SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ove Røys Arkiv: 610 &55 Arkivsaksnr.: 14/4178 Sign: Dato: Utvalg: Formannskapet 24.11.2014 AVALDSNES ALDERSHEIM VIDERE KOMMUNAL BRUK Rådmannens forslag til vedtak: 1. Formannskapet viser til saksutredningen og vedtar at Avaldsnes aldersheim ikke legges ut for salg, men inngår som en aktuell bygningsmasse for å få etablert rasjonelle driftsløsninger for helse og omsorgsetaten i det aktuelle området. 2. Hvis den pågående omorganiseringsprosessen i helse- og omsorgsetaten skulle resultere i alternative løsninger, som ikke gjør det naturlig med rasjonell bruk av denne bygningsmassen, så vil det fremmes ny sak for formannskapet som redegjør for videre prosess med et slikt utgangspunkt.
SAKSFRAMSTILLING Bakgrunn for saken Avaldsnes aldersheim er nedlagt i forhold til opprinnelig bruk og står tilnærmet tomt. Underetasjen benyttes til dagsenteraktiviteter og garderobe for hjemmetjenesten på Avaldsnes. Kommunen må derfor ta stilling til om bygningen kan benyttes som et tjenlig alternativ for kommunal aktivitet og tjenestebehov eller om det er mest aktuelt å avhende bygget ved salg. Saken har som formål å belyse situasjonen og alternative løsninger, slik at det kan tas en politisk avgjørelse på videre prosess og framtidig status. Takst Takst Team as, som kommunen har rammeavtale med, har gjennomført en takst på eiendommen. Verdien er fastsatt til kr. 7 mill. Det er viktig å merke seg at dette er en teknisk verdi på bygningsmassen samt naturlig andel av tomt. Salgsverdien vil kunne avvike vesentlig fra dette ut fra byggets utforming og potensielle framtidig bruk. Rådmannen vil anta at det ikke er svært mange aktuelle kjøpere i markedet. Det er i den forbindelse et element at den aktuelle bygningen, som taksten omhandler, er forbundet til et annet bygg via felles heis og forbindelse. Sistnevnte bygning skal fortsatt være i kommunal eie og drift. Taksten vedlegges saken i sin helhet og gir en oversikt over bygningens utforming og standard. Kommunens bruk av bygget Per i dag står store deler av bygningen tom og ubenyttet. Det er for tiden dagsenteraktiviteter og garderober for hjemmetjenesten i underetasjen. De siste somrene har bygget også vært i bruk som et rekrutteringstiltak i omsorgstjenesten. Det er etablert praksis i kommunen at bygningsmasse som ikke benyttes skal søkes avhendet ved salg. Dette har sammenheng med at også et bygg som står helt eller delvis tomt vil påføre kommunen driftskostnader til vedlikehold, strøm og avgifter med mer. Som kjent har kommunen, i likhet med de fleste kommuner, et opparbeidet vedlikeholdsetterslep på den omfattende kommunale bygningsmassen. Det er derfor viktig at vedlikeholdsmidlene benyttes planmessig og etter en streng prioritering. Sett i dette perspektivet ville det være uproblematisk å konkludere med salg av bygget. Helse- og omsorgsetaten har imidlertid vurdert framtidig aktivitet og behov for bygningsmasse på Avaldsnes, noe som gjør vurderingen mer kompleks og sammensatt. Hovedtrekkene i helseog omsorgssjefens vurdering framgår i det følgende: «I forbindelse med omorganiseringen av hjemmetjenestene og psykisk helsetjeneste i etaten vil det bli foreslått at størrelsen på tjenestene øker vesentlig gjennom en sammenslåing av virksomheter. Tidligere erfaringer fra ombygging Kopervik aldershjem tilsier at det kan være lurt
å konsentrere en større del av hjemmetjenesten til Avaldsnes, dette er begrunnet både i tjenestekvalitet og økonomi. De økonomiske fordelene er knyttet til reduksjon i antall virksomhetsledere, fleksibel bruk av ressurser, og effektivisering ved innføring av mobil omsorg. Dette gir muligheter for et bedre faglig og praktisk samarbeid, større enheter gir økt fleksibilitet ikke minst ved sykdom, ferier og annet og fravær. Videre kan det samarbeides om alle felles fasiliteter herunder medisinrom og tilbud på dag/kveld, det kan også vurderes flere dagsentre både for eldre og personer med psykiske lidelser i tilknytning til denne avdelingen. I forbindelse med tilsyn fra arbeidstilsynet har Karmøy kommune blitt pålagt å tilrettelegge for at ansatte i hjemmetjenesten i Karmøy benytter godkjent arbeidstøy i forbindelse utføring av tjenesten, i den forbindelse er kommunen også pålagt å legge til rette for godkjente garderober med dusj. Ved en sammenslåing av hjemmetjenesten på nord kan en derfor unngå bygging av nye garderober med dusj fordi dette er det allerede tilrettelagt ved Avaldsnes aldershjem. Endret bruk fra beboer rom til kontorer, fellesrom og rapportering kan gjøres for en forholdsvis lav kostnad, jfr nåværende bruk av tidligere Kopervik aldershjem, mens alternativ kostnaden for å etablere garderober og kontorer andre steder på nord-karmøy vil bli høy. Til sammenligning er det innhentet priser på midlertidige kontorbygg med 2 kontorer (midl legevakt Åkra) på ca 30 kvm, til en kostnad på 1,5 millioner. Avaldsnes alders- og sykehjem gir en unik anledning til å oppnå ovennevnte og mer til. Bygningen: Har heis og er langt på vei tilpasset funksjonshemmede. Kan på en rasjonell måte bygges om til formålet. Er godt plassert både geografisk og kommunikasjonsmessig. Ligger lokalisert nær eksisterende helse- og omsorgtjenester samt flere større enheter med omsorgsboliger (Løftentunet, Kiwibygget, Dalabrekkå m.fl.). Kan også inneholde dagsenterdrift. Løser plassproblemer for hjemmetjenesten på Torvastad og Norheim som er lokalisert ved sykehjemmene. Avslutningsvis er det viktig å poengtere at det er svært begrenset tilgang på godkjent offentlig areal på Avaldsnes. En evt. innskrenkning av kommunens tilgjengelige areal bør derfor vurderes nøye med tanke på nye og fremtidige og ukjente behov. Økonomiske konsekvenser Det viktigste økonomiske argumentet for å beholde Avaldsnes i den kommunale driftsstrukturen er for å unngå høye alternative kostnader. Hjemmetjenesten på Avaldsnes bruker allerede
garderobene ved aldershjemmet og unngikk derfor pålegg fra arbeidstilsynet, dersom de må ut må alle de 3 hjemmetjenester på nord Karmøy finne en løsning på garderobe/dusj krav fra arbeidstilsynet. Rådmannen ser ingen alternative løsninger hvor dette kan løses rimligere. Nybygg vil erfaringsmessig ha en kvadratmeter pris på ca 35 000 kroner, det er derfor ikke store arealene som skal til før det blir snakk om million investeringer for å oppfylle krav fra arbeidstilsynet. Samlokalisering av hjemmetjenester bidrar til tjenestene kan drives mer rasjonelt og bidrar dermed til å holde kostnadsveksten nede. Behovsveksten i sektoren er sterk og driftsgrep som kan bidra til mer rasjonell drift vil gi muligheter til bedre behovsdekning og tjenester til flere. Rådmannens oppsummering og konklusjon : Som det vil framgå av saksutredningen kan det legges ulike perspektiver til grunn for videre prosess i denne saken. Rent økonomisk vil det umiddelbart framstå som mest nærliggende å få bygget ut av den kommunale bygningsmassen, slik at det ikke påføres framtidige drifts- og vedlikeholdskostnader på et ubenyttet bygg. Samtidig vil kommunen få inntekter ved salget. Hvis bygget imidlertid kan utnyttes på en formålstjenlig måte for helse- og omsorgsetatens tjenestetilbud, så blir problemstillingen mer sammensatt. Spesielt vil dette være tilfellet hvis kommunen må investere i nybygg eller foreta andre kostnadskrevende oppgraderinger for å tilpasse andre kommunale bygninger til utvidet bruk. Med bakgrunn i den omorganiseringsprosess som pågår i helse- og omsorgsetaten, der det på nåværende tidspunkt synes å være grunnlag for å etablere rasjonell og effektiv bruk av bygningen, så har rådmannen konkludert med å anbefale at bygningen fortsatt inngår som en del av den kommunale bygningsmassen. Hvis den nevnte organisasjonsgjennomgangen skulle ende opp i et annet resultat, så vil rådmannen fremme ny sak om dette Rådmannen i Karmøy, 13.11.2014 Sigurd Eikje sign. Oversikt over vedlegg: Takstdokument datert 31.10.2014
TAKSTDOKUMENT Aldersheim ( nedlagt ) Avaldsnes Aldersheim, 4262 AVALDSNES Gnr 86: Bnr 74 1149 KARMØY KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Byggmester/takstmann Leiv K. Haga Telefon: 977 44 848 E-post: leiv@takst-team.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK TAKST TEAM AS Løkkeveien 87, 4008 STAVANGER Telefon: 51 50 24 30 Organisasjonsnr: 911 571 757 Dato befaring: 21.07.2014 Utskriftsdato: 31.10.2014 Dato verdisetting: 31.10.2014 Oppdrag nr: 20142235
1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 3 Introduksjon 4 3.1 Informasjon fra kunden 4 3.2 Generell informasjon 4 3.3 Beskrivelse av eiendommen 5 3.3.1 Eiendomsinformasjon 5 3.3.2 Matrikkeldata 5 3.3.3 Beskrivelse av tomt 5 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt 6 3.4 Bygninger på eiendommen 6 3.4.1 Aldersheim ( nedlagt ) 6 3.5 Utvendige forhold 8 4 Verdigrunnlag 9 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 9 4.2 Inntekter/kostnader 9 5 Verdisetting 10 5.1 Tomteverdi 10 5.2 Teknisk verdi 10 Oppdr. nr: 20142235 Befaringsdato: 21.07.2014 Side: 2 av 10
2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: I oppdraget er ikke gitt å sette normal salgsverdi på eiendommen, men å fremkomme med en teknisk verdi på ovennevnte bygningsmasse samt naturlig andel av tomt. Kunde/rekvirent: Formål med taksten: Karmøy Kommune Rådhuset, 4250 KOPERVIK Verdivurdering der det er bedt om å fremkomme med en teknisk verdi og se bort fra reguleringsmessige spørsmål og eiendomsgrenser. Verdi: Kr. 7 000 000 Dato verdisetting: 31.10.2014 Takstmann: Leiv K. Haga Tlf.: 977 44 848 Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. STAVANGER, 31.10.2014 Byggmester/takstmann Leiv K. Haga Telefon: 977 44 848 Oppdr. nr: 20142235 Befaringsdato: 21.07.2014 Side: 3 av 10
3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Situasjonskart Tegninger 3.2 Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Tidligere Avaldsnes Aldersheim. Taksten omhandler den del av eiendommen som ligger langs veien og tidligere utgjorde aldersheimen. Hva slags verdi (markedsverdi etc) Kunde/rekvirent: Formålet med oppdraget I oppdraget er det kun bedt om en teknisk verdi av bygget og naturlig andel av tomten. Karmøy Kommune Rådhuset, 4250 KOPERVIK Å fremkomme med en teknisk verdi av bygningen slik den står i dag. Standarder som legges til grunn Befaring/tilstede: Befaringsdato: 21.07.2014 Trygve Utvik. Vaktmester. Leiv K. Haga. Tlf. 977 44 848 Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Oppdr. nr: 20142235 Befaringsdato: 21.07.2014 Side: 4 av 10
3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon Eiendomsbetegnelse: Aldersheim ( nedlagt ) Konsesjonsplikt Adkomst Vann Avløp Regulering Ikke konsesjonspliktig Offentlig veg Offentlig vann Offentlig avløp Offentlig formål 3.3.2 Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1149 KARMØY Gnr: 86 Bnr: 74 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 000 m² Arealkilde: Areal målt ut fra kart som ca. areal Hjemmelshaver: Karmøy Kommune Adresse: Kong Augvalds veg 50 Kommentar: Del av eiendom 3.3.3 Beskrivelse av tomt Tomtens anvendelse Tomtens beskaffenhet Grunnforhold og fundamentering Tomt for bygning og parkering Tomten er lett skrånende, opparbeidet med plen, gangarealer og parkeringsplass Antas fjell / fast grunn Topografi, utsikt, sol, skygge Åpent terreng med gode solforhold Utbyggingspotensiale Ansees som begrenset Oppdr. nr: 20142235 Befaringsdato: 21.07.2014 Side: 5 av 10
3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt Utbygging, år Tilbygg og ombygging i 1995 Områdene rundt Parkering Består av boligområder og kort avstand til handlesenter Begrenset parkering på tomten fremfor bygget. 3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Aldersheim ( nedlagt ) Bygningsdata Byggeår: 1960 Kilde: Opplyst ved befaringen Anvendelse: For tiden ikke i bruk Tilbygg: År: 1995 Påbygd i østre enden ca. 150 m2 i 2 etaser + kjeller og loft. Samtidig ble bygget opprustet og renovert. Arealer: Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal Kommentar BRA m² Kjeller 540 480 Gang, h.c.-wc, kjøkken, stue, kontor, fryserom, kjølerom, vaskeri, diverse lagerom, garderober og tekniske rom, heis 1. etasje 540 480 Hovedinngang, stue, kjøkken, kontor, 12 rom med dus/wc, korridor, heis 2. etasje 500 450 Gang, stue/kjøkken, korridor, kontor, 12 rom med dusj/wc, heis Loft 113 100 Lagerrom, gang, ventilasjonsrom Sum bygning: 1 693 1 510 Kommentar areal Arealene er omtrentlige og målt utfra tilsendte tegninger. Oppdr. nr: 20142235 Befaringsdato: 21.07.2014 Side: 6 av 10
Konstruksjoner og innvendige forhold: Bygning generelt Bygning opprinnelig fra 1960 - påbygd og oppgradert i 1995. Fremstår som godt vedlikeholdt innvendig og med noe behov for utvendig vedlikehold. Grunn og fundamenter Betong på antatt fast grunn. Grunnmurskonstruksjon Betong Ytterveggskonstruksjon Teglsteinsvegger i første byggetrinn og lecablokker i tilbygg fra 1995. Utvendig pusset og malt. Utvendige dører og vinduer Dører og vinduer i aluminium med isolerglass. Takkonstruksjon Saltak i tre med takstein. Utvendige trapper Utvendige trapper i betong. Etasjeskillere Etasjeskiller i betong Innvendige overflater gulv I det vesentlige fast belegg. Innvendige overflater vegg Malte flater. Innvendige overflater himling Malte tak - malte takplater. Innerveggskonstruksjon Dels mur og dels trevegger. Innvendige trapper Innvendige trapper mellom etasjene. Kjøkkeninnredning Ferdigkjøkkener i laminat i god stand - antas fra 1995. Baderomsinnredning Oppdr. nr: 20142235 Befaringsdato: 21.07.2014 Side: 7 av 10
Alle pasientrom med dusj/wc i normal standard fra 1995. Sanitær primæranlegg Anlegg tilpasset byggets funksjon - oppgradert i 1995. Ventilasjon primæranlegg Ventilasjonsanlegg fra 1995 plassert på loft. Elektrisk primæranlegg Anlegg oppgradert i 1995 og tilpasset byggets funksjon. Elektrisk varmeanlegg Bygget er i det vesentlige basert på elektrisk oppvarming i form av panelovner. 3.5 Utvendige forhold Konstruksjoner utendørs Oppdr. nr: 20142235 Befaringsdato: 21.07.2014 Side: 8 av 10
4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie fra mnd/år Sum: Total: Opphør mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie fra mnd/år Reg % Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie fra mnd/år Sum: Total: Opphør mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie fra mnd/år Reg % 4.2 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype Kontrakter Markedsleie m² Kr./m² Pris/år m² Kr./m² Markedsleie pr år Sum Inntektsoverskudd Inntekter (overført) Tap ved ledighet, % Normale eierkostnader, årlig Eiendommens inntektsoverskudd Oppdr. nr: 20142235 Befaringsdato: 21.07.2014 Side: 9 av 10
5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 2 000 m² Sum areal: 2 000 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: 2 000 000 Verdi tomt: 2 000 000 5.2 Teknisk verdi Metode: Byggekostnadene er beregnet til hva det ville koste å føre opp et tilsvarende bygg i dag. Det er foretatt en reduksjon på grunn av byggets alder, tilstand, hensiktsmessighet og tekniske anlegg. For kurante næringseiendommer forekommer det ofte avvik mellom den tekniske verdien og takstkonklusjonen. Aldersheim ( nedlagt ) Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 27 000 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) 22 000 000 Sum teknisk verdi Aldersheim ( nedlagt ) 5 000 000 Sum teknisk verdi bygninger 5 000 000 Oppdr. nr: 20142235 Befaringsdato: 21.07.2014 Side: 10 av 10
SAKSPROTOKOLL - AVALDSNES ALDERSHJEM - VIDERE KOMMUNAL BRUK Formannskapet behandlet saken den 24.11.2014, saksnr. 119/14 Behandling: Knutsen (KrF) fremmet følgende fellesforslag på vegne av alle partiene (KrF, H, FrP og Ap): Saken utsettes. Formannskapet forventer at ny sak med avklaring av eventuelle behov fremlegges i løpet av 1. kvartal 2015. Fellesforslaget fremmet av Knutsen enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes. Formannskapet forventer at ny sak med avklaring av eventuelle behov fremlegges i løpet av 1. kvartal 2015.