PROTOKOLL FRA MØTE 06. OKTOBER 2011 Møte nr. 5 LANDBRUKS-, VILT OG INNLANDSFISKENEMND INNKALLES TIL MØTE 06. OKTOBER 2011 KL. 16.00 PÅ LANDBRUKSKONTORET SAKLISTE Sak 14/11 201005382 KLAGE OVER KONSESJONSVEDTAK I SAK 12/11 GNR 54 BNR 2 OG 29 CHRISTER BÆRHEIM Sak 15/11 201104982 SØKNAD OM BYGGING AV FOLGEHUS SOM ERSTATNING FOR EKSISTERENDE FOLGEHUS GNR 57 BNR 3 OG GNR 58 BNR 4 Dokumenter, som følger sakene, ligger til ettersyn på landbrukskontoret, samt på politikk på www.sandnes.kommune.no Vennligst meld eventuelt forfall snarest på tlf. 51 97 52 60. Ved forfall blir varamedlemmer innkalt særskilt. Medlemmer som anser seg inhabile, må gi melding om dette slik at varamedlemmer kan innkalles. Møtet er åpent for publikum. Sandnes 23.09.2011 Ingvar Josdal leder Daniela Dobbert landbrukssjef
LANDBRUKS-, VILT OG INNLANDSFISKENEMND MØTEPROTOKOLL 6. OKTOBER 2011 PROTOKOLL Utvalg: Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd Møtenr.: 5/11 Møtedato: 06. oktober 2011 Utvalgssaksnr.: 14/11-15/11 Innkalt: Josdal, Ingvar (KRF) Tengesdal, Sigve (AP) Erga, Inger-Lise (FRP) Fjermestad, Ingeborg Maria (H) Malmin, Morten (SP) Fuglestad, Brit-Elin (KRF) Frantzen, Tove (V) Forfall: Turøy, Oddny Helen (KRF) Meinich-Bache, Stephen (V) Leder, Ingvar Josdal (KRF), ledet møtet som startet kl 1600 og ble avsluttet kl 1615. Fra administrasjonen møtte landbrukssjef Daniela Dobbert og skogbrukssjef Arnt Mørkesdal. Innkallingen ble godkjent uten merknader. Protokollen fra møte 25. august 2011 ble godkjent uten merknader. Sak 14/11 201005382 KLAGE OVER KONSESJONSVEDTAK I SAK 12/11 - GNR 54 BNR 2 OG 29 - CHRISTER BÆRHEIM Inger-Lise Erga (FRP) fremmet følgende forslag: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd mener det er kommet frem nye momenter i saken. Nemnda innvilger søknad om konsesjon fra Christer Bærheim for erverv av eiendommen gnr 54 bnr 2 og 29. Rådmannen forslag datert 20.09.2011: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd kan ikke se at det i klagebrev kommer frem momenter som krever en ny vurdering av saken. Nemnda holder fast ved sitt tidligere vedtak i sak 12/11 om å avslå søknad om konsesjon fra Christer Bærheim for erverv av eiendommen gnr 54 bnr 2 og 29. Saken sendes til Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling. Rådmannens forslag ble vedtatt med 6 stemmer mot 1 stemme, Inger- Lise Erga (FRP). VEDTAK: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd kan ikke se at det i klagebrev kommer frem momenter som krever en ny vurdering av saken. Nemnda holder fast ved sitt tidligere vedtak i sak 12/11 om å avslå søknad om konsesjon fra Christer Bærheim for erverv av
LANDBRUKS-, VILT OG INNLANDSFISKENEMND MØTEPROTOKOLL 6. OKTOBER 2011 eiendommen gnr 54 bnr 2 og 29. Saken sendes til Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling. Sak 15/11 201104982 SØKNAD OM BYGGING AV FOLGEHUS SOM ERSTATNING FOR EKSISTERENDE FOLGEHUS - GNR 57 BNR 3 OG GNR 58 BNR 4 Rådmannens forslag datert 21.09.2011, ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd har ingen innvendinger mot at det gis rivingstillatelse for to bolighus og driftsbygningen på landbrukseiendom gnr 57 bnr 3 og gnr 58 bnr 4. Det er ingen innvendinger mot at det gis tillatelse til å bygge nytt hovedhus på eiendommen som omsøkt. Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd anbefaler at det gis dispensasjon for bygging av folgehus på ovennevnte eiendom som omsøkt. Møtet slutt. Sandnes 7.10.2011 Ingvar Josdal (KRF) leder Daniela Dobbert landbrukssjef
Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnds møte 6. oktober 2011 innstillinger m.v. SAK 14/11 201005382 KLAGE OVER KONSESJONSVEDTAK I SAK 12/11 GNR 54 BNR 2 OG 29 CHRISTER BÆRHEIM Saksutredning datert 20.09.2011, forslag til vedtak: VEDTAK: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd kan ikke se at det i klagebrev kommer frem momenter som krever en ny vurdering av saken. Nemnda holder fast ved sitt tidligere vedtak i sak 12/11 om å avslå søknad om konsesjon fra Christer Bærheim for erverv av eiendommen gnr 54 bnr 2 og 29. Saken sendes til Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling. SAK 15/11 201104982 SØKNAD OM BYGGING AV FOLGEHUS SOM ERSTATNING FOR EKSISTERENDE FOLGEHUS GNR 57 BNR 3 OG GNR 58 BNR 4 Saksutredning datert 21.09.2011, forslag til vedtak: VEDTAK: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd har ingen innvendinger mot at det gis rivingstillatelse for to bolighus og driftsbygningen på landbrukseiendom gnr 57 bnr 3 og gnr 58 bnr 4. Det er ingen innvendinger mot at det gis tillatelse til å bygge nytt hovedhus på eiendommen som omsøkt. Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd anbefaler at det gis dispensasjon for bygging av folgehus på ovennevnte eiendom som omsøkt. Sandnes 28.09.2011 Daniela Dobbert landbrukssjef
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 201005382 : E: V62 : Daniela Dobbert Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Landbruks-, vilt og 06.10.2011 14/11 innlandsfiskenemnd KLAGE OVER KONSESJONSVEDTAK I SAK 12/11 - GNR 54 BNR 2 OG 29 - CHRISTER BÆRHEIM Bakgrunn: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd (heretter landbruksnemnda) har i møte den 25.august 2011 i sak 12/11 gitt avslag til Christer Bærheims søknad om konsesjon for erverv av landbrukseiendommen gnr 54 bnr 2 og 29. Landbruksnemnda var av den oppfatning at overdragelsen ikke er i overensstemmelse med konsesjonslovens formål. Saken gjelder: I brev av 14.september 2011 påklager Christer Bærheim v/ advokat Sindre Oftedal vedtaket. Klagebrevet ligger som vedlegg i denne saken. I klagen avvises det at overdragelsen ikke er i overensstemmelse med konsesjonslovens formål. Rådmannen har følgende kommentarer til klagebrevet: Da Geir Bærheim søkte om konsesjon for erverv av 54/2,29 i september 2010, søkte han samtidig om fradeling av bygningsmassen på sin egen landbrukseiendom 54/24 og 55/4. I vedlegg til søknaden skrev han: Planene med bruksrasjonaliseringen er at min son, Christer Bærheim(som skal overta og drive landbrukseiendommen) vil bygge opp den gamle brannskada våningen på eigedomen gnr 54, bnr 2 og 29. han ynskjer eventuelt også å sette opp ny bebyggelse (bolighus og driftsbygning/maskinhus) i samme område som opprinneleg var tunet på eigendommen gnr 54 Bnr 2 og 29. Det kan bli aktuelt og søkje om utsettelse for kravet om buplikt i byggeperioden/ til ny boleg kan bebus Her er det gjort helt klart at sønnen Christer skulle overtar eiendommen så snart fradelingen av bygningsmassen på Geir Bærheims bruk var gjennomført, og det planlagte nye huset på den ervervete eiendommen var bygd. I klagebrevet skriver advokaten at både dødsboet og Geir Bærheim hadde fått konsesjonseiendommen verdivurdert av to uavhengige takstmenn. I søknadsskjema for konsesjon står det at : Skjøyte, kjøpekontrakt, leigekontrakt eller annen avtale og dessutan takst skal leggjast ved i original eller stadfest utskrift så framt det finst slike dokument. Rådmannen i Sandnes har ikke mottatt en takst for 54/2 og 29 fra søker. Tilsvarende har rådmannen ikke sett på takst over metallverdiene på gården. Siden landbrukssjefen ikke hadde kompetanse til å vurdere disse verdiene selv, ble det rekvirert en slik takst. Landbrukssjefen avviser at hun har ytret mistanke om pro forma opplysninger i metallverdier. Konsesjonsbehandlingen i Sandnes landbruks-,vilt og innlandsfiskenemnd i sak 15/10, (Geir Bærheims søknad) viste at det var ulike vurderinger i forhold til prisen, alt etter som man la til grunn om ervervet var å anse som erverv av tilleggsjord eller Side 1 av 3
som erverv av en gård uten driftsbygninger. Rådmannen la i sin innstilling til grunn at ervervet ikke var erverv av tilleggsjord, siden det var planer om å bygge opp tunet. Dermed mente rådmannen at det kunne godtas en maksimal pris på kr. 2.800.000,-. Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd aksepterte imidlertid at eiendommen gnr 54 bnr 2 og 29 var ervervet som tilleggsjord, og aksepterte også at avtalt kjøpesum hadde et større tillegg en 50%. Som konsesjonsbetingelse krevde nemnda at den ervervede eiendommen ikke skulle bebygges, og legges som tilleggsjord til søkerens eiendom. Fylkesmannen opphevet Landbruksnemndas vedtak i sak 15/10 pga for høy pris i forhold til reglene i konsesjonsloven 1 og 9. Fylkesmannen mente at dersom den ervervete jorden skulle legges som tilleggsjord til søkerens eiendom, ville maksimalt 20% tillegg kunne aksepteres. I klagebrevets punkt 4 konstaterer klageren at Sandnes kommune ikke har foretatt noen nærmere vurdering av de krav som konsesjonsloven 9 oppstiller, utover at det var konstatert at klager oppfyller kvalifikasjonskravet. Dette er korrekt. Rådmannen hadde i sak 15/10 foretatt en grundig vurdering av disse kravene. Vurderingen siteres her: Formålsparagrafen ( 1) i konsesjonsloven sier at loven har til formål å regulere og kontrollere v fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og brukerforhold som er mest gagnlig for samfunnet. I lovens 9 er det ført opp særlige forhold for landbrukseiendommer slik: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området, 3. om ervervet innbærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses som skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Av de 5 punktene som er nevnt ovenfor som grunnlaget for vurdering av konsesjonssøknaden er punkt 1 den viktigste. Det skal legges vekt på at den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Hensynet til bosetting i området er ikke særlig relevant i denne delen av Sandnes. Ervervets driftsmessige løsning er akseptabel, erververen anses som skikket til å drive eiendommen, og hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet er ivaretatt. Rådmannen mener at denne vurderingen også gjelder i foreliggende sak. Det vises for øvrig til klagebrevet og til tidligere saksutredning i sak 12/11. Rådmannen kan ikke se at det i klagebrevet kommer frem momenter som krever en ny vurdering av saken. Rådmannen foreslår at saken oversendes til Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling. Forslag til VEDTAK: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd kan ikke se at det i klagebrev kommer frem momenter som krever en ny vurdering av saken. Nemnda holder fast ved sitt tidligere vedtak i sak 12/11 om å avslå søknad om konsesjon fra Christer Bærheim for erverv av eiendommen gnr 54 bnr 2 og 29. Saken sendes til Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling. Side 2 av 3
RÅDMANNEN I SANDNES, 20.09.2011 Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Daniela Dobbert landbrukssjef Vedlegg: Klage over konsesjonsvedtak i sak 12/11, datert 14092011 Saksfremlegg 12/11 i landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd Søknad om konsesjon gnr 54 bnr 2 og 29,datert 05072011 Vedlegg til konsesjonssøknad, datert 13072011 Kjøpekontrakt Gårdskart Vedtak fra fylkesmannen i Rogaland datert 06012011 Saksfremlegg 15/10 i landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd Vedlegg for søknad om konsesjon, datert 01092010 Side 3 av 3
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 201005382 : E: V62 : Daniela Dobbert Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd 25.08.2011 12/11 SØKNAD OM KONSESJON FOR ERVERV AV EIENDOMMEN GNR 54 BNR 2 OG 29 - CHRISTER BÆRHEIM Bakgrunn: Landbrukseiendom gnr 54, bnr 2 og 29 ligger i Sandnes vest i kjerneområde landbruk og innenfor den langsiktige grensen for landbruk. Samlet areal er 298 dekar. Eiendommen består av to parseller. Parsell 1 ligger vest for F319 og øst for kommunegrensen mot Sola. Parsellen har et areal på 122 dekar fulldyrket areal, i underkant av 2 dekar innmarksbeite og ca 19 dekar annet areal. På sistnevnte, uproduktivt areal, lå et tun med våningshus og driftsbygning. Bygningene brant ned tidligere og ble ikke bygd opp igjen. Parsell 2 ligger vest for parsell 1, de to parsellene grenser ikke direkte mot hverandre. Veiavstand er ca 250 m. Parsell 2 har et samlet areal på 154 dekar, derav 139 dekar fulldyrket areal og 15 dekar skog. Sakens forhistorie: 27.07.2010 ble det inngått kjøpekontakt mellom Olai Njås dødsbo og Geir Bærheim. Geir Bærheim eier og driver landbrukseiendom (driftsenheten) gnr 54 bnr 24 og gnr 55 bnr 44. Bærheims eiendom har et areal på 32 dekar, derav 27 dekar fulldyrket jord. Bærheim produserer grovfôr for salg. Eiendommen er bebygd med 2 bolighus og en driftsbygning. Eiendommen grenser mot ovennevnt eiendoms parsell 2. 26.08.2010 søkte Geir Bærheim om konsesjon for erverv av eiendommen. I vedlegg til søknaden skriver han bl.a.: Vedlegg til søknad om konsesjon for erverv av fast eiendom. Søknad om fradeling av to tun med påstående boliger, garasjer og driftsbygning på gnr 54 bnr 24 og gnr 55 bnr 4 Bruksrasjonalisering på Heigre. I forbindelse med at vi nylig har kjøpt naboeigendommen gnr 54 bnr 2 og 29 som tilleggsjord til vår eigendom gnr 54 bnr 24 og gnr 55 bnr 4 ynskjer me å søkje om fradeling fra tunet med påstående bebyggelse (ca 4,2 daa) på eigendommen gnr 54 bnr 24 og gnr 55 bnr 4. Naturleg deling av tunet tilseier at gnr 54 bn24 vil få eit samla areal på ca 1900 m² og gnr 55 bnr 4 får eit samla areal på ca 2345 m². Planane med bruksrasjonaliseringen er at min son, Christer Bærheim (som skal overta og drive landbrukseigendommen) vil bygge opp den gamle brannskada våningen på eigendomen gnr 54 bnr 2 og 29. Han ynskjer eventuelt også å sette opp ny bebyggelse (bolighus og driftsbygning/maskinhus) i samme område som opprinnelig var tunet på eigendommen gnr 54 bnr 2 og 29. Søknaden om konsesjon ble behandlet i Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd den 21.10.2010, sak 15/10. I sin innstilling foreslo rådmannen å avslå søknaden om konsesjon på grunn av for høy pris. Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd valgte imidlertid å innvilge konsesjon. Avtalt kjøpesum ble godkjent under forutsetning av at den ervervete jorden legges som tilleggsjord til søkerens landbrukseiendom. Det ble i vedtaket også presisert at det ikke ville tillates oppbygging av et nytt tun på den ervervete tilleggsjorden, og at det ikke ville tillates fradeling av bebyggelse fra søkerens eiendom. Nemndas vedtak av 21.10.2010 ble påklaget av søkerens advokat i brev av 12.november 2010. Begrunnelsen for klagen var ar søknaden om ny bebyggelse på den ervervete eiendommen var avslått, samt at det ikke var gitt samtykke til fradeling av bygningsmassen på søkerens eksisterende landbrukseiendom. I klagebrevet het det at begge deler var avgjørende forutsetninger for søknaden om konsesjon. Samtidig med klagebrevet mottok landbrukssjefen kopi om varsel om overprøving av Side 1 av 4
kommunalt konsesjonsvedtak fra Fylkesmannen i Rogaland. I brev av 06.01.2011 opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak av 21.10.2010 i sak 15/10. Fylkesmannen skriver bl.a.: Ved å trekke klagesaken i realiteten over kommunens vilkår om ikke å tillate fradeling av bebyggelse i konsesjonssøkers opprinnelige eiendom og heller ikke tillate bebyggelse av konsesjonseiendommen kan kjøpet bli å vurdere som kjøp av tilleggsjord, og det kan i så fall være aktuelt å godta et prosenttillegg, som beskrevet ovenfor.fylkesmannen har kommet til at det kan aksepteres et påslag på 20%. Dette innebærer at maksimal pris for konsesjonseiendommen blir på kr.2.800.000 med tillegg av 20%, som utgjør kr. 560.000, hvilket igjen gir en total maksimalpris på kr. 3.360.000,-.Etter Fylkesmannens vurdering er vedtaket om å gi Geir Bærheim konsesjon til kjøp av gnr 54 bnr 2 og 29 i Sandnes - kjøpesum kr. 4.300.000,- klart i strid med reglene i konsesjonsloven - 1 og 9 og gjeldende prisrundskriv. Fylkesmannen opphever etter 35 vedtaket av 21.10.2010 i sak 15/10 for landbruks-, vilt- og innlandsfiskenemnda i Sandnes; jfr. begrunnelse ovenfor. Det er etter dette ikke gitt konsesjon til kjøpet. Resultatet av Fylkesmannens vedtak er at Geir Bærheim ikke har fått konsesjon for erverv av landbrukseiendommen gnr 54 bnr 2 og 29. I kjøpekontrakten mellom Olai Njås dødsbo og Geir Bæreheim er det ikke tatt forbehold om konsesjon. Følgelig må kjøperen nå videreselge eiendommen til en pris som myndighetene aksepterer. Saken gjelder: Geir Bærheim har inngått kjøpekontrakt med sønnen Christer. I foreliggende sak søker Christer Bærheim om konsesjon for erverv av gnr 54 bnr 2 og 29. Kjøpesummen er avtalt til kr. 2 800 000,-, som tilsvarer den prisen som Fylkesmannen la til grunn som maksimal pris for eiendommen, dersom eiendommen ikke skulle brukes som tilleggsjord. Christer planlegger å drive eiendommen som en selvstendig driftsenhet. Det innebærer at han ønsker å bosette seg på gården og å drive med kjøttfe - produksjon. Det skal bygges nytt våningshus og nødvendig driftsbygning. Vurdering: Vanligvis kan en sønn/datter overta en landbrukseiendom uten å søke om konsesjon. I foreliggende sak søkes det om konsesjon, fordi overdrageren ikke har sitt konsesjonsforhold i orden. Det betyr at han har ervervet en landbrukseiendom uten at det er gitt konsesjon for ervervet. Geir Bærheim har fra begynnelsen av ikke lagt skjul på at han ønsket å erverve Olai Njås eiendom for å gi den videre til sin sønn. Han har redegjort for planene videre, nemlig at sønnen skal bygge hus og driftsbygning på den ervervete gården. I neste omgang ønsker Geir Bærheim å legge sin egen jord til sønnens gård, mot at han får fradelingstillatelse for bebyggelsen på egen gård. Jorden på gården gnr 54 bnr 2 og 29 er av veldig god kvalitet. I tillegg ligger eiendommen i det beste jordbruksområde i Sandnes, innenfor den langsiktige grensen for landbruket og som del av kjerneområde landbruk på Jæren vest. Dette førte til veldig stor interesse hos Sandnes bøndene. Mange her trenger tilleggsjord. Landbrukssjefen fikk mange henvendelser fra bønder i Sandnes som var interessert i å kjøpe Olai Njå`s eiendom. Hovedspørsmål til interessentene var hva landbrukssjefen kunne godta som maksimal pris i forhold til konsesjonsloven og dens prisbestemmelser. Landbrukssjefen har merket seg at hverken dødsboet eller erverver Geir Bærheim har tatt kontakt med landbrukssjefen i forkant av ervervet. Avtalt pris mellom Olai Njås dødsbo og Geir Bærheim lå over det nivået som landbrukssjefen vurderte å kunne godta. Likevel tok Bærheim i kjøpekontrakten ikke forbehold om konsesjon, hvilket er uvanlig når en kjøper landbrukseiendommer. En naturlig forklaring for dette kan være at Bærheim regnet med å kunne overdra eiendommen til sønnen, uavhengig av om han selv fikk innvilget konsesjon. Kommunens hovedoppgave ved behandling av konsesjonssøknader er imidlertid å sørge for at avtalte priser for landbrukseiendommer tilgodeser en forsvarlig prisutvikling Side 2 av 4
Prisen som er avtalt mellom far og sønn i denne saken er den prisen som Fylkesmannen beregnet som en forsvarlig konsesjonspris, dersom eiendommen erverves som en selvstendig enhet. Det må her også påpekes at det i denne kjøpekontrakten er tatt forbehold om konsesjon, hvilket betyr at Geir Bærheim igjen bærer risikoen, slik han gjorde i den første kjøpekontrakten. Christer Bærheim har de nødvendige kvalifikasjonene til å kunne drive gården. Rådmannen vurderer likevel saken slik man i denne saken prøver å omgå konsesjonslovens bestemmelser ved å erverve landbrukseiendommen i farens navn til en for høy pris og så overføre eiendommen til sønnen til en langt lavere pris. Ut fra dette mener rådmannen at Christer Bærheims søknad om konsesjon for erverv av gnr 54 bnr 2 og 29 må avslås. Rådmannen mener også at denne saken er av prinsipiell karakter. Et avslag vil kunne påklages til fylkesmannen, slik at søker vil kunne få prøvd sin sak av overordnet myndighet. Forslag til VEDTAK: Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9 avslår Sandnes landbruks-, vilt- og innlandsfiskenemnd søknad til Christer Bærheim om konsesjon for erverv av eiendommen gnr 54 bnr 2 og 29 i Sandnes kommune. Nemnda er av den oppfatningen at overdragelsen av eiendommen ikke er i overensstemmelse med konsesjonslovens formål. RÅDMANNEN I SANDNES, 10.08.2011 Per-Harald Nilsson Kommunaldirektør Daniela Dobbert landbrukssjef Vedlegg: Søknad om konsesjon Oversendelsesbrev fra advokat Sindre Oftedal Kjøpekontrakt Fylkesmannen i Rogaland Overprøving av kommunalt konsesjonsvedtak Kart over eiendommen Side 3 av 4
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 201005382 : E: V62 : Daniela Dobbert Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd 21.10.2010 15/10 SØKNAD OM KONSESJON FOR ERVERV AV EIENDOMMEN GNR 54, BNR 2 OG 29 Bakgrunn: Landbrukseiendom gnr 54, bnr 2 og 29 ligger i Sandnes vest i kjerneområde landbruk og innenfor den langsiktige grensen for landbruk. Eiendommen består av to parseller. Parsell 1 ligger vest for F319 og øst for kommunegrensen mot Sola. Parsellen har et areal på 122 dekar fulldyrket areal, i underkant av 2 dekar innmarksbeite og ca 19 dekar annet areal. På sistnevnte, uproduktivt areal, lå et tun med våningshus og driftsbygning, disse brant ned i noen år tidligere. Avdøde eier Olai Njå bygde ikke opp bygningene igjen. I tunområdet ligger det også et stort skrotlager, som må fjernes. Parsell 2 ligger vest for parsell 1, de to parsellene grenser ikke direkte mot hverandre. Veiavstand er ca 250 m. Parsell 2 har et samlet areal på 154 dekar, derav 139 dekar fulldyrket areal og 15 dekar skog. Saken gjelder: Geir Bærheim har ervervet gården til Olai Njå. Han søker om konsesjon til ervervet. Geir Bærheim eier og driver landbrukseiendom (driftsenheten) gnr 54 bnr 24 og gnr 55 bnr 44. Bærheims eiendom har et areal på 32 dekar, derav 27 dekar fulldyrket jord. Bærheim produserer grovfôr for salg. Eiendommen er bebygd med 2 bolighus og en driftsbygning. Eiendommen grenser mot Olai Njås parsell 2. Avtalt kjøpesum er 4.300.000,- kroner for eiendommen pluss 500.000,- kroner for eiendommens metallverdier. Takst ligger ikke ved søknaden. I vedlegg til søknaden søkes det også om fradeling av to tomter med bebyggelse fra Geir Bærheims gård. Planen er at sønnen til Geir Bærheim skal overtar den ervervete gården. Gårdstunet til Olai Njå skal gjenoppbygges med både bolighus og nødvendige driftsbygninger. Sønnen til Geir Bærheim skal bosette seg på det nye tunet. Geir Bærheim ønsker samtidig å dele fra de to hus han har på egen gård, mot at jorden på hans egen gård legges som tilleggsjord til den nyervervete gården. Vurdering: Formålsparagrafen ( 1) i konsesjonsloven sier at loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og brukerforhold som er mest gagnlig for samfunnet. I lovens 9 er det ført opp særlige forhold for landbrukseiendommer slik: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området, 3. om ervervet innbærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses som skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Det foreligger ikke takst for den omsøkte eiendommen, som er ubebygd. Ifølge kjøpekontrakten har søkeren, i tillegg til den avtalte kjøpesummen for eiendommen, betalt kr.500.000,- for metallverdiene Side 1 av 3
på eiendommen. Norsk Metallretur har bekreftet at søkeren vil få betalt ca den summen, når skrotlageret til Olai Njå leveres til Norsk Metallretur. Metallverdiene holdes derfor utenfor vurdering av prisen i denne saken. Landbrukssjefens vurdering av eiendommens verdi er slik: I våre strøk regner vi med en maksimal avkastningsverdi for god fulldyrket jord med bra arrondering på kr. 10.000,- per dekar. Avkastningsverdien på skog beregnes som påregnelig fremtidig årlig salgbar hogstkvantum, dette avhenger av bonitet, skogtilstand, skogbehandling og miljøverdier. En enkel verdivurdering for gården til Olai Njå vil etter landbrukssjefens vurdering se slik ut: Markslag Areal i dekar Pris per dekar Pris i kroner i alt Fulldyrket jord 262 10.000 2.620.000,- Innmarksbeite 2 3.000 6.000,- Skog 15 1500 22.500,- Restareal 19 200 3.800,- SUM 2.652.300,- For å ta høyde for eventuelle feil i forutsetningene (skogen er bare verdsatt ut fra skogbrukssjefens inntrykk ved tidligere befaringer, jordbruksarealene er kun vurdert ut fra gårdskartet) kan denne summen rundes opp til en maksimal pris på 2,8 millioner kroner. Ifølge landbruksdepartementets rundskriv M-3/2002 om priser på landbrukseiendommer ved konsesjon kan det fastsettes ramme for eventuelt tillegg i forhold til vanlig avkastningsverdi på jordbruksjord på inntil 50%. Tillegget kan gis for å stimulere til rasjonaliseringstiltak, bl.a. salg fremfor bortleie av eiendommer egnet som tilleggsjord. Innen rammen på 50% må tillegget vurderes konkret i den enkelte sak. I foreliggende søknad ønsker søkeren å bruke denne gården som hovedgård, tunet skal bygges opp igjen. Dermed erverves det ikke tilleggsjord, men en gård. Tillegg til vanlig avkastningsverdi kan kun gis til erverv av tilleggsjord. Om dette kan gjøres er et skjønnsspørsmål. Hverken selger eller kjøper har vært i kontakt med landbrukssjefen i forkant av handelen for å avklare premissener for prissettingen. Eiendommen til Olai Njå er en av de største landbrukseiendommene i Sandnes, målt i antall dekar fulldyrket jord. Det er ikke ofte at eiendommer av en slik størrelse og beliggenhet legges ut for salg. Tilsvarende har det vært stor interesse for å kjøpe gården, først og fremst som tilleggsjord for nabobønder. Med et så stort press fra markedet er det ekstra viktig å kontrollere at den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Av de 5 punktene som er nevnt ovenfor som grunnlaget for vurdering av konsesjonssøknaden er punkt 1 den viktigste. Det skal legges vekt på at den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Hensynet til bosetting i området er ikke særlig relevant i denne delen av Sandnes. Ervervets driftsmessige løsning er akseptabel, erververen anses som skikket til å drive eiendommen, og hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet er ivaretatt. Avtalt kjøpesum ligger derimot langt over akseptabel prisnivå. Etter landbrukssjefens vurdering er 2, 8 millioner kroner den maksimal akseptable prisen for eiendommen. Skal man akseptere at Olai Njås gård er kjøpt som tilleggsjord til gården, kan tillegget på 50% være relevant. Da vil det være en forutsetning at jorden legges som tilleggsjord til Bærheims gård. Gjenoppbygging av tunet vil da ikke kunne tillates. Dermed vil kommunen heller ikke kunne akseptere fradeling av bygningsmassen på Geir Bærheims gård, som omsøkt i vedlegget til konsesjonssøknaden. Side 2 av 3
Dersom man legger til grunn at tillegget for jordbruksjord kan aksepteres, vil man ut fra landbrukssjefens regnestykke komme frem til en samlet verdi av eiendommen på 3.930.000,-, oppsummert 4 millioner kroner. Den avtalte kjøpesum er 4,3 millioner kroner og ligger ca 300.000,- kroner over den prisen som etter landbrukssjefens vurdering bør være maksimal pris. Ut fra dette innstiller landbrukssjefen på avslag på søknaden. Forslag til VEDTAK: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd avslår Geir Bærheims søknad om konsesjon for erverv av landbrukseiendommen gnr 54, bnr 2 og 29, datert 26.08.2010. Den avtalte kjøpesummen ligger for høy i forhold til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Avslaget er hjemlet i lov om konsesjon for erverv av fast eiendom Lov 2003-11-28, nr. 98. RÅDMANNEN I SANDNES, 08.10.2010 Per-Harald Nilsson Kommunaldirektør Daniela Dobbert landbrukssjef Side 3 av 3
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 201104982 : E: L42 &13 : Daniela Dobbert Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Landbruks-, vilt og 06.10.2011 15/11 innlandsfiskenemnd SØKNAD OM BYGGING AV FOLGEHUS SOM ERSTATNING FOR EKSISTERENDE FOLGEHUS - GNR 57 BNR 3 OG GNR 58 BNR 4 Bakgrunn: Unni Lea fikk i juni 2010 konsesjon for erverv av eiendommen gnr 57 bnr 3 og gnr 58 bnr 4 i Sandnes. Hun fikk samtidig innvilget midlertidig fritak for boplikt i 2 år for å kunne erstatte /restaurere den nedslitte bygningsmassen. Hun fikk også innvilget midlertidig fritak for driveplikten, frem til 2015. Landbrukseiendom 57/3 og 58/4 har et samlet areal på 136 dekar jord, derav 108 dekar fulldyrket jord og 16 dekar innmarksbeite. Eiendommen ligger i LNF-område i godkjent kommuneplan, og innenfor langsiktig grense for landbruk i Sandnes vest. Eiendommen består av to parseller, som har hver sitt gårdsnummer og bruksnummer. Parsellen 57/3 utgjør gårdens driftssenter. Den er bebygd med våningshus og driftsbygning fra 1930, nord for Fylkesvei 321, samt et enkeltstående redskapshus fra 1989 som ligger på arealet sør for Fylkesveien. Gårdens folgehus, bygd i 1945, ligger på parsellen 58/4. Parsellen ligger ca 1,5 km vest for driftssenteret, ved Fylkesvei 320. Saken gjelder: Bortsett fra redskapshuset er hele bygningsmassen på gården nedslitt og lite funksjonell. Unni Lea ønsker å rive både driftsbygningen og de to gamle bolighusene. Hovedhuset og folgehuset skal erstattes med nye hus. Det nye folgehuset skal imidlertid også plasseres i tunet på 57/3, mens tomten for det gamle folgehuset skal tilbakeføres til jordbruksareal. Søker skal bosette seg i det nye hovedhuset, mens foreldrene hennes skal bo i det nye folgehuset på tunet. Vurdering: I kulturminneregisteret for Sandnes kommune er det kun registrert en potetkjeller på 57/3, ikke andre bygninger. Landbrukssjefen mener derfor at det må være kurant at Unni Lea får tillatelse til å rive bolighuset på 57/3, samt tillatelse til å bygge nytt hovedhus. Det må også være kurant å få rivingstillatelse for driftsbygningen og for huset på 58/4. Ut fra eiendommens ressursgrunnlag med et jordbruksareal på 124 jordbruksareal mener landbrukssjefen at det kan være behov for at to generasjoner bor og driver gården sammen. Ifølge retningslinjene i gjeldende kommuneplan tillates det i LNF-område ikke tiltak som ikke er knyttet til stedbunden næring. Når en bygning på en gård rives og skal erstattes med nytt bygg, må det derfor vurderes om det nye bygget er nødvendig ut fra driften på gården. Imidlertid er gården for tiden ikke i aktiv drift. Med dette menes at jorden er leid bort til andre aktive gårdsbrukere frem til 2015. Hovedhuset kan likevel bygges, da Unni Lea må oppfylle bo - og driveplikten, fra henholdsvis 2012 og 2015. Siden det ut fra dagens drift ikke er nødvendig med folgehus på bruket, må søknad om bygging av folgehus behandles som dispensasjon fra gjeldende kommuneplan. Side 1 av 2