Side 1 av 8 Rendalen kommune SÆRUTSKRIFT Arkivsak: 09/1204-55 Saksbehandler: Erin Sandberg ENDELIG VEDTAK AV REGULERINGSPLAN R38 RENÅLIA - SVULTNINGSÅSEN Saksnr. Utvalg Møtedato 42/11 Formannskapet 01.11.2011 67/11 Kommunestyret 24.11.2011 Vedlegg: 1. Planbeskrivelse datert 21.4.2010, sist revidert 11.3.2011 2. Bestemmelser, sist revidert 26.9.2011 3. Plankart datert 16.3.2010, sist revidert 20.9.2011 4. VA-plan datert 5.9.2011 5. Rapport fra utvidete grunnundersøkelser datert 6.9.2011 6. Konsekvensutredning datert mars 2010 Ikke vedlagte dokumenter: 1. Vedlegg til rapport fra utvidete grunnundersøkelser udatert 2. Utredning av rein og storfugl (ROS tema), Høgskolen i Hedmark 3. Veg Teknisk beskrivelse, vegplan/profiler, Solvang og Fredheim AS 4. Rapport Fornminneundersøkelser, Hedmark Fylkeskommune 5. Referat fra oppstartsmøte 27.6.2008 6. Oversendelsesbrev datert 21.4.2010 7. Revidert oversendelsesbrev datert 7.9.2010 8. Uttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark datert 20.5.2011 9. Uttalelse fra Rendalen Renselskap datert 20.5.2011 10. Uttalelse fra Statens Vegvesen Region Øst datert 20.5.2011 11. Uttalelse fra Opplysningsvesenets fond (OVF) v/asplan Viak datert 20.5.2011 12. Uttalelse fra Odd Karlsen/Marit Røise v/inger Marie Finstad/advokat Jonny Holen datert 20.5.2011 13. Uttalelse fra Hedmark fylkeskommune datert 25.5.2011 Bakgrunn for saken: Planconsult as har for tiltakshaver Erik Røise m.fl. i sameiet Renålia ans og Statskog SF på eiendommene gnr/bnr 12/2, 10/6 utarbeidet forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse i
Side 2 av 8 Svultningsåsen. Planforslaget omfatter også eiendommen 10/393 som er eid av Odd Karlsen og Marit Røise. Planforslaget tas nå opp til endelig vedtak i kommunen. Tidligere saksgang Planconsult as søkte på vegne av tiltakshaverne Renålia sameie ans om å få behandlet et spørsmål om regulering etter plan- og bygningsloven 1985 30, i søknad datert 5.7.2007. Området det var søkt om var ikke avsatt i kommuneplanens arealdel vedtatt 26.10.2000. Saken ble behandlet i det faste utvalget for plansaker 8.11.2007. Kommunen var kjent med at blant andre Statskog SF ønsket en utbygging i samme område. Det ble gitt tilsagn om å gå videre med planarbeidet under forutsetning av at en reguleringsplan ble fremmet av et etablert samarbeid mellom berørte grunneiere og at ingen utbyggingsområder skulle planlegges øst for toppaksen i Svultningsåsen. Det ble også lagt til et punkt i vedtaket om at området er sentralt i reinstrekk, og det ble forutsatt at Rendalen Renselskap også ble involvert i planarbeidet. Oppstartsmøte ble gjennomført 27.6.2008, og det ble varslet oppstart av planarbeidet 27.5.2009, der forslagstillerne var Statskog SF og nåværende Renålia sameie ANS. Det ble også gjennomført møte mellom tiltakshaver, kommunen og renselskapet 2.9.2009, der spesielt forholdet til reinen og framdriften i prosjektet var tema. Ytterligere et møte ble avholdt mellom tiltakshaver og kommunen 7.3.2011 der man diskuterte hvordan planen skulle justeres før 1. gangsbehandling for å tilfredsstille kommunens krav. Nærmere om planforslaget I planforslaget er det lagt opp til maksimalt 200 hytter fordelt på feltene FF1 FF11 og FF14 FF16. Det totale planområdet er på ca 1652 daa, hvorav byggeområder for fritidsboliger er på til sammen ca 766 daa. Det er også regulert inn områder for vei, skiløype, kulturminnevern og friluftsområder. I innsendte planforslag datert 21.4.2010 var det lagt opp til maks 416 tomter med minimumsareal på 2 daa per tomt. I kommunestyremøtet 24.6.2010 ble maksimum antall tomter redusert til 200, og det ble vedtatt grenser for utbyggingen i forhold til reinstrekk og spillplasser for orrfugl og storfugl. I brev datert 7.9.2010 gir tiltakshaver aksept av å redusere antall tomter til 200. I ettertid har også tiltakshaver gått med på å redusere utbyggingsarealet noe i forhold til opprinnelig forslag. Sammen med planforslaget ligger ROS-analyse gjennomført for tiltakshaver av Høgskolen i Hedmark med fokus på rein og biologisk mangfold generelt, samt konsekvensutredning gjennomført i tilknytning til revideringen av kommuneplanens arealdel, i tillegg til tekniske utredninger om vann og avløp og profilundersøkelse for veibygging (alle vedlagt i planbeskrivelsen). Solvang og Fredheim as har gjort vurderinger av vann- og avløpsmuligheter. I rapport datert 11.3.2010 er det konkludert med at det ikke finnes bekker eller kilder som det vil være aktuelt å bruke som vannforsyning og at det dermed må bores en eller flere brønner. Det er også vurdert løsninger for brannslukkevann. Avløpsløsningen i området er infiltrasjon. Det ble utført grunnundersøkelser i området sommeren 2009. Infiltrasjonskapasiteten ble undersøkt ved 5 punkter ved å grave prøvehull. Grunnundersøkelsene konkluderte med at infiltrasjonskapasiteten stort sett er tilfredsstillende bortsett fra ved ett punkt (A7). Under høringen fremmet Fylkesmannen innsigelse til at grunnundersøkelsene ikke var grundige nok og at areal for infiltrasjonsanlegg ikke var avsatt i plankartet. Tiltakshaver har derfor foretatt ytterligere grunnundersøkelser og det er avsatt 12 punkter (Inf 1-13 punkt 3 utgår) i kartet
Side 3 av 8 der infiltrasjonsanleggene skal plasseres. I Solvang og Fredheims utvidete rapport er det vedlagt planskisse som viser undersøkelsesområdene, profilundersøkelse, kornfordelingskurver og -skjemaer, infiltrasjonsdiagram og prinsippskisse for brønn- og døgnmagasin. Planforslaget innebærer noen avvik i forhold til gjeldende kommuneplan (relevant bestemmelse i kommuneplanen er angitt i parantes): - Etablering av infrastruktur (6c): Kommuneplanen krever at nødvendige tekniske anlegg og samfunnsfunksjoner som blant annet vei, vann og avløp er etablert før utbygging kan starte opp, mens i reguleringsbestemmelsene fastslår at dette må være på plass før det blir gitt brukstillatelse. - Avtale mellom grunneierne (16): Det forelå før høringen et utkast til en avtale mellom grunneierne om fordeling av arealverdier og -kostnader. Tiltakshaver ønsket noe mer tid til å sluttføre avtalen før signering, og det ble derfor avtalt at tiltakshaver kan avvike fra bestemmelsen om at avtalen må foreligge ved 1. gangs behandling. Avtalen skal i stedet være ferdigstilt og signert før 2. gangs behandling. - Utbygging per tomt (7b): Størrelsen på uthus/anneks og lignende er satt til 50 kvm i reguleringsplanen og 30 kvm i kommuneplanen. Tiltakshaver ønsker mulighet for tunløsninger, og mener det da er mer hensiktsmessig med større tilleggsbygg. Underveis i planarbeidet har det vært omfattende kontakt mellom tiltakshavers konsulent og kommunen, både på telefon, e-post og i møter. Planarbeidet har også vært sett i sammenheng med revideringen av kommuneplanens arealdel. Planforslaget som nå fremmes er i hovedsak i tråd med gjeldende kommuneplan med hensyn til område navngitt F29. Rådmannens vurdering: Planarbeidet for Svultningsåsen har gått over lang tid, noe som tilsier at det er brukt tid på å finne løsninger for å gjøre en så stor utbygging best mulig i et område som ikke tidligere er bebygd. Tiltakshaver har gjort en grundig jobb med utarbeidelse av planforslaget. Når det gjelder etablering av infrastruktur mener rådmannen at det er mer hensiktsmessig å sette krav om at dette er etablert før det gis brukstillatelse i stedet for før utbygging. Et krav om å ha all infrastruktur på plass før utbygging innebærer mindre fleksibilitet og uforholdsmessig store utgifter for utbygger før utbygging, særlig dersom man vil starte med å bygge ut kun deler av et felt. Om det skal etableres vei før utbyggingen er ferdig vil det også medføre unødig slitasje på veien fra anleggstrafikk. Tiltakshaver ønsket å utsette signering av avtalen mellom grunneierne, og rådmannen mener en signering før 2. gangs behandling vil tjene samme formål som å kreve det før 1. gangs behandling. Avtalen mellom sameiet og Statskog er forelagt kommunen og vurdert som tilfredsstillende i forhold til bestemmelse 16. Rådmannen tillater også avvik fra bestemmelse 7c i kommuneplanen om at øvrige bygg utover hovedhytte får være maksimum 30 kvm. Kommuneplanen legger opp til at det ikke er mulighet for å bygge dobbelgarasje, siden et slikt bygg krever minst 36 kvm. Større uthus/anneks kan også gi en bedre harmoni mellom bygningene når det legges opp til tunløsninger. Om man legger til rette for anneks som kan brukes til opphold vil det bli mer attraktivt å fordele utbyggingen på flere mindre bygg framfor ett stort, som gjør det lettere å tilpasse byggene til terrenget, jf. veiledningen Planlegging av fritidsbebyggelse (MD).
Side 4 av 8 Rådmannen mener derfor at det i dette tilfellet foreligger tilstrekkelige argumenter for å tillate et avvik fra bestemmelsen i kommuneplanen. Høring og offentlig ettersyn Planforslaget var på høring og offentlig ettersyn fra 7.4-23.5.2011. Det kom inn 6 uttalelser til planforslaget. Uttalelsene er oppsummert nedenfor med rådmannens vurderinger i kursiv. Rendalen Renselskap 20.5.2011 Renselskapet viser til sitt høringsnotat til kommuneplanen datert 22.9.2010. Styret stiller seg kritiske til de øvre delene av hytteområdet og ønsker å ta ut et feltene FF2-B, FF2-C, FF2-D, FF1-A, FF1-B og FF1-C fra det sørøstre hjørnet av planområdet. Rådmannen viser til tidligere uttalelser og kontakt med renselskapet, blant annet i møte 2.9.2009 der de har gitt klart uttrykk for at hensynet til reinen blir ivaretatt så lenge utbyggingen ikke planlegges øst for toppaksen. Som det framgår av plankartet er ingen utbygging planlagt øst for toppaksen, dermed mener rådmannen kravet fra renselskapet er imøtekommet. Det er ikke kommet fram nye opplysninger i saken som skulle tilsi at utbyggingen må justeres ytterligere, kravet burde derfor vært stilt tidligere i planprosessen. Opplysningsvesenets fond (OVF) v/asplan Viak 20.5.2011 Opplysningsvesenets fond eier eiendommen som grenser til planområdet i øst (15/66). I Hedmark forvaltes fondets interesser av Asplan Viak. De påpeker særlig at utbyggingen kan innskrenke reinens leveområder. Det kan videre føre til at grunneieres muligheter til å utnytte eiendommene sine innenfor reinens leveområder innskrenkes, noe som spesielt kan merkes for tilstøtende eiendommer. Uttalelsen er av overordnet og generell karakter og burde vært framsatt så tidlig som mulig i prosessen. OVF har hatt anledning til å uttale seg ved oppstartsvarselet, men har først nå gitt sine merknader til planen. Rådmannen finner det derfor vanskelig å kreve større endringer i planen på et så sent stadium. Statens Vegvesen 20.5.2011 Vegvesenet har ingen vesentlige merknader til plankartet, men påpeker at veikrysset mellom Osdalsveien og Fv 217 i dag har begrenset frisikt. De anbefaler at det settes rekkefølgekrav om at frisikten utbedres i henhold til kravet om 6 x 125 m før hytteområdene tas i bruk. Krysset må antakelig flyttes noe mot nordøst for å oppnå ønsket frisikt. Som OVF har vegvesenet hatt anledning til å uttale seg ved oppstartsvarselet, men hadde da ingen vesentlige merknader. Forholdene de kommenterer nå kunne og burde vært påpekt på et mye tidligere stadium, spesielt siden flytting av krysset er en omfattende prosess som krever utarbeidelse av reguleringsplan. Hadde dette vært påpekt tidligere kunne krysset vært tatt med som en del av planen, men på dette stadiet mener rådmannen det er tilstrekkelig å anmode eierne og brukerne av veien om å utbedre krysset på sikt. Som en midlertidig løsning er det satt krav i bestemmelsene om at sikten skal forsøkes bedret ved å ta bort masse i retning Åkrestrømmen. Fylkesmannen i Hedmark 20.5.2011 Fylkesmannen bemerker at et INON-område (Inngrepsfrie Naturområder i Norge) på ca 0,5 km2 går tapt som følge av planforslaget og at det har vært et tema underveis i planprosessen, men ikke er kommentert verken i planbeskrivelsen eller saksframlegget. Skiløypa som er lagt inn i planen må krysse vinterbrøytet vei flere ganger og det er viktig at det lages oversiktlige forhold der løypa krysser vei.
Side 5 av 8 Fylkesmannen merker seg at grunnundersøkelsene i forhold til infiltrasjonsmuligheter er relativt grovmaskede og fordrer mer detaljerte grunnundersøkelser. Det må dokumenteres hvor mange hytter som skal tilknyttes hvert enkelt infiltrasjonsområde, om det er tilstrekkelig med egnet infiltrasjonsareal og hvor de er lokalisert med avgrensing og formål på plankartet. Videre mener Fylkesmannen at hytteområder hvor det ikke kan dokumenteres at det fins egnede areal for infiltrasjon bør tas ut av planen. Fylkesmannen fremmer med bakgrunn i dette innsigelse til manglende undersøkelser, arealavklaringer og avklaringer mht. miljøforsvarlig avløpsløsning. Til slutt påpeker Fylkesmannen at parkering alltid skal regnes med i grad av utnytting, jf. T- 1459 og fraråder at utnyttingsgrad økes utover det som er godkjent i kommuneplan. INON har som Fylkesmannen skriver vært et tema underveis i planprosessen og burde vært belyst og vurdert i planbeskrivelsen og saksframlegget før høringen. Se for øvrig vurderingen av dette under Forholdet til naturmangfoldloven under. Tiltakshaver har utført ytterligere grunnundersøkelser og det er avsatt punkter i plankartet (Inf 1-13) der infiltrasjonsanleggene skal plasseres. I bestemmelsene er infiltrasjonsanleggene slått sammen i to grupper og det er fastslått hvor mange hytter som kan knyttes til hver av gruppene. Med disse endringene av bestemmelsene, plankartet og VA-utredningene har Fylkesmannen formelt trukket innsigelsen til planforslaget. Parkeringsareal er tatt med i beregningen av grad av utnytting på maksimalt 210 m 2. Odd Karlsen/Marit Røise v/inger Marie Finstad/advokat Jonny Holen 20.5.2011 Ønsker en mindre utbygging enn det som er foreslått, både i antall enheter og størrelsen på hyttene. De foreslår en total utnyttelse på 100 m 2 og at man ikke avviker fra kommuneplanens arealdel ved å tillate anneks på inntil 50 m 2. Videre ønsker de at veier i planområdet skal anlegges slik at de gjør minst mulig inngrep i terrenget. Turveien gjennom feltene 14 og 15 bør legges utenom hytteeiendommen til Karlsen/Røise og i stedet tilpasses utbyggingsområdet i nord for å minske belastning på eiendommen deres. Videre bør det legges inn en buffer mellom eiendommen til Karlsen/Røise og planlagt ny bebyggelse. Odd Karlsen og Marit Røise er medeiere i Renålia Sameie ANS, men er også grunneiere og direkte part i saken ved at de eier en hytteeiendom i planområdet. Høringsuttalelsen tolkes som merknader fra Karlsen/Røise som selvstendige grunneiere i planområdet. Rådmannen finner ikke grunnlag for å endre total utnyttelse fra 210 til 100 m 2. Turstien er etablert i området fra før og rådmannen ser derfor ikke nødvendigheten av å flytte den som foreslått. Det er lagt inn en byggegrense 25 meter utenfor eiendomsgrensen til 10/393 for å skjerme eiendommen deres mot utbyggingen. Hedmark fylkeskommune 25.5.2011 Fylkeskommunen har ingen vesentlige merknader til planforslaget. Forholdet til naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven 7 skal prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken.
Side 6 av 8 8 Kunnskapsgrunnlaget Ifølge planbeskrivelsen berører ikke planområdet inngrepsfrie områder eller viktig biologisk mangfold. Området er undersøkt i DNs naturbase og base over inngrepsfrie områder, artskart fra artsdatabanken, i forhold til miljøforekomster i skog (MiS) samt i kommunens viltkart. Naturbase viser at det er registrert leveområde for orrfugl i østre halvdel av planområdet i 1999. Nord, vest og sør for planområdet er det registrert spillplasser for orrfugl og storfugl. Bygging av bilveier i planområdet vil føre til at et inngrepsfritt naturområde (INON) på ca 0,5 km 2 vil forsvinne. INON-området ligger isolert fra andre sammenhengende INON-områder og utbyggingen vil derfor ikke berøre kjerneområder. Samtidig er området preget av aktiv skogsdrift og det er ikke registrert spesielle naturverdier knyttet til det inngrepsfrie området. Konsekvensene for naturverdier vurderes derfor som akseptable. Opplysningene er oppdaterte og viser at det ikke er spesielt viktige naturverdier i området. Kravet om kunnskapsgrunnlag anses derfor som oppfylt og tiltaket vurderes å ikke komme i konflikt med viktig biologisk mangfold. 9 Føre-var-prinsippet Føre-var-prinsippet er vurdert, men anses ikke som aktuelt da kunnskapsgrunnlaget er oppdatert og det ikke er påvist viktige naturverdier i området. 10 Økosystemtilnærming, 11 Kostnadene ved miljøforringelse og 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Prinsippene vurderes å få liten betydning ettersom belastningen på økosystemet i dette tilfellet antas å bli minimal. Rådmannens forslag til innstilling: 1. Rendalen kommune, kommunestyret, vedtar reguleringsplanen R38 Svultningsåsen Renålia som den er lagt fram, jf. plan- og bygningsloven 12-12. 2. Omsøkte tiltak har blitt vurdert opp mot naturmangfoldlovens 8 12, jf. prinsippet for offentlig beslutningstaking 7. Ut fra en samlet vurdering vil ikke tiltaket komme i konflikt med dette lovverket. Behandling i Formannskapet 01.11.2011: Sosialistisk Venstreparti v/karin Wiik satte frem følgende forslag: 1. Rendalen kommune, kommunestyret, vedtar reguleringsplanen R38 Svultningsåsen Renålia, jf. plan- og bygningsloven 12-12, med følgende endring i forhold til sånn den er framlagt: Areal på uthus/anneks skal være i henhold til vedtatte kommuneplan og ikke overstige 30 kvm. 2. Som rådmannens forslag til innstilling. 3. a) For å sikre likebehandling skal kravet i kommuneplanen om at nødvendige tekniske anlegg og samfunnsfunksjoner som vei, vann og avløp skal være etablert før utbygging kan starte opp, vurderes ved første revisjon av kommuneplanen. b) Reguleringsplansaker som tilsvarer foreliggende sak om R38 og som behandles før revisjon er foretatt, skal vurderes tilsvarende denne saken.
Side 7 av 8 Voteringen foregikk slik: - Ved alternativ votering mellom rådmannens forslag til pkt. 1 og Sosialistisk Venstreparti v/karin Wiiks forslag til pkt. 1, ble rådmannens forslag vedtatt med 6 stemmer mot 1 stemme som innstilling overfor kommunestyret. - Rådmannens forslag til pkt. 2 enstemmig vedtatt som innstilling overfor kommunestyret. - Sosialistisk Venstreparti v/karin Wiiks forslag til pkt. 3 enstemmig vedtatt som innstilling overfor kommunestyret. Innstilling i Formannskapet 01.11.2011: 1. Rendalen kommune, kommunestyret, vedtar reguleringsplanen R38 Svultningsåsen Renålia som den er lagt fram, jf. plan- og bygningsloven 12-12. 2. Omsøkte tiltak har blitt vurdert opp mot naturmangfoldlovens 8 12, jf. prinsippet for offentlig beslutningstaking 7. Ut fra en samlet vurdering vil ikke tiltaket komme i konflikt med dette lovverket. 3. a) For å sikre likebehandling skal kravet i kommuneplanen om at nødvendige tekniske anlegg og samfunnsfunksjoner som vei, vann og avløp skal være etablert før utbygging kan starte opp, vurderes ved første revisjon av kommuneplanen. b) Reguleringsplansaker som tilsvarer foreliggende sak om R38 og som behandles før revisjon er foretatt, skal vurderes tilsvarende denne saken. Behandling i Kommunestyret 24.11.2011: SV v/karin Wiik satte frem følgende forslag til vedtak: Rendalen kommune, kommunestyret vedtar reguleringsplan R38 Svultningsåsen Renålia i tråd med formannskapets innstilling med følgende endring: Areal på uthus/anneks skal være i henhold til vedtatt Kommuneplan og ikke overstige 30 kvm. Ved alternativ votering mellom formannskapets innstilling og SV v/karin Wiik sitt forslag til vedtak, ble formannskapets innstilling, vedtatt med 15 mot 2 stemmer. Vedtak i Kommunestyret 24.11.2011 1. Rendalen kommune, kommunestyret, vedtar reguleringsplanen R38 Svultningsåsen Renålia som den er lagt fram, jf. plan- og bygningsloven 12-12. 2. Omsøkte tiltak har blitt vurdert opp mot naturmangfoldlovens 8 12, jf. prinsippet for offentlig beslutningstaking 7. Ut fra en samlet vurdering vil ikke tiltaket komme i konflikt med dette lovverket. 3 a)for å sikre likebehandling skal kravet i kommuneplanen om at nødvendige tekniske anlegg og samfunnsfunksjoner som vei, vann og avløp skal være
etablert før utbygging kan starte opp, vurderes ved første revisjon av kommuneplanen. b) Reguleringsplansaker som tilsvarer foreliggende sak om R38 og som behandles før revisjon er foretatt, skal vurderes tilsvarende denne saken. Side 8 av 8