Casesamling Nr.1 2011
Kundeanbefaling INNHOLD Kundeanbefaling Feil ved bad lang kamp for medhold selveierleilighet Alle leilighetene var like dårlige selveierleilighet Kjøper måtte fjerne ekstra rom Leilighet Frostrim på loftet Tomannsbolig Våtromsnorm med feil fall på badet Tomannsbolig Utett tak og ulovlig parkering Tomannsbolig Hytten var to brakker Hytte Uriktige opplysninger om strømforbruket enebolig Huset sto på blåleire enebolig 1 million i avslag enebolig Store skader gjort av selger enebolig 11 år gammelt bad uten membran enebolig 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Takstmann målte 27 kvm for mye - Jeg skulle selge huset. Da takstmannen var ferdig falt bruttoarealet fra 265 kvadratmeter til rundt 220, sier Lars Lundberg i Hamar til Aftenposten.no. Den mest graverende feilen var at takstmannen målte feil på loftet, som ble 27 kvadratmeter for stort. Også i kjelleren ble det feil. Deler av kjelleren var innredet til grovkjøkken, men enkelte steder var takhøyden så lav at kjellerarealer ikke var måleverdige. Han hadde boligkjøperforsiing hos HELP Forsiing, og advokaten hos HELP fremforhandlet et avslag på 215.000 oner med eierskifteforsiingsselskapet Protector. - Dette viser at man ikke skal ta alt som god fisk. Jeg er glad for at jeg hadde forsiing, sier Lundberg. 2 3
Selveierleilighet (1897) Selveierleilighet (1917/2007) Feil ved bad lang kamp for medhold 2 100 000 Trondheim Alle leilighetene var like dårlige 3 250 000 Bergen Kjøper overtok leiligheten i februar 2008. Badet hadde Utbedringskostnadene viste seg å komme opp i Selger var eier av et byggefirma som hadde omgjort Senere ble det også avdekket skader som ville påføre i følge tilstandsrapporten flis på gulv og vegger fra 157 000. en eldre bolig til et sameie på fire leiligheter. kjøperne utgifter på over 300 000. Tilsvarende ca. 1999. Tilstandsrapporten omtalte at det var synlig HELP reklamerte på vegne av kjøper, men selgers Ved salget forelå det skaderapporter vedrørende kostnader ville påløpe for samtlige sameiere. Skadene membran i sluket og ingen unormal fukt. På høsten ble eierskifteforsiing avviste avet. De viste til at drenering av fellesarealene som ville påføre kjøper en gjaldt lekkasje fra takvinduer og flere terrasser. det likevel avdekket fuktskader på badet. tilstandsrapporten også sa at det var vanskelig å se om utgift på 80 000, noe kjøper ikke ble opplyst om. Ytterkledningen var dessuten lagt feil uten lufting, slik Kjøper kontaktet HELP Forsiing, som rekvirerte membranen var riktig festet til sluket og at dette kunne at det var oppstått fukt- og råteskader. takstmann og fikk dokumentert fuktskadene. Det var både dårlig avrenning til sluket, og vond lukt på badet. føre til skade ved sen avrenning. Jevnlig rengjøring av sluket var ansett som nødvendig. HELPs advokat reklamerte til selgers eierskifteforsiing og dokumenterte skadene gjennom innebar at de tre andre eierne i sameiet måtte dekke alle sine skadekostnader selv. Men fordi kjøper hadde HELP begjærte saken behandlet av Forsiingsklagekontoret (FKK). Kjøper fikk medhold i FKK og HELP fremmet avet på nytt overfor eierskifteforsiingen. Selgers eierskifteforsiing fulgte ikke FKKs anbefaling, HELP tok saken videre til Finansklagenemnda, hvor kjøper på ny fikk medhold. Denne gangen bøyde eierskifteselskapet seg, og kjøper fikk avslag basert på utbedringskostnadene med fradrag fordi ca halvparten av badets levetid var takstmanns rapporter. Deretter fremsatte selgers forsiingsselskap tilbud om avslag tilsvarende utbedringskostnadene. Selgers byggefirma, som hadde solgt de tre andre leilighetene, hadde i mellomtiden gått konkurs. Dette tegnet boligkjøperforsiing, fikk hun dekket alle sine kostnader til advokat og takstmann. Ettersom selgeren av vår kjøpers leilighet var eieren av byggefirmaet personlig, hadde han tegnet eierskifteforsiing, og kjøper fikk derfor dekket alle sine kostnader. og avviste fremdeles avet. utløpt. Først etter at kjøper fikk medhold i to instanser, bøyde eierskifteselskapet av etter to års kamp og utbetalte avslag med fradrag for badets alder på ca 50 % av utbedringskostnadene. 19 advokattimer 93 549 4 375 28 500 Gjennom forhandlinger med selgers forsiingsselskap oppnådde HELP et avslag for kjøper tilsvarende utbedringskostnadene på 380 000. 10 advokattimer 380 000 15 000 126 424 395 000 4 5
Leilighet, bygård (1893) tomannsbolig (1949) Kjøper måtte fjerne ekstra rom 4 300 000 Oslo Frostrim på loftet Kr 2 400 000 Kirkenes Selger hadde fått tillatelse til å innlemme deler av fellesarealets trappegang i leiligheten. Det nye rommet var 4,6 kvm og var markedsført som disponibelt rom, men innredet som soverom. Kjøper hadde betalt en kvadratmeter på 33 000. Etter overtakelsen kom brannvesenet på inspeksjon og sameiet ble pålagt å tilbakeføre rommet til fellesarealet. Boligsalgsrapporten opplyste om at lufterør på loftet burde isoleres pga kondensering, men at taket var lagt om i senere år. Det var ikke registrert fuktgjennomslag på befaringsdagen. Kjøper la til grunn at fuktproblemet var av eldre dato. Siden det var tørt på visningen, så kjøper på rådet om å isolere isolasjonsrør på loftet som et bagatellmessig sikkerhetstiltak, ikke som en risikoopplysning. Vinteren etter overtakelsen ble det oppdaget rimfrost og betydelig fukt på kaldloftet. HELP reklamerte til selgers eierskifteforsiing, og rekvirerte takstmann for å anslå kostnader for å tilbakeføre rommet, samt beregne hvilket verditap endringen medførte. Takstmannen anslo at det ville koste 80 000 å tilbakeføre rommet. Verditapet ble beregnet til 300 000. HELP reklamerte, og selgers eierskifteforsiing avslo avet. HELP varslet rettslige sitt. Eierskifteselskapet innhentet deretter egne verdivurderinger som anslo verditapet til hhv. 140 000 og 250 000. HELP rekvirerte takstmann, som anslo utbedringskostnadene til 95 000. Det måtte sies bedre lufting på loftet og bedre isolering mot underetasjen. Protector avviste avet, blant annet fordi potensielle kjøpere var oppfordret i salgsdokumentene til å inspisere huset sammen med fagfolk før budgivning, og at det var opplyst om behov for isolering av lufterør. HELP bestred at selger kan stille et generelt av om at kjøper må ha med egen takstmann på visning, samt at isolering av lufterør ikke hadde noe med fuktskadene å gjøre. Dette var en utgift på bare 1 500. Etter forhandlinger tilbød eierskifteselskapet først 200 000, men saken ble til slutt løst med et avslag på 250 000. 20 advokattimer Takstutgifter 250 000 30 000 5 000 Eierskifteselskapet benektet ansvar. HELP tok ut forliksklage i saken. Forliksrådet innstilte denne, og HELP fremsatte et forlikstilbud på vegne av kjøper på 68 500, noe eierskifteselskapet aksepterte. Takstutgifter 20 advokattimer 68 500 4 000 30 000 285 000 102 500 6 7
tomannsbolig (1957) Tomannsbolig (1975) Våtromsnorm med feil fall på badet 2 200 000 Nittedal Utett tak og ulovlig parkering 2 900 000 Oslo Boligen var besevet som betydelig renovert i 2007/2008 og holdt meget høy standard. Kjøper oppdaget at badet fra 2008 som skulle være renovert etter våtromsnormen, jf. egenerklæring og takst, hadde feil fall på gulvet. Det viste seg også at badet var utett. Det ble også oppdaget feil ved balkong, vinduer og peis. Det var ikke opplyst noe om takets standard i salgsdokumentene utover byggeåret 1975. Kjøper oppdaget etter en tid en lekkasje i garderoben på soverommet i 2. etasje. Naboen hadde dessuten opplyst at en av kjøpers to parkeringsplasser ikke kunne brukes fordi plassen ikke var godkjent, i strid med opplysningene ved salget. HELP reklamerte til eierskifteforsiingsselskapet. HELP sendte en takstmann for å vurdere arbeidene Selgers forsiingsselskap tilbød forlik på 65 000, samt at firmaet som hadde renovert badet påtok seg utbedring av feilene. Kjøper aksepterte dette. Men firmaet som skulle utbedre badet gjorde en svært slett jobb og ryddet heller ikke opp etter seg. på badet. Han fant betydelige fuktskader som var tildekket. Det ble fremsatt nytt av om avslag og erstatning på til sammen 217 000. HELP reklamerte. Kjøper innhentet tilbud på omlegging av taket. Håndverkerne fant at taket var langt nyere enn byggeåret 1975 og beheftet med en rekke ufagmessigheter. Full omlegging av taket ble satt til 144 000. I tillegg kom 15 000 for innvendige følgeskader. Selgers eierskifteselskap tilbød 50 000. Selskapet mente at parkeringsplassen ikke utgjorde noen mangel, og at man ikke kunne eve dekket full utskifting av et tak som var opplyst å stamme fra byggeåret. Parkeringsplassen ble verdsatt til 50 000. Etter lengre tids forhandling ble saken løst ved at kjøper aksepterte eierskifteselskapets tilbud på 205 000, i tillegg til de 65 000 kjøper allerede hadde fått. utgifter 25 advokattimer 270 000 11 000 37 500 Etter langvarige forhandlinger lyktes partene å bli enige om et avslag på 200 000. 10 advokattimer Takstutgifter 200 000 45 000 10 000 318 500 255 000 8 9
hytte (1984) Enebolig (1960) Hytten var to gamle brakker 700 000 Kautokeino Uriktige opplysninger om strømforbruket Kr 6 600 000 Oslo Kjøper hadde tidligere inngått forlik med selgers eierskifteforsiing på 140 000 p.g.a. feil ved gulvkonstruksjonene som førte til råteskader. Like etter oppdaget kjøper også at både vegger og tak var konstruert feil. Taket var underdimensjonert, veggene var ikke isolert og det manglet lufting bak ytterkledningen. Byggematerialene var ikke egnet til boligbygging. Ved salget opplyste selger i salgsoppgaven at det årlige strømforbruket var på 20 000 kwh. Men det årlige strømforbruket viste seg å ligge på det tredobbelte, hele 60 000 kwh. HELP rekvirerte takst. Takstmannen besev hytta som to eldre brakker som var ført sammen senere, med lite hell. Hytta var opplyst bygget i 1984, men brakkene var langt eldre. HELP reklamerte på vegne av kjøper. Selger rekvirerte egen takstmann. Denne var i stor grad enig med taksten HELP rekvirerte. Utbedringskostnadene var satt til 200 000, og eierskifteselskapet tilbød dette beløpet som endelig oppgjør. HELP reklamerte til selgers eierskifteforsiing. Forsiingsselskapet erkjente ansvar for den uriktige opplysningen. Deretter ble det en diskusjon om hvordan avslaget skulle utmåles. Gjennom etterisolering ville kjøper få en bedre isolert bolig enn hva som var byggeskikk ved oppføring av huset i 1960, med andre ord en standardheving. Like fullt hadde kjøper lagt til grunn at strømforbruket var kun en tredel av realiteten. Det ble innhentet fagkyndigvurderinger som anbefalte installasjon av bergvarmepumpe i boligen, i tillegg til etterisoleringen. Likevel ville man neppe kunne redusere strømforbruket så mye som selger hadde opplyst. Kjøper fikk avslag tilsvarende utbedringskostnadene. 5 advokattimer 200 000 10 000 7 500 Gjennom forhandlinger med selgers forsiingsselskap oppnådde HELP et avslag for kjøper på 300 000. 20 advokattimer 300 000 7 000 30 000 217 500 337 000 10 11
Enebolig (1975) Kjedet enebolig (1947) Huset sto på blåleire 1 million i avslag 2 890 000 sola 4 450 000 Oslo Kjøper oppdaget skjevheter i boligen, problemer med tilbakeslag av kloakk, samt et hull under nylagt parkett. I hullet kunne man se et stort gjørmebad under boligen. Det viste seg at boligen var fundamentert på ustabil blåleire. Ved undersøkelse med tidligere salgsledd kom det frem at boligen tidligere var jekket opp 11 cm. Det viste seg også at boligen opprinnelig var oppført som visningsbolig, og var ikke ment for permanent bruk. Ved store nedbørsmengder ble hele tomten oversvømt av vann. Eneboligen var vesentlig oppgradert og modernisert i 2008 og markedsført som ny i salgsoppgaven. Like etter overtagelse ble det avdekket lekkasje fra et av badene. Hele rørsystemet i boligen var nytt i 2008, men ikke gjort forsiftsmessig. støpt inn og vedlikehold umulig. Det var feil ved piper og ildsteder. Inspeksjonslukene var blant annet to meter opp på veggen. Dessuten var utvendig panel lagt feil, og setningsskader hadde forskjøvet utvendig trapp, Det var også feil fall på tre badegulv og ingen inngangsparti og parkering. varmekabler virket. I tillegg var varmtvannsberederne Taket var ikke lagt riktig. HELP innhentet skadetakst. Kjøpers takstmann mente kostnaden ble ikke vurdert til mer enn halvparten av at boligen måtte dreneres og fundamenteres på nytt for å unngå ytterligere sig. Kostnadene ble vurdert til ca 1.1 mill oner. Dette ville bringe boligen opp til 2010-standard. Selgers eierskifteforsiing rekvirerte to takstrapporter. Konklusjonen var at eiendommen måtte dreneres, men kjøpers estimat, 550 000. HELPs advokat reklamerte til selgers eierskifteselskap. Etter noe korrespondanse ble det fremsatt tilbud på 450 000. Kjøper aksepterte ikke tilbud. HELP tok ut stevning, med av om heving av kjøpet, subsidiært avslag HELP rekvirerte takstmann, leverte tre takstrapporter etter hvert som nye skader meldte seg. Samlede utbedringskostnader lød på 1.2 millioner. Selger var forsvunnet. Det er opplyst ved salget at fagfolk har gjort alle bygningstekniske arbeider. Det viste seg senere at arbeidene var gjort på familiedugnad. Takstmannen mente blant annet at det var brukt feil drensmasser som førte til setningsskadene. på 1.1 mill. Partene møttes til rettsmekling. Etter forhandlinger ble tvisten løst ved et forlik på 770 000. 60 advokattimer 770 000 90 000 Kjøper fikk avslag tilsvarende utbedringskostnadene. I tillegg dekket kjøpers villaforsiing noen av skadene slik at kjøper ble holdt skadesløs for de mange feilene. 50 advokattimer 1 000 000 25 000 75 000 860 000 1 100 000 12 13
Enebolig (1946) Enebolig (1975) Store skader gjort av selger Kr 3 700 000 Fjellhamar 11 år gammelt bad uten membran 3 200 000 Tromsø Like etter overtakelse i 2007 avdekket kjøperne fuktskader i stuetaket, vanninntrengning i garasje og kjellerbod og feil ved el-anlegget. Det var opplyst om ny drenering utført av selger, og at selger hadde byggteknisk bakgrunn. Det var også opplyst at det var lagt delvis ny takshingel. Eierskifteselskapet utbetalte 130 000 til kjøper i forbindelse med denne skaden. Et år senere ble det avdekket alvorlige mangler ved dreneringen etter at kjøper oppdaget fukt på et soverom i kjelleren. Utbedringen ble kostbar, blant annet fordi en terrasse måtte rives for at dreneringen kunne utbedres. I tillegg måtte det håndgraves. Det viste det seg også at flere støttemurer mot garasje og hus hadde pågående setningsskader. Garasjen, som var bygget sammen med huset, var på vei nedover i terrenget og trakk boligen med seg. Garasjen måtte fundamenteres på nytt. I tillegg var det kuttet en bærebjelke i boligen. Etter overtagelsen oppdaget kjøper fuktskade i kjelleren under badet. Selger bodde i huset da badet ble pusset opp for 11 år siden, og i følge salgsdokumentene ble badet pusset opp av fagfolk. HELP rekvirerte skadetakst. I følge skaderapporten hadde ikke badet membran verken i gulv eller vegger. I tillegg var det brukt feil type gipsplater i gulvet, og veggene var kledd med plast. Kjøper var avhengig av å få utbedret badet, og HELP innhentet selgersidens tillatelse til å igangsette arbeidet. Kostnadene beløp seg til 134 000. Imidlertid mente eierskifteselskapet at det ikke var grunnlag for å eve avslag pga badets alder og at kjøper måtte regne med oppgradering av et så gammelt bad. HELP tok ut forliksklage på vegne av kjøper, og evde avslag med et visst fradrag fordi badet var av eldre dato. HELP rekvirerte takstmann, som måtte utføre et omfattende dokumentasjonsarbeid av de mange skadene. Konklusjonen var at selger hadde forårsaket store skader gjennom sine mange konstruksjonsløsninger. HELPs advokat fremmet av om avslag på 1 million oner, og varslet at dersom partene ikke kom til enighet, ville kjøpet bli hevet. Kjøper fikk avslag tilsvarende utbedringskostnadene på 500 000, i tillegg til de 130 000 han hadde mottatt året før. 60 advokattimer 630 000 27 000 90 000 Like før møtet i forliksrådet fant sted, ble partene enige om å forlike saken på 50 % av utbedringskostnadene. Kjøper fikk dermed et avslag på 67 390. Takstutgifter 13 advokattimer 67 390 6 000 19 500 747 000 92 890 14 15
Kundeservice: 07 123 Faks: 22 98 52 01 post@help.no www.help.no Postadresse: HELP Forsiing AS Postboks 1870 VIKA 0124 OSLO Besøksadresse: Holbergs gate 21 0166 Oslo in association with