RAPPORT 2015/32 Eidsberg handel, byutvikling og marked VISTA ANALYSE AS Hanne Toftdahl
Dokumentdetaljer Vista Analyse AS Rapport nummer 2015/32 Rapporttittel Eidsberg handel, byutvikling og marked ISBN 978-82-8126-228-7 Forfatter Hanne Toftdahl Dato for ferdigstilling 30.06.2015 Prosjektleder Oppdragsgiver Publisert Nøkkelord Hanne Toftdahl Morenen Eiendom AS www.vista-analyse.no Handel og sentrumsutvikling Vista Analyse 2
Forord Det arbeides med flere planer for videre utvikling og fornyelse av handelsområdet på Morenen/Brennemoen i Eidsberg kommune. ARCASA arkitekter AS har planansvar for tiltakene som Morenen Eiendom AS er tiltakshaver til. Tiltakene omfatter en videreutvikling av handelsområdene. Området ligger ved E18 på Slitu mellom Askim og Mysen i randsonen av Mysen sentrum. Denne analysen trekker opp virkninger for de tettstedene tiltaket berøres av gjennom økt handel i dette området. Vår kontaktperson gjennom oppdraget har vært Martin W. Røine i Morenen Eiendom AS. Morenen kjøpesenter, Brennemoen Utvikling AS, Askim og Mysen Rør AS og grunneier i området har hatt anledning til å lese gjennom rapporten og gi sine kommentarer. Analysen ble ferdigstilt 30.06.2015. Etter en høringsrunde er det kommet innsigelser til planen noe som ser ut til å bunne i en uklar beskrivelse i denne handelsanalysen. Det ble derfor lagt inn noen utdypende setninger 04.10.2016. Disse er uthevet med grå bakgrunn slik at tilleggene blir synlige. Hanne Toftdahl Prosjektleder Vista Analyse AS Vista Analyse 1
Innhold Forord... 1 Sammendrag og konklusjoner... 7 1. Innledning... 11 2. Planmessige rammer for tiltak innen handel og byutvikling... 12 2.1 Sentrale føringer fra departementene... 12 2.2 Rammebetingelser for Østfold fylke... 14 2.3 Rammebetingelser... 14 2.4 Tiltaket... 14 3. Markedsmessige utfordringer... 16 4. Metode... 19 4.1 Hvorfor handelsanalyser?... 19 4.2 Metodisk tilnærming... 19 4.3 Metodetriangulering... 24 5. Tilbud og etterspørsel trender og drivkrefter... 25 5.1 Innledning... 25 5.2 Trender og drivkrefter... 25 5.3 Vi blir stadig rikere og forbruket øker... 26 5.4 Utviklingen i landsmålestokk... 27 5.5 Internett presser prisene... 27 5.6 Dagligvarer der folk bor... 28 5.7 Hva påvirker folks handleatferd (etterspørsel)?... 29 5.8 Begrepet plasskrevende i endring... 32 5.9 Big-box-konsepter stimulerer ikke urbanitet... 32 5.10 Økt prispress... 34 5.11 Handel, klima og bilbruk... 35 5.12 Oppsummert... 36 6. Handel i sentrum og bydelssentre... 37 6.1 Lokalisering av handel... 37 6.2 Stort behov for attraktive møteplasser... 38 6.3 Hva kjennetegner en attraktiv handelsby?... 39 Vista Analyse 3
6.4 Shopping i sentrum. Boksene i randsonen.... 40 7. Kvantitativ analyse... 41 7.1 Innledning... 41 7.2 Tettsteder og byer er i endring... 41 7.3 Sterk befolkningsvekst øker kravet til arealplanene... 41 7.4 Handels- og senterstruktur i Indre Østfold... 41 7.5 Handel i sentrum... 46 7.6 Volumberegninger av tiltaket... 46 8. Konsekvensanalyse... 47 8.1 Innledning... 47 8.2 Overordnete planmessige føringer fra fylket styrking av arbeidsmarked i indre Østfold... 47 8.3 Handel nær bosted reduserer klimagassutslipp og gir bedre grunnlag for folkehelse... 47 8.4 Store handelssteder utenfor Mysen/Askim svekker indre Østfolds fortrinn som boligmarked... 48 8.5 Dagligvarer er tungt å bære med hjem de fleste bruker bil... 48 8.6 Varer som ikke er egnet for sentrumslokalisering... 48 8.7 Oppsummering og konklusjon... 49 Referanser... 51 Vista Analyse 4
Tabeller: Tabell 5-1 Utviklingen i varehandelen 2008-2013. Eks mva. Endring totalt og per innbygger. Prisjustert.... 27 Tabell 5-2 Skissemessig framstilling av handelskonsept etter lokalisering og husleie. 34 Tabell 7-1 Inn- og utpendling. Kommunene i regionen.... 44 Figurer: Figur 4-1 Faktorer som påvirker folks bruk av by- og tettstedssentrum... 21 Figur 5-1 Utviklingen i detaljomsetningen i volum i perioden 2000-2014.... 26 Figur 5-2 Postordre- og internetthandel 2008-2013. Ikke prisjustert.... 27 Figur 5-3 Prosentvis endring i omsetning i detaljhandel versus internetthandel. 2009-2013. Prisjustert.... 28 Figur 5-4 Vareslag i volum pr bransje per person landet 2008... 29 Figur 5-5 Faktorer som påvirker kundens handleatferd og etterspørsel... 30 Figur 5-6 Hovedskillet i handlebehov/etterspørsel. Hverdagsbehov og sjeldenkjøp.... 30 Figur 5-7 Ulike handelstilbud... 32 Figur 5-8 Eksempel på plasskrevende virksomhet. Elverum Grindalsmoen.... 33 Figur 5-9 Eksempel på hvordan forretningsareal i første etasje i en sentrumsgate kan lukke fasaden mot gateplan når konseptet er plasskrevende.... 34 Figur 6-1 Eksempel på forvitring i sentrum. Gågata i Moss.... 37 Figur 6-2 Eksempel på strukturert big-box-utbygging. Moss/Rygge, Varnavegen.... 38 Figur 6-3 Eksempel på friksjon, trivsel, kvalitet og attraktivitet. Oslo.... 38 Figur 7-1 Utvikling i varehandelsomsetningen i regionen og omkringliggende kommuner. Omsetning ex mva. Ex drivstoff. 2008 og 2013. Prisjustert (2013). I 1000. Eks mva.... 42 Figur 7-2 Utvikling i omsetning i Ski Storsenter. Omsetning detaljhandel og omsetning totalt (tjenesteyting og detaljhandel) Inkl mva. 2008-2012. Tall for omsetning detalj 2012 ikke tilgjengelig.... 43 Figur 7-3 Utvikling i omsetning i varehandel. 2008-2013. Framskrevet for 2018. Per innbygger. Ex mva. 2008-13.... 43 Figur 7-4 Omsetning i dagligvarer. Per kommune og snitt land. Eks mva. 2008 og 2013. Prisjustert (2013)... 44 Figur 7-5 Dekningsgrader for byggevarer, jernvarer og innbo. Utvikling 2008-2013. Per innbygger.... 45 Vista Analyse 5
Figur 7-6 Omsetning per innbygger. Husholdningsartikler, elektro, tepper. 2008 og 2013.... 45 Figur 7-7 Utvikling i omsetning utvalgsvarer (klær, sko, gave mv). Endring 2008-2013. Per innbygger. Prisjustert (2013)... 46 Vista Analyse 6
Sammendrag og konklusjoner Tiltaket og konsekvenser (alternativ 1). Morenen Eiendom As søker å videreutvikle handelsstedet Morenen/Brennemoen på Slitu i Eidsberg kommune. Dagens kjøpesenter fungerer som et senter for regional befolkning, men det er i ferd med å bli utdatert og senteret er trangt og vareutvalget ikke helt tidsriktig. Tiltakshaver søker videreutvikling av området rundt kjøpesenteret. Tiltaket omfattes av en utvikling i områder avsatt til plasskrevende handel på Brennemoen nord - nabotomt til Morenen kjøpesenter. Målet er å utvikle for plasskrevende varer i tråd med fylkesplanens føringer som har avsatt Brennemoen som avlastningssenter for plasskrevende varer i Indre Østfold. Det er stor handelslekkasje ut av regionen, særlig til Sverige og til Ås, Ski og Vestby. Lekkasjen øker med utpendling og den øker i områder der det er et stort, bredt og prisgunstig tilbud i akseptabel kjøreavstand fra bolig. Det er på generell basis slik at folk foretrekker å reise kortest mulig for å handle. Dersom prisene er gode nok, tilbudet attraktivt nok og opplevelsene gode nok, vil folk velge å handle der de bor. Med sterk priskonkurranse fra for eksempel Sverige, de store tilbudene innen utvalgsvarer i Ski og Vestby og avlastningssenteret i Nygårdskrysset i Ås, vil det være svært viktig å tilrettelegge for handel i et område mellom Ski/Ås og Sverige. Eidsberg ligger midt mellom. Handel nær bosted gir klimamessig gevinst fordi det reduserer bilbruken og dermed klimagassutslippene og det gir helsemessig gevinst fordi folk kan gå og sykle for å handle. Indre Østfold inngår i arbeids- og boligmarkedet i Osloregionen. Sysselsetting er viktig for videre utvikling i regionen, slik at den ikke utvikles til et rent boligmarked. Varehandel og service er en viktig bidragsyter nettopp til sysselsetting. Det er - på generell basis - blitt stadig sterkere konkurranse på pris innen varehandelen og det er derfor et stort behov for utvikling av handel med prisgunstige tilbud. Denne utviklingen krever tilbud i store, billige bygg på billige tomter. Gjeldene tiltak omfatter denne typen handel. Den er uegnet for lokalisering i tettsteds- og bysentra, men en lokalisering så tett opp til sentrum som mulig vil være fordelaktig. En lokalisering tett ved hovedveinettet vil også redusere trafikkomfanget og forenkle handlereisene. Morenen/Brennemoen er et slikt område. Det er godt egnet for handelsvirksomhet som forringer kvaliteten i sentrum, og det eksisterer i dag handel og service i området i et så stort omfang at det vil være gunstig å videreutvikle området i til et bedre tilbud innen varehandel og tjenesteyting. Det er stor konkurranse fra handelstilbudene i Sverige og Ski. Et utvidet tilbud lokalt kan øke attraktiviteten for lokalt tilbud. Det er sterkt foruroligende at omsetningen (prisjustert) har gått ned i regionen på bekostning av en økning i andre kommuner. Det er store tunge handelstilbud i relativt kort reiseavstand fra regionen som bidrar til en økende handelslekkasje. Varehandel gir sysselsetting, noe som også er viktig i områder som fungerer som boligmarked for Osloregionen. Det er særlig handelstilbudet i Ås og Ski som dominerer slik figuren under viser (omsetning i NOK 1000 per kommune for årene 2008-2013 - prisjustert). Vista Analyse 7
0214"Ås" 0213"Ski" 0128"Rakkestad" 0127"Skiptvet" 0125"Eidsberg" 0124"Askim" 0123"Spydeberg" 0122"Trøgstad" 2013" 2012" 2011" 2010" 2009" 2008" 0121"Rømskog" 0119"Marker" 0" 500000" 1000000" 1500000" 2000000" 2500000" 3000000" Mens omsetningen øker i Ski, reduseres den i Trøgstad, Eidsberg og Askim. Det er urovekkende og det gir grunn til å tilrettelegge for at det ikke skjer en ytterligere nedgang i omsetningen. Desto mindre sammensatt handelstilbudet blir, desto større blir lekkasjen. Det er de prisgunstige konseptene som for tiden øker mest i omfang og som tar markedsandeler og det er derfor viktig å få realisert slike tilbud lokalt. En utvikling for et bedre handelstilbud i tråd med innbyggernes etterspørsel vil også kunne stimulere til økt etterspørsel etter boliger i området. De mellomstore handelskonseptene er i denne rapporten omtalt som semiplasskrevende konsepter. Disse handelskonseptene er i sterk vekst og det vil være svært viktig å få på plass slike tilbud i en videre utvikling av regionen som bolig- og arbeidsmarked. Men de vil redusere potensialet for en god urban utvikling i Mysen sentrum og bør derfor ikke lokaliseres i sentrum. Årsaken er at de krever fra 1500-2500 kvadratmeter store lokaler og disse er normalt lukket mot gateplan slik at de lager dødrom i sentrum. Dette er en stor utfordring i en urban utvikling der målet er å skape vitalt sentrum der folk myldrer og hygger seg. Vitale byer er kompakte med god kanalisering av mennesker inn i områder som dermed får myldring og bykarakter. Dersom vi tar som utgangspunkt at sentrum skal være attraktivt, trivelig og publikumsvennlig, vil kompakt sentrumsstruktur være viktig. Sentrum skal derfor ikke ha billige, fabrikkliknende bygg. Disse byggene har lukket fasade mot gateplan og gir verken urbant tilskudd eller vitalitet til sentrum. Sentrum må utvikles for boliger, kultur, kontorarbeidsplasser (offentlige og private), hyggehandel og utvalgsvarer sammen med service og tjenesteyting i småskala konsepter. Tiltaket får derfor ingen konsekvenser for sentrum. En utvikling av plasskrevende konsepter ved Morenen/Brennemoen vil ikke påvirke sentrum negativt. Tilbudet kan i stedet demme opp for handelslekkasje med den følge at flere handlende forblir i regionen og dermed handler mer totalt sett i kommunen. Dette gir også reduserte klimagassutslipp og kan bidra til at folk sykler for å handle, noe som også vil gi en helsemessig gevinst. Det kan også gi en stoppeffekt langs E18 før grensen til Sverige og handelstilbudet der. Vista Analyse 8
Tiltaket vil tilsvare etterspørselen til i underkant av 10.000 konsumenter (innbyggere) og utgjøre om lag 25 prosent av deres forbruk. Tiltaket skal vektes mot et 0-alternativ og dette vil innebære følgende: 1. Tiltakshaver vil ha problemer med å finne aktuelle samarbeidspartnere i en videre utvikling av området og området vil svekkes som handelssted. 2. Det er stor konkurranse mot andre handelstilbydere innen en rimelig reiseavstand. Dette gjelder særlig til Sverige og Ås/Nygårdskrysset som er under utvikling. 3. Eidsberg som boligmarked vil svekkes dersom handelstilbudet ikke videreutvikles i tråd med markedets preferanser. Handelstilbud er viktig når folk velger bosted. 4. En videre utvikling på Brennemoen vil måtte omfatte en smalere næringssammensetning og det kan ta noe tid å få dette på plass. Dette bidrar til å opprettholde utpendling og et svakt arbeidsmarked. 5. Sentrum vil ikke påvirkes av om det utvikles handel for plasskrevende varer på Brennemoen. Semiplasskrevende varer bør kunne utvikles på Morenen. Dette er forretningskonsepter som ikke lokaliseres i tettstedssentrum. Konseptene forutsetter billige bygg på billige tomter. De er dessuten lukket mot gateplan og vil ikke bidra med urban kvalitet. Vista Analyse 9
1. Innledning Denne analysen omhandler videreutvikling av det eksisterende Morenen kjøpesenter med tilrettelegging for plasskrevende handelskonsepter på areal som inngår i Brennemoen handelsområde for plasskrevende varer ved siden av Morenen. Tiltaket i Morstongveien 25 omfatter en videre utvikling på Brennemoen ved siden av Morenen handelsområde ved Mysen i Eidsberg kommune. Planene for utvidelsene omfatter 11.000 kvm handel av kategorien plasskrevende, hvorav 4.500 kvm er deler til motorkjøretøy og 2.000 kvm er elektro samt 2.000 til byggevare, møbler m.v. Videre planlegges det for en bensinstasjon (automat) i tiltaksområdet og i tillegg til disse planlegges det for 2.500kvm med bredt vareutvalg. Det vurderes også ytterligere handelsareal. Området ligger ved E18 om lag midtveis mellom Ski og riksgrensen. Mysen er siste by før man kommer til Sverige. Morenen og Mysen utgjør et sammenhengende tettstedsområde i kommunen. Tiltakshaver arbeider med flere planer i det samme området. Prosjektene omfatter transformasjon fra industri/produksjon/idrett til ny virksomhet. Tiltaket vil i all hovedsak omfatte plasskrevende handel. Målet er å demme opp for handelslekkasje til Sverige, Ski og Vestby. Målet er ikke å trekke kunder fra andre regioner, men alene tilpasse tilbudet til den stedegne befolkning. Regionen har befolkningsvekst og er et attraktivt boligområde for arbeidsmarkedet i Osloregionen. Kapittel 2 omfatter planmessige rammer for området mens de markedsmessige utfordringer innen handel beskrives i kapittel 3. Det er benyttet en bred metodisk tilnærming til denne handelsanalysen. Dette beskrives mer i detalj i kapittel 4. I kapittel 5 drøftes trender og drivkrefter som påvirker handel og forbrukeratferd mens vi i kapittel 6 drøfter handel og handlevaner fra et teoretisk perspektiv. I kapittel 7 er den kvantitative analysen presentert og oppsummeringen ligger i kapittel 8. Vista Analyse 11
2. Planmessige rammer for tiltak innen handel og byutvikling 2.1 Sentrale føringer fra departementene Å planlegge for handel har mange implikasjoner og selv om handelsanalyser kan være kortfattet og konkrete knyttet til handelsomfang og lokalisering, har de politiske prosessene rundt handelsetableringer ofte handlet om byutvikling generelt og reisemiddelvalg spesielt. En bred tilnærming til temaet kan derfor være nødvendig. Departementenes sentrale føringer med relevans for handelsutvikling ligger i følgende overordnete dokumenter: St.meld nr 34 (2013-2014) Folkehelsemeldingen. God helse felles ansvar St.meld nr 12 (2012-2013) Ta heile Noreg i bruk. Distrikts- og regionalpolitikken St.meld. nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand, St. meld. nr. 34 (2006-2007) Norsk klimapolitikk, St. meld. nr. 23 (2001-2002) Bedre miljø i byer og tettsteder St meld nr 26 (2001-2002) Bedre kollektivtransport Herunder også Belønningsordningen : midler til utvikling av kollektivtransport Fremtidens byer 2008-2014 Rikspolitiske bestemmelser for samordnet areal- og transportplanlegging Rikspolitisk bestemmelse for handel, service og senterstruktur. 2008. Plan- og bygningsloven Faglige råd om bærekraftig byutvikling (KMD 2013) Den moderne bærekraftige byen. Miljøverndepartementet (2012) Som grunnlag for folkehelsemeldingen har Helsedirektoratet utarbeidet Kunnskapsgrunnlag fysisk aktivitet (02/2014) som peker på de helsemessige utfordringene ved omfattende bruk av privatbil, hvor det bl.a. står: Det er () sentralt at vi i hverdagen kan nå viktige målpunkter som skoler, barnehager, nærservice, leke- og rekreasjonsarealer mv via gjennomtenkte gang- og sykkelvegsystemer. I disse føringene ligger mål om reduserte klimagassutslipp, om by- og sentrumsutvikling og vitale byer, om handel som viktig faktor i slik utvikling. Videre ligger det føringer for å styrke lokalsamfunn og øke attraktivitet og bolyst i distrikts- Norge. Vista Analyse 12
2.1.1 Rikspolitisk bestemmelse (RPB) Miljøverndepartementet gjorde gjeldene den siste rikspolitiske bestemmelsen for handel i 2008 (Miljøverndepartementet 2008) Elementer fra den nye bestemmelsen er sitret under: Målet med denne politikken er å styrke by- og tettstedene og legge til rette for miljøvennlig transport. Statsråden, 2008 Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. Bestemmelsen fastsetter med juridisk bindende virkning at godkjente fylkesplaner og fylkesdelplaner skal legges til grunn for behandling av søknader om etablering eller utvidelse av større kjøpesentre. Bestemmelsen gjelder foran eldre reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommuneplanens arealplan, dersom disse ikke er i samsvar med fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Den innebærer at fylkesdelplaner som etter hvert har havnet lenger nede i planhierarkiet løftes opp igjen til øverste nivå fra 2008. Med ny regjering ble ansvarsområdet for plan overført til Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) og nåværende statsråd har signalisert justeringer av rammebetingelsene for etablering av handel. Det er gjennomført kunnskapsinnhenting gjennom ulike faglige utredninger (TØI, 2014) (Butenschøn 2014), (Asplan Viak, 2014) men foreløpig gjelder eksisterende bestemmelser. Planarbeidet skal evalueres men etter at arbeidet med flere regionale planer ble satt på vent, er disse nå i gang igjen. 1 En ny føring er imidlertid at Kommunal og moderniseringsdepartementet legger vekt på mer lokal styring og medvirkning. Dette er også kommet til uttrykk gjennom vedtak i plansaker som er anket inn for departementet. Viktige prinsipper som gjelder som føringer fra departementet er følgende: Mangfoldige byer med variert tilbud (friluftsliv, kultur med mer) Grønne byer med god tilgang gjennom gang, sykkel og kollektive transportmidler Se sammenheng mellom boligbygging, transport, klimagassutslipp, arealbruk, helse og livskvalitet Unngå begrepet plasskrevende varer og i stedet se på det totale omfang av handel i forhold til lokalisering Handel som ikke kan ligge i sentrum, bør ligge så tett som mulig i randsonen av sentrum 1 Foredrag KMD. Juni 2014. Siste nytt fra KMDs planavdeling Vista Analyse 13
2.2 Rammebetingelser for Østfold fylke Fylkesplanen Østfold mot 2050 legger opp til fortetting av eksisterende senterstruktur og har som mål å styrke grunnlaget for kollektive reisemiddelvalg. Det er sterk fokus på samferdselsutfordringene i fylkesplanen. Hovedmål for planen er transporteffektivitet. Funksjonelle og fortettede byer og tettsteder gir ikke bare miljøgevinster, heter det i planen, men er også viktige for verdiskapingen. Det er seks byer i Østfold, hvorav to ligger i Indre Østfold. (Fredrikstad, Sarpsborg, Halden, Moss, Askim og Mysen). Det forventes en sterk befolkningsvekst. Målet for handelsutvikling knytter seg spesielt til fortetting av sentrumsområdene og økt bruk av kollektive transportmidler. Det forventes at sysselsettingsveksten vil komme som kunnskapsbasert næring, noe som er i tråd med forventninger i nær alle regioner med dagpendleravstand til Oslo. Målet er å lokalisere disse arbeidsplassene til sentrum. Handel skal tilrettelegges i sentrumsområdene og i bydelssentrene. Varehandel som kan etableres utenfor bysentrum er trelast/byggevarer, gartneri/hagesentre, biler/motorkjøretøy, hvitevarer og møbler. Det pekes i planen på at dersom styrkingen av sentrumsområdene skal kunne skje så må de skjeve konkurranseforholdene mellom sentrum og kjøpesenterområdene utlignes. Kommunene bes vurdere å samarbeide om regionale parkeringsrestriksjoner for byområdene som også skal gjelde for eksisterende kjøpesentre utenfor sentrum. I Strategisk næringsplan for Indre Østfold (2009) pekes det på seks områdesentre og syv lokalsentra i tillegg til de to byene Askim (13.000 innbyggere) og Mysen (6.000 innbyggere). Visjon for næringsutvikling er knyttet opp mot utvikling av regionen som et attraktivt bolig- og arbeidsmarked. Målet er å utvikle fem regionale næringsområder og utvikle regionen til å bli blant de fem mest attraktive bo- og arbeidsregionene i landet. Det knytter seg også et mål om regionalt samarbeid om næringsutvikling. Et av de fem utpekte næringsområdene er Brennemoen i Eidsberg/Trøgstad. Brennemoen er planlagt for utvikling med plasskrevende handel og næringsvirksomhet. Det er et mål om å videreutvikle dette til et attraktivt område for service og tjenesteytende næringer og opplevelser. 2.3 Rammebetingelser Tiltaksområdet har tidligere vært industriområde. Området består i dag av lager, handel og produksjon. Området ligger lett tilgjengelig ved hovedveien til Sverige og også lett tilgjengelig nord- og sørfra egen region. Eidsberg kommune stiller seg positive til tiltaket og en videre utvikling av området. Tiltaksområdet ligger innenfor en region med sterk befolkningsvekst og et utvikling av et handelstilbud er viktig for å trekke til seg nye innbyggere. Det er kort vei til Mysen sentrum og det er et mål å ikke tilrettelegge for handel som kan konkurrere med sentrum. 2.4 Tiltaket Tiltaket som Morenen Eiendom planlegger for, omfattes av en utvikling av plasskrevende virksomheter ved siden av Morenen kjøpesenter på Brennemoen i Eidsberg kommune. Området er et tidligere produksjonsområde som i dag er i transformasjon. Det er beliggende i randsonen til Mysen sentrum og det er svært god Vista Analyse 14
tilgjengelighet til området fra hele kommunen og dens nabokommuner. Mysen ligger midt mellom Ås og riksgrensen og er siste faktiske handelssted før man kommer til Sverige. Tiltaket omfatter utvikling innen ulike plasskrevende virksomheter. Sammensetningen av vareslag kan endres, men planene omfatter følgende anslagsvise fordeling: 4.500 kvm bilrekvisita (NACE-kode 46 til SSB) 2.000 kvm elektro 2.000 kvm byggevare/møbler 2.500 kvm bredt vareutvalg Bensin, servering mv Alle de handelskonseptene som tiltakshaver arbeider med er definert som plasskrevende varer. Tiltaket er i tråd med føringene for området slik de er definert i regional plan. Totalt omfattes tiltaket av 11.000 kvm arealkrevende handel i første byggetrinn. Alle tilbudene vil være prisgunstige konsepter. I det følgende benyttes begrepene tiltaket og tiltaksområdet slik det er beskrevet over. Denne analysen bygger på planprogram datert juni 2015 (Eidsberg kommune, 2015). Alternativ 0 Omfatter videre utvikling av området uten tiltaket Alternativ 1 Tiltaket. En handelsanalyse skal i følge planprogrammet omfatte følgende: Ø Handelsanalyse inkludert avveining av hvilke forretningskonsepter som faller inn under definisjonen for handel med plasskrevende varer. Analysen inkluderer konsekvenser for eksisterende og fremtidig handel i indre Østfold. Meieritomta ligger ved avkjøring Brennemoen. Grunnlaget for planarbeidet er i følge planskissene - å legge til rette for etablering av store forretninger ved Morenen og for å tilfredsstille det behov Indre Østfold har for et sentralt handelsknutepunkt med god tilgjengelighet. En handelsanalyse skal i følge planskissen avveie ulike forretningskonsepter som faller under definisjonen av plasskrevende varer. Kommunedelplan for Slitu Momarken fastsetter at planområdet er avsatt til næringsvirksomhet/handel for plasskrevende varer. I områder merket av som N5, N6, N3 rundt Morenen kjøpesenter skal de plasskrevende vareslagene lokaliseres. I dette området skal ikke kjøpesenteret utvides med ordinære varer eller detaljvarer. Med detaljvarer mens varer som ikke er definert som plasskrevende. Oppsummert Det er stor utpendling og et stort underskudd på arbeidsplasser i kommunene og det er et overordnet mål for kommunene Eidsberg og Trøgstad å tilrettelegge for utvikling av arbeidsplasser (Asplan Viak, 2014). Morenen og Brennemoen næringsområde har bidratt med arbeidsplasser til regionen. Fylkesplanen peker på Brennemoen som ett av fem regionale næringsområder i Østfold. Morenen/Brennemoen utgjør ett helhetlig næringsområde og det er satt krav til at utvikling skal skje samlokalisert og ikke spredt. Tiltakshaver har som mål å følge planstrategien til fylket. Vista Analyse 15
3. Markedsmessige utfordringer På den ene siden har vi de politiske og planmessige rammebetingelser og på andre siden har vi de markedsmessige utfordringene som de planmessige rammene skal stake kursen for. Det har over tid vist seg å ikke være enkel oppgave. Derfor blir det ofte mange dispensasjoner og mange lokale og regionale tilpasninger. Handel og byutvikling har vist seg vanskelig å styre. I dette kapitlet trekker vi opp noen problemstillinger som vil ligge til grunn for analysen. 3.1.1 Utfordringer med spesifikke planbestemmelser Veksten i varehandelsomsetningen (målt i volum) har økt med rundt 40 % siden år 2003 og handleatferden er i stadig endring, noe som viser hvor vanskelig det er å bruke plangrunnlag som bygger på historiske data for planlegging for fremtiden. Det planlegges dermed for morgendagens tilbud basert på gårsdagens situasjon. Handelsanalyser skal være mer oppdaterte og vil beskrive den markedsmessige situasjonen mer spesifikt. Det er også hensikten med denne analysen. Hovedmålet for offentlige rammebetingelser for handel er å utvikle en bærekraftig senterstruktur i fylkene. By- og tettstedssentre skal være steder for offentlig tjenesteyting, sosiale møteplasser og steder for handel, service og privat tjenesteyting. Det finnes i dag begrenset kunnskap om hvilke faktorer som bidrar til godt bymiljø, lav handelslekkasje og ulike handelskonsepters virkninger på byer og tettsteder, og hvordan disse faktorene samvirker. I myndighetenes regulering av handel mener vi det i for liten grad er tatt hensyn til de overordnet økonomiske drivkreftene og bransjemessige utfordringene. Det pågår imidlertid for tiden en kunnskapsinnhenting initiert av KMD for å få bedre grunnlag for fremtidige planmessige grep. 3.1.2 Bransjeendringer og forbruksendringer Det pågår store bransjeendringer og forbruksendringer. Økt netthandel, stadig flere vareslag i store nye handelskonsepter som etableres i billige bygg og endring i handleatferd og etterspørsel bidrar til bransjeendringer og forbruksendringer. I dette avsnittet trekker vi opp de nye utviklingstrendene som gir planfaglige utfordringer. Endring i vareslag hos de store reduserer omsetning for de små Små endringer innen konseptet plasskrevende varer kan gi store utslag på sentrumshandel. For eksempel tilbyr trelasthandlere tekstil- og interiørvarer, og plantesentre tilbyr dyrefór. Fordi trelasthandlere og planteskoler kan etablere seg på billige tomter i billige bygg, vil de ha et konkurransefortrinn fremfor tekstilforretninger og dyrebutikker som normalt er lokalisert i dyre lokaler (for eksempel i kjøpesentre). Sistnevnte vil derfor møte økende konkurranse når den plasskrevende virksomheten justerer kurs og tilbyr deres varer. Økt netthandel gir økt prispress Netthandel bidrar til en stadig sterkere konkurranse på pris. Netthandelen øker prispresset fordi kunden enkelt søker den tilbyderen som har lavest pris. Økt prispress gjør det enda vanskeligere å operere med butikksalg i dyre lokaler. Det bidrar også til økt press på sentrumshandel der arealprisene er høye. Forbruksendringer fra varer mot tjenester Vista Analyse 16
Vi ser endringer i forbruket mot kjøp av tjenester på bekostning av varekjøp. Mange kjøpesenteraktører er allerede i gang med å justere innholdet fra varer til tjenester. Dette øker potensialet for et tilbud i sentrum, ikke for varer men for tjenester. Økt differensiering innen enkeltvise bransjer Det skjer endringer internt innen ulike bransjer. Under har vi eksemplifisert noen bransjer som er i sterk endring. Innen møbelvarehus-kjeder skjer det endringer. Tre hovedtrekk skiller seg ut: Noen har show-rooms i sentrum med varehenting på byeksterne lager Noen har rene møbelkonsepter uten småvarer Noe utvikler seg i retning av bredt vareutvalg (småvarer, jernvarer mv) Innen sportsbransjen skjer det også endringer: Noen konsepter omfatter mega-stores med prisgunstige varer og stort utvalg som presser prisene ned Økende antall nettleverandører innenlands og utenlands. De tradisjonelle sportsforretningene som har ligget i sentrum og i kjøpesentre merker økt press på pris og stadig flere av disse legges ned. Noen konsepter ser ut til spesialisere seg og tilbyr en blanding av spesialvarer og tjenester. Eksempler: Jakt; spesialforretning innen våpen, ammunisjon mv. Langrenn; personlig oppmålt utstyr, teknikk-kurs, treningskvelder og arrangement for eksempel felles reise og service til turrenn. Padling; uttesting og tilpasning av utstyr, teknikk-kurs og fellesturer. Fiske; spesialutstyr flue/agn osv, utleie, kurs og tilrettelegging for fisketurer. Sykkel; testing av utstyr, veiledning og tilpasning av utstyr, felles reise og service til sykkelritt, treningskvelder mv. De store aktørene tar store markedsandeler og de tar samtidig også nisjevarer fra annen faghandel. For dyrebutikkene har salg av fór vært en viktig del av omsetningen. Salg av fór tas i dag over av sportsforretninger og hagesentre. Det skaper store utfordringer for faghandelen. Innen trelasthandelen skjer det økt differensiering som for eksempel: Med et bredere tilbud innen interiør og utstyr, kan trelastbutikkene tilby et større utvalg innen hus og hjem med trelast, fargehandel, interiør, båtutstyr osv. (F eks Maxbo). Vi ser eksempler på trelastlevererandører som leverer prisgunstige alternativer ved å øke sine tilbud innen sektorene VVS, motordrevet hageredskap og landbruk. (F.eks Jula). Noen konsepter har også utviklet store distribusjonssystemer som gjør at de leverer varer over store geografiske områder. (F eks Gausdal landhandel). Vista Analyse 17
Sett under ett vil alle disse forholdene gjøre det vanskelig for en arealplanlegger å påvirke situasjonen med de rammebetingelsene de har til rådighet. Oppsummert Prispress, stadig større butikk-konsepter, færre konsepter med ren faghandel, økende varemix og klare tendenser til at de store konseptene tilrettelegger for salg av varer som de små konseptene har hatt størst økonomisk nytte av er sterke trender i varehandelen. Ettersom myndighetene har lagt til rette for at de plasskrevende konseptene er de eneste som skal kunne benytte seg av prisgunstige tomter og lokaler i byenes randsoner, har disse konseptene tatt over flere vareslag som tradisjonelt har vært tilknyttet faghandelen (dyrefor, interiør, farge mv). Endret forbruksmønster bidrar også til strukturendringer i varehandelen. Vista Analyse 18
4. Metode 4.1 Hvorfor handelsanalyser? En handelsanalyse omhandler flere analyseelementer. Den arealmessige fordelingen mellom ulike elementer som handel, bolig, arbeidsplasser sett i relasjon til sentrums potensial som møteplass. Dette omfatter vurdering av plansituasjon og lokalisering samt omfanget av tiltaket og dets virkninger på handleatferd handlemønster. Med de planmessige bestemmelsene fra departementet, vil byplanlegging og byutvikling stå sentralt som overordnet målsetting for handelsanalyser. Det er utfordringene mellom utbyggers (økonomiske) forutsetninger, markedets (innbyggernes) handleatferd og myndighetenes krav som skal sees samlet. Målet er et velfungerende sentrum, et godt og praktisk tilgjengelig handelstilbud med god tilgjengelighet kollektivt og med bil (for de varer der kunden bruker bil). Analysen skal omfatte vurderinger på flere temaområder. Klimamålene og mål for folkehelse er også relevant i analyser av handleatferd på generell basis. En handelsanalyse forutsetter derfor et bredt metodisk grunnlag og en god tilnærming til den helhetlige plansituasjon. 4.2 Metodisk tilnærming Byer og tettsteder er bundet sammen i et hierarkisk system og inneholder et variert tilbud av offentlig service, handel, kulturtilbud og annen privat service. Til hver enkelt lokalitet er det knyttet et markedsområde med tilhørende befolkningsgrunnlag. For de handlende er tilgjengeligheten (avstand, reisetid og transportmulighet) og kvaliteten på tilbudet avgjørende for i hvilken grad de benytter et tilbud. Den eksisterende senterstrukturen kan til enhver tid bli utfordret av endringer i befolkningsgrunnlaget, økt mobilitet/tilgjengelighet, nye trender, nye brands og konkurranse fra andre byer. Med de sentrale føringene fra departementet, vil byplanlegging og byutvikling stå sentralt som overordnet målsetting og dette vil også inngå som del av handelsanalysen. Det er (minst) fire metodiske tilnærminger som benyttes i en handelsanalyse: Dekningsgradsanalyse (som viser handelslekkasje og import) ATP-analyser (areal og transportanalyser med reisemotstand) Trendanalyser (markedsanalyser) Sentrumsanalyse (urban kvalitet) - arealbruksanalyse Departementet krever analyser med beregning av dekningsgrader og dette er også basismetoden som kreves i de fleste fylker. ATP/reisemotstandsmodeller kan benyttes som supplement, men ettersom tid påvirker handlemønsteret, vil dekningsgrader også gjenspeile reisemotstanden. Drøfting knyttet til arealbruk utover det som fremkommer av planmessige føringer bør også inngå i en handelsanalyse. Trendanalyser kan inngå som en del av framskrivningene, men bør suppleres med Finansdepartementets prognoser for forbruket. Vista Analyse 19
En handelsanalyse vil inneholde elementer som sier noe om dagens handlemønster; primært hva folk handler hvor. En ATP-analyse vil normalt gi et sammenfallende resultat. Dekningsgradanalyser viser faktisk omsetning innenfor et område, i forhold til beregnet omsetning basert på befolkningsgrunnlag og kjøpekraft. Dette er basisinformasjon i en handelsanalyse. Ved hjelp av framskrevet befolkningsutvikling og vekst i kjøpekraft er det mulig å beregne forventet fremtidig omsetning innenfor detaljvarehandelen, og på dette grunnlag kan behovet for nye forretningsarealer beregnes. Ved å legge inn prognoser for forventet befolkningsutvikling i markedsområdet og forventet vekst i kjøpekraft gir dekningsgrader uttrykk for stedets potensial for utvikling i varehandelen fram i tid. Sammen med disse prognosene drøftes økonomiske drivkrefter, bransjeendringer og forbrukeratferd, og disse faktorenes påvirkning på sentrumsutvikling og byutvikling. Resultatet blir derfor en blanding av kvantitative og kvalitative data. I et framskrevet alternativ (som dekningsgrader skal inneholde), må prognoser for vekst/reduksjon/endring i forbruk trekkes inn. Finansdepartementet og SSB er kilder for slik informasjon. Trender (som for eksempel netthandel, nye varer, bransjeglidninger) er kunnskap som kan trekkes inn i drøfting av en framtidig situasjon. Dekningsgradsanalyser (status og framskrivninger) sammen med analysefaktorer knyttet til areal- og transport vil gi et godt grunnlag for politiske og administrative beslutninger. Oppsummert betyr dette at en handelsanalyse bør legge til grunn dekningsgrader, trender/drivkrefter, tettstedsanalyse knyttet opp mot urban kvalitet og den bør se disse analyseresultatene opp mot arealbruk og transport. Dette skaper stor faglig kompleksitet. I det følgende drøfter vi flere detaljer om denne kompleksiteten. 4.2.1 Stor faglig kompleksitet Handel som fagfelt er utfordrende fordi det er stor faglig kompleksitet der det vektes både kvalitative og kvantitative variable. De kvantitative metodene er mest brukt, særlig konkretisert med reisevaner og reisemotstandsmodeller, mens brukeratferd og marked er faktorer som ofte utelates i handelsanalyser. Kundenes atferd, preferanser og aktivitetsmønster er i liten grad med når offentlig sektor utvikler rammebetingelser for handel. Men det er til syvende og sist tilstrømming av kunder som er grunnlaget for kommersiell virksomhet. Kundetilstrømning er viktig og henger sammen med antall boliger og arbeidsplasser i sentrum. Vi ser stadig at offentlige institusjoner flyttes ut av sentrum (jamfør for eksempel diskusjoner om lokalisering av sykehus) og trekker mennesker/kunder ut fra sentrum. TØI (2014) har konkludert med at det ikke nødvendigvis er uheldig at handelsetableringer skjer der folk bor, fordi det kan bidra til at omfanget av transport reduseres. Kompleksiteten i handelstilbud og handleatferd gjenspeiler at handelsanalyser kan ha ulik faglig fokus. Beregningsmodeller kan ikke besvare alle spørsmål. De ivaretar for eksempel ikke uforutsette markedsmessige endringer. Flere eksterne faktorer påvirker utvikling av og bruk av by- og tettstedssentrum, og bidrar til å øke eller redusere grunnlaget for handelsvirksomhet. Eksempler på slike faktorene kan være topografi, klima, kompakthet samt hvor mange mennesker som er i sentrum (boliger og arbeidsplasser) sammen med tilgjengelighet og ikke minst estetikk. Sentralt i utviklingen av attraktive handelssteder står også spørsmålet om sentrum som et trivelig sted å være. Figur 4-1. Vista Analyse 20
Figur 4-1 Faktorer som påvirker folks bruk av by- og tettstedssentrum 4.2.2 Dekningsgrader For å avdekke om et tilbud er tilpasset etterspørselen der folk bor, benyttes dekningsgrad som begrep og beregningsmetode. Dekningsgrader kan beregnes på fylkesnivå, kommunenivå og kommunedelsnivå. En dekningsgrad lik 100, betyr at tilbud er lik etterspørsel i området, mens en dekning på eksempelvis 80, betyr at 20 % av etterspørselen dekkes utenfor området. Det vil si at det er en handelslekkasje på 20%. Dekningsgrader kan og bør variere fra vareslag til vareslag med ulike geografiske nivåer, ettersom kundegrunnlagets størrelse vil variere med vareslag. Det er ikke kommersielt mulig å tilby konkurransedyktige priser på eksempelvis møbler med et lite kundeomland. Dekningsgrader kan justeres for forbruk (inntekt) i det gjeldene geografiske området. Og for å se utviklingen over tid er det nødvendig å prisjustere tallene. Beregningene kan relateres til forbrukerstatistikken eller en kan benytte gjennomsnitt fra varehandelsstatistikk. Forbrukerstatistikken har en annen statistisk inndeling enn varehandelsstatistikken, slik at den ikke er veldig godt egnet for å kople mot varehandelsstatistikken. I stedet for å beregne dekningsgrader med justering ihht forbrukerundersøkelsene, har vi for å forenkle benyttet snitt-tall målt per innbygger og sammenliknet disse med land, fylke og region. Tallene er prisjustert og kategorisert i bransjer og typer. Kjøpekraften for et gitt handelsomland skal ifølge Miljøverndepartementet 1 beregnes for dagens situasjon og i et framskrevet alternativ. Kjøpekraft er definert som forbruk ganger antall innbyggere i området. Den kan også inkludere turistrelatert etterspørsel og/eller arbeidstakeres kjøpekraft i området. Sesongmessige variasjoner gir gode indikasjoner på turistrelatert etterspørsel. Veksten i forbruket varierer med vare- og tjenestegrupper. Veksten er ulik og påvirkes av årlige markedsvinnere. Slike vinnere 1 Utfyllende kommentarer og veiledning til rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder. Miljøverndepartementet. Udatert. Vista Analyse 21
inntrer gjerne når det skjer teknologiske innovasjoner, trender eller økt inntekt. Da flatskjermene kom inn i markedet med en pris markedet responderte på, økte omsetningen for brunevarer mange prosent i løpet av et år. I år med lavkonjunktur reduseres omsetningen av dyre varer. Slike utslag finner man på for eksempel møbler. Møbelvarehus selger mer småvarer i slike perioder. 4.2.3 Metodisk valg Miljøverndepartementet utviklet tidlig et eget metodisk opplegg for handelsanalyser. Den bygger på SSBs forbrukerundersøkelser og varehandelsstatistikk. Metoden er kvantitativ. Ettersom tilgang på statistikk er mangelfull ligger det begrensninger i bruken av resultatene. Statistikken oppgir kun tall på kommunenivå der det må være minst tre forretninger i hvert publiserte tall. Lite samsvar mellom varehandelsstatistikk og forbrukerundersøkelsene er en annen svakhet. Ved vurderinger på lavt geografisk nivå, vil statistikken være mangelfull. Vista Analyse AS har utviklet et eget prosess- og analyseverktøy (som er under årlig utvikling og oppdatering) for beregning av dekningsgrader/kundeunderlag basert på historisk statistikk. Verktøyet ivaretar prisjusteringer, demografi, vareslag og gir oversikt over utviklingen tilbake til år 2008 (evt 2000) med et framskrevet alternativ basert på SSBs og departementets prognoser for forbruksvekst. Mangel på empiri (faktisk kunnskap) er en utfordring i plansaker innen handel. Planfaglige miljøer benytter arealmetodikk og urban planning, mens transportfaglige miljøer benytter transportmodeller, reisemiddelvalg og reisevaneundersøkelser i handelsanalyser. De samfunnsfaglige miljøene trekker inn marked, brukerpreferanser, handleatferd mv. En kombinasjon av flere metoder er nødvendig for å gi en helhetlig analyse. Vi benytter flere metoder i tilnærmingen til problemstillingen ved å supplere analyser av kvantitative data med kvalitative analyser av sentrumsutvikling, attraktivitet og funksjonalitet. Fagstoff for dette finnes innen urban planning. Vista samarbeider med arkitektfirma i en rekke stedsutviklingsprosjekter og benytter samme tilnærming men justert mot næringsutvikling. I denne analysen benyttes Statistisk analyse omsetning, dekningsgrader, framskrivninger Urban utvikling og kvalitet kvalitativ analyse Marked og trender kvalitativ analyse Arealbruk - drøfting 4.2.4 Komplekst begrepsapparat I plansammenheng benyttes planfaglige begreper. I faglig sammenheng vil mange flere begreper være nyttige å bruke. Innen handelsfaget finner vi blant annet: Utvalgsvarer, faghandel, kapitalvarer Strøksgater, kjøpesentre Volumhandel - der folk handler mye ( bunkrer ) hver gang de handler slik at de benytter bil for å få med seg varene hjem. Plasskrevende varer varer som tar stor plass i lager og i butikk f eks møbler, trelast, båter og hvite- og brunevarer. Også sportsartikler øker i volum, særlig treningsapparater som stadig øker i omsetning. Semiplasskrevende varer konsepter som selger varer i volum og blanding av Vista Analyse 22
varer du kan ta med på toget og varer du må ha bil for å frakte hjem. Bransjesenter som bilrekvisita, kontorrekvisita mv Hypermarked; inneholder et betydelig varemix med dagligvarer som basis og en bredt utvalg andre detaljvarer. Megastores; faghandel innen for eksempel sport og elektro m.fl. Handelspark/avlastningssenter/storhandelspark/regionalt knutepunkt. Begreper som dekker det samme men som er brukt spesifikt i ulike planer Big-boxes - fabrikkliknende bygg som huser prisgunstige varer Besøksindustri omfatter turisme. Opplevelsesøkonomi handel i kombinasjon med service og tjenesteyting kultur/servering inngår i det vi kaller opplevelsesøkonomi. Det innebærer å pakke inn varer sammen med ulike opplevelser. 4.2.5 Framskrivninger Ved å legge inn prognoser for forventet befolkningsutvikling i markedsområdet og forventet vekst i kjøpekraft, gir dekningsgrader uttrykk for stedets potensial for forventet utvikling i varehandelen fram i tid. Sammen med disse prognosene drøftes økonomiske drivkrefter, bransjeendringer og forbrukeratferd, og deres påvirkning på sentrumsutvikling og byutvikling. I et framskrevet alternativ (som dekningsgrader skal inneholde), må prognoser for vekst/reduksjon/endring i forbruk trekkes inn. Finansdepartementet og SSB er kilder for slik informasjon. Trender (som for eksempel netthandel, nye varer, bransjeglidninger) er kunnskap som kan trekkes inn i drøfting av en framtidig situasjon. Dekningsgradsanalyser (status og framskrivninger) sammen med analysefaktorer knyttet til areal- og transport vil gi et godt grunnlag for politiske og administrative beslutninger. 4.2.6 VistaVare Vista Analyse AS har utviklet et eget prosess- og analyseverktøy (VistaVare) for beregning av dekningsgrader/kundeunderlag basert på historisk statistikk. Denne bygger på prinsippene som departementet i sin tid utviklet i forbindelse med den første rikspolitiske bestemmelsen i 1999. Verktøyet ivaretar prisjusteringer, demografi, vareslag og gir historiske data, med et framskrevet alternativ basert på byråets og departementets prognoser for forbruksvekst. Metoden er kvantitativ. Statistikken oppgir kun tall på kommunenivå (og bydelsnivå for de store byene) der det må være minst tre forretninger i hvert publiserte tall. Lite samsvar mellom varehandelsstatistikk og forbrukerundersøkelsene er en annen svakhet. Ved vurderinger på lavt geografisk nivå, vil statistikken være mangelfull. Grunnlaget for verktøyet hentes fra SSBs ulike statistikkdatabaser. I denne analysen benyttes; 1. Omsetning etter varehandelsstatistikk etter kommuner 2. Befolkningsstatistikk framskrevet alternativ alt MMM /SSB 3. Forbrukerundersøkelsene 4. Vekstprognoser her brukes også Finansdepartementets prognoser Verktøyet omfatter pr i dag historisk statistikk for alle kommuner. Vista Analyse 23
4.2.7 Urban kvalitet arealbruk Byutvikling, funksjonelle byer, klimautfordringer er elementer i analysen og samtlige offentlige rammevilkår som er relevante i handelsutvikling legges til grunn for analysen. Den bygger på sekundærdata, teori og tilgjengelig empiri. 4.3 Metodetriangulering Vi vil benytte metodetriangulering i denne analysen. Det innebærer at vi tilnærmer oss problemstillingen fra flere ulike vinkler og at flere metodiske tilnærminger tas i bruk for å skaffe et godt grunnlag ved tettstedsutvikling, handel, forbrukerpreferanser og transportatferd. Departementet la i sin tid opp til en forenklet metode, men erfaringene tilsier at lokale og regionale myndigheter har behov for grundigere analyser enn den departementet har utviklet. Vista Analyse 24
5. Tilbud og etterspørsel trender og drivkrefter 5.1 Innledning I dette kapitlet drøftes utfordringer og muligheter for utvikling for handel sett i lys av forbruksendringer, handleatferd og handelstilbud. Vi benytter tilgjengelig statistikk og litteratur om emnet. Handel styres av behov, brands (merkevarer), trender og av lyst. Mens forskning på handel er omfattende i andre land, er handel dessverre gjenstand for mye synsing i Norge. Det finnes lite empirisk dokumentasjon som kan gi grunnlag for videre planlegging. I USA studerer antropologer handleatferd (Miller, 1998), mens planleggere i Norge ofte har benyttet reisevaneundersøkelser (TØI) og reisemotstandsmodeller. Altså rent tekniske og kvantitative metoder. 5.2 Trender og drivkrefter Det er flere overordnete drivkrefter i samfunnsutviklingen som påvirker handelen. I det følgende trekker vi opp noen av dem (uthevet i teksten under). Globalisering som drivkraft påvirker gjennom at avstander blir kortere, blant annet gjennom internetthandel og økt mobilitet generelt sett, slik at markedet påvirkes raskere av det som skjer ute. Globaliseringen bidrar dermed også til raskere endringer fordi påvirkninger utenfra forflytter seg raskt til nye markeder. Disse må næringene i sterkere grad tilpasse seg. Handelsnæringen er spesielt utsatt for raske endringer. Endring i økonomien påvirker prisene og dermed også etterspørsel etter varer og tjenester med nye produkter, nye kjeder, nye brands. Varehandelen er konjunkturømfintlig. Svekkes økonomien, reduseres forbruket umiddelbart. Det pågår også en sterk sentralisering og urbanisering og den største veksten i Norge skjer i Oslo- og Stavangerregionen. Regioner i vekst trekker ikke bare kompetanse (main brains) som er viktig for utviklingen, men det trekker også et bredt spekter av service og tjenesteyting til de områdene der kompetansen bor. Innbyggere med høy kompetanse har høy inntekt og høyt forbruk. Derfor følger handelen etter kompetansen. Inntektsnivået ventes å stige som igjen betyr at forbruket øker. Men spesielt for handelsnæringen er at den påvirkes sterkt og raskt av endringer i inntektsnivået. Ved økte lønninger, øker etterspørselen etter varer og tjenester. Motsatt; ved økt ledighet og lavere lønnsvekst reduseres veksten i varehandelen. Teknologiske innovasjoner driver utviklingen mot et høyteknologisk samfunn og dette åpner for endringer i varehandelen ved at nye produkter kommer ut i markedet og påvirker etterspørselen (f eks elektronikk og flatskjerm som ga store hopp i etterspørselen da de gjorde sitt inntog). Økt individualisering er en annen drivkraft som innebærer større valgfrihet, lavere lojalitet og hyppigere skifter. Folks lojalitet reduseres og det bidrar til at kunden ikke bruker en butikk for å støtte opp om den. Kunden velger sitt handelssted ut fra egne behov. Dette gjenspeiles i at folk forflytter seg mellom dagligvarebutikker. Politikk er en drivkraft gjennom sentrale føringer som bidrar til å trekke regional utvikling i en valgt retning. Statlige bestemmelser er eksempler på dette. I tillegg til disse overordnete drivkreftene har vi noen trender som påvirker handelen. Det pågår en hardere lokaliseringskonkurranse mellom regioner, og handelstilbudet følger sentralstedsprinsippet, slik at de største byene har det største tilbudet. Vi ser også en stadig sterkere tendens til samlokalisering og klyngedannelser i næringslivet generelt, men også innen varehandel spesielt. Det bidrar til samlokalisering av ensartet handelstilbud i byeksterne avlastningssentre (herunder for Vista Analyse 25