøntareal, turveg og gangbru over Angeltveitvassdraget. Rådmannen tilrår at planen vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringar som går fram av saksutgreiinga. Handsama i Komité for plan og utvikling - 12.04.2016: Arealplanleggjar Linn Cecilie Martinson presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Komité for plan og utvikling - 12.04.2016: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner komité for plan og utvikling at framlegg til detaljreguleringsplan for Landrovegen, gnr 27/460 m.fl. Polleide, med plankart og føresegner datert 23.02.16, og planskildring datert 23.01.16, vert lagt ut til offentleg ettersyn, i samsvar med dei endringane som går fram av saksutgreiinga.
Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljreguleringsplan for Landrovegen, gnr 27/460 m.fl. Polleide, med plankart og føresegner datert 23.02.16, og planskildring datert 23.01.16, vert lagt ut til offentleg ettersyn, i samsvar med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den 04.04.2016 Steinar Nesse Rådmann Berit Karin Rystad Plan- og utbyggingssjef Dokument vedlagt saka: Plankart datert 23.02.16 Føresegner datert 23.02.16 Planskildring datert 23.01.16 Illustrasjonsplan datert 02.11.15 Snitt datert 22.02.16 Revidert VA-rammeplan Saksopplysningar: Og Arkitekter AS har på vegne av Vestsidevegen AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Landrovegen, gnr 27/460 m.fl. Polleide (planid: 20130021). Formålet med planarbeidet er å leggje til rette for konsentrert bustadbygging med lågblokkar. Planen legg til rette for oppføring av maks 70 nye bustadeiningar, 4 leikeplassar, grøntareal og parkering. Det vert også planlagt offentleg turveg og gangbru for kryssing av Angeltveitvassdraget. Planprosessen Kommunen hadde oppstartsmøte for planarbeidet 07.01.2014. Oppstart av planarbeidet vart varsla i mai 2014. Det har vore ein laupande dialog mellom Fjell kommune og konsulent før mottak av planframlegg i november 2015. Eksisterande situasjon Planområdet er 20,9 daa, og ligg sør for skuleområdet på Ågotnes og nordaust for bustadfeltet på Valderhaug. Området er sett av til bustadformål (B7) i Kommunedelplan for Ågotnes 2013 2024 (KDP Ågotnes). Avkjørsel til planområdet vert frå Landrovegen i nord, og planen vil erstatte delar av eksisterande plan for Fv211- Ågotnes skule, Polleidet (27-div) PlanID: 20070003.
Avgrensing av planområdet mot Angeltveitvassdraget vil erstatte delar av eksisterande plan for Valderhaug, Polleidet (27-5 m.fl.) PlanID: 20040007. Planframlegget Busetnad Det er planlagt konsentrerte småhus i form av rekkjer med låge bustadblokker på 2-3 etasjar + parkeringskjeller. Bygga inneheld mellom 8 og 24 bustadeiningar, kor dei lengste og høgste bygningane er plassert mot aust langs Vestsidevegen. Leike- og uteopphaldsareal Det er planlagt fire leikeplassar, der to areal (f_blk1 og 5) vert tilrettelagt for større born og unge (t.d. ballplass/skaterampe o.l.). I tillegg er to mindre leikeareal (f_blk2 og f_blk3-4) plassert sentralt i kvart sitt gardsrom. Desse skal nyttas til sandleikeplass og/eller leikeplass for mindre born. Leikeplassen (f_blk3-4) i sør deles i to av tursti, og lager eit skilje mellom sandkasse og leikeapparat for litt større småborn. Grønstruktur og turveg Turveg o_gt1 knyt bustadene vest for Angeltveitvassdraget saman med bustadene i planområdet og vidare med skule- og idrettsområdet nord for planområdet. Det skal anleggjast gangbru over vassdraget i området o_vfs. Turveg o_gt2-4 som gjev tilkomst frå Vestsidevegen. I tråd med kommunedelplanen sine krav vert det regulert turvega med universell utforming gjennom planområdet (o_gt1-4). Vegane skal opparbeidas med 3 meters breidde, utan fast dekke (asfalt). Planområdet inneheld eksisterande offentleg fortau langs Vestsidevegen og Landrovegen (o_sf). I planframlegget vert det også lagt til eit kort strekk med nytt fortau på om lag 35 m, som knyt turvegen saman med fortau langs Landrovegen. Tilkomst til skuleområde vil gå via eksisterande overgangsfelt. Privat veg og parkering Ny avkøyring er plassert etter anbefaling frå Statens vegvesen, og vert frå fv211 Landrovegen, mot nordvest i planområdet. Dette resulterer i ein relativt lang tilkomstveg (f_skv1) i form av ein blindveg inne på planområdet. For å bli kvitt mest mogleg bilar i starten av vegen og minimere trafikkbelastninga på området, er ein parkeringsplass plassert nær avkøyringa, samt at det er nedkøyring til parkeringskjeller før ein er komen halvvegs inn på området. Planframlegget inneheld òg eit felles fortau (f_sf1) langs felles kjøreveg. Fortauet er knytt til dei offentlege turvegane. Det er krav til 1,5 p-plassar og 2 sykkelparkeringsplassar per bustad. Det er lagt opp til sykkelparkering i kjellar, samt på avsette areal på bakken. Det er opna for parkeringskjellar under bygg i aust. Dersom ein ikkje bygger ut parkeringskjellar, vert arealet for rampe med nedkøyring nytta som parkeringsplass. Dette vil ikkje gi like mange p-plassar som parkeringskjellar. Ein konsekvens av dette kan være at det vært bygd færre einingar i BBB2 og BBB4. Vatn, avlaup og overvatn Det er utarbeidd VA-rammeplan for planområdet. Som følgje av arbeidet med denne er det avdekka at stikkrenner/kulvert under Vestsidevegen og Landrovegen ikkje er dimensjonert for å ta unna 200-års flom inkludert 40% klimapåslag. Ein flom vil kunne gje skader på busetnad og parkeringsareal i planområdet. Det er difor sett rekkefølgjekrav til utbetring av kulvertane, samt krav til høgde på ny gangbru. Ved etablering av felles parkeringskjeller vert det mest sannsynleg nødvendig med sprinkling. FjellVAR har i dag ikkje kapasitet til dette, men tiltak for å forbetre situasjonen er under arbeid. Tilstrekkeleg kapasitet må dokumenterast ved byggjesøknad, og detaljprosjektertinga av dette skal godkjennast av FjellVAR.
Støy Saman med ein støyskjerm langs fv210, vil plassering av bygga gjere uteområda godt skjerma for støy frå vegane; fv210, fv211 og fv561. Støyskjerming skal utførast i samsvar med støyrapport frå Sweco datert 26.06.2015. Naturmangfald Rundt planområdet er det registrert nokon artar av særleg interesse. Det er registrert eit hjortetråkk på vestsida av Angeltveitvassdraget og det er eit område for svarttrost samt yngleområde for svartstrupe, både artar på raudlista, på austsida av Fv210 Vestsidevegen. I Angeltveitvassdraget går det sjøaure og laks, samt at det er registrert ei stor mengde gulål (raudlista) her. Vurdering: Busetnad I KDP for Ågotnes er område avsett til småhusbusetnad. Det går fram av planomtalen til KDP for Ågotnes at det vart tenkt eine- og tomannsbustad, kjedehus og rekkjehus på området. Rådmannen meiner imidlertid at planen har plassering og løysingar som gjer at den støttar godt opp under måla i KDP for Ågotnes om å utvikle og styrke Ågotnes som sentrum nr 2 i kommunen. Rådmannen meiner difor at ein også bør kunne opne for småhusbusetnad som lågblokker i planområdet. Lågblokker er definert som bygning med fire eller fleire bueiningar med maks 3 etg.. Det er i illustrasjonsplanen vist 3 etasjar i felt BBB2 og BBB4, medan det i felt BBB1, BBB3 og BBB5 er vist 2 etasjar. Rådmannen tilrår at det vert spesifisert i føresegnene, 1 om intensjonen med planen, at føremålet med reguleringsplanen er å leggje til rette for konsentrert småhusbusetnad med tilhøyrande infrastruktur. Grad av utnytting KDP har sett %BYA (bygd areal) til 30% for planområdet. I planomtalen til planframlegget er utnyttingsgraden for heile planen rekna ut med utgangspunkt i dei formål som er sett av til bygg og anleggsformål. Dette gjer 29% BYA. Det vert imidlertid argumentert for at overbygde parkeringsplasser, jf. 5.4.12 ikkje skal reknast med i denne berekninga for BYA. Plankonsulent meiner slik overbygning er med og auke den estetiske kvaliteten på området og finne det difor rett og ikkje ta med carportane. Rådmannen er ikkje samd i vurderinga om at carportar ikkje skal reknast med i BYA. Planframlegget ligg imidlertid sentralt, med kort gangavstand til Ågotnes sentrum Det støtter også gode tiltak i KDP som t.d. opparbeiding av samanhengande turveg og gode møteplassar på Ågotnes. Rådmannen finn difor at ein mindre auke av %BYA vil være av liten konsekvens i høve til måla i KDP for Ågotnes. Nedgrave løysing for avfall. Bustadområder med fleir enn 30 bueiningar og maks ca. 75m gange til renovasjonsanlegg har eit utgangspunktet for å leggje til rette for nedgravne løysingar. I KDP for Ågotnes er det imidlertid berre sentrumsområdet som har krav om dette. Rådmannen finn det difor vanskeleg å setje krav om dette i planen. VA-rammeplan Ved ein utbetring av kulvertar under Vestsidevegen og Landrovegen vil problemet med oppsamling av vatn av kunne forskyvast nedover i vassdraget. Spesielt tilkomstbru til bustad på gnr 27/296, nord for Landrovegen, kan bli eit problem for eigar. Det er i planen sett krav til byggesøknad «2.2.3.1. Detaljprosjekt for VA skal utarbeidast i tråd med VA-rammeplan med vedlegg, og utgreie eventuelle konsekvensar av at stikkrenner under Vestsidevegen og Landrovegen vert utvida. Detaljprosjekt for VA og leggjast ved søknad om igangsetjing og godkjennast av FjellVAR.» Rådmannen er ikkje trygg på planen sikrar naudsynte utbetringar for eigedomane nedstrøms. Konsekvensar nedstrøms bør utgreiast før planen vert lagt ut til
offentleg ettersyn, slik at naudsynte utbetringar av bruer og kulvertar (t.d. bru til gnr 27/296) også vert sikra ved rekkefølgjekrav i planen. I følgje overvassnorm for Fjell kommune skal det kontrollerast at nedanfor liggjande område kan handtere tilførte vassmengder frå flomvegar. Det er også i kommuneplanen sin arealdel nemnt at det for VA-rammeplanar skal skildrast konsekvensar for tilgrensande område/område i nedslagsfelt. Rådmannen vil presisere at denne saka ikkje tek stilling til kostander knytt til rekkefølgjekrav og ein evt. utbyggingsavtale. Leikeplass og uteopphaldsareal I KDP for Ågotnes er det for området krav til 100 m 2 minste uteopphaldsareal (MUA) pr. bueining. I tillegg til dette er det krav til 50 m 2 leikeareal pr. bueining. Samla vil det utgjere 10500 m 2 for 70 einingar. Desse krava er tilpassa einebustader, tomannsbustader og rekkjehus. For lågblokkar og mange bustadeiningar vert dette nok høgt. I planen er det ca. 3752m 2 felles uteopphaldsareal, 8 m 2 privat uteopphaldsareal og 1709m 2 leikeplass. Dette gjer ca. 86m 2 pr. eining. I føresegnene 5.2.2 er det nemnt at for kvar bueining skal det avsettast 75 m 2 BRA til leikeog uteopphaldsareal. Det er sett rekkefølgje krav til (jf. 3.1.2) «opparbeiding av tilstrekkeleg leikeareal og uteopphaldsareal i høve til krav og utbyggingsrekkefølgje.» Rådmannen meiner det vil være vanskeleg gjennomføre i praksis. Det vert vanskeleg å sjå kva områder som skal være ferdig opparbeida ved bruksløyve, og dersom ein byggjer 70 einingar med 75m 2 leike- og uteopphaldsareal så er ikkje alle områda sikra opparbeidd (planen legg til rette for 86m 2 pr. eining). Rådmannen tilrår at opparbeiding av leike- og uteopphaldsareal (f_but1-6 og f_blk1-5) vert sikra ved at opparbeidinga er knytt til dei ulike byggeområda (BBB1-5). I KDP er det i sentrumsområde krav til min. 10m 2 privat uteopphaldsarel. Rådmannen meiner ein ikkje bør ha lågare krav til privat MUA utanfor sentrum, og tilrår difor at det vert sett krav til 10m 2 privat MUA i planen. Privat MUA må sikrast i føresegnene. Parkering Det er i KDP lagt opp til 2 p-plassar per bustadeining i planområdet. Planframlegget regulerer 1,5 plassar per bustadeining, noko plankonsulent meiner er meir enn nok for dei små og mellomstore leilegheitene det er lagt opp til her. Tiltakshavar har i utgangspunktet tenkt ca. 24 bustader på under 65 m² og ca. 48 bustader på over 65 m², og plankonsulent meiner det er lite truleg at kvart einskild hushald vil eige 2 bilar, så sentralt på Ågotnes. Rådmannen er samd i vurderinga og meiner det 1,5 plassar pr. bueining er tilfredsstillande. Kravet om 2 sykkelparkeringsplassar per bustad oppfyllast i planen. Det er lagt opp til sykkelparkering i kjellar, samt på avsette areal på bakken. Rådmannen meiner det bør sikrast i plan at parkeringa er skjerma for nedbør og vind. Rådmannen er positiv til at det vert opna for parkeringskjellar i planområdet. Rådmannen har ingen innvendingar mot at dette ikkje sett krav til parkeringskjellar, då ikkje er krav til dette utanfor sentrumsområde i KDP Ågotnes. Turveg I KDP for Ågotnes er det sett rekkefølgjekrav til planområde (B7 i KDP), om at trygg kryssing av Fv210 Vestsidevegen skal vera opparbeid før det vert gjeve bruksløyve. Dette er knytt til ein eldre sti langs Angeltveitvassdraget og ønske i KDP om eit samanhengande turvegnett mot dagens sentrum. Det er usikkert om stien er i bruk i dag. Rådmannen meiner det vert urimeleg og lite hensiktsmessig å stille krav om trygg kryssing så lenge plassering stiar under/over ny Fv561 vil måtte løysast i reguleringsplan for ny veg. I sentrumsstrategi
som vart utarbeida i samband med KDP for Ågotnes er det er foreslått ei kryssing av denne og Fv210 lenger sør for planområdet. Det vert lagt til rette for eit brusamband over Angeltveitvassdraget. Det er i plankartet sett av eit område med ei bredde på 10 meter som har føremålet o_vfs. Brua skal byggjast innafor dette formålet. Brua er ikkje prosjektert, og planen legg til rette for at nøyaktig plassering og utforming av brua vert bestemt ved byggesøknad. Rådmannen meiner imidlertid det bør settast nokon krav til utforming t.d. bør brua ha god estetisk utforming, være tilpassa omgjevnadene og ikkje ha reflekterande overflatar. Naturmangfald Hjortetrekket går attmed Angelteveitvassdraget, og ved ei utbygging vert sona der trekket kan gå uforstyrra noko smalare. Planen legg imidlertid til rette for ein vegetasjonsskjerm mot vassdraget, som kan betre situasjonen noko. Avgjerande for den samla belastninga vil være knytt til utbygging av ny Fv561. I Angeltveitvassdraget går det sjøaure og laks, samt at det er registrert ei stor mengd gulål (raudlista) her. Det er hovudsakleg i anleggsperioden at det er fare for forureining av vassdraget. Brua over vassdraget representerer òg eit framandelement med potensiale til å forstyrre vassdraget. Det er sett krav til sikringstiltak i føresegnene (jf. nml 11 og 12): «2.2.4 Av søknad om løyve skal det gå fram at ein har vurdert og eventuelt planlagd tiltak som skal hindra at det i byggje- og anleggsperioden renn masser / sedimenter / humuspartiklar ut i Angeltveit-vassdraget.» «8.1 Vassdrag med tilhøyrande kantsone. I området er det tillate og bygge bru. Brupilarar skal ikkje stå nærare senterlina for vassdraget enn 10 meter og elveløpet skal ikkje rørast ved i byggje- og anleggsperioden...» VA-rammeplan, sikring av inngrepsfri sone langs vassdraget, samt vegetasjonsskjerm mot bustadområde vil sikre at Angeltveitvassdraget ikkje vert utsett frå forureining som følgje av ny planframlegget etter anleggsfasen. I høve til svarttrost og yngleområde for svartstrupe vest for har planområde, har utbygging lite å sei for bevaringa av dette, ettersom det er planlagt ny Fv561 rett gjennom området. Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Ein finn med bakgrunn i ovannemnde at 8 i nml om kunnskapsgrunnlaget og 9 i nml om føre-var-prinsippet er i oppfylt, ved gjennomføring av dei sikringstiltak som går fram av planen (jf. nml 11 og 12). Oppsummering: Rådmannen tilrår at planen vert lagt ut til offentleg ettersyn når følgjande er retta opp: 1. 1 i føresegnene vert endra til: «føremålet med reguleringsplanen er å leggje til rette for konsentrert småhusbusetnad med tilhøyrande infrastruktur.» 2. Konsekvensar nedstrøms i Angeltveitvassdraget skal utgreiast før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn, slik at evt. naudsynte utbetringar av bruer og kulvertar (t.d. bru til gnr 27/296) vert sikra ved rekkefølgjekrav i planen. 3. Opparbeiding av leike- og uteopphaldsareal (f_but1-6 og f_blk1-5) vert sikra ved at opparbeidinga er knytt til dei ulike byggeområda (BBB1-5). 4. Det skal settast krav til 10m 2 privat MUA pr. eining i føresegne. 5. Privat MUA skal sikrast i føresegnene. 6. Føresegna skal sikre at: «Sykkelparkering skal være skjerma for nedbør og vind» 7. 8.1 for følgjande tillegg: «Brua ha god estetisk utforming, være tilpassa omgjevnadene og ikkje ha reflekterande overflatar»