REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN 0015D RISAVIKA SØR Datert 26.09.04, revidert 19.01.05 og 09.07.13 I medhold av 26 og 27-2 i plan- og bygningsloven av 14.06.85 har Sola kommunestyre vedtatt denne reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser den 17.02.05 som sak 0012/08. Håkon Rege Ordfører Disse reguleringsbestemmelser gjelder for det området som på plankartet er vist innenfor reguleringsgrensen. Området reguleres til følgende formål: BYGGEOMRÅDER (plan- og bygningslovens 25, 1. ledd nr. 1) Område for kontor Område for industri Område for offentlig bebyggelse LANDBRUKSOMRÅDER (plan- og bygningslovens 25, 1. ledd nr. 2) Område for jord- og skogbruk OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER (plan- og bygningslovens 25, 1. ledd nr. 3) Offentlige trafikkområder Gang-/sykkelveg Havneområde på land Trafikkområde i sjø- og vassdrag FRIOMRÅDER (plan- og bygningslovens 25, 1. ledd nr. 4) Friområder Turveg Friområder i sjø og vassdrag SPESIALOMRÅDER (plan- og bygningslovens 25, 1. ledd nr. 6) Parkbelte i industristrøk Frisiktsone ved ved FELLESOMRÅDER (plan- og bygningslovens 25, 1. ledd nr. 7) Felles avkjørsel KOMBINERTE FORMÅL (plan- og bygningslovens 25, 2. ledd) Kontor/industri Side 1 av 5
1 FELLESBESTEMMELSER OG REKKEFØLGEBESTEMMELSER 1. Ny tilknytning til Rv. 509 med holdeplass for buss (både nordgående og sørgående skal ferdigstilles samtidig med at ny bebyggelse og/eller virksomhet i området blir tatt i bruk/startet). 2. Før utbygging av 30 % av utbyggbart bruksareal (BRA m 2 ) utover eksisterende bruk, skal Rv 509 fra Sømmevågen til E39 (Solasplitten) være åpnet for trafikk. 3. Før utbygging av 40 % av utbyggbart bruksareal (BRA m 2 ) utover eksisterende bruk, skal minst to av følgende tiltak for kryssutbedringer/kapasitetsøkning p Fv. 509 være gjennomført; Kolnes ved Sola skole, rundkjøring ved Sola sjø eller Hagakrossen. Kravet gjelder også utbygging av 75 % av arealene for ett av formålene I/K eller I. 4. Før utbygging av 60 % av utbyggbart bruksareal (BRA m 2 ) utover eksisterende bruk, skal minst ett av følgende tiltak for kryssutbedringer/kapasitetsøkning p Fv. 509 være gjennomført; Kolnes ved Sola skole, rundkjøring ved Sola sjø eller Hagakrossen. Kravet gjelder også utbygging av 100 % av arealene for ett av formålene I/K eller I. 5. Før utbygging av 80 % av utbyggbart bruksareal (BRA m 2 ) utover eksisterende bruk, skal alle av følgende tiltak for kryssutbedringer/kapasitetsøkning p Fv. 509 være gjennomført; Kolnes ved Sola skole, rundkjøring ved Sola sjø eller Hagakrossen. Kravet gjelder også utbygging av 80 % av tomtearealet for formål H. 6. Statens vegvesen Rogaland er ansvarlig for godkjenning av planer og gjennomføring av utbedringene. 7. Interne veger med nødvendig gang- og sykkelveg og andre trafikksikringstiltak skal være ferdig opparbeidet forbi det området som bygges ut før området kan tas i bruk. 8. Raffinerivegen skal stenges for gjennomkjøring til/fra planområdet når ny hovedadkomstveg er ferdig opparbeidet. Vegen skal allikevel stenges slik at det er kjørbar tilgang fra Raffinerivegen og for eiendommer langs denne til friområdet/båthavnen. 9. Før utbygging av området I2 skal det opparbeides fotballbane tilsvarende dagens bane i regulert friområde sør for I2. 2 BYGGEOMRÅDER (pbl. 25, 1. ledd nr. 1) 2.1 Fellesbestemmelser for byggeområder 1. Det skal stilles høye estetiske krav til utforming av både bygninger og utendørsanøegg. Bygningene skal tilfredsstille allmenne krav både i forhold til seg selv og i forhold til de bygde omgivelsene. 2. Før fradeling og/eller utbygging i de enkelte delfelt, skal det framlegges en plan som viser tomtedeling av hele delfeltet. 3. Største tillatte tomteutnytting (%TU) er vist på plankartet. Bruksareal som ligger under terreng regnes ikke med i % TU. 4. kontorbebyggelse i områdene I/K1, I/K2 og I/K7 kan oppføres med maksimal byggehøyde (mønehøyde) på 17,5 meter målt fra ferdig planert terreng. Bruksareal for øverste etasje skal være maks 60 % av underliggende etasje. 5. Industribebyggelse kan oppføres med maksimal byggehøyde på 20 meter. Bygg med spesielle behov, enkeltelementer som kraner, pier, tårn og deler av bygninger kan tillates utover denne høyden. 6. Ved søknad om byggetillatelse skal det vises fjernvirkning av bebyggelse ved oppriss, perspektiv, fotomontasje eller lignende dokumentasjon. Anlegg og bygninger skal gis en estetisk tiltalende utforming og være godt tilpasset landskapet. Fasade mot veger og friområder skal gis spesiell oppmerksomhet. Takoppbygg for tekniske installasjoner skal være en integrert del av byggets fasader. 7. Det skal legges til rette for vannbåren varme i alle nybygg. Side 2 av 5
8. Det kan bygges fjernvarmeanlegg i alle områder hvor dette ikke kommer i konflikt med andre interesser. 9. Det skal redegjøres spesielt for materialbruk som kan gi helseskade og støv- og støybelastninger. 10. Sammen med byggesøknaden skal det foreligge plan for ubebygget del av tomten (utomhusplan) i målestokk 1:500. planen skal være en helhetlig plan der fasader, inngjerding, utemøblering, utelager, adkomst, parkering, terrengbehandling, belegg, murer og gjerder over 0,7 meter, material og fargebruk, plass til søppelcontainere/renovasjonsdunker, forstøtningsmurer, beplantning osv. ses i sammenheng. 11. Utearealer skal opparbeides med mest mulig grønne arealer. Alle områder som ikke er beplantet eller parkmessig opparbeidet, skal ha fast belegg for å forhindre støvflukt. Det skal legges til rette for avfallssortering. 12. Langs offentlig veg skal et område med bredde på minst fire meter behandles parkmessig. Det tillates ikke lagring, parkering eller lignende i disse arealene. 13. Det tillates ikke adkomst direkte til hovedadkomstvegen til området for tomter i I/K2, I1 og I/K7. alle adkomster til veg skal ha tilfredsstillende siktforhold. Bredden på innkjøring til eiendommen skal ikke overskride 6 meter. Der det er nødvendig med tilkomst for spesielle kjøretøyer kan det opparbeides et overkjørbart område bredere enn adkomsten. Antall adkomster skal begrenses. 14. Lysmaster, skilt, gjerder, forstøtningsmurer, støyvoller, ledninger o. l. kan plasseres i alle områder på privat og offentlig grunn. Støyskjermer, andre fysiske tiltak og enkeltelementer byggemeldes. Nettstasjoner o.a. tekniske anlegg kan plasseres i alle byggeområdene. 15. Sola kommune kan kreve inngjerding/skjerming av utelager dersom disse er skjemmende for omgivelsene. Industriområdet eller enkelte industritomter kan tillates inngjerdet etter planer godkjent av kommunen. 16. De ubebygde delene av tomtene skal være ferdig opparbeidet før bygningen tas i bruk. Ved delvis utbygging av en tomte skal utearealer som naturlig hører til byggetrinnet opparbeides. 17. Det skal tilrettelegges for minimum 2 parkeringsplass per 100 m 2 ved oppføring av bygg for industri. Ved oppføring av lagerbygg fastsettes krav til parkering i byggesaken. Det skal legges til rette for sykkelparkering nær inngangsparti. 18. Utendørs produksjon kan tillates dersom det ikke urimelig belaster omgivelsene med støy, forurensing eller fysisk utforming (estetisk). 19. Ved boliger og annen støyømfintlig bebyggelse skal samlet støybidrag fra planområdet ikke overskride enhver gjeldende forskrift eller retningslinjer, for tiden SFTs anbefalte grenseverdier for industristøy ved boliger, fitt i TA-506 (1985). Ved etablering av virksomhet i planområdet skal søker dokumentere og kommunen vurdere støyforhold. Eventuell støyskjerming skal være etablert før områder med støyende virksomhet tas i bruk. Det skal utarbeides et hensiktsmessig måle- og oppfølgingsprogram for støy, som skal godkjennes av Sola kommune. 20. Før byggesøknad skal det berørte området undersøkes for miljøforurensing. Masse med innhold av miljøgifter over fastlagte grenseverdier må behandles etter plan godkjent av forurensningsmyndighetene. Gravearbeider og utfylling i sjø kan ikke igangsettes før det er gitt tillatelse etter forurensingsloven. 2.2 Område for kontor/industri 1. I området kan det føres opp anlegg og bygninger for industriell virksomhet og administrasjonsbygg tilknyttet energi- og havnerelaterte virksomheter. Inntil 80 % av tillatt bruksareal kan disponeres til kontorformål. Side 3 av 5
3 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER (pbl 25, 1. ledd nr. 3) 3.1 Offentlige trafikkområder 1. Områdene skal opparbeides etter detaljplaner som viser høyder, bredder, belegg, beplanting, lys, skilt, og andre anlegg. Innen hvert enkelt område skal det være lik/tilsvarende materialbruk og utforming. 2. Arealene skal gis en estetisk tiltalende utforming. Gjerder, forstøtningsmurer, skilt, lamper og lysmaster o.l. skal samordnes. Arealene som ikke benyttes til kjøreveg eller gang-/sykkelveg skal opparbeides med markvegetasjon og trerekke eller annen egnet beplanting. 3. På sørsiden av hovedadkomsten, forbi feltene I1, I/K2 og I/K7, skal det anlegges en allé av høystammede trær. 3.2 Havneområde på land 1. før det gis tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven skal det foreligge godkjent bebyggelsesplan for havneområdet. 2. Området skal nyttes til lagring, transportvirksomhet og bygg for havnerelatert virksomhet. Ved bygging av kai eller bygg over de utsprengte fjellhallene skal det foreligge godkjente styrkeberegninger av grunnforhold. 3. Ved boliger og annen støyømfintlig bebyggelse skal samlet støybidrag fra planområdet ikke overskride STFs anbefalte grenseverdier for industristøy ved boliger, gitt i TA-506 om grenseverdiene for støy skal endres i tråd med nye retningslinjer eller forskrifter. Samlet støybidrag fra havnevirksomheten skal dokumenteres. Dokumentasjonen baseres på modellberegninger i henhold til anerkjent metode, utført av uavhengig og faglig kompetent firma. I tillegg utføres kontrollmålinger for å verifisere beregningene. Det skal utarbeides et hensiktsmessig måle- og oppfølgingsprogram for støy, som må godkjennes av Sola kommune. Driftsansvarlig for havnevirksomheten har ansvar for at rapportering skjer minst en gang i året. Støyforholdene illustreres med støysonekart ut fra kjente og planlagte støykilder. Dersom tillatt støybidrag ved boligene ansees overskredet skal støyreduserende tiltak utredes og gjennomføres. Det skal både ved etablering og drift generelt legges vekt på bruk av støysvakt utstyr og støysvake prosesser. 3.3 Trafikkområde i sjø Området er båndlagt for bruk til havnevirksomhet på land. Det kan ikke etableres innretninger/fortøyninger eller tilsvarende som reduserer områdets bruk. 4 FRIOMRÅDER (pbl 25, 1. ledd nr. 4) 4.1 Friområder generelt 1. Områdene kan opparbeides med vegetasjon o.a. til arealer for opphold, rekreasjon og gang- /sykkelforbindelser. For de deler av friområdene som opparbeides skal det foreligge detaljplaner som viser terreng, beplanting, belegg, areal og utstyr, gangstier, lys, skilt o.a. og atkomst til tekniske anlegg. 2. Det kan tillates mindre bygninger og anlegg som øker områdenes visuelle eller funksjonelle kvaliteter som friområde. Det skal tillates nødvendige tekniske anlegg som trykkreduksjonsstasjon, pumpestasjoner, nettstasjoner, gassledninger, el-kabler o.l. Rørgater, ledninger og andre anlegg for transport av produserte varer til havneområde kan tillates. 3. Det kan tillates anlegg under bakken som fjellhaller og lignende. 4. Etablerte anlegg kan vedlikeholdes, men kan ikke utvides eller endres. 5. Fotballbane med størrelse tilsvarende eksisterende bane tillates etablert i område sørøst for område I2. Banens lengderetning kan snus, hvis ønskelig/nødvendig for utbyggingen. Det forutsettes da at anlegget opparbeides til samme standard som før snuingen av banen. 6. Detaljplaner i mål 1:500 skal godkjennes av kommunen. Side 4 av 5
4.2 Turveg Det tillates etablert bru innen formålet turveg mellom friområde F1 til F5. 5 SPESIALOMRÅDER (pbl 25, 1. ledd nr. 6) 5.1 Parkbelte i industristrøk Området skal gis en parkmessig opparbeidelse, og skal ikke benyttes til parkering, lagring og lignende som strider mot formålet. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. 5.2 Frisiktsone ved veg I områder regulert som frisiktsone skal der være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående høystammede trær kan tillates. 6 FELLESOMRÅDER (pbl 25, 1. ledd nr. 7) 6.1 Felles avkjørsel Felles avkjørsel er felles for K1. Side 5 av 5