Næringsbygg Holding III AS Kvartalsrapport desember 2014
innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 2 Kvartalsrapport desember 2014
HOVEDPUNKTER Selskapet har besluttet å ikke beregne verdijustert egenkapital dette kvartalet. Dette skyldes en pågående salgsprosess av TRES porteføljen. TRES transaksjonen er betinget av en børsnotering av selskapet Polar Star Realty Trust Inc. i New York. Transaksjonen var planlagt gjennomført i løpet av fjerde kvartal i år, men på grunn av usikre markedsforhold ble det besluttet å utsette børsnoteringen. Det forventes imidlertid at transaksjonen vil bli gjennomført senest i løpet av første kvartal 2015. Selskapet vil komme tilbake til aksjonærene med mer informasjon om transaksjonen og en ny beregning av verdijustert egenkapital i første kvartal 2015. Selskapet har i løpet av kvartalet signert to leiekontrakter i Denver på totalt cirka 950 kvadratmeter. Ledigheten i bygget er på cirka 10 prosent, noe som er ansett som markedsmessig for kontorbygg i Denver for øyeblikket. Nøkkeltall for Næringsbygg Holding III AS (1) Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 6 448 GEOGRAFISK FORDELING Sverige 54 % Latvia 19 % USA 11 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % SEGMENTFORDELING Industri/lager 58 % Handel 23 % Kontor 7 % Hotell 4 % Annet 8 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 671 Økonomisk ledighet 4,8 % Areal (Kvm) 628 929 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 4 487 Rentebinding 79 % Gjennomsnittlig lånerente 4,1 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,5 Over-/ underkurs MNOK** -283 MANDAT Etableringsår 2006 Forventet avviklingsperiode 2015-2018 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 15.09.2014* Utvikling siste kvartal 3,6 % Utvikling siste år 9,0 % Utvikling siste tre år 47,7 % Utvikling siden start -31,1 % HISTORISKE UTBETALINGER 2007 0,30 2008 0,40 2011 0,15 2012 0,20 2013 0,25 2014 0,15 Totalt 1,45 (1) Ettersom selskapet ikke beregner ny VEK dette kvartalet er tallene per 30.06.2014. * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. Kvartalsrapport desember 2014 3
KURSUTVIKLING NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 Kvartalsrapport desember 2014
Porteføljeoversikt (1) Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie TRES Sverige Logistikk / Industri SEK 75 % 367 585 245 242 37 % Riga Riga Handel EUR 99 499 132 339 20 % Arlington Washington DC. Hotell USD 63,5 % 22 123 97 944 15 % Curanum Tyskland Eldrebolig EUR 43 585 67 273 10 % 44 Wall Street New York Kontor USD 30 432 65 921 10 % Skårersletta Lørenskog Logistikk / kontor NOK 22 466 23 222 3 % Alpha Finland Handel EUR 17 142 16 893 3 % 700 Denver Denver Kontor USD 65 % 16 966 11 199 2 % Gävle Gävle Hotell SEK 9 130 11 167 2 % Sum 628 929 671 200 (1) Tallene i tabellen er per 30.06.2014 * uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) Portefølje fordeling (andel av årlig leie) USA 11 % Tyskland 8 % Norge 4 % 3 % Tyskland 8 % USA 11 % Finland Norge 4 % Finland 3 % 44 Wall Street 10 % Curanum 10 % Denver Alpha 2 % 3 % Skårersletta Skårersletta 3 % 3 % 44 Wall Street 10 % Curanum 10 % Alpha Gävle 3 % 2 % Denver 2 % Gävle 2 % TRES 37 % TRES 37 % Latvia 19 % Latvia 19 % Sverige 54 % Sverige 54 % Arlington 15 % Arlington 15 % Riga 20 % Riga 20 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. Kvartalsrapport desember 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING PÅGÅENDE SALGPROSESS AV TRES PORTEFØLJEN Selskapet har inngått avtale om salg av TRES porteføljen. Salget skjer som en selskapstransaksjon der det er selskapet Terminal Real Estate Sweden AB som selges. Transaksjonen er betinget av en børsnotering av selskapet PSRT i New York. Transaksjonen var planlagt gjennomført i løpet av fjerde kvartal i år, men på grunn av usikre markedsforhold ble det besluttet å utsette børsnoteringen. Det forventes imidlertid at transaksjonen vil bli gjennomført senest i løpet av første kvartal 2015. Selskapet vil komme tilbake til aksjonærene med mer informasjon om transaksjonen og en ny beregning av verdijustert egenkapital i første kvartal 2015. Selskapet eier 75 prosent av aksjene i TRES, mens de resterende 25 prosent eies av Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS, et selskap som også forvaltes av Obligo. Den underliggende eiendomsporteføljen som eventuelt selges består av 12 eiendommer på til sammen 367 000 kvadratmeter, der de største eiendommene ligger i Stockholm, Göteborg og Malmö. Når transaksjonen eventuelt er gjennomført kommer styret i selskapet til å gjøre en grundig vurdering av hvordan den bedrede likviditetssituasjon i selskapet kan benyttes, herunder investeringer i eksisterende eiendomsporteføljer, nedbetaling av gjeld og utbetaling til aksjonærene. Selskapet vil komme tilbake til aksjonærene med mer informasjon om transaksjonen og ny beregning av verdijustert egenkapital i første kvartal 2015. 700 DENVER (65 PROSENT EIERANDEL) Det siste kvartalet har det blitt inngått nye leieavtaler med to leietakere for henholdsvis cirka 300 og 650 kvadratmeter. I tillegg pågår det forhandlinger med to potensielle leietakere, der den ene er interessert i å leie hele 21. etasje mens den andre er interessert i cirka 400 kvadratmeter, men med et ønske om å utvide dette til å omfatte en hel etasje i løpet av 12 måneder. Den totale ledigheten i bygget er på cirka 10 prosent. Dette nivået er ansett som markedsmessig for kontorbygg i Denver for øyeblikket. 44 WALL STREET Selskapet har mottatt flere tilbud for moderniseringsarbeidet av heisene i bygget, og det beste tilbudet er i henhold til budsjett. Arbeidet forventes å starte i februar 2015. Selskapet fortsetter med å renovere flere kontorlokaler og ledigheten i bygget er fortsatt cirka 20 prosent. CURANUM Utbedringen av skadene etter kraftig nedbør sommeren 2013 ble som planlagt avsluttet i juni 2014, og operatøren betaler igjen full leie. Det totale skadeomfanget på eiendommen endte på 1,15 millioner euro i tillegg til 235 000 euro i tapte leieinntekter. Tapene vil i sin helhet dekkes av forsikringsselskapet. Renoveringsprogrammet selskapet inngikk med operatøren i 2012 for pleiehjemmene pågår for fullt. Det forventes at alle tiltak vil være ferdigstilt innen utgangen av 2014. Utleiegraden i porteføljen er forbedret som en følge av renoveringsprogrammet. Selskapet fortsetter å undersøke konsekvensene av den nye tyske loven vedrørende drift av pleiehjem vil ha på porteføljen. Loven, som trer i kraft i 2018, stiller minimumskrav i forhold til antall enkeltrom, størrelse per rom, antall bad, etc. og vil kunne påvirke inntektene i porteføljen negativt. ARLINGTON (63,5 PROSENT EIERANDEL) De tøffe konkurranseforholdene i hotellnæringen i Washington vedvarer. Som en følge av dette har forvalter, sammen med samarbeidspartner, innført omfattende prosedyrer og tiltak som har til hensikt å øke leieinntektene og redusere kostnadene. I løpet av fjerde kvartal har selskapet ansatt en ny hotelldirektør, som har som hovedoppgave å overse at alle iverksatte tiltak og prosedyrer blir fulgt, samt fortløpende evaluere om disse tiltakene fører med seg ønskede resultater. 6 Kvartalsrapport desember 2014
LÅNEFORFALL Finansieringssituasjonen i selskapet er god og ingen låneavtaler har forfall før i 2016. Kjøp av aksjer Christer Wennersten, styremedlem i Næringsbygg Holding III AS, har kjøpt 18 237 aksjer i selskapet. Wennersten eier etter dette 50 000 aksjer i selskapet. struktur Cirka 4 200 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 6 500 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS (Norge) Kommersiella Fastigheter Holding III AB (Sverige) 63 % 37 % Næringsbygg i Norge III AS (Norge) 75 % 63,5 % 65 % Skårersletta TRES 44 Wall Street Riga Curanum Gävle Arlington Denver Alpha Lørenskog Kontor/lager 22 466 kvm Mar. 2006 MNOK 23.2 Spredt 12 logistikklokaler 367 585 kvm Feb. 2007 MSEK.0 New York Kontor 30 432 kvm Mai. 2006 MEUR 5.9 Riga Handel 99 499 kvm Sep. 2006 MEUR 8.7 Spredt Eldrebolig 43 585 kvm Des. 2006 MEUR 5.4 Gävle Hotell 9 130 kvm Des. 2006 MEUR 4.4 Washington DC Hotell 22 123 kvm Jun. 2006 MEUR 16.7 Denver Kontor 16 966 kvm Des. 2006 MSEK 39.9 Finland Handel 17 142 kvm Des. 2007 MSEK 39.9 Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2006 og eier investeringer i Norge, Sverige, Finland, Tyskland, USA og Latvia. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 629 000 kvadratmeter. Selskapet har eiendommer innenfor flere ulike segmenter, som logistikk, hotell, kontor, kjøpesenter og eldreboliger. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastnings- målet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER INVESTERINGSMANDAT NBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i forretningsbygg kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. Kvartalsrapport desember 2014 7
Om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet NBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i NBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i NBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 Kvartalsrapport desember 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no