ERVERV AV NÆRINGSTOMT FOR SALG TIL OPPLAND MILJØTEKNIKK AS BJØRNDALSVOLLEN INDUSTRIOMRÅDE

Ark.: 611 Lnr.: 3048/10 Arkivsaksnr.: 10/286-4 Saksbehandler: Åge Bakkestuen/Jon Sylte ERVERV AV NÆRINGSTOMT FOR SALG TIL OPPLAND MILJØTEKNIKK AS BJØRNDALSVOLLEN INDUSTRIOMRÅDE Vedlegg: 1. Kart som viser alternative tomter i Steinsmoen 2. Kart over tomt i Bjørndalsvollen Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Kostnadsoverslag SAMMENDRAG: Oppland Miljøteknikk AS har henvendt seg til Gausdal Kommune med ønske om egnet næringstomt for etablering ved Segalstad Bru. I første omgang er behovet oppvarmet garasje for deres spyle- og septikbiler. Etter befaring av ledige næringstomter er det en tomt i Bjørndalsvollen industriområde som passer best for deres etablering. Arealet som tomten ligger på eies i dag av Einar Gryte og er nabotomten til arealet som Gausdal Kommune er i ferd med å kjøpe som erstatningstomt til Ragnar Olstad. Det er enighet med grunneier om ervervet. I tillegg til erverv av tomt er det behov for å forlenge dagens infrastruktur som veg, vann, avløp og gatelys langs den aktuelle tomten. NYTT SAMMENDRAG: Oppland Miljøteknikk AS har henvendt seg til Gausdal Kommune med ønske om egnet næringstomt for etablering ved Segalstad Bru. Saken var opp til behandling i formannskapet den 9.3.2010 med følgende vedtak: Med henvisning til kommunens økonomiske situasjon utsettes saken for å få utredet tomtealternativ for bedriften på industriareal kommunen eier selv. Etter dette er det blitt foretatt en grundig vurdering av fordeler og ulemper på tre alternative tomter i tillegg til den som opprinnelig som var foreslått. NYTT SAMMENDRAG: Det er nå redegjort for bakgrunnen for prising av tomta ut fra tidligere praksis, og det er vist til andre søknader om næringstomt som er under behandling. Det er videre gjennomført kostnadsreduserende tiltak for tomta i Bjørndalsvollen industriområde, slik at en nå gjør bare det som er nødvendig for å ta i bruk denne ene tomta. I det første forslaget ville VVA være tilrettelagt for ytterligere tre tomter. Kostnaden blir dermed i samme størrelsesorden for alternativet i Bjørndalsvollen og alternativ 2 på Steinsmoen. I samsvar med formannskapets ønske legger administrasjonen opp til å fremme en prinsippsak om prising av næringsareal så fort som råd (møte i juni). Administrasjonen er svært betenkt på å endre disse prinsippene midt i behandling av saka, jfr. også andre tilsvarende saker som er under behandling. Vi mener dette vil være urimelig

forskjellsbehandling mellom de som har kjøpt areal og de som har fått tilbud. Et nytt prinsipp kan først gjelde for nye saker etter at vedtak i kommunestyret er gjort. SAKSOPPLYSNINGER: Oppland Miljøteknikk AS som eier og driver 3 biler til slamsuging og høytrykksspyling har henvendt seg til Gausdal kommune med ønske om egnet tomt til deres virksomhet. I første omgang er det behov for oppvarmet garasje med vaskemuligheter. Etter befaring av aktuelle næringstomter er det spesielt en tomt i Bjørndalsvollen industriområde som passer bedriften best. Tomten er på ca 6,3 da (se vedlegg) og ligger på oversiden av tomten som Gausdal kommune er i ferd med å erverve som erstatningstomt til Ragnar Olstad AS. Tomt i Steinsmoen industriområde er vurdert, men ut fra bedriftens behov og kommunens ønske om god utnyttelse av arealene i Steinsmoen er tiltenkt tomt i Bjørndalvollen valgt. Arealet i Bjørndalsvollen eies i dag av Einar Grythe. Eier er blitt forespurt om salg og stiller seg positiv til dette. Fra før er det forhandlet om kjøp av nabotomten som erstatningstomt til Ragnar Olstad AS og det er enighet om benytte samme vilkår på begge tomtene. Framforhandlet pris er Kr. 40,- pr. m2, for øvrig samme pris som ble betalt ved erverv av arealene i Steinsmoen industriområde i 2009. Oppland Miljøteknikk har fått tilbud om å erverve tomten på samme vilkår som andre bedrifter har fått tilbud om den senere tiden, dvs. Kr. 20,- pr. m2 + omkostninger. Kontraktsforslag er ikke utarbeidet. Priser for kjøp og salg av næringstomter harmoniserer ikke med hverandre, det vil derfor være behov for å få belyst dette i en egen sak i nærmeste fremtid. For å få utnyttet tomten må den fylles opp nederst og dette medfører at atkomsten til tomten kommer lengre opp. Av den grunn må dagens infrastruktur som veg, vann, avløp og gatelys forlenges langs tomten. I tillegg må nødvendig vegareal erverves. Vegen vil senere tjene som atkomstveg til flere tomter. Utbygningskostnadene er kostnadsberegnet til Kr. 650 000,- Kostnader med erverv av nødvendig areal er beregnet til Kr. 350 000,- inkl omkostninger. Totalt Kr. 1 000 000,- Som finansiering foreslås det å omdisponere Kr. 1 000 000,- av avsatt beløp til Opparbeidelse av VVA Linflåa næringsområde som nå står til rest med Kr. 1 895 000,- Bevilgningen på Kr. 2 300 000,- var avsatt i handlingsprogrammet for 2008 2011 En forutsetning for erverv av arealer og utbygging av infrastruktur er at undertegnet kjøpekontrakt med Oppland Miljøteknikk foreligger. VURDERING: Oppland Miljøteknikk AS har sitt nedslagsfelt rundt Lillehammer, Gausdal og Øyer, men med base i Gausdal. Det er derfor positivt at bedriften vil etablere seg med eget bygg i Bjørndalsvollen industriområde. Tomten som er tiltenkt passer godt til bedriftens behov med tanke på både størrelse og beliggenhet. Kjøp av arealer og opparbeidelse av infrastruktur vil ikke bli igangsatt før det foreligger undertegnet kjøpekontrakt mellom Gausdal kommune og Oppland Miljøteknikk AS. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende

vedtak: 1. Rådmannen gis fullmakt til å inngå kjøpekontrakt for næringstomt fra Gausdal kommune til Oppland Miljøteknikk AS for Kr. 20,- pr. m2 + omkostninger. 2. Avsatt beløp til Opparbeidelse av VVA- anlegg Linflåa næringsområde omdisponeres til erverv av arealer og opparbeidelse av infrastruktur i forbindelse med tomt til Oppland Miljøteknikk AS 3. Rådmannen gis fullmakt til å erverve nødvendig arealer til næringstomt og veg fra Einar Grythe for Kr. 40,- pr. m2 + omkostninger. Formannskapet behandlet saken, saksnr. 32/10 den 09.03.2010. Behandling: Karin Kvisten, Ap, fremmet dette forslaget: Med henvisning til kommunens økonomiske situasjon utsettes saken for å få utredet tomtealternativ for bedriften på industriareal kommunen eier selv. Votering: 2 stemte for rådmannens innstilling. Karin Kvistens forslag ble vedtatt med 5 stemmer. Vedtak: Med henvisning til kommunens økonomiske situasjon utsettes saken for å få utredet tomtealternativ for bedriften på industriareal kommunen eier selv. NYE SAKSOPPLYSNINGER: Administrasjonen har vurdert tre alternative tomter innenfor Steinsmoen industriområde: 1. Vest for Pretre-tomta mot Jøra. 2. Sør for Pretre-tomta mot Gausa 3. Lengst sør på odden mellom Gausa og Jøra. Alle alternativa er plassert i hjørner på industriområdet for å unngå unødig oppdeling av et stort og sammenhengende areal. Alternativa er kostnadsregna ut fra de enhetsprisene som ligger i anbudet for opparbeidelsen av området med veg, vatn og avløp. Nedenfor er det satt opp en tabell som grunnlag for sammenligning av alternativene. Her er også det opprinnelige forslaget på Bjørndalsvollen tatt med som alt. 4. Alternativ Kostnad Fordeler Ulemper 1. Vest for Pretre 557.000 Ligger i en ytterkant Middels kostnad Egna for bedrifta Tar en del av et større område Dårligere arrondering for store tomter senere 2. Sør for Pretre 92.000 Lav kostnad Del av meieritomta Spesielt dårlig arrondering for

3. Lengst sør 1.702.000 Ligger i en ytterkant Egna ift. bedrifta 4. Bjørndalsvollen 650.000 Passe tomtestørrelse Deler ikke opp et stort område Førstevalg for bedrifta store tomter senere Tar en del av et større område Høy kostnad Eier ikke tomta NY VURDERING: Store kostnader er påløpt for å etablere det nye Steinsmoen industriområde. Administrasjonen er opptatt av at en bruker dette på en god måte ut fra langsiktige hensyn. Området er stort og sammenhengende, og egner seg for store tomter/bedrifter. Det er viktig at ikke arealet stykkes opp på en uheldig måte som begrenser framtidige muligheter for større bedrifter. Ut fra disse hensyn så er alt. 2 rett sør for Pretre spesielt uheldig. Her ligger det meget godt til rette for spesielt store tomter, og det var dette området som var tiltenkt Q-Meieriet. Nå ser det ut til at de ikke har behov for denne tomta i første omgang. Med de vekstambisjonene bedrifta har så er det sannsynlig at de i løpet av noen år vil få behov for nybygg. Dersom vi stykker opp denne delen til småtomter vil vi ikke ha noe å tilby de slik situasjonen er nå. Det samme argumentet gjelder i en viss grad også i forhold til alt. 1 og 3, men disse griper likevel ikke så sterkt inn i den sentrale delen av området. Ut fra prishensyn er det da alt. 1 som synes mest aktuell av de tre alternativene på Steinsmoen. Ved vurderingen må vi også ta hensyn til type virksomhet. I dette tilfellet er det lastebiler for septiktransport og lignende som kjøres til og fra, og for disse skal det bygges garasje/vaskehall. Ut fra lukt- og miljøhensyn overfor andre bedrifter bør den ikke plasseres sentralt i område. Den opprinnelige tomta på Bjørndalsvollen ligger ypperlig til rette for bedrifta. Tomta er passe stor og ødelegger ikke arrondering i forhold til evt. videre utbygging seinere. Som naboer er det lignende virksomhet, så sjenansen for andre vil være minimal. Bedrifta synes denne plasseringa er veldig godt egna for sitt formål. Kommunen er ikke eier av tomta på Bjørndalsvollen, men det er enighet om pris. Det er den samme pr. m2 som vi kjøper annet industriareal for både på Bjørndalsvollen og Steinsmoen. For alle disse tomtene er innkjøpspris kr. 40 pr. m2. For tomtene i Steinsmoen er det imidlertid en langt høyere opparbeidelseskostnad. Etter som Steinsmoen også er eneste område som er egna for store tomter, er det spesielt viktig å ikke stykke opp dette området unødig. Bedrifta har fått tilbud om tomt til samme betingelser som har vært brukt til andre bedrifter i seinere tid, kr. 20 pr. m2. Ettersom arealene er innkjøpt til en høyere pris, får politikerne vurdere om vi fortsatt skal subsidiere tomteprisen ut fra konkurransehensyn, eller om vi skal øke prisen. Dette bør være det samme enten vi selger tomt på Bjørndalsvollen eller Steinsmoen.

Konklusjon: Administrasjonen mener at området like sør for Pretre ikke må stykkes opp til småtomter før en er nødt til det. Det mest aktuelle alternativet på Steinsmoen er da alt. 1. Ut fra en totalvurdering mener administrasjonen at det beste valget vil være tomta på Bjørndalsvollen. Her ligger det veldig godt til rette for småbedrifter, og kjøperen er veldig interessert i denne tomta. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1. Rådmannen gis fullmakt til å inngå kjøpekontrakt for næringstomt fra Gausdal kommune til Oppland Miljøteknikk AS for Kr. 20,- pr. m2 + omkostninger. 2. Avsatt beløp til Opparbeidelse av VVA- anlegg Linflåa næringsområde omdisponeres til erverv av arealer og opparbeidelse av infrastruktur i forbindelse med tomt til Oppland Miljøteknikk AS 3. Rådmannen gis fullmakt til å erverve nødvendig arealer til næringstomt og veg fra Einar Grythe for Kr. 40,- pr. m2 + omkostninger. Formannskapet behandlet saken, saksnr. 41/10 den 23.04.2010. Behandling: Karin Kvisten, Ap, satte fram dette forslaget: 1. Gausdal kommunes anstrengte økonomi tilsier at kommunen ikke kan fortsette praksisen med å subsidiere tomtekjøp og bekoste opparbeidelse av vei, vann og avløp helt inn til hver enkelt næringseiendom og ber om snarest å få utredet sak til kommunestyret som også belyser bakgrunn for praksisen. 2. Oppland Miljøteknikk tilbys økonomisk støtte tilsvarende alt 1 i rådmannens forslag kostnad kr 557.000,- for å etablere seg der eller på Bjørndalsvollen alt 4. Alle øvrige kostnader i forbindelse med kjøp av tomt eller opparbeidelse av vei, vann og avløp herunder tinglysingskostnader med mer, er Gausdal kommunes uvedkommende og dekkes av kjøper. 3. Av det avsatt beløpet kr 1.895.000,- til opparbeidelse av VVA anlegg Linflåa næringsområde omdisponeres kr 557.000 til å dekke tilskuddet til etablering av næringsvirksomhet alt 1 eller 4 for Oppland Miljøteknikk. 4. Resten av avsatt beløp kr 1.388.000,- tilbakeføres til dekning av ulempeserstatning i forbindelse med grunnerverv Linflåa idrettsplass kr 813000,- og erverv ny tomt til Olstad kr 500.000,-. Votering: Formannskapet vedtok enstemmig å oversende forslaget til Karin Kvisten til administrasjonen til videre bearbeidelse/vurdering, og saken pkt 2-4 legges fram for formannskapet igjen 11. mai 2010. Vedtak:

Formannskapet vedtok enstemmig å oversende forslaget til Karin Kvisten til administrasjonen til videre bearbeidelse/vurdering, og saken pkt 2-4 legges fram for formannskapet igjen 11. mai 2010. NYE SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn for gjeldende praksis: To alternativer har tidligere vært vurdert ved salg av næringsareal: 1. Tilknytningsavgift med høg sats for VA ingen refusjon. 2. Tilknytningsavgift med låg sats refusjon for opparbeiding I alle saker vedr. næringstomter har alt. 1 vært benyttet. I Bjørndalsvollen industriområde (tidligere kalt Trisnipp) gjelder dette Gausdal Landhandleri AS og Skogvang Installasjon AS. Det samme er også lagt til grunn for tomta til Ragnar Olstad AS. Arealpris: Næringsområdet på Segalstadvollen (opprinnelig tiltenkt Gausdal Landhandleri AS) ble for noen år siden erverva for kr. 20 pr. m2. Pretre AS fikk senere tilbud om kjøp til samme pris (politisk vedtak), og samme pris gjelder også for det nye arealet til Pretre på Steinsmoen. Refusjon for opparbeidingskostnader er ikke kravd. Q-Meieriene har fått tilsvarende tilbud (august 2009, politisk vedtak). I tråd med dette har følgende bedrifter fått tilbud i løpet av siste halvåret: Gausdal Bruvoll skriftlig tilbud kr. 20 pr. m2 Ivar Paulsrud egen sak om regulering av området Oppland Miljøteknikk AS muntlig tilbud I det aller siste har vi også fått forespørsel om ei lagertomt på 1 dekar. Kostnader Bjørndalsvollen Ved første gangs behandling av denne saka var det lagt til grunn en kostnad for erverv av areal og opparbeiding av veg, vatn og avløp på ca. 1 million kroner. Dette ville også dekke nødvendige opparbeidelseskostnader for tre andre tomter av tilsvarende størrelse. Vi har nå sett nærmere på hva som er nødvendig kun for denne ene tomta til Oppland Miljøteknikk. Kostnadsberegninga blir da slik: Vatn og avløp 130.000 Veg 250.000 Grunnerverv 270.000 Salg av tomt 140.000- Nettokostnad 510.000 NY VURDERING: Administrasjonen er innstilt på å fremme ei prinsippsak om betaling for næringsareal til møte i juni. Ideelt sett burde denne saka behandles samtidig, slik at en ser helheten. Søker ønsker imidlertid ikke ytterligere utsettelse, og forventer at søknaden behandles så fort som mulig. Han ønsker å bygge i løpet av sommeren, ellers blir det fordyrende for han. Han opplyser at

han også har mulighet for tomt i Øyer, men dersom han kan komme i gang med arbeidet fort så vil han velge Gausdal. Bedrifta har for tida 4 arbeidsplasser (3,5 årsverk), og har hatt vekst over flere år. Administrasjonen ser det da som ønskelig å etterkomme søkerens ønske om raskest mulig behandling (saken har allerede hatt relativt lang behandlingstid, ettersom den starta rundt nyttår og var til første politiske behandling 03.03.2010). Ved å gjøre slik vi nå foreslår vil en spare noe kostnader på kort sikt (altså opparbeide og erverve areal kun for denne ene tomta). Nettokostnaden blir omtrent i samme størrelsesorden som det anbefalte alternativ 2 på Steinsmoen, og en har samtidig unngått å ta hull på det store sammenhengende industriarealet. Å gi tilskudd tilsvarende opparbeidelseskostnaden vil være å innføre en helt ny praksis. Dersom må etter administrasjonens vurdering skje gjennom behandling av den nye prinsippsaka, der en får drøfta grundigere hvordan dette vil virke. Administrasjonen vil imidlertid gi signal om allerede nå at en er svært betenkt på at et kommunalt industriområde blir opparbeida som private anlegg. Andre interessenter som seinere vil ha tomt i samme området må da forhandle om å ta i bruk de samme tekniske anlegg, noe som vil gjøre det mer uforutsigbart og gi kommunen mindre mulighet for å styre forutsetningene for dette. Når kommunen skal gå ut og markedsføre næringstomter er det nærmest en forutsetning at en kjenner og har styring på vilkårene som vil gjelde for nye bedrifter. Dersom et slik tilskudd blir gitt til enkeltbedrifter er vi og i tvil om dette vil være tillatt i forhold til EØS-reglementet. En normal forutsetning er at en kan gi maks. 25 % tilskudd til investeringer, i dette tilfellet kan det bli helt opp til 100 %. Gjennom flere konkrete saker har kommunen etablert en praksis for salg av næreingsareal, som består i at kommunen opparbeider tekniske anlegg fram til tomta og krever kr. 20 pr. m2 for arealet. I tråd med dette har flere bedrifter fått tilbud om areal skriftlig og muntlig. Administrasjonen finner det meget uheldig å endre disse forutsetningene midt i prosessen med salg av areal, og det vil gjøre at kommunen blir sett på som lite tillitvekkende å forhandle med. Vi mener dette vil være urimelig forskjellsbehandling i forhold til de som har kjøpt tomt i det siste. Et nytt prinsipp kan først gjennomføres for saker som starter etter at kommunestyret har fatta vedtaket. Ut fra dette og forslaget som ble fremma på siste møte så legger rådmannen fram nytt forslag til vedtak. Vedr. bruk av resten av avsatte midler til Linflåa næringsområde, så foreslår rådmannen at hele beløpet brukes til finansiering av kjøp av Olstad-eiendommen (opprinnelig vedtatt finansiert med lån). Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1. Rådmannen gis fullmakt til å inngå kjøpekontrakt for næringstomt fra Gausdal kommune til Oppland Miljøteknikk AS for kr. 20 pr. m2 + omkostninger. 2. Rådmannen gis fullmakt til å erverve nødvendig areal innen Bjørndalsvollen industriområde til næringstomt og veg for kr. 40 pr. m2 + omkostninger, samt å

opparbeide nødvendige tekniske anlegg ut fra siste kostnadsoverslag på kr. 650.000. 3. Kostnaden belastes avsatt beløp kr. 1.895.000 til VVA-anlegg Linflåa næringsområde. Gjenstående beløp tilbakeføres til delvis dekning av kostnader i forbindelse med erverv av ny tomt til Ragnar Olstad AS. 4. Pågående forhandlinger om salg av næringsareal (jfr. saksutredningen) sluttføres etter de samme prinsipper. 5. Gausdal kommunes anstrengte økonomi tilsier at kommunen ikke kan fortsette praksisen med å subsidiere tomtekjøp og bekoste opparbeidelse av veg, vatn og avløp helt inn til hver enkelt næringseiendom og ber om snarest å få utredet sak til kommunestyret som også belyser bakgrunn for praksisen. 6. Det gjøres følgende budsjettendringer: Linflåa næringsområde 1.895.000- Kjøp/opparbeiding VVA 650.000 Salg tomt 140.000- Redusert bruk av lån 1.385.000