RAPPORTANSVARLIG: Prestelvgata 1 Postboks 354, 9811 VADSØ Tlf: 90 06 1 6 Faks: E-post: ingulfniskavara@navarenno FAST EIENDOM Adresse Basmaveien 16 A, 9800 VADSØ Matrikkelnr Gnr 8 Bnr 1168 Snr 1 Kommune Vadsø Hjemmelshaver(e) Tom Greger Knutsen og Anja Bredesen med en ideell 1/-del hver Dato for befaring 504008 Bruksareal: 93 m Bruksareal primærdel (P-ROM):89 m Tomteareal: 359 m Normal markedsverdi: kr 950 000 Anbefalt låneverdi: kr 855 000
1 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Festenr Seksjnr Basmaveien 16 A 8 1168 1 Postnr Poststed Kommune Område/bydel 9800 VADSØ Vadsø Prestelv Vest Rekvirent Tom Greger Knutsen Hjemmelshaver(e) Tom Greger Knutsen og Anja Bredesen med en ideell 1/-del hver Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Tom Greger Knutsen og Anja Bredesen som viste frem og fortalte om 504008 eiendommen Premisser - Generelle opplysninger - Sammendrag Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, men kan være supplert med enkle målinger som da vil fremgå av taksten Legg merke til at verditakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske tilstand Dersom denne taksten er eldre enn 6 måneder bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering Boligen er en 4 roms rekkehusleilighet med åpen løsning og relativt nyrenoverte innvendige overflater, beliggende nord i Prestelv Vest Store naturområder i umiddelbar nærhet med løypenett og lekeareal Boligen fremstår som velholdt 3 Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger syd for Basmaveien med et skogsbelte mot syd som skjermer for bebyggelse nedenfor eiendommen Området er grense mot bymarka nord og vest for byen med løypenett hele året Offentlig kommunikasjon i gangavstand og gangvei inn i området Trafikk hovedsaklig til eiendommene og nedsatt fartsgrense gjør eiendommen meget barnevennlig 4 Reguleringsmessige forhold Området er regulert til boligformål Gnr: 8 Bnr: 1168 504008 Side 1 av 6
5 Eiendommens tomt Tomteareal (m ) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 359 Festet 03 1399 Kommentarer vedrørende festekontrakt Standard festeavtale med Vadsø kommune Tomta er på 718 m² for begge leilighetene i Basmaveien 16, hvor eiendomsbrøken for den takserte eiendommen er 4/9-deler Arealet tilhørende eiendommen er ansatt til 319 m² Tomta er et sameie mellom de to eiendommene men det er ikke opprettet særskilt sameieavtale Det antas at eiendommen kan fradeles på eget bruksnummer og evt kjøpes Normal arealpris i dag for boligtomt er ca kr 1,- per m² i Vadsø Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Tomten er opparbeidet med plen, gangvei med brosten, Tanakvarts i oppkjørsel, samt noe blomsterbed Mot syd er det etablert en trapp ned til nedre nivå og grensen for eiendommen hvor tidligere eiere har etablert en mindre uteplass på friarealet utenfor eiendomsgrenseneiendommen er ikke inngjerdet Offentlig vann og avløp, samt adkomst til eiendommen fra offentlig vei Grunnet snødekke er overflater ikke inspisert Terrengforhold Grunnforholdene består av løslagret morenemasser under et lag av matjord/torv Gjennom årstidene kan det i følge eier være mindre bevegelse i grunnen som muligens har medført at enkelte golvflis i vindfanget har løsnet 6 Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A Rekkehus 1994 Likningsverdi (år) Kjøpsår Kjøpesum / Kostpris 006 750 000,- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Gjensidige 78159156 Flexi-Byggkasko Gnr: 8 Bnr: 1168 504008 Side av 6
7 Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Bygget er fundamentert som plate på mark med lav ringmur av Leca hulblokk Ominnredet byggningsdel mot øst har oppforet bjelkelag/tilfarergolv Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader 150 mm isolert bindingsverk med utvendig liggende kledning I følge eier er boligen nymalt i 005 Eier opplyser at det har vært noe kaldtrekk på kjøkkenet ved ugunstig vindretning Dører og vinduer Vinduer består av lag isolérglass Innvendige malte finérte dører i arbeidsstue og bod,malt glatt lyddør 30 db til bad, nye pressformete hvitmalte fyllingsdører i øvrig del av boligen Ytterdør av type Roan med smalt glassfelt Biinngangsdør mot vest, balkongdør mot syd Takkonstruksjon med yttertak Takstoler belagt med undertak av armert plast, opplektet og tekket med profilert stålplatetak Takrenner og nedløp av plast På kaldloft er det lagt provisorisk golv for lagring av diverse utstyr Takluke mot øst er etterisolert med isoporplate og låses med to låsevridere montert i himling Takluke over rom mot vest er isolert og låsbar med integrert vrider Piper og ildsteder Pusset pipe bygget av Leca pipeelementer Over tak er pipa avdekket med beslag Det er montert peisovn for vedfyring i stua Eier opplyser om en mindre sprekk i topplata samt en avbrukket festebolt i høyre bærevange Oppvarming Elektrisk oppvarming er hovedkilde Det er installert varmekabler i alle golv unntatt bod, soverom og vindfang mot vest Bad og vaskerom Badet er innredet med 90 cm baderomsinnredning med nedfelt servant, høyskap, dusjkabinett og wc I avdelt område er det innredet plass for vaskemaskin og evt tørketrommel Det er montert sluk i golvet i begge avdelinger På golv i badarealet er det lagt flis og vegger er kledd med baderomsplater Eget mekanisk avtrekk via kanal over tak samt en innluftslyre hvor kanal er lagt over himling og tar inn luft fra raftekasse mot syd Eier opplyser at det har vært noe fukt på loftsgolv i området under kanalgjennomføringen over tak når det har vært kraftig regnvær Kjøkken Kjøkken i åpen løsning med stuearealet Innredning med folierte laminatskrog/fronter Baderomsplate montert mellom over- og underskap Plass for komfyr og oppvaskmaskin i innredningen Avlufting via ventilator over komfyr Innvendige overflater Himling kledd med malte himlingsplater, vegger enten malt panel/panelplater eller tapetsert og malt Gulv i stue/kjøkken og soverom er belagt med parkett i 006, vindfang er flislagt Gulv i arbeidsstue i vest er belagt med malte gulvbordgulv forøvrig er belagt med vinyl Elektrisk anlegg Generelt skjult anlegg sikret med automatsikringer i elskap plassert i vindfang Jordfeilrelé installert i skapet Annet Opprinnelig planløsning er endret av tidligere eiere uten at dette har vært meldt til bygningsmyndighetene Nåværende eiere har varslet om planendringene og det forutsettes i taksten at myndighetene godkjenner dette Boligen er tilknyttet Varanger Kraft sitt fibernett for overføring av tele, data og fjernsyn Gjenstående arbeider, hovedbygg Noe overflatearbeider innvendig Gnr: 8 Bnr: 1168 504008 Side 3 av 6
8 Arealer mm Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger MÅLEVERDIGE AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Primære rom (P-ROM)- og sekundære rom: Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Rekkehusleilighet - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m Anvendelse BTA m Totalt P-ROM Sekundære rom Hovedplan 100 93 89 4 To vindfang, bod, to stuer, kjøkken, bad og to soverom Sum bygning 100 93 89 4 Bygg A: Rekkehusleilighet - romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal Hovedplan To vindfang, to stuer, kjøkken, bad og to soverom Bod Sum alle bygg Bruttoareal Bruksareal BRA m BTA m Totalt P-ROM Sekundære rom Sum alle bygninger 100 93 89 4 Kommentarer til arealberegningen Innvendige arealer er oppmålt Utvendig areal (BTA) er beregnet Areal på loft er ikke medtatt i arealbenevnelsen da det ikke er måleverdig Kommentarer til planløsningen Enkel adkomst internt og ut på eiendommen fra to sider av bygget Gnr: 8 Bnr: 1168 504008 Side 4 av 6
9 Kommentarer til Grunnboksbladet mm Sameie: Tomta er sameie mellom boligene Basmaveien 16 A og B Sameiebrøk for den takserte eiendommen er 4/9-deler Forkjøpsrett: Det foreligger kommunal forkjøpsrett til eiendommen gjennom festekontrakt Denne forkjøpsretten har sjelden eller aldri vært benyttet i Vadsø og anses ikke å ha betydning for omsetningsverdien Eiendomsbrøk: 4/9-deler Heftelser: Bestemmelser om vei,vann,kloakk,elektriske ledninger mv Pantobligasjon til DnB Nor ASA Servitutter: Ingen 10 Økonomi 11 Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 1 806 410 -Verdireduksjon -Hovedbygg 15 % kr 70 96 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 1 535 448 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 1 535 448 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 185 569 Sum beregnet teknisk verdi = kr 1 71 000 1 Markedsanalyse Boligen er åpen, lys og innholdsrik og egner seg for en gjennomsnittlig barnefamilie Nærhet til barnehager, kollektivtransport og friområder nord for byen gjør boligen relativt attraktiv Treomsleiligheter på 65 m² i nærområdet har blitt omsatt for noe over kr 800 000,- hvor standard har vært generelt lavere Det antas at denne eiendommen vil ha en større markedsinteresse 13 Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 950 000 Anbefalt låneverdi: kr 855 000 Gnr: 8 Bnr: 1168 504008 Side 5 av 6
14 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Vadsø den 5/4-008 15 Dokumentkontroll Fremlagt: Utskrift av grunbok Boligeiers egenerklæring Tegninger Målebrev Situasjonskart Skjøte Festekontrakt Vedlagt: Utskrift av grunbok Boligeiers egenerklæring Tegninger Målebrev Situasjonskart Skjøte Festekontrakt Gnr: 8 Bnr: 1168 504008 Side 6 av 6