Byrådssak 43/15 Fana, gnr. 12, bnr. 72, 204, Eikåsen 1. Reguleringsplan, plan-id 62230000. Forslag til detaljregulering, 2. gangs behandling FIWE ESARK-5120-201102115-53 Hva saken gjelder: Bygg- og Eiendomsservice AS v/pka Arkitekter fremmer planforslag om boligbebyggelse på Eikåsen 1, som er utbygging av delfelt BB3 innenfor områdeplan for Paradisområdet, som ble vedtatt 19.11.2014. Planområdet er på ca 3,5 daa og inkluderer tilhørende del av Eikåsen som kommunal veg, med tilkomst fra Sandbrekkevegen, se figur 1 og 2. Den eksisterende eneboligen i Eikåsen 1 forutsettes revet. Planforslaget legger til rette for 27 nye boenheter, som blokkbebyggelse i 3-4 etasjer med tilbaketrukket 5. etasje og parkeringsanlegg under bakken. Bygget foreslås plassert på en terrengmur på 2-5 meter over Sandbrekkevegen/Birkelundsbakken. Utnyttelsegrad er satt til %BRA=165 og inkluderer underetasje til parkering. Byggehøyder er fra kt+51,5m til kt+60,5 m som maksimal høyde og hovedtakflate på kt+57,5m., se figur 3 og 4.. Parkeringsdekning er satt til 1,2 p-plass pr 100 m 2 boligareal. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 01.07.12 21.08.12. Det kom inn 2 private merknader og 8 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikale forhold: ikke tilstrekkelig vegbredde, krav om tilrettelegging for fortau, utbedringer av kryssløsningen. Koordinasjon opp mot områdeplanen for Paradis med hensyn til rekkefølgekrav og VA rammeplan. Byggehøyder og høyde på terrengmurer er dominerende. Det er registrert en «hul eik» innenfor planområdet. Byantikvaren har motsatt seg rivning av eksisterende bygg. Planforslaget er oppdatert og endret etter vurdering av mottatte merknader. For nærmere opplysninger om planforslaget vises til vedlegg til saken. Figur 1: Oversikt over planområdet Figur 2: Illustrasjon av planlagt blokkbebyggelse 1
Figur 3: Plankart Figur 4: Illustrasjonsplan Fagetatens vurderinger: Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, og gir kommentarer til hovedproblemstillingene i saken. Forhold til områdeplan for Paradis Planforslaget er innenfor planområdet til områdeplan for Paradis og er benevnt BB3, område til bolig og blokk-bebyggelse, se figur 5. Planforslaget for Eikåsen er i samsvar med hovedformål og avgrensing av planområde i områdeplanen. Byggehøyder og utnyttelsesgrad Områdeplanen åpner for en maksimal u-grad for felt BB3 på %BRA=200, byggehøyde på kt+57 m. og opptil 3 etasjer. I tillegg kan det vurderes Figur 5: Utsnitt av områdeplan for Paradis. en inntrukket 4. etasje. Forslag til plan for Eikåsen er innenfor u-grad i områdeplanen, men har byggehøyde over kt+57 m på deler av bygget som følge av forslag om en 5.etasje. Etter fagetatens vurdering er dette akseptable avvik fra områdeplanen siden u-graden samlet sett er lavere enn områdeplanen, byggehøydene er varierte med avtrappinger etter landskapets form og solforholdene på utearealene ikke reduseres. Landskap og fjernvirkning Store deler av det eksisterende terrenget skal sprenges bort for deretter å reetableres. Boligbebyggelsen skal etableres på toppen av en terrengmur som rommer parkeringsanlegget. Høyden på terrengmuren er tilsvarende høyden på eksisterende vegskjæring. Fagetaten peker på at den foreslåtte byggehøyden kombinert med terrengmur med høyde opp til 5 meter, vil medføre at den nye bebyggelsen blir svært 2
fremtredende, spesielt sett fra Sandbrekkevegen i øst. Det er vurdert å senke bygget/høyden for å redusere fjernvirkning, men området er svært støyutsatt og en lavere mur vil forringe bokvalitetene for mye. For å dempe inntrykket av den store høyden på terrengmuren, er det i etterkant av offentlig ettersyn tatt inn en bestemmelse som tilsier at «terrengmuren skal underdeles og beplantes» som prinsipp. I forbindelse med Statens Vegvesens pågående arbeid med gang- og sykkelveg i Birkelundsbakken, ble imidlertid deler av denne muren opparbeidet i natursteinsmur. Fagetaten anbefaler ut fra dette at forslag til bestemmelse endres til å bli mer åpen med hensyn til utforming og beplantning av den etablerte muren. Estetikk Fagetaten peker på at utforming av blokkbebyggelsen er vurdert i flere alternativ for å kunne tilpasse til terrenget og redusere fjernvirkning av et stort byggvolum. Fagetaten aksepterer blokkbebyggelse som aktuell form ut fra vekt på målsetting om fortetting i områdeplan og anbefaler avtrapping mot sør og nord som aktuell tilpassing til et stigende terreng fra Sandbrekkevegen. Grønne interesser og naturvern Det er satt nærmere krav i bestemmelsene til opparbeiding av terrenget til egnet uteoppholdsareal. En stor eik nord i området av naturtypen «hul eik» er sikret gjennom bruk av Hensynssone på plankart og tilhørende bestemmelser, jf. hensyn etter Naturmangfoldloven for utvalgte naturtyper. Støy Planområdet er svært utsatt for trafikkstøy, med rød støysone langs både Sandbrekkevegen og Birkelundsbakken. Det er tatt inn bestemmelser med krav om gjennomgående planløsning med soverom på stille side, innglassing av private balkonger og balansert ventilasjon. Trafikkløsning Eksisterende avkjørsel fra Sandbrekkevegen er økt i bredde i vegkryss og trafikksikkerhet er bedret med krav om en vesentlig økt siktsone. For å sikre hensyn til økt gangtrafikk er det tatt inn forslag om fortau, med lokalisering langs østsiden av den kommunale vegen Eikåsen. Denne løsningen reduserer vegbredden og er ikke i samsvar med Trafikketaten sin vurdering. Etter fagetatens vurdering er vegbredde tilstrekkelig for eksisterende og planlagt økt trafikk, men kan evt endres ved senere økt fortetting. Rekkefølgekrav Fagetaten peker på sammenhengen med områdeplan for Paradis mht rekkefølgekrav for opparbeiding av offentlig infrastruktur og anbefaler at områdeplanens krav for BB3-området tas inn i forslag til bestemmelser for detaljreguleringen for Eikåsen. Barn og unges interesser Ut fra eksisterende bruk av planområdet til villa og privat hage, er ikke barn og unges interesser for lekeareal berørt. Bestemmelser til planforslaget sikrer etablering av tilstrekkelig lekeareal for planlagt bebyggelse etter kvalitetskravene i KPA2010. Universell utforming Prinsippene om universell utforming og kravene etter byggteknisk forskrift TEK10 legges til grunn for hele planområdet. Oppsummering Fagetaten slutter seg i hovedsak til formålet blokkbebyggelse og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må justeres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Reduksjon av høyeste del av 5. etasje, se figur 6. - Bestemmelsen om terrengmurens utforming endres til en åpnere formulering - Krav om minimumsareal for private uteoppholdsareal endres fra 6 m 2 til 7m 2. - Tas hensyn til rekkefølgekrav i områdeplanen for Paradis. 3
Fagetaten anbefaler at forslaget til reguleringsplan vedtas med overnevnte justeringer. Byrådets vurderinger: Byrådet ser positivt på forslaget om boligbebyggelse på Eikåsen, og slutter seg til hovedpunktene i fagetaten sin vurdering. Ved å tilføye aktuelle rekkefølgekrav for BB3 om opparbeiding av offentlig infrastruktur, er forslaget i samsvar med områdeplan for Paradis, se punkt e) i innstilling. Når det gjelder omfang og konsekvens av rekkefølgebestemmelser i områdeplanen for utbygger, vil byrådet peke på at kravene i rekkefølgebestemmelsene er nyansert i forhold til de ulike delfelt innenfor områdeplanen, og at kostnader skal fordeles på flere utbyggere gjennom utbyggingsavtale(r). Byrådet viser her til at et kostnadsanslag for utbygging av offentlig infrastruktur på Paradis er omtalt i bystyresak 280-14 i områdeplan for Paradis. Det fremgår der at kostnaden med opparbeiding av offentlig infrastruktur og erverv av nødvendig privat areal, foreløpig kan anslås til størrelsesorden kr 2.000 pr m 2 BRA. Byrådet vil understreke at det er knyttet stor usikkerhet til foreløpig kostnadsanslag ut fra en rekke faktorer, herunder tidspunkt for om/når de enkelte private utbyggingstiltak gjennomføres. Etter byrådets vurdering er foreløpig kostnadsanslag for opparbeiding av offentlig infrastruktur innenfor realistiske rammer for privat gjennomføring. I tillegg er rekkefølgekrav fordelt på flere utbyggingsfelt. Byrådet vil også understreke at forslag om reguleringsbestemmelser gir hjemmel for å avtale sikret gjennomføring av aktuelle tiltak gjennom bruk av utbyggingsavtale. Mulighet for avtale om sikret gjennomføring gir hjemmel for oppstart av byggetiltak før offentlig infrastruktur er bygget ut. Til de økonomiske konsekvensene av de aktuelle rekkefølgekravene i områdeplanen, vil byrådet vise til hovedprinsippet i KPA2010 for kostnads-fordeling: «Utbyggingsområder skal selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk- og grønn infrastruktur.» For at aktuelle rekkefølgekrav i områdeplanen skal få sammenheng med foreliggende detaljplan, må rekkefølgekravene tas inn i forslag til bestemmelser, se punkt e) i innstilling. Dette gjelder også aktuelt punkt som angir at rekkefølgekravet ansees oppfylt dersom utbygger har inngått avtaler med Bergen kommunen og andre offentlige parter, se punkt f) i innstilling. Når det gjelder utforming av byggvolum ser byrådet at blokkbebyggelsen får en dominerende fjernvirkning sett fra øst, som bryter markert med områdets tradisjonelle villastruktur. Byggehøyden for den øverste etasjen går over den maksimale byggehøyden i vedtatt områdeplan. Byrådet kan imidlertid ikke slutte seg til fagetatens vurdering om at det kan aksepteres en 5.etasje dersom det tas inn krav om en avtrapping mot nord for å sikre en bedre overgang til nabobebyggelse og terreng. Ut fra byggets dominerende virkning og av hensyn til nabobebyggelse, samt krav i Figur 6: Planlagt bygg med 5 etasjer. bestemmelsene til områdeplanen, kan byrådet ikke akseptere en 5.etasje. Byrådet anbefaler at 5.etasje tas ut og byggehøyde reduseres til maksimalkravet i områdeplanen, se punkt 1.a) i innstilling. I krav om parkeringsdekning i 5.1.8 i bestemmelsene er det kun nevnt p-dekning for bil. Det må i tillegg tas med krav om HC-plasser med universell utforming og sykkelparkering, se punkt g) i innstilling. Når det gjelder krav om størrelse på privat uteoppholdsareal, jfr kvalitetskrav i kommuneplanen, er det behov for å oppdatere saken ved at bestemmelsene blir i samsvar med kravene i KPA 2010, se punktene h) og i) i innstilling. 4
Videre er planområdet innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og det er aktuelt å ta inn krav om tilknytning og om premisser for evt unntak fra tilknytningsplikten, se punkt c) i innstilling. Planforslaget er i hovedpunkt i samsvar med formål og rammer i områdeplanen for Paradis. Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas, med spesifiserte endringer som ivaretar / viderefører rekkefølgekrav i områdeplanen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til detaljregulering: Fana, Gnr. 12, Bnr. 72, 204, Eikåsen 1, Reguleringsplan. Plannummer 62230000, vist på plankart sist datert 7.8.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 12.8.2013, med følgende endringer: Plankart: a) Hele femte etasje på nordlig del av bygget tas ut og maksimal byggehøyde reduseres til kt +57 m i samsvar med områdeplan for Paradis. Utnyttelsesgrad reduseres tilsvarende på kart og i bestemmelser. Bestemmelser: b) 1.1.3, Terrengbehandling, endring til: «Terrengmur mot Birkelundsbakken og Sandbrekkevegen tilpasses tilstøtende terreng og terrengmurer i området.» c) 1 Felles bestemmelser, nytt punkt 1.3 Energi: «Bebyggelse skal tilknyttes fjernvarmenettet dersom det er lagt frem ledningsnett til feltet. Det kan gis unntak fra tilknytningsplikt for bygg som krever lite energi dersom utbygger kan dokumentere at tiltaket har energiløsninger som er bedre ut fra miljømessig, energimessig og samfunnsøkonomisk synspunkt. Det skal i hver sak tas stilling til om tappevann likevel skal oppvarmes med fjernvarme.» d) 2.4, Avfallsplan, tillegg: «Det skal legges til rette for rørbasert avfallsbehandling.» e) 3.1.4, Rekkefølgekrav, endring til: «Følgende offentlig infrastrukturtiltak innenfor områdeplan for Paradis, planid 60760000, må være sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak innenfor planområdet: 3.1.4.1 Offentlig kjøreveg o_kv1, med tilhørende samferdselsanlegg (fortau, g-/s veg, sykkelveg/-felt) og teknisk infrastruktur, samt omlegging av Statsminister Michelsensveg (f_kv18). 3.1.4.2 Gangbro over Nesttunvegen o_gs3, o_gs5 og o_gs4, o_kv/gs2, Torg o_t1, Torg o_t2 og o_g1. 3.1.4.3 Offentlig kjøreveg o_kv3 med tilhørende samferdselsanlegg (fortau) og teknisk infrastruktur. 3.1.4.4 Offentlig kjøreveg o _KV7 med tilhørende samferdselsanlegg (fortau, gang- og sykkelveg) og teknisk infrastruktur.» 5
f) Nytt punkt 3.1.5: «Rekkefølgekrav der tiltaket må være opparbeidet eller sikret opparbeidet, anses oppfylt dersom utbygger/grunneier har inngått avtaler med Bergen kommune og andre offentlige parter.» g) 5.1.7, Bebyggelse og anlegg, endring til: «Det skal avsettes maksimalt 1,2 parkeringsplasser for bil pr 100 m2 BRA boligareal. Minst 5 % av parkeringsplassene skal utformes og reserveres for forflytningshemmede. Disse plassene skal ha gunstigst mulig gangavstand og gangtrasé. Det skal avsettes minimum 2 plasser til sykkel pr 100 m2 BRA boligareal.» h) 5.2.1 Uteoppholdsareal, endring til: «Uteoppholdsareal pr boenhet skal minimum være 7 m2 privat areal og 15 m2 felles areal.» i) 5.2.2 Uteoppholdsareal, endring til: «Leke- og uteoppholdsarealene som skal regnes med som nødvendige minimumsarealer, skal oppfylle kvalitetskravene i bestemmelsene til KPA 2010.» 2. Plankart og bestemmelser med nummerering, rettes opp i henhold til bystyrets vedtak før kunngjøring. Dato: 17. februar 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 21.12.2013, med følgende vedlegg: A. Plankart datert 7.8.2013 B. Reguleringsbestemmelser, datert 12.8.2013 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 29.10.2013 D. Merknadsoppsummering og kommentarer Andre: E. Situasjonsplan, datert 5.2.2013 F. Fasadealternativer, datert 6.3.2013 G. Perspektiver H. Snitt, I. Fasade sett fra øst J. Fasade sett fra Eikåsen K. Solstudier L. VA-rammeplan M. Kulturminnedokumentasjon N. Trafikkanalyse O. Støyberegninger P. Landskapsanalyse Q. ROS-analyse R. Skredfarevurdering S. Tilbakemeldingsbrev ved innsendelse til 2. gangs behandling 6