RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2013/1415-16 Arkiv: 15/387 Saksbeh: Ahmed Imad Joseph Dato: 31.08.2015 Klagebehandling - Søknad om riving og gjenoppføring av bolig Sted: Svaleveien 21 gnr. 15 bnr. 387 Søker: Arnfinn Taraldsen Tiltakshaver: Bård Nilsen og Janne Øya Utv.saksnr Utvalg Møtedato 66/15 Miljø- og teknisk komité 10.09.2015 Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø og teknisk komite viser til saksutredningen og tar ikke klage til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven. Saken oversendes Fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 NY søknad om riving og gjenoppføring av bolig Sted: Svaleveien 21 gnr. 15 bnr. 387 2 Følgebrev 3 Opplysninger om tiltakets ytre rammer 4 Dispensasjonssøknad 5 Fasadetegninger - ny søknad A3 6 Plantegninger - ny søknad A3 7 Snitttegning A3 8 Situasjonskart A3 9 Nabomerknad - Søknad om riving og gjenoppføring av bolig Sted: Svaleveien 21 gnr. 15 bnr. 387 10 Bilder med påtegning A4 11 Svar på nabomerknad fra Baard Nilsen og Janne Øya-Nilsen 12 Bilder - vedlegg til svar på nabomerknad 13 Avslag på søknad om riving av eksisterende bolig og oppføre ny. Sted: Svaleveien 21 gnr. 15 bnr. 387 Søker: Arnfinn Taraldsen Tiltakshaver: Bård Nilsen og Janne Øya 14 Bilder fra befaring 19.06.15 15 Klage på vedtak - Søknad om riving og gjenoppføring av bolig Sted: Svaleveien 21 gnr. 15 bnr. 387 Søker: Arnfinn Taraldsen Tiltakshaver: Bård Nilsen og Janne Øya 16 Bilder av eksisterende hus A4 17 Hustegninger av eksisterende hus A4 18 Referat fra møte på kommunehuset 19.09.2013 19 Kommentar til nabomerknaden Kort resymé Det ble søktom å rive eksisterende bolig og oppføre ny moderne bolig. Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Randvik IV felt 4, avsatt til boligbebyggelse. Tiltaket er avhending av dispensasjon fra reguleringsplanen. Administrasjonen avslo søknaden i delegert vedtak 190/15. Vedtaket er nå påklaget av tiltakshaver, hvor det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak 190/15 Info om planstatus Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Randvik IV, Svaleveien og har bolig som reguleringsformål. Det følger med egne bestemmelser til reguleringsplanen som sier følgende: 2 bokstav a) Tomtene 2.01-2.13 og 4.01-4.23 kan bebygges med bolighus i 1 etasje plassert innenfor byggegrensene og med møneretning som anvist på planen. Der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, kan det tillates innredet underetasje i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene. b) Bygningene skal ha saltak og høyde til raft skal ikke overstige 3,5 m for enetasjes hus eller 6,5 for hus med underetasje, regnet fra ferdig planert terreng. Takvinkelen fastsettes av bygningsrådet.
Bygninger i samme gruppe eller langs samme veistrekning skal ha lik takvinkel og ens taktekking. 5 bokstav a) Bygningsrådet skal ved behandling av byggemeldinger påse at bebyggelsen får en god form og materialbehandling, og at bygninger i samme byggeflukt får en enhetlig og harmonisk utførelse med hensyn til takvinkel og materialer. Info om tiltaket Det søkes om oppføring av en moderne bolig på to etasjer med en underetasje. Boligen vil oppføres i mur og tre materialer. Taket på boligen vil være flatt, med takpapp som tekkingsmaterialer. Laveste gesims er på 6,5 meter og høyeste gesims på 9,6 meter. Arealet av boligen vil være på ca. 353 m 2 BRA og 261m 2 BYA. Samlet bebygdareal på eiendommen vil være på ca. 397m 2, dette tilsvarer en utnyttingsgrad på 20,4 %, her er ikke det nødvendige parkeringsarealet medregnet. Tiltaket er søknadspliktig etter 20-1 i plan- og bygningsloven, og krever ansvarsrett. Naboer er varslet og det har kommet inn merknad fra eier av naboeiendommen 15/371, Svaleveien 19. Eier av naboeiendommen har merknader til plasseringen og utformingen av boligen. Boligenspassering vil ta noe av havutsikten for naboen. Det er foretatt befaring. Vurderinger fra delegert vedtak 190/15 Utforming av tiltaket Tiltaket er i strid med reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser. Hensynet med reguleringsbestemmelsene er å få et helhetlig estetisk utrykk gjennom bygningens volum, størrelse, materialvalg og takform. Den nye boligen søkes oppført i to etasjer med en underetasje, gesimshøyden avviker 3,1 meter fra det som bestemmelsene legger opp til. I tillegg vil valgt takform være i strid med bestemmelsene. I området er boligene preget av 60/70- talls utforming. Omsøkte løsning bryter med dette ved at den fremstår som en moderne funkisbolig. Denne løsningen vil fremstå som fremmed i området og avviker på en uheldig måte fra intensjonen i planen. Tiltaket er etter vår vurdering ikke prosjektert på en slik måte at tiltaket får en god utforming i samsvar med sin funksjon, jfr. plan- og bygningsloven 29-1. Videre kan tiltaket ikke sies å ha gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jfr. plan- og bygningsloven 29-2. Vi kan heller ikke se å ha gitt tillatelse til lignende løsninger i området. Søker viser til enkelte eiendommer som Rogneveien 7, Kranveien 72, Viddefjellveien 1, Linddalsplatået og Oterlia 2, hvor disse i følge søker skiller seg fra den øvrige bebyggelsen i området. Vi kan ikke se at disse eksemplene er sammenlignbare, da eiendommen Rogneveien 7 og Kranveien 72 ikke ligger innenfor en reguleringsplan som søkerens eiendom, og i området er det litt variert med moderne og tradisjonellbebyggelse. Viddefjellveien 1, Linddalsplatået og Oterlia 2 er regulert. Reguleringsplanen for Linddalsplatået og Oterlia 2 er av nyere dato, hvor disse planene legger opp til noe moderne og tradisjonell bebyggelse. Viddefjellveien 1 ligger innenfor en eldre reguleringsplan fra 50- tallet, her legger ikke planen føringer for at bebyggelsen skal være i harmoni eller i samme utførelse som eksisterende, men en har vurderte den nye bygningsmassen opp mot eksisterende og omkringliggendebebyggelse. Nabomerknaden
I forbindelse med nabomerknaden så er det foretatt befaring i område, hvor befaring viste at naboeiendommen Svaleveien 19 ligger noe høyer i terrenget enn omsøkt bolig. Hoved utsikten fra naboeiendommen er mot øst og sørøst. I tillegg har naboeiendommen noe mindre utsikt fra plattingen mot nord. Med den høydeforskjellen og den plasseringen vil utsikten mot sørøst bli fortsatt noe redusert ved oppføring av tiltaket. Det er i praksis bare en liten del av utsikten som går tapt dersom boligen blir oppført. Etter nøye vurdering er administrasjonens konklusjon at boligens ligger innenfor hva som må forventes og kan aksepteres, som følge av utvikling og fortetting i tettstedsarealer. Formål i reguleringsplan Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Randvik IV, hvor eiendommen ligger til boligformål i planen. Dispensasjonsvurdering/konklusjon Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggegrensa, takform, høyde, antall etasjer og utforming. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelser ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Formålsparagrafen til plan- og bygningsloven, sier at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner, jf. 1-1 i plan- og bygningsloven. Byggegrensens formål er å begrense bygningsmassens volum og størrelse. Disse grensene er satt utefra de generelle avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Det er tidligere gitt dispensasjon for plassering av eksisterende bolig utenfor byggegrensene. På bakgrunn av det ser en ikke noe problemstilling knyttet til plassering av den nye boligen. Innenfor planområde er det tidligere godkjent valmet tak, da takformen er i samme gruppe som saltak og er relativt likt saltak, forskjellen mellom valmtak og saltak er kun at valmtak skrår ned på alle fire sider. Valgt taktype er mer knyttet til moderne bygninger, slik at den nye boligen vil avvike fra den øvrige bebyggelsen i området. I henhold til planbestemmelsene kan det oppføre boliger i kun en etasje. Gesimshøyda skal ikke overskride 6,5 meter. På eiendommen kan det oppføres en underetasje, da terrenget tillater det. Den nye boligen får to etasjer i tillegg til underetasjen. Gesimshøyden vil avvike med 3,1 meter ifra bestemmelsen. En kan ikke si at den nye bebyggelsen får en god utforming som harmonerer med den øvrige bebyggelsen i området. Tiltaket vil få et moderne utrykk som skiller seg meget ifra den eksisterende bebyggelsen. En kan heller ikke se å ha gitt tidligere dispensasjon til noe lignende i området. For tiltakshaver vil tiltaket bidra til en bedre kvalitet på eiendommen, og at tiltaket bidrar til en større utnyttingsgrad av boligtomta. Ulempene vil være at tiltaket vil skiller seg meget fra den øvrige bebyggelsen, slik at den ikke vil være i harmoni med den øvrige bebyggelsen som planen legger opptil. Dersom en gir dispensasjon fra planbestemmelsen vil dette på sikt føre til en uheldig konsekvens som fører til uthuling av planbestemmelsene. Basert på en helhetlig vurdering anses hensynet bak lovens formål i plan- og bygningsloven og reguleringsplanen å bli vesentlig tilsidesatt. Tiltaket vil fremstå som fremmes og ikke i harmoni med den øvrige bebyggelsen i området. Etter en samlet vurdering ser vi at det er klart større ulemper enn fordeler, da fordelen i saken her er kun for tiltakshaver. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det ikke dispensasjon fra bestemmelsene i planen. Klage
Klage fristen ble forlenget fra 3 til 5 uker med bakgrunn i at det var sommerferie. Vedtaket er nå påklaget av tiltakshaver innen den klagefristen som er 5 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Klagen er vedlagt. Hovedtrekk i klagen: Tiltakshaver mener at kommunen har forhold seg til kun reguleringsplanen og har ikke udøvet noe form for skjønn i saken. Reguleringsplanen er fra 1975 og er noe utdatert. Felt 2 og 4 er ikke bygget slik reguleringsplanen legger opp til. Den nye boligen vil ikke være synlig sett ifra andre eiendommer, da tomta ligger i en endevei. Tiltaket vil ikke på noen måte føre til hensynet i lovens formålsparagraf tilsidesettes. Klagebehandling Tiltaket er i strid med reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser. Hensynet med reguleringsbestemmelsene er å få et helhetlig estetisk utrykk gjennom bygningens volum, størrelse, materialvalg og takform. Den nye boligen søkes oppført i to etasjer med en underetasje. Gesimshøyden avviker 3,1 meter fra det som bestemmelsene legger opp til. I tillegg vil valgt takform og boligens plassering være i strid med bestemmelsene. I.h.t 1 bokstav b) i kommuneplan 2014-2025, vedtatt av bystyre den 24.09.14, er det listet en rekke reguleringsplaner som er eldre enn 2000 som har rettsvirkning foran vedtatt kommuneplan, planen for Randvik IV er en av dem. Reguleringsplanen for Randvik IV legger føringer for hvordan arealene skal disponeres og hvordan disse arealene skal bebygges og utformes. Eldre reguleringsplaner har den samme juridiske gyldigheten som nye planer, så frem til disse planene erstattes av nyere planer. Administrasjonen behandlet søknaden etter plan- og bygningsloven og den gjeldet reguleringsplan for område (Randvik IV). Tiltaket er i strid med flere punkter i reguleringsplanen, noe som førte til at hensikten med planen ble lagt vesentlig til side. Tiltaket er klart i strid med gjeldene reguleringsplanen og gir ikke administrasjonen så mye rom for å utøve skjønnsvurdering i saken. Reguleringsplanen for Randvik IV gjelder Gåseveien og Gåsestien (felt1), Dueveien (felt 2), Lerkeveien og Erleveien (felt 3) og Svaleveien (felt 4). Planbestemmelsene gjelder alle disse områdene. Felt 1 og 3 er regulert til småhusbebyggelse, her kan ikke tomtene bebygges, men unntak av Gåsestien, før det foreligger en detaljreguleringsplan. Når det gjelder felt 2 og 4 skal disse bebygges som åpen villamessig bebyggelse i.h.t planbestemmelsene, datert 26.03.1975, noe som en tolker i dag som åpen eneboligbebyggelse. Tomtene i felt 2 og 4 er noe større enn andre tomter innenfor planområdet. I reguleringsbestemmelsene legges det til en utnyttingsgrad på totalt 30% BYA. En kan ikke se å ha gitt tidligere tillatelse som gir større utnyttelsesgrad av tomtene i området. Det er mange forskjellige reguleringsplaner i Risør kommune med forskjellige intensjoner og bestemmelser. Noen av planen legger opp til at den eldre bebyggelsen skal bevares, mens andre planer legger mer opp til variert bebyggelse. Dette er uavhengig av om planen er av nyere dato eller ikke. Reguleringsplanen for Randvik IV følger den gammel plan- og bygningsloven når det gjelder 5 bokstav c) i planen. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra disse bestemmelsene dersom det foreligger nok grunnlag. Det er foretatt befaring i forbindelse med søknaden, hvor befaring viste at den nye boligen ikke vil passe godt i område med tanke på etasjeantall, takform og utforming. Boligen vil være godt synlig sett ifra naboeiendommene i tillegg vil den være noe synlig sett ifra Granitten (bilder fra befaringen er vedlagt). Administrasjonen behandlet søknaden og kom fram til at det ikke er godt nok grunnlag for å innvilge dispensasjonssøknaden. En er
i utgangspunktet positiv til at det oppføres ny bolig i område, så lenge de er i tråd med reguleringsplanen. Når det gjelder plan- og bygningslovens formålsparagraf kan administrasjonen ved nøye gjennomgang av saken ikke helt se at denne blir lagt vesentlig tidside, da tiltaket er i tråd med formålet i reguleringsplanen. Administrasjonen kan ikke se at det er kommet noen momenter som gir et tilstrekkelig grunnlag for å omgjøre avslaget gitt i delegert vedtak 190/15, da tiltaket er klart i strid med gjeldene reguleringsplan. Økonomi Tiltaket vil ikke gi noen økonomiske konsekvenser for kommunen. Kommuneplan Saken vil ikke bli behandlet etter kommuneplanen, da eiendommen ligger i en godkjent reguleringsplan. Det følger med egne utfyllende bestemmelser til reguleringsplanen. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge. Det innvilges ikke dispensasjon fra reguleringsplanen, da tiltaket vil føre til at hensynet i planen blir lagt vesentlig til side.