Byrådssak 174/15 3 Bergenhus, gnr. 167 bnr. 653, Rotthaugsgaten 1-7. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegård MBOL ESARK-8140-201508082-49 Hva saken gjelder: BOB Eiendomsutvikling AS, eier av Rotthaugsgaten 1-7, har inngått avtale om overdragelse av eiendommen til Vest Utleie Holding AS ved kjøp av 100 % av aksjene i Vest Utleie AS. Aktuelle eiendom inngår som del av et større salg av totalt fire eiendommer, hvor salgssummen på NOK 355 000 000, eksklusive omkostninger og fradrag for latent skatt, omfatter samtlige eiendommer. Rotthaugsgaten 1-7 er verdivurdert til NOK 116 800 000 / 164 000 000 avhengig av hvilken leiepris som legges til grunn, gjengs leie eller dagens markedsleie. Leiegården, et murhus bygget ca. 1920, inneholder 94 boenheter. Til 22 av boligene har Bergen kommune en tinglyst tildelingsrett. Det foreligger forøvrig få tekniske opplysninger om eiendommen da salget har funnet sted uten taks og prospekt. BOB Eiendomsutvikling AS har imidlertid overfor fagetaten opplyst at leiegårdens struktur holder god standart, mens leilighetene har ulik kvalitet. Totalt boareal utgjør 6548 m 2, mens tomtearealet har en størrelse på 4015m 2. Da leiegården inneholder mer enn 4 boenheter og mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse, utløses kommunal forkjøpsrett etter Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder 1 og 2. Fullstendig melding om overdragelse ble mottatt 17.2.2015. Frist for bruk av den kommunale forkjøpsrett går i denne sak ut 17.6.2015, jfr. 6,1. ledd, i Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Det er ingen reguleringsmessige innvendinger til overdragelsen. Ved bruk av forkjøpsretten skal leiegårdens omsetningsverdi legges til grunn, jf. leiegårdslovens 7, 3. ledd. Ved overtakelse av aksjer i selskap som eier eiendommen, som i dette tilfelle, gir ikke nødvendigvis prisen på aksjene utrykk for eiendommens omsetningsverdi. Leiegårdens omsetningsverdi må fastsettes ved avtale gjennom forhandlinger, alternativt ved skjønn, jfr. 7, 9.ledd. Dersom kommunen velger å gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av leietakerne må det avklares hvem som skal gis fullmakt til å forhandle om pris, samt inngå avtale på kommunens vegne. 75 av 94 leietakere, 79,79 %, har etter skriftlig forespørsel avgitt bindene erklæring om at de ønsker å overta eiendommen ved dannelse av borettslag. Rotthaugsgaten 1-7 v/ Stein Gausereide, kontaktperson for interimsstyrene, arbeider i samarbeid med Nordea om å fremlegge et finansieringsbevis for kjøp av hele leiegården. I tillegg har interimsstyrene inngått avtale med advokat Gunnar Angaard om juridisk bistand knyttet til forkjøpet. Byrådsavdeling for barnehage og skole (BBS), Byrådsavdeling for sosial, bolig og områdesatsing (BSBO) samt Studentsamskipnaden er orientert om salget og kommunens adgang til å benytte forkjøpsretten. Ingen av disse har fremsatt ønske om å overta leiegården. BSBO understreker i sin uttalelse at kommunen har en evigvarende tildelingsrett til 20-30 % av boligene i de aktuelle eiendommene, 22 i Rotthaugsgaten 1-7, og at tildelingsretten beholdes uansett utfall av saken. 1
BSBO anbefaler ikke at forkjøpsretten benyttes i dette tilfelle grunnet den risiko kommunen påtar seg ved å forskuttere et kjøp på vegne av beboerne. I motsatt fall uttaler BSBO at det er nødvendig at kommunen sikrer seg dokumentasjon for at borettslaget påtar seg oppfyllelsen av foreliggende tildelingsrett, samt at det må kreves fremlagt nødvendig dokumentasjon for finansieringen av kjøpet, for samtlige kjøpere. Etat for byggesak og private planer har i notat datert 20.4.2015 og 13.5.2015 anbefalt at kommunen gjør forkjøpsretten gjeldende på nærmere angitte vilkår. Fagetaten vektlegger at det synes å foreligge en reell og stor interesse hos leietakerne for å overta leiegården og danne borettslag, ved at vel 79 % av beboerne har bundet seg til dette ved en skriftlig erklæring. Ifølge fagetaten skyldes nok den store interessen leietakernes eierskap og tilknytning til leiegården. Mange av leietakerne har bodd i gården i flere tiår. Fagetaten opplyser at leiegården historisk sett har vært kommunalboliger og at kommunen etter salget til BOB har hatt tildelingsrett til 20 30 % av leilighetene. Samlet gir dette en beboerdemografi som har uttrykt bekymring for om de kan takle fremtidig markedsleie og ser på dette som en unik mulighet til å sikre forutsigbarhet og sikre sin forankring til området. Det presiseres for øvrig fra fagetaten at leietakerne er informert om at alle leiekontrakter som var inngått ved overtakelsestidspunktet videreføres i det nye selskapet, jfr. Leietakerloven, inkludert avtalen om at kommunen disponerer leiligheter gjennom kommunal tildelingsrett. Det er ifølge fagetaten verdt å merke seg at BOB Eiendomsutvikling AS har operert med en gjengsleie som i flere tilfeller ligger ca. 40 % lavere enn markedsleien i området. Fagetaten presiserer at dette er forhold som kan endre seg. Fagetaten er videre av den oppfatning at en gjennomføring av et kommunalt forkjøp på vegne av leietakerne vil bidra til at leiegårdslovens primærformål om beboerovertakelse blir oppfylt. Fagetaten sier at tilsvarende saker har bidratt til god byutvikling ved at det å eie fremfor å leie gir en annen tilknytning til eiendommen og nærområdet. Fagetaten anfører imidlertid at de manglende tekniske opplysningene om leiegårdens tilstand svekker beslutningsgrunnlaget og opplyser at dersom det fremkommer takst med tilstandsrapport vil dette bli ettersendt og lagt til grunn i en eventuell politisk vurdering. I vedlegg til notatet av 13.5.2015 fremkommer opplysninger om finansieringen av leiegården. Pr. 13.5.2015 er det fremlagt finansieringsbevis for til sammen NOK 167 266 000, men uten at det foreligger noen bindende bankgaranti. I forhold til oppgitt kjøpesum anser fagetaten at finansieringen er tilstrekkelig, men knapp. Samtidig presiseres det at overtakelsessummen ikke er bekreftet, noe som først vil være tilfelle etter forhandlinger om pris mellom selger og kommunen i medhold av ekspropriasjonserstatningsloven. Til spørsmålet om risiko for kommunen ved å benytte forkjøpsretten i dette tilfelle når prisen og beboerfinansiering er så vidt uavklart, presiserer fagetaten at kommunen med hjemmel i leiegårdslovens 6,3.ledd kan trekke seg fra forkjøpet etter at prisen er endelig fastsatt ved rettslig skjønn. Dette må i så fall skje innen 4 uker etter at det rettslige skjønnet er endelig avklart. Byrådet vil innledningsvis bemerke at foreliggende sak er av spesiell karakter og at det har vært svært få tilsvarende tilfeller hvor det har vært aktuelt for Bergen kommune å benytte muligheten som er hjemlet i leiegårdsloven, om å gjøre bruk av forkjøpsretten på vegne av leietakerne ved salg av leiegårder. Ved vurderingen har kommunen også sett hen til hvordan bruk av forkjøpsretten kan påvirke det generelle leiemarkedet i kommunen, da det er av betydning for kommunen at det også eksisterer et privat leiemarked av et visst omfang. 2
Lovens formål er å bidra til at leietakere selv skal kunne eie boligene sine. Byrådet har merket seg det store engasjementet fra leietakerne, som er sjelden i denne typen saker, og har derfor som utgangspunkt et ønske om å benytte forkjøpsretten i dette tilfelle. Byrådet har også merket seg at det er dannet interimsstyre for dannelse av borettslag, og at det er innhentet juridisk bistand med å få etablert dette. Som nevnt innledningsvis er kommunens forkjøpsrett utløst av at BOB Eiendomsutvikling AS har inngått avtale om overdragelse av eiendommen til Vest Utleie Holding AS, gjennom kjøp av 100 % av aksjene i Vest Utleie AS. Byrådet vil peke på at dersom en forkjøpsrett gjøres gjeldende, trer kommunen inn i ervervenes rettigheter og plikter med mindre noe annet følger av loven, og kommunen overtar leiegården på vegne av leierne. Dersom kommunen gjør forkjøpsretten gjeldende har den både rett og plikt til å overta leiegården. Kommunen vil således ikke tre inn i kjøpet av aksjene i Vest Utleie AS, men altså gjøre gjeldende rett til å kjøpe selve leiegården. En viktig forutsetning for et eventuelt forkjøp er at det er økonomisk og realistisk gjennomførbart for leietakerne å overta boligmassen og danne et borettslag/ eierseksjonssameie. Det er også avgjørende at forkjøpet ikke påfører kommunen kostnader. Byrådet vil peke på at det i den foreliggende saken foreligger flere uavklarte forhold både med hensyn til endelig fastsettelse av verdier på eiendommen, garantistillelse og etablering av borettslag, som den overtakende part av eiendommen. Den foreliggende sak kompliseres særlig av at kjøpesummen for den enkelte leiegård ikke er endelig fastsatt, og at forkjøpet omfatter mange leiligheter. Det foreligger ikke takstdokumenter eller annen informasjon som indikerer verdiene på eiendommene, ut over de verdivurderinger som er knyttet til kjøpsavtalen. Byrådet har derfor ikke et tilstrekkelig klart grunnlag for å ta stilling til hva leiegårdens omsetningsverdi vil beløpe seg til. Byrådet finner likevel å legge til grunn at den verdivurdering som gjenspeiles som grunnlag for prisen i kjøpekontrakten, og som er basert på markedsleie, vil kunne være et realistisk utgangspunkt. På tidspunktet for byrådets vurdering foreligger heller ikke endelig finansieringen av kjøpet av leiegården. Det foreligger finansieringsbevis fra Nordea for deler av den markedsverdi som er oppgitt i vedlegg til kjøpekontrakten, men dette er ikke en garantistillelse. I tillegg foreligger det finanseringsbevis for leietakerne, som samlet overstiger antatt markedsverdi. Det foreligger derfor en viss sannsynliggjøring for at det kan reises kapital til å overta leiegårdene, men ikke en klar garanti for at et borettslag og leietakerne kan finansiere et kjøp. Salgssummen vil som nevnt fra fagetaten, bestemmes ved forhandlinger mellom kommunen og selger i etterkant av at vedtak om forkjøp er endelig fattet. Med mindre det oppnås enighet blir kjøpesummen å fastsette ved skjønn, jfr. leiegårdsloven 7, niende ledd, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens 5. I medhold av ekspropriasjonserstatningslovens 5 er det leiegårdens omsetningsverdi som skal utgjøre salgssummen, som er den verdi det antas at vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved et frivillig salg. Ved den konkrete fastsettingen tas hensyn til eiendommens kvaliteter, beliggenhet og påregnelige bruk, samt at det sees hen til omsetningspris på sammenlignbare eiendommer. I tillegg skal det betales avsavnsrente for den tid som går fra overtakelsestidspunktet til oppgjør foreligger. Dersom borettslaget ikke skulle klare å stille den nødvendige kapitalen, og således ikke klarer å gjennomføre eiendomservervet, foreligger det en økonomisk risiko for kommunen. For å sikre seg mot at kommunen skal kunne kreves for kjøpesummen i leietakernes sted, jfr. 2, tredje ledd, vil byrådet foreslå at det kreves at det stilles en bankgaranti der garantibeløpet dekker hele kjøpesummen og nødvendige 3
omkostninger. For å sikre tilstrekkelig dekning av kjøpesum og omkostninger, samt avsavnsrente stilles krav til at garantibeløpet derfor er noe høyere enn oppgitt verdivurdering. Det er videre ikke lagt frem dokumentasjon for at borettslagene er stiftet, noe som må være gjennomført innen utløpet av 4 månedsfristen for å kunne gjøre forkjøpsretten gjeldende. Byrådet foreslår at det må dokumenteres at borettslaget, innen denne 4 månedsfristen, er formelt stiftet og registrert, da eiendommen skal overtas direkte av borettslaget. Byrådet har som en klar forutsetning for å gjøre forkjøpsretten gjeldende at kommunen ikke skal komme i en posisjon der kommunen blir eier av leiegården. Grunnet kommunens krevende økonomiske situasjon, samt behov for å beholde de boligene en har tildelingsrett til, anbefales å stille strenge krav for vedtaket. I tillegg synes det som en sikkerhet for kommunen at den i medhold av leiegårdslovens 6,3.ledd, har anledning til å fatte nytt vedtak om forkjøpsrett etter at endelig skjønn foreligger. Dette må i så fall skje innen 4 uker etter endelig skjønn. Byrådet anbefaler i så fall at myndigheten til å fatte slikt vedtak delegeres. På dette grunnlag anbefaler byrådet at bystyret gjør forkjøpsretten gjeldende på vegne av leietakerne i den aktuelle leiegården. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: Retten til å gjøre bruk av forkjøpsrett etter lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder er ikke delegert til byrådet. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. Bergen kommune gjør forkjøpsretten gjeldende i henhold til 3 i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, ved overdragelse av Rotthaugsgaten 1-7, Bergenhus, Gnr. 167 Bnr. 653, fra BOB Eiendomsutvikling AS til Vest Utleie Holding AS. Endelig vedtaksfrist for forkjøpsretten er 17.6.2015. Vedtaket fattes på følgende vilkår: a) Forkjøpsretten gjøres gjeldende på vegne av flertallet av leietakerne på kontraktstidspunktet. b) Eiendommen overdras direkte fra selger til det borettslag som leietakerne etter loven er pålagt å stifte for gjennomføring av forkjøpet. Dokumentasjon for at borettslaget er stiftet må foreligge for kommunen innen onsdag 3.6.2015. c) Bergen kommunes evigvarende tildelingsrett for 22 boliger i leiegården skal sikres ved dannelse av borettslaget. Dette forholdet må dokumenteres for kommunen innen 8.6.2015. d) Omsetningsverdien av Rotthaugsgaten 1-7 er ikke endelig avklart og fastsettes gjennom avtale, alternativt ved rettslig skjønn. Fullmakt til å forhandle om pris og inngå avtale på kommunens vegne, alternativt begjære rettslig skjønn, delegeres til byrådet. e) Innen 8.6.2015 skal det foreligge én bankgaranti på NOK 170 000 000 til dekning av hele kjøpesummen, nødvendige utgifter etter leiegårdslovens 7, 7.ledd og for omkostninger til staten ved tinglysning av skjøte. f) Det er borettslaget som skal foreta oppgjør overfor selger, og kommunen skal ikke påføres kostnader som følge av forkjøpet. g) Byrådet gis fullmakt til å avgjøre om vilkårene for å gjøre forkjøpsretten gjeldende, er oppfylt. h) Byrådet gis fullmakt til å meddele forkjøpsrett, og treffe nødvendige tiltak, herunder å begjære rettslig skjønn. 4
2. Leietakerne må snarest mulig og senest inne en 1 uke etter at eventuelt rettslig skjønn er endelig, jfr. vedtakets pkt. 4 og 5, melde fra til kommunen dersom leietakerne likevel ikke ønsker å gjennomføre forkjøpet, jfr. leiegårdslovens 6,3.ledd. 3. Kommunen kan innen fire - 4 - uker etter en eventuell skjønnsavgjørelse om pris fatte et nytt vedtak om at kommunen likevel ikke ønsker å gjennomføre forkjøpet, jfr. 6, 3.ledd i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Fullmakt til å fatte slikt vedtak på kommunens vegne delegeres til byrådet. Dato: 21. mai 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: I. Fagetatens notat datert 13.5.2015 med følgende vedlegg: 1. Finansieringstilbud fra Nordea datert 28.4.2015 2. Beboeroversikt vedr. erklæring og finansiering, unntatt offentlighet, offl. 13. II. III. Kopi av anmodning til byrådsleder fra interimsstyret om bruk av forkjøpsretten. Fagetatens notat datert 20.4.2015 med følgende vedlegg: 1. Aksjekjøpsavtale mellom BOB og Vest Utleie Holding AS 2. Verdivurdering 2015 3. Verdivurdering Kapitaliseringsrent 4. Brev vedrørende kommunal forkjøpsrett til leiegårder 5. Kart over eiendommens beliggenhet 6. Forskrift Kirkegaten 5-13 7. Avstemming Kirkegaten 5-13 8. Uttalelse vedrørende bruk av forkjøpsrett 5