Boligutleie Holding III AS Kvartalsrapport desember 2014
innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 8 2 Kvartalsrapport desember 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en negativ utvikling på 2,4 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 10,11 kroner. Lånet i -porteføljen blir refinansiert 31.desember 2014 etter at selskapet nylig signerte en låneavtale med banken Helaba. Selskapet har signert en salgsavtale på fire eiendom i Romanum-porteføljen og to eiendommer i Tosca-porteføljen. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 35.4 prosent, justert for utbetalinger på totalt 2,70 kroner per aksje.* Nøkkeltall for Boligutleie Holding III AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 6 762 GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 96 % Sverige 4 % SEGMENTFORDELING Bolig 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 486 Økonomisk ledighet 3.6 % Areal (Kvm) 860 411 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 4 211 Rentebinding 85 % Gjennomsnittlig lånerente 3.2 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 5.1 Over- underkurs MNOK** -110 MANDAT Etableringsår 2005 Forventet avviklingsperiode 2014-2018 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 15.12.2014* Utvikling siste kvartal -2.4 % Utvikling siste år 8.2 % Utvikling siste tre år 50.3 % Utvikling siden start 35.4 % HISTORISKE UTBETALINGER 2006 0.20 2007 0.40 2008 0.40 2011 0.50 2012 0.40 2013 0.40 2014 0.40 Totalt 2.70 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. Kvartalsrapport desember 2014 3
Aksjekurs og utbetalinger Innledning Aksjekursen i Boligutleie Holding III AS (BUH) har sunket med 2,4 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den negative kursutviklingen er at euroen har svekket seg mot norske kroner. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 30. september 2014. Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner og euroen svekket seg med respektive 3,2 prosent og 3,5 prosent mot norske kroner. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursene aksjekursen negativt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 85 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 5,1 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. september 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. desember gir en kurs per aksje på 10,11 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 35,4 prosent. KURSUTVIKLING NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 Kvartalsrapport desember 2014
Porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Lohengrin Berlin Bolig EUR 100 % 268 450 135 439 27,9 % Bolig EUR 100 % 208 360 104 833 21,6 % Mozart & Tosca Tyskland Bolig EUR 100 % 124 995 83 590 17,2 % Max Frisch Tyskland Bolig EUR 85 % 124 576 59 845 12,3 % Romanum Tyskland Bolig EUR 100 % 69 249 40 335 8,3 % Bolig SEK 91 % 35 725 37 352 7,7 % Puchheim München Bolig EUR 100 % 29 056 24 301 5,0 % Sum 860 411 485 695 100,0 % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) Portefølje fordeling (andel av årlig leie) Andre 23 % Andre 23 % Berlin 31 % Berlin 31 % Romanum Puchheim 5 % Romanum Puchheim 5 % Lohengrin 2 Lohengrin 2 Puchheim 3 % München 4 % 4 % Oberhausen Puchheim 3 % München 4 % 4 % Oberhausen 26 % 26 % Max Frisch 12 % Max Frisch 12 % Mozart & Tosca 17 % Mozart & Tosca 17 % 22 % 22 % Berlin München Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. Kvartalsrapport desember 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING TO REFINANSIERINGER I TYSKLAND I 2014 To av selskapets låneavtaler utløper i 2014. Lånene som forfaller til betaling er lånet i Max Frisch porteføljen (juni 2014) og lånet i porteføljen (desember 2014). Lånet i porteføljen blir refinansiert 31.desember 2014 etter at selskapet nylig signerte en låneavtale med banken Helaba. Det gamle lånet på 97,6 millioner euro hadde en rente på cirka 4,8 prosent mens det nye lånet på 110 millioner euro har en rente på cirka 1,5 prosent. Den nye låneavtalen har en varighet på fem år og vil forbedre porteføljens fremtidige kontantstrøm betydelig gjennom lavere rentekostnader. På grunn av høy alder på flere av bygningene i -porteføljen vil en del av pengene bli brukt til oppgradering og modernisering av bygningene for å øke salgbarheten og redusere vedlikeholdskostnader i fremtiden. Max Frisch-porteføljen kunne ikke refinansieres som forventet i slutten av juni 2014 på grunn av et høyt antall festetomter i porteføljen. Selskapet utfører for øyeblikket en plan godkjent og revidert av banken for å kjøpe tilbake tomtefestene. Dette vil kunne resultere i økte eiendomsverdier og større interesse fra banker for å refinansiere porteføljen og potensielle kjøpere i fremtiden. Banken har gitt selskapet en forlengelse av låneavtalen frem til 28.februar 2015 for å gi selskapet tilstrekkelig med tid til å kjøpe tilbake festetomtene. Når festetomtene er kjøpt tilbake vil selskapet være i en bedre posisjon til å evaluere om selskapet skal foreta en refinansiering, delvis refinansiering i kombinasjon med salg eller salg av hele porteføljen. Selskapet forventer at dette vil skje innen utgangen av 2015. ROMANUM Selskapet har arbeidet med å selge ikke-strategiske eiendommer i Westdeutschland og Zeven-porteføljene og har nå signert en salgsavtale på fire eiendommer (en gjenværende) til cirka 5,9 millioner euro. Selskapet markedsfører aktivt den gjenværende eiendommen i Zeven-porteføljen. Salgene vil styrke selskapets likviditet ytterliggere. MOZART OG TOSCA Selskapet har signert en salgsavtale på to ikkestrategiske eiendommer i Tosca porteføljen som en del av Westdeutschland transaksjonen. De to eiendommene hadde beliggenhet i byer hvor selskapet ikke hadde noen andre eiendommer og dermed ikke kunne dra nytte av stordriftsfordeler. Salgsprisen for de to eiendommene var 7,9 millioner euro og vil resultere i netto salgsinntekter på 3 millioner euro etter tilbakebetaling av gjeld. Loftleilighetsprosjektet i Tosca er fullt operasjonelt, foreløpig 94 prosent utleid og leid ut til leiepriser som overgår forventingene. MAX FRISCH I Max Frisch porteføljen har tyske skattemyndigheter gjennomført bokettersyn for perioden før selskapet kjøpte porteføljen. Dette har medførte at selskapet tidligere i år måtte avsette et beløp på 22 millioner norske kroner til betaling av skatt og rentekostnader. I henhold til kjøpsavtalen med selgeren av porteføljen, Vivacon, er det de som skal tilbakebetale dette beløpet til skattemyndighetene. Dessverre er Vivacon i konkursforhandlinger og dermed ikke i stand til å betale for seg, noe som betyr at selskapet inntil videre må betale dette beløpet. Selskapet benyttet klageretten tidligere i år og saken er fortsatt under behandling hos skattemyndighetene. Selskapet anser det som sannsynlig at betalingsforpliktelsen vil bli redusert. Skattemyndighetene har innvilget en betalingsutsettelse til første kvartal av 2015. Selskapet er også i samtaler med Vivacon s insolvens administrator for å forhandle frem en løsning som vil redusere belastningen av skatteforpliktelsen, blant annet ved at betalingen i forbindelse med tilbakekjøp av flere tomtefester som eies av Vivacon vil reduseres eller bortfalle helt. Tilbakekjøp av festetomtene vil resultere i økte eiendomsverdier og større interesse fra banker for å refinansiere porteføljen og potensielle kjøpere i fremtiden. FORVALTNINGSKONTRAKTER Selskapet har erstattet eiendomsforvalterne i porteføljene Tosca og Puchheim. Samtidig har selskapet reforhandlet og endret forvaltningskontraktene med eiendomsforvalterne i porteføljene Lohengrin, Romanum og Max Frisch. Tidligere betalte selskapet disse eiendomsforvalterne et fast beløp per enhet utleid og inntektenes deres 6 Kvartalsrapport desember 2014
var derfor kun avhengig av antall enheter som var utleid. Med de nye kontraktene vil selskapet betale eiendomsforvalterne en prosentandel av netto leieinntekter, noe som vil gi eiendomsforvalterne insentiver til å øke leieinntektene, redusere ledigheten og sørge for at leien betales. I tillegg vil de nye kontraktene gi selskapet større fleksibilitet til å erstatte eiendomsforvalterne hvis de ikke presterer. Selskapet forventer at de nye kontraktene vil gi cirka 75 000 euro i kostnadsbesparelser per år. UTVIKLINGSPROSJEKTER OG VEDLIKE- HOLDSBEHOV Selskapet foretar for hver eiendom i fondets porteføljer en analyse av potensielle utviklingsprosjekter og vedlikeholdsbehov. Selskapet ønsker med dette å beskytte verdien på eiendommene og kartlegge hvor i porteføljene det ligger muligheter for verdiskapning. NY FORSIKRINGSAVTALE Selskapet har inngått en forsikringsavtale med et nytt forsikringsselskap. Selskapet bytter fra SV Sparkassen Versicherung til AXA Versicherung AG med virkning fra 1.januar 2015. Årsaken til byttet er at selskapets nåværende forsikringsselskap forlangte en 18 prosent økning i forsikringspremien fra begynnelsen av januar 2015. Den nye forsikringsavtalen tilbyr samme dekning i et forsikringsselskap med A+ rangering og ingen forandring i nåværende forsikringspremie. KJØP AV AKSJER Styremedlem i BUH III AS Christer Wennersten, har kjøpt 75 000 aksjer i Boligutleie Holding III AS. Han eier etter kjøpet 150 000 aksjer i selskapet. struktur Cirka 4 000 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 4 400 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) Hyresfastigheter Holding III AB (Sverige) 67 % 33 % Hyresbostäder i Sverige III AB (Sverige) 100 % 100 % 100 % 85 % 100 % 100 % 100 % 91 % Puchheim Tosca Max Frisch Romanum Mozart Lohengrin 3 584 leiligheter 208 360 kvm Nov. 2005 MEUR 12.9 München 448 leiligheter 29 056 kvm Mar. 2006 MEUR 3.0 Spredt 1 023 leiligheter 60 780 kvm Mai. 2006 MEUR 5.9 Spredt 1 892 leiligheter 124 576 kvm Sep. 2006 MEUR 8.7 *Viser 100% Spredt 1 121 leiligheter 76 183 kvm Des. 2005 MEUR 5.4 Spredt 909 leiligheter 61 371 kvm Mai. 2006 MEUR 4.4 Berlin 5 192 leiligheter 268 450 kvm Jun. 2006 MEUR 16.7 650 leiligheter 37 230 kvm Des. 2005 MSEK 39.9 *Viser 100% Kvartalsrapport desember 2014 7
GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2005 og 2006 og eier seks investeringer i Tyskland samt en investering i Sverige. Totalt sett eier eller deleier selskapet en eiendomsportefølje på cirka 860 000 kvadratmeter, som er fordelt på cirka 14 200 leiligheter i ulike byer i Tyskland og i i Sverige. INVESTERINGSMANDAT BUH er et unotert aksjeselskap, registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i utleieboliger sentralt beliggende i EU/EØS. Selskapet kan også eie mindre andeler av forretningsbygg i naturlig tilknytning til boligeiendommene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. 8 Kvartalsrapport desember 2014
Om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. Kvartalsrapport desember 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no