ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Byggråd - Byggmester Ivar Solheim Fleslandsvegen 235 A 5258 BLOMSTERDALEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200912261/19 EBYGG 5210 101011 MEHA AVVISNING AV UFULLSTENDIG SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 14 Bnr 88 Tiltakets adresse : Ny-paradis 76 Tiltakets art : Bruksendring bolig Tiltakshaver : Accurate Eiendom AS Saken gjelder: Vedtak om avvisningen av ufullstendig søknad om tillatelse mottatt bygningsmyndighetene 09.08.10. Historikk: Det vises til dokumenter i saksnr 200912261. Saken er innkommet som følge av melding fra Bergen brannvesen og Helsevernetaten der det påpekes at eiendommen ikke har tilfredsstillende boforhold på loft, plan 4. Saken ble fulgt opp av Etat for byggesak og private planer, seksjon for byggesak som en ulovlighetssak knyttet til innvendige og utvendige arbeider på eiendommen, jf saksnr 200906951. Etter påtale fra bygningsmyndighetene "Forhåndsvarsel om pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt" datert 09.06.09, ble det 21.09.09 mottatt søknad om tillatelse i ett trinn knyttet til de ulovlig utførte arbeider. Søknaden omhandlet etablering av 4 boenheter, utomhusanlegg og parkeringsplass for 6 biler. Søknaden ble avslått i vedtak datert 18.12.09. Vedtaket er ikke påklaget, og følgelig gjeldende. Ny søknad om tillatelse angjeldende ulovlighetene knyttet kun til selve boligbygget på eiendommen ble mottatt 09.08.10. I vedtak fra bygningsmyndighetene datert 25.06.11 fremgår at søknaden er ufullstendig, og ikke kan behandles slik den foreligger. I skriv fra Accurate Eiendom AS mottatt 08.07.11, angis at de vil fremme en klage på vedtaket. Accurate Eiendom AS ber om utsettelse av klagefrist til 30.08.11 for å kunne fremme en formell klage. Bygningsmyndighetene innvilget utsettelse av klagefrist i skriv datert 13.07.11.
Bygningsmyndighetene kan ikke se at det har kommet inn en formell klage, men i skriv fra ansvarlig søker mottatt 16.08.11 angis følgende: Vi viser til mottatt brev datert 25.06.2011, samt pålegg om retting datert 31.05.2010. Som en følge av pålegget om retting, ble innredningen av huset endret, slik at det nå fremstår som en fungerende bruksenhet. Dette er vist i tegningene som var vedlagt vår søknad mottatt 09.08.2010. Fra vår side har vi forstått at det tidligere avslaget (18.12.2009) gjaldt endring fra en til fire boenheter. Med det arbeidet som nå er gjort, er huset tilbakeført til kun en boenhet. Vi er derfor av den oppfatning at eksisterende situasjon er i tråd med de krav som fremkommer i avslaget datert 18.12.2009. VEDTAK: Med henvisning til overstående finner bygningsmyndighetene det påkrevd å fatte nytt vedtak i saken der søknad om tillatelse til tiltak mottatt 09.08.10 avvises. Søknaden avvises med hjemmel i plan- og bygningsloven (1985) 94 og Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK 2003) kapittel 19. Søknaden er fremmet slik at den ikke tilfredsstiller kravene til en komplett søknad, jf. nedenforstående saksutredning. SAKSUTREDNING/ BEGRUNNELSE FOR VEDTAK: Bygningsmyndighetenes avslag datert 18.12.2009 omhandler hele tiltaket. Søknad mottatt 09.08.10 omhandler kun forhold knyttet til plan U, 1 og 2 for boligen. Innsendt søknad inneholder ikke dokumentasjon for bruk og innredning av loft, plan 4. Det er angitt i søknaden at det arbeides med å fremme søknad for de utvendige arbeidene, og at denne vil bli presentert i løpet av september 2010. Bygningsmyndighetene har avventet en slik presentasjon for å kunne foreta en helhetlig vurdering i saken, men kan ikke se at presentasjonen foreligger pr dags dato. Bygningsmyndigheten finner ikke grunnlag for å kunne behandle deler av et ulovlig byggetiltak, og legger til grunn at ulovligheten må omsøkes og behandles i sitt fulle omfang. Forhold knyttet til boligen vil influere på forhold knyttet til utvendige arbeider og omvendt og kan ikke behandles uavhengig av hverandre. For omfang av tiltak knyttet til ulovligheten vises til "Avslag på søknad om tillatelse til tiltak" datert 18.12.09. Det vises i denne sammenheng også til bestemmelser i reguleringsplan nr 15640000, jf 2.2. Søknad om tillatelse til tiltak. 2.2.1 angir følgende: 2.2.1 Søknad om tillatelse til tiltak skal inneholde en detaljert, kotert situasjonsplan for eiendommen/ husgruppen i sammenheng med sine omgivelser. Situasjonsplanen skal vise hus, avkjørsler til hus, interne lekeplasser, veier, parkeringsplasser/garasjer, gjerder, murer, eksisterende hus, trær og hekker, samt tilknytning til offentlig vei og vann- og avløpsnett. Situasjonen før bygging skal dokumenteres og konsekvenser av tiltaket vises. ORIENTERING: Til orientering angis at bygningsmyndighetene ikke følger ansvarlig søkers argumentasjon om at mottatte tegninger i søknad mottatt 09.08.10 viser at tiltaket er tilbakeført til en (1) boenhet. Mottatte tegninger endrer etter bygningsmyndighetenes skjønn ikke på forhold vedrørende antall boenheter, og tiltaket fremstår fortsatt som fire (4) boenheter. Av innsendte tegninger fremgår at det er satt inn en dør mellom de to boenhetene i underetasjen, samt at underetasjen knyttes til et felles trapperom for plan 1 og 2. Side 2 av 8
Over: Planløsning godkjent via bruksendring av underetasje som 1 boenhet i 2007 (saksnr 200713155) Løsningen er vurdert av bygningsmyndighetene som 1 boenhet. Over: Planløsning omsøkt 21.09.09 som endring fra 1 til 4 boenheter (saksnr 200912261) Løsningen er vurdert av bygningsmyndighetene som fire (4) boenheter. Over: Planløsning omsøkt som tilbakeført til 1 boenhet i søknad mottatt 09.08.10 Løsningen vurderes av bygningsmyndighetene til å bestå av 4 boenheter. Side 3 av 8
Tiltaket som omsøkt i søknad mottatt 09.08.10 fremstår etter bygningsmyndighetenes vurdering fortsatt med fire (4) boenheter. Bygningsmyndighetenes vurdering er basert på uttalelse fra Kommunal - og regionaldepartementet (KRD) i sak 03/3724, datert 16. desember 2003. Kommunal - og regionaldepartementets (KRD) uttalelse i sak 03/3724, datert 16. desember 2003. En eller flere bruksenheter - spørsmål knyttet til utleie. Sammendrag: Spørsmålet om når det oppstår to boenheter må avgjøres konkret. I vurderingen må det ses hen til om enhetene brukes helt uavhengige av hverandre, slik at plankrav og myndighetskrav til brann og lyd mv bør være tilfredsstilt. Det vil være av betydning om enhetene er fysisk atskilt, om enhetene hver for seg har de fasiliteter som er nødvendig for beboelse og om hver enhet har egen inngang. Grensegangen mellom en og to boenheter kan være vanskelig å bestemme for eneboliger med sekundærleiligheter. Dersom tiltakshaver selv ønsker å etablere en utleiedel eller lignende som egen boenhet kreves søknad og tillatelse. Tiltaket må være i samsvar med reguleringsmessige skranker og tekniske krav i plan- og bygningslovgivningen. Det kan også tenkes at kommunen mener en utleiedel eller lignende er å anse som en egen boenhet og at den må etableres som sådan etter kravene i plan- og bygningslovgivningen. Kommunen må i så fall kunne påvise at bruk og belastning på eiendommen er av mer omfattende eller annerledes art enn for det opprinnelige godkjente antall boenheter. Vurderingen må begrunnes i saklige planmessige forhold eller bygningstekniske forhold av betydning. Innenfor en selvstendig boenhet kan det være forskjellige boformer uten at boformene som sådan krever tillatelse fra bygningsmyndighetene. For eksempel kan beboernes status endre seg fra en klassisk familiesituasjon til bofellesskap. Innenfor boenheten kan det også foregå utleie. Departementet kan ikke ta stilling til denne konkrete saken eller til de privatrettslige sider. Vi vil likevel knytte noen generelle merknader til spørsmål på plan- og bygningsrettens område. I plan- og bygningslovgivningen stilles det krav knyttet til en bruksenhet. Dette gjelder blant annet brannsikring, planløsning, arealbruk mv. Det er derfor av betydning om det dreier seg om en eller flere bruksenheter. I plan- og bygningslovgivningen er det brukt begreper som "selvstendig boenhet", "bruksenhet" og "bolig", jf. Forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk. Begrepene har ulik ordlyd, men innholdet er ment å være det samme. I lovverket er det ikke gitt noen nærmere definisjon av disse uttrykkene, så den nærmere klargjøring har basert seg på den tradisjonelle forståelsen av begrepene. Med "selvstendigboenhet" eller "bruksenhet" er det her siktet til enhet som kan anvendes som egen bolig. Det vil si at den har de fasiliteter som er nødvendig for at enheten i seg selv kan bebos. En bruksenhet må derfor inneholde nødvendig inventar som kjøkken og toalett. En bruksenhet må også ha egen inngang. Det kan imidlertid ikke ha betydning om inngangen er fra innsiden eller yttersiden av bygningen så lenge enheten er tilstrekkelig avskjermet fra annen bruksenhet. Side 4 av 8
I en selvstendig boenhet kan det være forskjellige boformer uten at boformene som sådan krever tillatelse fra bygningsmyndighetene. For eksempel kan beboernes status endre seg fra en klassisk familiesituasjon til bofellesskap. Innenfor boenheten kan det også foregå utleie. Å etablere flere bad og kjøkken i en bolig fører i seg selv ikke til at status endres til flere boenheter. Spørsmålet om når det oppstår to boenheter må avgjøres konkret i den enkelte sak. I vurderingen må det ses hen til om enhetene brukes helt uavhengige av hverandre, slik at plankrav og myndighetskrav til brann og lyd mv bør være tilfredsstilt. Det vil være av betydning om enhetene er fysisk atskilt, om enhetene hver for seg har de fasiliteter som er nødvendig for beboelse og om hver enhet har egen inngang. Er det snakk om to egne økonomiske enheter, foreligger det normalt også to selvstendige boenheter i plan- og bygningslovens forstand. For eksempel en tomannsbolig med enheter av noenlunde likeverdig størrelse som brukes av to familier eller husstander. Grensegangen mellom en og to boenheter kan særlig være vanskelig å bestemme for eneboliger med sekundærleiligheter. Dersom tiltakshaver selv ønsker å etablere en utleiedel eller lignende som egen boenhet kreves søknad og tillatelse. Tiltaket må være i samsvar med reguleringsmessige skranker og tekniske krav i plan- og bygningslovgivningen. Det kan også tenkes at kommunen mener en utleiedel eller lignende er å anse som en egenboenhet og at den må etableres som sådan etter kravene i plan- og bygningslovgivningen. Kommunen må i så fall kunne påvise at bruk og belastning på eiendommen er av mer omfattende eller annerledes art enn for det opprinnelige godkjente antall boenheter. Vurderingen må begrunnes i saklige planmessige forhold eller bygningstekniske forhold av betydning. I en bolig kan også endringer ved bruken eller fysisk ominnredning i det konkrete tilfelle føre til krav om søknad og tillatelse. For det første er bruksendring søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 93 bokstav c jf. 87. Det må vurderes konkret hvorvidt den nye bruken avviker fra tidligere lovlig bruk eller gitt tillatelse i en slik grad at det foreligger søknadspliktig bruksendring. Selv om antall beboere vil være av betydning ved vurderingen, skal det noe til før det kreves søknad så lenge bruken fortsatt er beboelse. Det er de mer kvalifiserte former for endring som krever søknad om bruksendring. For eksempel en endring fra beboelse til mer institusjonslignende bruk. Videre kan en ominnredning være søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 93 bokstav f. Bestemmelsen omhandler oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig. For denne bestemmelsen er det i forskrift til plan- og bygningsloven gjort unntak for flytting, fjerning eller oppsetting av lettvegger innenfor en branncelle, jf. Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker 5 nr. 2. Unntaket forutsetter at det ikke skjer endringer av vesentlige forutsetninger ved den planløsning som er godkjent. Brannsikring, nødvendig lys og ventilasjon mv. må også opprettholdes. Det er også gitt regler i plan- og bygningsloven 91 a som begrenser sammenslåing av boliger eller oppdeling av leiligheter til hybler. Bestemmelsen sikter i hovedsak til fysiske endringer og vil sjelden være aktuell ved spørsmål om utleie i en selvstendig boenhet. Side 5 av 8
Omsøkte tiltak viser en organisering som fremstår som fire (4) boenheter, det vil si fire enheter som kan anvendes som egen bolig. I denne konkrete saken anses hver av boenhetene å ha de fasiliteter som er nødvendig for at enheten i seg selv kan bebos. Boenhetene inneholder nødvendig inventar som kjøkken og toalett. Boenhetene har egen inngang. Det har ikke betydning om inngangen er fra innsiden eller yttersiden av bygningen så lenge enheten er tilstrekkelig avskjermet fra annen bruksenhet og har egen atkomst/ inngang uten at å måtte gå gjennom en annen boenhet. Bygningsmyndighetene vurderer at den innsatte døren mellom leilighetene i underetasjen medfører tilstrekkelig avskjerming slik at leilighetene kan benyttes som egne boenheter. Reetablering av trapperom mellom underetasje og 1. og 2. etasje medfører etablering av et felles trapperom der en leilighet i plan U og leilighetene i plan 1 og 2 fortsatt er sikret egne innganger uten å måtte gå via en annen boenhet. Den andre leiligheten i plan U er sikret egen inngang fra yttersiden av bygningen. Utdrag fra avslag på søknad om tillatelse datert 18.12.09: Bygningsmyndighetene finner det riktig å ta med følgende bakgrunnsinformasjon for hvorfor forhold knyttet til komplett søknad og antall boenhet må tillegges vekt. Følgende ble angitt under "Spesielle forhold" i avslag på søknad om tillatelse datert 18.12.09: "Spesielle forhold: I redegjørelse datert 12.09.07 fra Accurate Eiendom as (tiltakshaver) angis at det foreligger godkjenning på omgjøring av kjellerareal til boligareal. Bygningsmyndighetene ga tillatelse til tiltak, datert 04.10.07, til endring fra tilleggsdel til hoveddel under forutsetning av at det ikke skal etableres nye boenheter. Tiltakshaver angir videre i sin redegjørelse fra 2007: "Det er ingen hemmelighet eller noe forsøk på å omgå reglene at vi nå søker om fasade endring og omgjøring av kjellerarealet til boligareal. Det er en konsekvens av de faktiske forholdene som er framkommet i vårt forsøk på å lage leiligheter i bygget. Vi har innsett at vi i denne omgang ikke får bygget flere boenheter i bygget, og har tatt konsekvensene av dette. Vi vil nå tilbakestille huset slik det var, kun med den endring at vi ønsker å gjøre arealet i underetasjen om til boligareal. Og derfor søker vi om endring av fasaden for å sette inn nødvendige vinduer og dører slik at dette arealet kan brukes til boligareal. De endringene vi søker om vil på ingen måte komme i konflikt med de to klagende parters eiendom, ei heller kommer vårt tiltak til å påvirke infrastruktur belastningen i området. Vi gjør også oppmerksom på at det er tinglyst vei, vann og kloakk rett til vår eiendom. Vi har forståelse for at våre naboer er bekymret, og det er rett at vi har gitt inntrykk av at vi ønsker å lage leiligheter av dette huset, men som sagt innser vi at dette ikke lar seg gjøre, og de tiltakene vi gjør nå er på ingen måte noe annet en det gir seg ut for å være." Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: På bakgrunn av overstående finner bygningsmyndighetene det svært alvorlig at det er foregått arbeider på eiendommen som tiltakshaver utvilsomt må ha visst vil bringe tiltaket i ytterligere strid med lovverket enn det allerede er, jf pbl 87. Bygningsmyndighetene vil anmode utbyggere i dette området å fokusere på oppfølging av foreliggende plan. Ved å starte arbeidet med en felles strategi for løsning av trafikkforholdene vil berørte utbyggere, offentlige institusjoner og velforeninger kunne bidra til en positiv utvikling av området i tråd med gjeldende reguleringsplan." Side 6 av 8
Følgende ble angitt under "Saken gjelder" i avslag på søknad om tillatelse datert 18.12.09: "Saken gjelder: Saken gjelder søknad om endring av enebolig med en (1) boenhet til bolig med fire (4) boenheter, samt ny frittstående sportsbod (14,5 m2 BRA), anlegging av uteoppholdsareal og parkeringsplass for 6 biler. Tiltaket omsøkes etter at arbeidet er utført uten at det på forhånd er søkt om tillatelse. Tiltaket omsøkes etter påtale fra bygningsmyndighetene "Forhåndsvarsel om pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt", datert 09.06.09." Følgende ble angitt under "Vedtak" i avslag på søknad om tillatelse datert 18.12.09: "Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4, 19-2, 67 og 87-1 avslås søknad om tillatelse til ombygging av enebolig fra en (1) til fire (4) boenheter. Søknaden er i strid med reguleringsplanens bestemmelser, jf 2.3.1 og 3.1.2. Bygningsmyndighetene finner ikke grunn til å dispensere fra planen da en vurderer at fordelene ved å gi dispensasjon ikke anses som klart større enn ulempene. En dispensasjon i denne saken vil medføre stor fare for presedens, med den følge at viktige plangrep for trafikksikring og grad av utnytting kan bli undergravd/ svekket. Bygningsmyndighetene vurderer at tiltaket heller ikke oppfyller krav satt i reguleringsplanens 2.2.1, 2.2.2 og 2.2.5. Tiltaket dokumenterer ikke at kravene i reguleringsplanens 2.2.3 og 2.2.4 blir oppfylt. Bygningsmyndighetene vurderer tiltaket å komme ytterligere i strid med lovverket enn det allerede er, jf pbl 87." Søknad om tillatelse: Det må utarbeides ny søknad der alle utvendige og innvendige søknadspliktige forhold knyttet til de ulovlige forholdene på eiendommen fremkommer. Ved en slik søknad må boligen fremstå som reelt tilbakeført til en (1) boenhet i henhold til kriteriene som er angitt her. I tillegg må ulovlige arbeider knyttet til utomhusareal, boder og parkering utformes og fremmes i tråd med antall boenheter og gjeldende regelverk og planer. Ved innsending av ny fullstendig søknad må naboene og gjenboere varsles på nytt. Det kan ikke påregnes fritak for nabovarsling i saken. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 7 av 8
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Merete Hauge - gruppeleder Trygve Sæle - seksjonsleder Kopi: Accurate Eiendom AS, Postboks 16 Laksevåg, 5848 BERGEN Side 8 av 8