Dato: 9.november 2011 Byrådssak 324/11 Byrådet Åsane gnr 188, bnr 11 mfl og gnr 189, bnr 6 mfl Åsane senterområde S3. Forslag til detaljregulering med konsekvensvurdering, plan nr 1819 0000. 2. gangs behandling. KMK BBY-5120-200405541-93 Hva saken gjelder: Planforslaget er utarbeidet av Opus Bergen AS i samarbeid med AMO Plan og Arkitektur AS, Meinich Arkitekter AS og WDW Arkitekter AS. Forslagstiller er Åsane utvikling AS og Arenabygg AS. Planforslaget viser mulighet for å bygge ca 660 boenheter, ca 44000 m 2 handelsareal og ca 21000 m 2 kontorareal samt parkering i underjordiske parkeringsanlegg. Planområdet er totalt på nærmere 120 daa, er uregulert og vist som delområde S3 i kommunedelplan for Åsane sentrale deler. Området ligger i et nordvestgående daldrag, avgrenset av veiene Myrdalsvegen i nord og øst og Åsane senter i sør. I vest grenser planområdet mot Vestlandshallen og de eksisterende idrettsbanene. Formålet med planforslaget er å videreutvikle senterområdet slik det legges opp til i kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for Åsane sentrale deler. Etter bestemmelsene i kommunedelplanen skal området kunne nyttes til besøksintensive næringsog servicevirksomheter og boliger. Det kan i området innpasses bygg for detaljhandel der det kreves større sammenhengende handelsareal, som det ikke er mulig å innpasse i den eksisterende senterstrukturen. Store deler av planområdet består av et flatt, tørrlagt myrområde men er noe mer småkupert i sør og øst. Nytt terreng i planområdet er delvis foreslått noe hevet i forhold til dagens situasjon(inntil ca 2,5m). Planområdet er i dag bebygget med et gårdstun, 5 bolighus og tilhørende uthus samt et industribygg og et kontorbygg. Disse 2 eiendommene foreslås opprettholdt. Den øvrige bebyggelsen innenfor planområdet er forutsatt fjernet. Rammene for senterområdet er i overordnete planer satt til maks 22m byggehøyde og inntil 250 % BRA. I planområdet er største byggehøyde 22m og forslagstiller har angitt foreslått utnytting totalt for hele planområdet til å ligge på ca 200 % BRA. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme i Åsane. Etter søknad fra BKK Varme gav Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) den 15.12.2009 utvidet fjernvarmekonsesjon. Bystyret vedtok i møte den 22.06.2009 å utvide bestemmelsene om tilknytningsplikt for fjernvarme til også å gjelde de sentrale delene av Åsane. Det er flere plansaker i prosess med tilknytning til planen som fremmes her. En områdereguleringsplan er under utarbeiding for Åsane sentrum (betegnet som S1 i 1
kommunedelplan for Åsane sentrale deler). Dette planforslaget var til offentlig ettersyn høsten 2010 og viser mulighet for vesentlig nybygging oppå dagens åpne parkeringsarealer og på taket av eksisterende bebyggelse samt forslag til bybanetrasè og bybanestopp. En har valgt å ta med tilgrensende hovedveisystem i sør med atkomst til planområdet, i begge planforslagene, fordi det er usikkert i hvilken rekkefølge disse planforslagene vil bli vedtatt eller gjennomført. Byrådet har 25.august 2011 vedtatt oppstart av områdereguleringsplan for ny E39 Midtbygda- Nordhordalandsbroen, Åsane nord, der det og skal vurderes ulike løsninger for motorvegtraseen ved Åsane sentrum. Målet er å skape bedre vegforbindelser og utvikle Åsane sentrum til et funksjonelt bydelssenter med gode miljøkvaliteter. Det er startet opp planarbeid for Åsane idretts- og fritidspark. plannr. 3710400 innerst i Myrdalen som omfatter muligheter for hotell, næringsvirksomhet, badeland, treningssenter og idrettshaller, skole, barnehage, lekeland (Vennebyen), idrettshaller og stadion. En utvikling av området kan innebære en bygningsmasse på 50-100.000m²oget storstadion med tribuneplass til 8-12.000 tilskuere. En sannsynlig tilkomst til indre del av Myrdalen vil være sammenfallende med tilkomsten som er foreslått i planforslag for S3. Konsekvenser av en trafikkøkning mht støy og kapasitet, som kan følge av utbygging av Åsane idretts- og fritidspark, er ikke avklart i forhold til foreliggende planforslag for S3. Flere ulike kombinasjonsmuligheter for utvikling av området S 3 har vært utredet og ulike kombinasjoner av næringsareal og boliger har vært vurdert. Følgende mulige kombinasjoner har vært vurdert i konsekvensutredningen som følger vedlagt (dok.42): A.Løsninger for kombinasjon næring og bolig A1 atskilte bolig- og næringsområder (anbefalt alternativ) A2 kun næringsvirksomhet i hele planområdet. A3 bolig og næringsvirksomhet der boligene foreslås plassert oppå næringsvirksomheten og med uteareal på taket. B.Bystruktur/byform B1 Helhetlig senter med gjennomgårende miljøgate (anbefalt alternativ) B2 Kvartalstruktur, store kvartaler B3 Kvartalstruktur - bymessig C.Elvetrasé C1 Dagens trasé (anbefalt alternativ) C2 Regulert trasé D.Atkomst/veg D1 Mateveger inn i området, ingen gjennomkjøring (anbefalt alternativ) D2 Liten ringveg - gjennomkjøring mellom felt A og C. D3 ringveg rundt planområdet. Alternativ A3 innebærer at det etableres en kombinasjon av nærings- og boligarealer i store deler av området med næringsarealer tilpasset handel i store flater og boliger og uteoppholdsareal på taket. En slik løsning er i konsekvensutredningen til planforslaget vurdert som mindre gunstig med hensyn til trafikk gjennom området og skjerming av boligområdet. 2
Det er kombinasjonen av alternativene A1 + B1, C1 og D1 som foreslås gjennomført i planforslaget. Disse innebærer at området todeles, med næringsbygg lokalisert mot vegen Åsane senter og boliger innover Myrdalen. Boligene trekkes vekk fra trafikken og lokaliseres nær natur og friarealer. Det pågår drøftinger om en utbyggingsavtale mellom forslagsstillerne i foreliggende plan, utbyggere innenfor områdeplan for Åsane Sentrum (S1)og Bergen kommune (v/seu- seksjon for byggingsavtaler). De to planområdene sees i sammenheng. Forhandlingene omfatter byggherreansvar og fordeling av kostnader til felles kommunale veitiltak. Prosessen koordineres mot Hordaland Fylkeskommune/Statens vegvesen da der også er flere felles veitiltak som er fylkesvei. Planforslaget var til offentlig ettersyn i tidsrommet 15.08 28.09.2010. Det kom inn 2 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Fylkesmannen. I brev datert 28.09.2010 (vedlegg IV) har Fylkesmannen fremmet innsigelse til det foreliggende planforslaget når det gjelder parkeringsdekningen for næringsdelen. Det henvises der til Rikspolitiske retningslinjer for samlet areal- og transport, samt intensjonene i kommunedelplanen for det aktuelle området. Søker har imøtekommet dette kravet noe, og har før 2. gangsbehandlingen redusert parkeringsdekningen fra 7 p-plasser pr 1000 m 2 for kontor og min 20, maks 30 p-plasser pr 1000 m 2 handel. Fylkesmannen har ikke funnet å kunne trekke sin innsigelse på dette grunnlaget, og viser til rulleringen av kommuneplanens arealdel. Hordaland fylkeskommune er spesielt kritisk til etablering av et stort omfang nye forretninger og mener en slik overetablering vil få uønskede konsekvenser for regionen og spesielt for bydelssenter i Arna, regionsenter i Lindås og andre kommuner nord for Bergen. Åsane bydelsstyre var spesielt opptatt av gang-, sykkelforbindelser og kollektivdekning. Etter offentlig ettersyn er planforslaget endret når det gjelder organiseringen innenfor boligområdet, og styrkingen av grøntdraget langs elven. En landskapsarkitekt har sett nærmere på parkområdet langs Ulsetlona og det er utarbeidet en retningsgivende illustrasjon for å sikre at området får en tilfredsstillende kvalitet. Det er og foreslått busstopp innenfor planområdet v/åsane senter veien. Fagtetatens vurdering Byrådsavdeling for barnehage og skole avklarer i en e-post (dok 49) at det ikke er behov for nye arealer til barnehage og skole i området. Det er avsatt tomt for ny barneskole som vil tilfredsstille behovet innenfor en reguleringsplan for Ulset vest som grenser til angjeldende planområde. Det ligger flere barnehager i umiddelbar nærhet, og det er videre avsatt areal til ytterligere to barnehager i Ulset vest planen. Dette ansees tilstrekkelig for å dekke barnehagebehovet. Spørsmål om nytt kulturbygg i Åsane inngår som en viktig forutsetning i pågående planarbeid for Åsane sentrum og fagetaten ser ikke behov for at det skal avsettes ytterligere arealer til offentlig formål innenfor det aktuelle planområdet. "Elven" Ulsetlona ble gravd ut på 1960-tallet for å drenere myren, og den fremstår derfor som en relativt strak dreneringsgrøft. Elven kan tidvis være ganske tørr, men kan også ha stor vannføring ved sterk nedbør. Slik fagetaten ser det er det viktig å beholde den aktuelle del av elven åpen som del av en hovedgrønnstruktur, men det vurderes som mindre viktig for landskapsverdien hvilken trasé den får. 3
Byrådet viser til vedlagte fagnotat datert 18.07.11 med tilhørende bilag. Åsane sentrum skal utvikles fra kjøpesenter til et fullverdig urbant bydelssenter med tilknytning til funksjonelle og fremtidsrettede næringsområder og videreutvikles med kvaliteter som skaper sosial møteplass og knutepunkt for service og rekreasjon for bydelen, et aktivt handels- og næringsområde og et godt boligområde slik det fremgår av kommunedelplan for Åsane sentrale deler (vedtatt i bystyret 18.09.2006). En viktig forutsetning for utvikling av et urbant bydelssenter er at boliger og næringsvirksomhet lokaliseres på en måte som ivaretar næringsdrivendes rammevilkår og samtidig sikrer nødvendige kvalitetskrav for nye beboere, samt at det legges til rette for å skape liv mellom bygningene både på dagtid og på kveldstid. For å skape gode boliger i et område der det også planlegges for næringsvirksomhet og kulturtilbud, er det særlig viktig med tilstrekkelig privat uteareal og skjerming mot støy. Byrådet mener at den mest ideelle funksjonsdelingen for å skape et aktivt og levende bymiljø i Åsane sentrale deler, ville ha vært en integrert fordeling av bolig og næring for å videreføre den planlagte urbane strukturen som følger av planforslaget for Åsane sentrum (S1). Hensynet til barn og unges interesser når det gjelder tilstrekkelig kvalitet på ute- og lekeareal og trafikksikkerhet i boligdelen, har ført til at det likevel er valgt en løsning med separate formål. Den funksjonsdelingen som fremgår av forslag til reguleringsplan for S3 viser gode løsninger for areal tilpasset barns og unges aktiviteter. Gang/sykkelforbindelsen er viktig både for det aktuelle planområdet og for å knytte nærområdet for øvrig opp mot sentrumsområdet ved at det, i forbindelse med første byggetrinn av parken, etableres en midlertidig gang- og sykkelvegforbindelse gjennom parken mellom Åsane senter mot Vestlandshallen og Myrdalsveien. I planforslaget som nå fremmes, ønsker forslagstiller å beholde elvens nåværende trasé og å nytte elven og grøntdraget med et tilhørende gang-/sykkelveisystem som et miljøskapende element i boligområdet. Byrådet er enig i at dette kan gi området en ekstra kvalitet. Kommuneplanens arealdel omfatter nye parkeringsbestemmelser som må legges til grunn for parkeringsdekningen i dette området. Planforslaget må således tilpasses dette gjennom endring i bestemmelsenes 1.12.3 og 1.12.5 jfr. nytt pkt 3 i forslag til innstilling. Resultatet av meklingen mellom Bergen kommune og fylkesmannen i Hordaland om parkeringsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel (vedtatt i bystyret 17.10 2011) er utgangspunkt for innstillingens pkt 3. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr 1, jfr. ny plan og bygningslov 34-1, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens (1985) 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Åsane, gnr 188, bnr 11 mfl og gnr 189, bnr 6 mfl. Åsane senterområde S3. Plannummer 18190000, vist på plankart sist datert 08.07.2011. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 30.06.2011 3. Med følgende endring: a. 1.12.3 "Det skal avsettes maksimalt 20 parkeringsplasser for bil og minst 6 parkeringsplasser for sykkel pr. 1000m² handelsareal" endres til: " Det skal avsettes maksimalt 16 parkeringsplasser for bil og minst 6 parkeringsplasser for sykkel pr. 1000m² handelsareal". 4
b. 1.12.5 " Det skal avsettes maksimalt 5 parkeringsplasser for bil og 7 parkeringsplasser for sykkel pr. 1000m² kontor". endres til: " Det skal avsettes maksimalt 6 parkeringsplasser for bil og 7 parkeringsplasser for sykkel pr. 1000m² kontor". c. Endringene i bestemmelsene må innarbeides i plankartet før planvedtaket kunngjøres. Monica Mæland byrådsleder Vedlegg: Fagnotat datert 18.07.2011 (dok. 86) m/tilhørende bilag: Forslagstillers planrapport datert 09.02.2011 m/sammendrag av KU (kap 7) samt offentlige uttalelser og private merknader m/kommentarer (pkt 10.2). Plankart datert 08.07.2011. Reguleringsbestemmelser datert 30.06.2011. Innsigelse fra Fylkesmannen datert 28.09.2010 5