PROSJEKTERINGSHÅNDBOK

PROSJEKTERINGSHÅNDBOK for studentboliger 2 17.11.11 For implementering i ESchram kvalitetshåndbok 1c 14.11.11 Romnummer, vedlegg i ESchram 1b 8.7.11 For kommentar ESchram TT/ØM KSand 1.1 8.2.10 For anbud Sogn 2012 ESchram 1 Juni 09 Redigert fra tidligere utkast ESchram KSand Utgave Dato Beskrivelse Utarbeidet Kontrollert Godkjent Organisasjon SiO Eiendom Dokumenttype prosedyre Dok nr SE 5.2.4 a Arkiv #3297 Sider 1 av 21

Prosjekteringshåndbok Side 2 av 22

FORORD Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus (SiO) ønsker å systematisere grunnlaget for utbygging av studentboliger. Dette er samlet i denne Prosjekteringshåndboken. Hensikten med håndboken er: Å informere våre samarbeidspartnere/planleggere om bygging av studentboliger som gjøres i regi av Studentsamskipnaden. Å belyse Husbankens rolle i utbyggingsprosjekter Å gi informasjon om SiO som betydelig eiendomsforvalter og utbygger i Oslo Å vise hvordan SiO planlegger, organiserer og gjennomfører prosjekter Å synliggjøre SiOs krav i prosjekteringsarbeidet, uten å gjengi lover og forskrifter Alle universiteter og høgskoler som mottar offentlig støtte er tilknyttet en studentsamskipnad. Studentsamskipnadene skal ta seg av studentenes velferdsbehov på lærestedet. Vår hovedoppgave er blant annet å tilby studentene hensiktsmessige og rimelige boliger som bidrar til en effektiv læringsprosess og en stimulerende studiehverdag, bidrar til høy studiekvalitet og legger forholdene til rette for trivsel blant studentene. Det er en utfordrende oppgave å bygge, drifte og vedlikeholde boliger som ivaretar denne målsettingen når en tenker over at SiO har over 9 000 hybelenheter (HE) og hvor gjennomsnittlig botid er ca 1,5 år. I tillegg er drøyt 2 000 av beboerne ikke norskspråklige studenter. Av naturlige grunner får vi derved ikke den personlige relasjonen mellom utleier og leietaker som er vanlig og hvor en innføring i, og en eierfølelse til, det objektet som leies etableres. Uten den ønskede nærhet til leietaker, og leietakers eierfølelse for eiendommen, er det derfor ekstra viktig at hybler og fellesarealer planlegges og bygges ut fra det faktum at ikke alle behandler andres som sitt eget, opplæring i boligens og byggets beskaffenhet er begrenset og at hyppig inna og utflytt i boligene fører til relativ stor slitasje. En hybelenhet skal på mange måter tilfredsstille de samme behov som en vanlig bolig gjør. Beboer skal kunne sove, spise, studere, slappe av, ha besøk, dusje osv innenfor 12A 15 kvm. Det faktum at vi ikke får mulighet til å skape nærhet til og eierfølelse hos beboer innebærer også at vi ønsker løsninger med et trygt og intuitivt brukergrensesnitt og at tekniske og bygningsmessige løsninger som velges er godt utprøvd og tilgjengelige med hensyn til å erstatte deler og å utføre service og vedlikehold. Prosjekteringshåndbok Side 3 av 22

Prosjekteringshåndboken er ment å være et levende dokument. Vi mottar derfor tilbakemeldinger og ønsker om endringer og forbedringer som kan heve kvaliteten på både prosess og produkt. For SiO Eiendom Ketil Sand Eiendomsdirektør Prosjekteringshåndbok Side 4 av 22

Innholdsfortegnelse DEL I ORGANISASJON OG ØKONOMI... 6 1. OM STUDENTSAMSKIPNADSSYSTEMET... 6 2. STUDENTSAMSKIPNADEN I OSLO OG AKERSHUS (SIO)... 8 2.1 ORGANISASJONSBESKRIVELSE... 8 2.2 STRATEGI OG MÅL... 8 2.3 ORGANISERING AV PROSJEKTER... 9 3. KONTRAHERING / INNKJØP... 11 3.1 SPESIELLE FORHOLD I TILBUD/LEVERANSE... 11 4. BYGGHERREFORSKRIFTEN... 11 5. FASER I PROSJEKTET... 11 6. DELAKTIGHET FRA BRUKER&/LEIETAKERORGANISASJONEN... 13 7. RUTINER FOR SØKNAD TIL HUSBANKEN... 13 DEL II & TEKNISKE KRAV OG DOKUMENTASJON... 15 GENERELT... 15 8. UNIVERSELL UTFORMING... 15 9. MILJØ... 15 9.1 MILJØVENNLIGE LØSNINGER... 15 9.2 AVFALLSHÅNDTERING... 16 9.3 MATERIALVALG... 16 9.4 LANDSKAP OG NATURA OG KULTURMILJØ... 16 9.5 VANN OG GRUNN... 16 9.6 ENERGI... 17 9.6.1 Prinsipper... 17 9.6.2 Reduksjon av varmetap... 17 9.6.3 Redusere energiforbruket... 17 9.6.4 Solenergi... 18 9.6.5 Styring og måling av energiforbruk... 18 9.6.6 Valg av energikilde... 19 10. MATERIALER OG TEKNISKE LØSNINGER... 19 11. FDV DOKUMENTASJON FOR BYGG OG EIENDOM (SIO&VERSJONEN)... 20 12. LAGSTRUKTUR FOR TEGNINGER (LYDIA)... 20 13. ØVRIGE KRAV... 21 REFERANSER... 22 VEDLEGGSOVERSIKT... 22 Vedlegg a Prosjekteringshåndbok (dette dokumentet)... 22 Vedlegg b (ikke utarbeidet)... 22 Vedlegg c Materialkrav og tekniske løsninger... 22 Vedlegg d Krav til FDV-dokumentasjon... 22 Vedlegg e Ansvar for FDV-dokumentasjon (skjematisk)... 22 Vedlegg f Lagdeling av tegninger (lagstruktur, Lydia)... 22 Vedlegg g Overlevering av drifts- og leietakeransvar... 22 Vedlegg h SiOs prosjektregnskap for SiO Styringsgruppe og SiO Eiendom... 22 Vedlegg i Romnummerering... 22 Prosjekteringshåndbok Side 5 av 22

DEL I ORGANISASJON OG ØKONOMI 1. Om studentsamskipnadssystemet Ansvar for læringsmiljøet Utdanningsinstitusjonene, dvs. universiteter og høyskoler, har det overordnede ansvaret for studentenes læringsmiljø. Utdanningsinstitusjonens ledelse skal, i samarbeid med studentsamskipnadene, legge forholdene til rette for et godt studiemiljø og arbeide for å bedre det helhetlige arbeidsmiljø ved utdanningsinstitusjonen. Det er 24 studentsamskipnader og fem stiftelser/studenthjem i Norge, fra Finnmark i nord til Agder i sør. Generelt om lov/forskrift som gjelder alle samskipnader Studentsamskipnadene er opprettet ved hjemmel i Lov om studentsamskipnaden i Oslo av 1939 senere Lov om Studentsamskipnader av 2007 (LOVA2007A12A14A116, www.lovdata.no) og endret 17.12.2010. En studentsamskipnad har til oppgave å ta seg av interesser som knytter seg til studentenes velferdsbehov ved det enkelte lærested. En studentsamskipnad er et eget rettssubjekt, og bare studentsamskipnaden er ovenfor kreditorene ansvarlig for sine forpliktelser. En studentsamskipnad har et styre som et aksjeselskap, og aksjelovens 6A1 til 6A34 gjelder så langt de passer for studentsamskipnadens styre og daglig leder. Det er Kunnskapsdepartementet (KD) som fastsetter nærmere bestemmelser for studentsamskipnadene. Studentene skal være representert i styret. Dersom de ønsker det, kan studentene velge å ha flertall av stemmene i styret. Styret for øvrig består av ansatte i studentsamskipnaden, og representanter fra de største utdanningsinstitusjonene. Stortingets rolle Det er Stortinget som hvert år bevilger tilskuddsmidler som skal gå til studentboligbygging. KDs rolle Det er KD som prioriterer og gir tilsagn om tilskudd i form av antall hybelenheter (HE) til den enkelte Studentsamskipnad. Studentsamskipnader som har behov for bygging av studentboliger, sender inn søknad om rammetilskudd. Søknadene omfatter konkrete prosjekter som ofte er basert på et skisseprosjekt. Husbankens rolle (se også Husbankens hjemmeside www.husbanken.no Tilskudd til studentboliger ) Når KD har fordelt antall HE til den enkelte studentsamskipnad, er det Husbanken som forvalter ordningen. Dette omfatter organisatorisk rådgivning overfor den enkelte studentboligbygger både i forprosjektfasen og under byggeperioden. Det er også Husbanken som godkjenner det enkelte prosjekt og utbetaler tilskuddet i takt md framdriften i prosjektet. Prosjekteringshåndbok Side 6 av 22

I forbindelse med utvikling av studentboligprosjekter er det viktig at det tas kontakt med Husbanken så tidlig som mulig i prosessen. Husbanken holder i tidlig fase møter med arkitekt og studentsamskipnader som har mottatt tilsagn for å avklare rammebetingelsene. Når det er besluttet at et prosjekt skal gjennomføres, skal det sendes søknad om godkjenning/utbetaling til Husbanken. Fra Husbankens Veileder 2011 står bl.a. følgende: Begreper som brukes i søknaden Ved tildeling av statstilskudd til bygging av studentboliger, angir departementet størrelsen av tilskuddet i form av antall hybelenheter (HE). Med hybelenhet (HE) menes en bolig for en student. Boligen skal ha tilgang til kjøkken, bad og WC. Oppholdsrommet (privatenheten) bør ikke være mindre 12 m 2 BRA (bruksareal). BRA per HE, (inkl. andel av fellesarealer) bør normalt ikke ligge under 20 m 2. Boenheter Studentsamskipnadene og boligstiftelsene velger selv om de ønsker å bygge hybelleiligheter, parleiligheter, bofellesskap eller familieleiligheter basert på behovskartlegging. Følgende definisjoner benyttes ved beregning av statstilskuddet til nye studentboligprosjekter: Hybelleilighet (1HE): Bolig tilrettelagt for en student. Hybelen er utstyrt med eget kjøkken, bad og WC. Boenhetens BRA bør ikke være under 20 m 2 Parleilighet (2HE): Bolig tilrettelagt for to personer som bor sammen uten barn. Leiligheten skal ha oppholdsrom, soverom (eller sovealkove), kjøkken, bad og WC. Leilighetens BRA bør ikke være under 35 m 2 Bofellesskap (2-7HE): Bolig tilrettelagt for to eller flere studenter som har egen hybel (privat enhet), men som deler kjøkken og i noen tilfeller også bad/wc. Hyblene skal lydmessig oppfylle kravene i gjeldende Byggeteknisk forskrift. Liten familieleilighet (2,5HE): Boenhet tilrettelagt for en familie med minst ett barn. Leiligheten skal ha eget oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad og WC. Soverommet skal som minimum gi plass til en dobbelseng, en barneseng og et garderobeskap. Boenhetens BRA bør være på 45-55 m 2. Stor familieleilighet (3HE): Boenhet tilrettelagt for en familie med mer enn ett barn. En stor familieleilighet omfatter oppholdsrom, kjøkken, to soverom, bad og WC. Boenhetens BRA bør være på mer enn 55 m 2. HC bolig: Bolig tilrettelagt for rullestolbruker Prosjekteringshåndbok Side 7 av 22

Det gis ikke høyere tilskudd enn 3 HE til en bolig selv om den har flere rom eller større areal enn angitt under stor familieleilighet. 2. Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus (SiO) 2.1 Organisasjonsbeskrivelse Studentsamskipnaden i Oslo (SiO) ble opprettet i 1939, mens Oslo og Akerhushøgskolenes studentsamskipnad (OAS) ble opprettet i. Disse to ble 1.1.2011 fusjonert til Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus (SiO) og har organisasjonsnummer 948 554 062. SiO drives i samsvar med lov av 14. desember 2007 nr. 116 samt forskrifter fastsatt med hjemmel i denne lov. Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus tilbyr tjenester til studenter ved Universitetet i Oslo, Handelshøyskolen BI, Norges idrettshøgskole, Norges musikkhøgskole, Norges veterinærhøgskole, ArkitekturA og designhøgskolen i Oslo, Kunsthøgskolen i Oslo og Det teologiske Menighetsfakultet A til sammen ca 38 000 studenter. I dag balanseres driften mellom forvaltning, forening og forretning, alt med samme mål: Livet rundt studiene Organisasjonskart for SiO konsern Administrerende direktør er øverste administrative leder av Studentsamskipnadens samlede virksomhet, og har ansvaret for å drive SiO rasjonelt og effektivt i samsvar med mål, virksomhetsplaner og vedtatte budsjetter. 2.2 Strategi og mål I SiOs strategiske plan er følgende fokusområder definert: Prosjekteringshåndbok Side 8 av 22

Økonomi: SiO skal sikre en økonomi som gir økonomisk handlefrihet og soliditet Tilgjengelighet: SiO skal levere tjenester som oppleves som tilgjengelige og relevante av studentene Omdømme: SiO skal ha en tydelig posisjon som den beste leverandør av studentvelferdstjenester Internasjonalisering: SiO skal gi gode tilbud til både internasjonale og norske studenter Miljø: SiO skal ha en tydelig og godt kjent miljøprofil Kvalitetsutvikling: SiO skal levere tjenester av høy kvalitet gjennom effektive driftsløsninger Organisasjonsutvikling: SiO skal rekruttere, utvikle og beholde kvalifisert arbeidskraft for å skape forutsetninger for produktivitet, kompetansebygging og trivsel. SiO skal være en profesjonell arbeidsgiver. Dette vil ligge til grunn i alle prosjekter som SiO gjennomfører. 2.3 Organisering av prosjekter På vegne av SiO er det SiO Eiendom som har det administrative ansvaret for å planlegge, organisere og gjennomføre alle nye studentboligprosjekter inklusive rehabilitering av gamle bygg. Dette skjer i nært samarbeid med Studentboligene i SiO. Vi har i dag følgende ansvarsfordeling: Studentboligene er ansvarlig for at riktig type boliger velges. SiO Eiendom ivaretar eiera og byggherrefunksjonen, og er tiltakshaver SiO Eiendom har det administrative ansvar fra ide til ferdigstillelse Hovedstyret i vedtar igangsetting av byggingen SiO Eiendom og/sios Adm dir undertegner alle byggekontrakter med entreprenører, avhengig av størrelse på kontraktssum Prosjektansvarlig i SiO Eiendom rapporterer til Eiendomsdirektør Eiendomsdirektør rapporterer til Styringsgruppe i SiO SiO Eiendom overtar ansvaret fra entreprenørene når bygget er ferdig Studentboligene overtar deretter driftsansvaret av bygget fra SiO Eiendom SiO Eiendom har oppfølging av feil og mangler i garantiperioden Studentboligene melder inn mulige feil og mangler til SiO Eiendom i garantitiden Studentboligene har ansvar for utleie, drift og renhold Prosjektleder skal alltid være fra SiO Eiendom. Ved behov vil SiO Eiendom engasjere en ekstern prosjektleder eller byggherreombud, men prosjektansvaret ligger fortsatt i SiO Eiendom. Organiseringen følger prosedyren Organisering av byggeprosjekter /1/ og er vist skjematisk på etterfølgende figur. Prosjekteringshåndbok Side 9 av 22

Hovedstyre StyringsA gruppe i SiO Oppdragsgiver Eier/utbygger Virksomhetsstyre Styre i SiO Eiendom SiO virksomhet Programansvar SiO Eiendom Prosjektansvarlig Brukergruppe Prosjektleder Romprogram Funksjonskrav Tekniske krav Husleieberegning Prosjektleder deltar ved behov Prosjekteringsgruppe AProsjekteringsleder AArkitekt AKonsulenter A(Brukergr.leder deltar ved behov) Budsjett Finansiering Regnskap Byggeleder Entreprenør(er) Overlevering fra SiO Eiendom til leietaker Ferdigbefaringer A garantitid starter Overtakelse av SiO E FDVAdokumentaA sjon inkl. tegninger /beskrivelser Flytskjema A Organisering av SiOs byggeprosjekter Prosjekteringshåndbok Side 10 av 22

3. Kontrahering / innkjøp For innkjøp/kontrahering vises det til egen prosedyre Anskaffelser bygga anleggsa og tjenestekontrakter /2/. Noen hovedlinjer er gjengitt under: Lov om offentlige anskaffelser/kontrahering av konsulenter Studentsamskipnadene er, i prosjekter hvor vi får tilskudd fra staten på mer enn 50 % av prosjektkost, underlagt offentlige innkjøp/eøsareglementet. Det skal som hovedregel innhentes flere tilbud på alle eksterne ytelser Likebehandling av tilbydere og alminnelige anbuds&/tilbudsregler legges til grunn Lov og forskrift om offentlige anskaffelser/anbudsprosedyre & kontrahering Studentsamskipnadene er, i prosjekter hvor vi får tilskudd fra staten på mer enn 50 % av prosjektkost, underlagt offentlige innkjøp/eøsareglementet. Dersom de totale byggea og anleggskontrakter overstiger dagens terskelverdier, gjelder Forskrift om offentlige anskaffelser. 3.1 Spesielle forhold i tilbud/leveranse Prøvedriftsperiode av teknisk utstyr før og etter innflytting Opsjoner som skal med: Tilbud på hvitevarer, ferdig levert og igangkjørt. Alle tekniske installasjoner som krever ettersyn skal tilbys prosjektet med serviceavtale inkludert i garanti perioden. Prisen på service avtale skal komme frem av tilbudsdokumentet. SiO skal ha opsjon på å forlenge serviceavtalene etter at garantitiden er gått ut. Ved utløp garantitid, skal det leverte utstyret gås skikkelig igjennom, og settes i ny stand. Dog på et nivå man kan forvente ut ifra utstyrets alder og forventede levetid. Eventuell unormal slitasje, forkortet levetid el. som følge av feil ved utstyret, problemer ved i gang kjøring eller feil innstilling, påligger leverandøren å ta ansvaret for. For tekniske anlegg/utstyr: Betaling av siste 10 %: 5 % ved signert overtagelse og 5 % ved levert as built dokumentasjon (sjekk standardene) 4. Byggherreforskriften Byggherreforskriften prosjekteringsa og utførelsesfasen Krav som stilles i Forskrift om sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på byggea eller anleggsplasser skal følges. 5. Faser i prosjektet Skisseprosjekt Med basis i behov for boligtyper, lager arkitekt et skisseprosjekt som viser muligheter for utnyttelse av tomt og utforming av planløsninger for de ønskede boligtypene. Skisseprosjektet vil ofte være grunnlaget for Forhåndskonferanse med Plan og Bygningsetaten i Oslo kommune. Forprosjekt Det skal utarbeides et forprosjekthefte som skal inneholde nødvendige tegninger, fagbeskrivelser samt et kostnadsoverslag og driftsbudsjett. I tillegg skal det utarbeides årskostnadsberegninger iht. NS 3454. Forprosjektet danner grunnlag for Prosjekteringshåndbok Side 11 av 22

søknad og godkjenning i Husbanken/KD, og beregning av statstilskudd. Forprosjektet danner grunnlag for søknad om Rammetillatelse. Detaljprosjekt anbud/tilbudsdokumenter Med basis i godkjent forprosjektet, videreutvikles forprosjektet fram til endelig detaljprosjekt med anbuda/tilbudsdokumenter som er grunnlag for anbud/tilbud. Kontrahering Arkitekt/konsulenter utarbeider en innstilling av entreprenører til Eiendomsavdelingen SiO som foretar valg av entreprenører/leverandør. Godkjenning og igangsetting, totale prosjektkostnader, Med bakgrunn i anbud/tilbudene settes det opp en totalkostnad for prosjektet. Hovedstyret/styringsgruppen godkjenner prosjektet og oppstart når igangsettingstillatelser foreligger. Oppfølgingsansvar Det er SiO Eiendom som har oppfølgingsansvar. I praksis er det byggeleder som innkaller til byggemøter og skriver referat. Prosjektleder og arkitekt/konsulenter deltar etter behov. Byggeleder/prosjektleder lager kvartalsvise rapporter som beskriver prosjektets framdrift samt økonomisk stilling. Ferdigbefaringer og overtakelsebefaring fra entreprenør til SE Når entreprenørene har avsluttet sine arbeider og det er gjennomført overtakelsesbefaringer, kan entreprenør kreve at byggherren overtar ansvaret for kontraktsarbeidene. Overtakelsebefaring er en komplett gjennomgang av bygget og dets tekniske installasjoner samt utomhusanlegg basert på ferdigbefaringsrapport, hvor alle feil og mangler som avviker fra kontraktsbeskrivelsen ble bemerket, med angivelse av ansvar for utbedring og tidsfrist for utførelse. Byggeleder skal lede befaringene og referere fra bygningsmessige fag og utomhus. Tekniske konsulenter skal utarbeide ferdigbefaringsrapportene for sine respektive fag. Byggeleder samler disse sammen med egne rapporter og utarbeider hovedrapport. Ansvarlig for Drift Studentboligene har møteplikt på ferdigbefaringer og overtakelsebefaring. Oppfølging av ferdigbefaringer Feil og mangler som angis i rapportene skal utbedres innen angitt frist og skriftlig melde dette tilbake til fagkonsulent. Alle rapporter oversendes til byggeleder og byggherren. Overtagelse fra entreprenør til SE Formell overtagelse skjer ved at overtagelsesprotokollen signeres av både entreprenør og byggherre. Det forutsettes at komplett FDVAdokumentasjon for hver faggruppe er overlevert. Eiendomsavdelingen SiO forutsetter at prosedyre for overtagelse av bygg og anlegg som er gitt i NS 3434 i store trekk følges, og overtagelsesprotokoll som er gjengitt i NS 3434, tillegg A benyttes som grunnlag. I protokollen skal det angis om det er inngått serviceavtale i garantiperioden. Ferdigattest Ansvarlig søker har ansvar for at ferdigattest foreligger i god tid før bygget tas i bruk, subsidiært brukstillatelse hvis dette er avklart mellom partene ved kontraktsinngåelse. Sluttoppgjør Byggeleder skal sørge for oversikt over alle utestående krav fra entreprenører og konsulenter senest 2 TO måneder etter at byggherre har overtatt ansvar fra entreprenør. Dette for at bygeregnskapet som føres av byggeleder skal bli komplett. Overlevering fra SE til SB Etter at SiO Eiendom har overtatt kontraktsarbeidene fra entreprenører og det foreligger komplett FDVAdokumentasjon, skal SiO Studentboligene overleveres bygget som leietaker, inkl. det fremtidige driftsansvaret for bygget og dets tekniske installasjoner, fra SiO Eiendom. Dette skal skje umiddelbart etter overtakelse fra entreprenør til SE. Overleveringsskjema, overlevering til leietaker inkl. driftsansvar, m.m. er utarbeidet som vedlegg g. Prosjekteringshåndbok Side 12 av 22

6. Delaktighet fra bruker&/leietakerorganisasjonen A.møter = Prosjekteringsmøter Når konsulenter er valgt, skal prosjektleder innkalle til AAmøtene. Det avholdes regelmessige avklaringsmøter mellom arkitekt/ og konsulenter og prosjektledelse fra SiO Eiendom /fagpersonell fra Studentboligene SiO. Særmøter avholdes etter behov (se CA og DAmøter neste side) Prosjekteringsleder skriver referat fra disse møtene. B.møter = Byggemøter Når entreprenører er valgt, skal prosjektleder innkalle til BAmøter. Det avholdes avklaringsmøter mellom valgte entreprenører, arkitekt/konsulenter og prosjektledelse fra SiO Eiendom /fagpersonell fra Studentboligene SiO. Hensikten er i fellesskap å gjennomgå beskrivelser og tegninger for på den måten å forsøke å fram om noe er uklart mellom utførende og planleggere/byggherre. Studentboligenes driftspersonell vil gjennom byggeperioden ved å avlegge jevnlige besøk også bli kjent med bygget og de tekniske installasjonene. Prosjektleder skriver referat fra disse møtene. C.møter = Særmøter FDV Ca 2 måneder før bygget ferdigstilles innkaller Prosjektleder til CAmøter. Her skal det være en gjennomgang av utkast til FDVAdokumentasjon. Det avholdes møter mellom arkitekt/ konsulenter og prosjektledelse fra SiO Eiendom/fagpersonell fra Studentboligene SiO. Hensikten er å gjennomgå utkast til den foreliggende FDVA dokumentasjonen som skal danne grunnlaget for den endelige dokumentasjonen. Prosjektleder/prosjekteringsleder skriver referat fra disse møtene. D.møter = Andre Særmøter Eks.: Gjennomgang beskrivelser før tilbudsutsendelse / prosjektgranskning. Prosjektleder/prosjekteringsleder skriver referat fra disse møtene. 7. Rutiner for søknad til Husbanken For søknad til Husbanken brukes skjema som hentes på nettsidene /3/. Når det gjelder angivelse av arealer, skal dette være iht. NS 3940. Videre skal alle prosjektkostnader defineres iht. NS 3451/3453, og det skal det utarbeides kostnadsa beregninger iht. NS 3454. Husbanken skal ha søknader (økonomi) i tre trinn, følgende er hentet fra retningslinjene for tilskudd for budsjettåret 2011, kapittel 7: 7.1 Trinn 1 I forbindelse med godkjenning av forprosjekt er det viktig at det tas kontakt med Husbanken tidlig i prosessen. For å få prosjekt godkjent og første del av tilskuddet utbetalt, må forutsetningene i tilsagnet og kravene til øvrig dokumentasjon være oppfylt. Søknad trinn 1 skal være vedlagt: fasadea og plantegninger situasjonsplan kostnadsoverslag med beregninger for FDVAkostnader og husleie FDVAplan for de første 10 årene oversikt over eksisterende antall hybelenheter på studiestedet som er tilrettelagt studenter med redusert funksjonsevne, og antall hybelenheter som det nye prosjektet omfatter Prosjekteringshåndbok Side 13 av 22

kort begrunnelse for de valg som er gjort ut fra tomteforhold, beliggenhet i forhold til lærested og beskrivelse av omgivelsene oversikt over antall hybelenheter det søkes om hvilke tilsagn eller deler av tilsagn som ønskes benyttet i prosjektet kontonummer for utbetaling av tilskuddet Når Husbanken godkjenner trinn 1, skal det samtidig fattes vedtak om at boligen skal brukes av personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter, jf. husleielovens 11 2. 7.2 Trinn 2 Søknad trinn 2 skal være vedlagt: fasadea og plantegninger, situasjonsplan hvis det er foretatt korrigeringer etter opprinnelig godkjenning dokumenterte kostnader opplysninger om valgt entrepriseform opplysninger om eventuell korrigering av antall enheter eventuelle andre krav som fremkommer i godkjenningen av trinn 1 bekreftelse på byggestart 7.3 Trinn 3 Søknad trinn 3 skal være vedlagt: prosjektregnskap revidert av studentsamskipnadens revisor kort beskrivelse av prosjektet ferdigattest/midlertidig brukstillatelse Prosjekteringshåndbok Side 14 av 22

DEL II & TEKNISKE KRAV OG DOKUMENTASJON Generelt Gjeldende lover, byggeforskrifter og veiledning til disse, skal følges. SiO er en flergangsbyggherre og har over tid samlet erfaring på gode tekniske løsninger og materialer. Det som er gjengitt i dette kapitlet skal arkitekt og konsulenter ta med videre i beskrivelser som grunnlag for anbud. Dersom andre løsninger velges, skal dette nedfelles i referat fra prosjekteringsmøter, byggemøter, eller særmøter møter (se Kap 7). 8. Universell utforming SiO skal arbeide for at det alltid tilbys tilstrekkelig antall studentboliger med universell utforming. Med universell utforming (UU) menes at boligene kan brukes av alle mennesker i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpasning og en spesiell utforming. Husbankens definisjon på universell utforming: Universell utforming betyr at alle mennesker - uansett alder og funksjonsevne - skal på ein likeverdig måte kunne bruke dei same bygde omgjevnadene. Ved nybygging Nye studentboliger, med tilhørende fellesareal og utomhusareal skal alltid ha besøksstandard som minstekrav. SiO vil benytte Husbankens retningslinjer for studentboliger ved planlegging av nye studentboliger. Ved rehabilitering/ombygging Ved rehabilitering og/eller ombygging av studentboliger vil SiO arbeide for å sikre at der er et tilstrekkelig antall tilrettelagte A eller universelt utformede studentboliger. Det skal tilstrebes å oppfylle kravet om UU ut fra hva som er mulig innenfor rammene av eksisterende bygningsmasse, teknisk og økonomisk tilrådelig, og ut fra et totaltilbud i SiOs studentboligmasse. Se mer om UU på www.husbanken.no 9. Miljø 9.1 Miljøvennlige løsninger SiO vektlegger miljø slik at miljøvurderinger skal ligge til grunn ved løsningsvalg og i prosjekteringen. Videre i kapittel 9 er tatt med konkrete krav til de viktigste miljøområdene. Noen overordnete mål: Å tilrettelegge for beboernes kildesortering Å tilrettelegge for miljøvennlig transport: Gode gangveiforbindelser, godt utbygd sykkelparkering, god tilgjengelighet til kollektivmidler Bygninger med lavt energiforbruk og liten klimabelastning Prosjekteringshåndbok Side 15 av 22

9.2 Avfallshåndtering Avfallsstasjoner eller returpunkter for avfall skal være av type nedgravd silo, Molok eller tilsvarende. Plassering og omfang av returpunkt skal sikre optimal sortering. Fraksjoner skal være minimum: 1. Rest 2. Glass/metall 3. Papir Plassering av fraksjonene skal følge rekkefølgen over sett i retning der brukeren kommer fra. Endelig løsning skal være omforent med Oslo kommune, Renovasjonsetaten. 9.3 Materialvalg Det skal i høyest mulig grad velges materialer og produkter fra råvarer basert på bærekraftig produksjon. Trevirke fra urskog skal ikke benyttes. Det skal velges materialer og produkter som kan gjenbrukes eller gjenvinnes. Dette skal også ivaretas ved sammensetning av bygningselementer og tekniske komponenter. Det skal benyttes materialer med lang levetid. Det skal velges materialer som i lavest mulig grad påvirker innemiljøet negativt. 9.4 Landskap og natur. og kulturmiljø Eksisterende vegetasjon, markflate og landskap er en ressurs som skal søkes bevart. Ved planlagte inngrep skal avgrensing merkes tydelig. Ved beplantning og tilsåing skal det ikke benyttes fremmede arter. Eventuelle kulturverdier og vern skal sjekkes for hvert prosjekt, og nødvendige bevaringshensyn o.l. ivaretas. 9.5 Vann og grunn Omgivelsene, vann og grunn samt avløpsnettet skal ikke tilføres olje/kjemikalier, heller ikke sand, grus og lignende. Eventuelle tanker skal sikres mht fare for utslipp eller lekkasjer, også ved fylling og tapping. Ved byggeprosjekter skal eventuell drivstofa forsyning organiseres av ett av firmaene i prosjektet. Alle kjøretøy og maskiner skal være i god teknisk stand, lekkasjer/drypp/spill av oljer/kjemikalier fra maskinpark skal ikke forekomme, og absorpsjonsmateriale skal være lett tilgjengelig. Fylling av drivstoff og olje skal ikke medføre søl/utslipp. Reparasjoner og vedlikeholdsarbeid skal foregå på verksted. Eventuell vask av kjøretøy og maskiner innenfor anleggsområdet skal kun skje på område som opparbeides for dette formål i henhold til nærmere angitte krav. Dette inkluderer normalt tett plate, oljeutskiller og avløp til spillvannsnettet. Lagring, fylling og tapping av potensielt forurensende stoffer skal finne sted innenfor etablerte såler, karmer eller andre sikringer som fanger opp eventuelt søl fra minst den størst lagrede enhet. Ved fyllea og tappesituasjoner der det forekommer drypp skal oppsamlingskar anvendes. Tanker og beholdere skal lagres slik at en kan se om det forekommer lekkasje, og lager skal være ryddig og organiseres slik at fare for uhell/spill minimaliseres. Nødvendig lagret volum skal minimaliseres. Prosjekteringshåndbok Side 16 av 22

Røyking og bruk av åpen ild skal ikke forekomme ved fylling/tanking av drivstoff eller annen behandling av branna og eksplosjonsfarlige stoffer. 9.6 Energi 9.6.1 Prinsipper SiO vektlegger energieffektive løsninger. SiOs energibruk skal minst tilfredsstille krav i EUs energidirektiv. Elektrisk kraftkjøp skal innlemmes i SiOs øvrige innkjøpsportefølje. 9.6.2 Reduksjon av varmetap Isolasjon Alle nye boliger (yttervegger/tak/vinduer) skal minst isoleres i samsvar med gjeldende forskrifter. Tett bygg I forskriftene er det krav til maks luftlekkasje. SiO stiller krav til at det skal gjennomføres måling av virkelig luftlekkasje i et utvalg av boenhetene. Kravet skal legges inn i beskrivelse, med krav om at dette skal foreligge som dokumentasjon fra entreprenør. Dokumentasjonen skal overleveres byggherre før overtakelse fra entreprenør. Termografering Det skal videre gjennomføres termografering av bygningsdeler hvor det av erfaring blir slurvet med isolering og vindtetting. SiO stiller krav til at det skal gjennomføres termofotografering av yttervegg i et utvalg av boenhetene. Kravet skal legges inn i beskrivelse, med krav om at dette skal foreligge som dokumentasjon fra entreprenør. Dokumentasjonen skal overleveres byggherre før overtakelse fra entreprenør. Balansert ventilasjon Boligene skal ha balansert ventilasjonsanlegg med trykkregulering og med varmegjenvinning. SFP skal være mindre enn 1,5 (???) skal være med i dokumentasjonen ved overtagelse. Dokumentasjonen skal overleveres byggherre før overtakelse fra entreprenør. 9.6.3 Redusere energiforbruket Hvitevarer Alle hvitevarer: Kjøleskap, fryser, oppvaskmaskin og vaskemaskin skal være av type lavenergi (A eller bedre) med merking. Belysning All belysning skal være av type lavenergi (kompaktlysrør). Kun unntaksvis kan det benyttes glødelamper. Romoppvarming Som hovedregel skal romoppvarming skje med termostatstyrte vannbårne systemer. Dersom spesielle forhold tilsier at romoppvarmingen skal skje ved elektriske varmeovner, skal termostatstyring og styringssystemer for nattsenking installeres. Prosjekteringshåndbok Side 17 av 22

9.6.4 Solenergi Solrik orientering Ved plassering av ulike typer rom må det tas hensyn til bygningens soneinndeling. Med dette menes at f. eks oppholdsrom som kjøkken og stue som vil ha temperaturer på 20A 24 grader, bør orienteres mot sør og vest for å utnytte passiv solvarme. Soverom og arbeidsrom anbefales orientert mot nord og øst. Solfangere Bruk av solfangere skal vurderes for hvert enkelt prosjekt. 9.6.5 Styring og måling av energiforbruk Effektstyring For prosjekter med ikkeavannbårent varmeanlegg, skal elaanlegget tilrettelegges for effektstyring (maksimalvokter) for dermed å få ned effekttoppen. For å kunne gjøre dette, må lyskurser og varmekurser være atskilte. For prosjekter med vannbårent varmeanlegg skal det ikke tilrettelegges for effektstyring. Energi& og effektbudsjett SiO krever at det allerede på forprosjektstadiet skal utarbeides et energia og effektbudsjett iht. NS 3032. Inndelingen skal være iht. EnøkAnormtall. Tabell 1. Energibudsjett. Årlig Energi mengde og Effekt energimengde Energi& Elektrisitet Vannbåren (termisk energi) Energibruk bruk pr år/m2 Prioritert el Upri. ElAkjel GassAkjel Fjernvarme pr år 3) kwh/år/ Energi til kwh kw kwh kw kwh kw kwh kw kwh/år m2 1. Romoppvarming X1) X X X X X X X X X 2. Ventilasjon X X X X X X X X X X 3. Varmtvann X X X X X X X X X X 4. Vifter/pumper X X X X X X X X X X 5. Lys inne/ute +hvitevarer X X X X X X X X X X 6. Vaskeri (vask +tørk) X X X X X X X X X X 7. Kjøling, brukes ikke 2) Sum 1A7 Sum Sum Sum Sum Sum Sum Sum Sum Sum Sum Utendørs 8. varmekabler X X X X X X X X X X Sum 1A8 Sum Sum4) Sum Sum Sum Sum Sum Sum Sum Sum 1) X fylles ut der det er relevant, 2) Skal ikke fylles ut, 3) Basert oppvarmet areal 4) Når det gjelder sum effekt (kw) må det være samtidigbruk (topp), som kan reduseres ved effektregulering. Prosjekteringshåndbok Side 18 av 22

Energimålere Alle energimålere skal kunne fjernavleses. Hovedmålerne skal kunne knyttes til SDA anlegg og SiOs EOSAanlegg (EOS = energioppfølgingssystem). Elektrisitet SiO ønsker at det skal være kun en hovedmåler pr studentboligprosjekt selv om prosjektet består av flere bygninger. Netteier vil da eie nettet fram til hovedmåler i hovedfordelingssentral. SiO vil være eier av det interne elanettet fra måler til hvert enkelt bygg. Det kan bli 2 hovedmålere for el dersom bygget har 100 % brenselfyrt reserve; en for prioritert el og en for uprioritert el., se avsnitt om energikilde. Fjernvarme Ved bruk av fjernvarme skal det monteres en EVAfjernvarmemåler for hver boenhet og for hovedmåler som skal kunne fjernavleses. Energi fra el og gass &/oljekjel. Ved bruk av gass eller oljekjel skal det være en egen måler som måler energiforbruket. Måleren skal kunne fjernavleses. Undermålere for individuell måling av energi Det skal tilrettelegges for måling av energi nærmest mulig bruker. Dette betyr at det installeres elamålere og målere for varmt forbruksvann og vannbåren oppvarming på hver boenhet, og for hvert felleskjøkken. 9.6.6 Valg av energikilde Alternative energikilder Det skal vurderes alternative energikilder som fjernvarme, varmepumpe, biovarme med mer. Her vil miljøvennlighet og kostnader både for investering og drift være avgjørende. Energifleksibilitet (hvis ikke fjernvarme er valgt) For å være energifleksibel vil SiO i utgangspunktet prioritere vannbårent anlegg med to uavhengige energibærere slik at byggets energileveranse skal kunne leveres fra minst to uavhengige leverandører. Brenselfyrte anlegg Dersom det velges vannbårent system og et brenselfyrt anlegg, skal anlegget dimensjoneres for 100 % av behovet for vannbåren energi Uprioritert overføring av elektrisitet Dersom prosjektet har 100 % brenselfyrt reserve, skal netteier da tilby byggherren uprioritert overføring av strøm, som benyttes til det vannbårne anlegget når elanettet har kapasitet. Det skal da monteres en egen hovedmåler for den uprioriterte elektrisiteten som skal kunne fjernavleses. Prioritert overføring av elektrisitet. Det skal være en hovedmåler for prioritert elektrisitet som skal kunne fjernavleses. 10. Materialer og tekniske løsninger Materialkrav og noen tekniske spesialiteter er beskrevet i vedlegg c. Kravene er systematisert iht. bygningsdelstabellen NS3451. Prosjekteringshåndbok Side 19 av 22

11. FDV dokumentasjon for bygg og eiendom (SiO&versjonen) SiO stiller krav til dokumentasjonen for fremtidig forvaltning, drift, vedlikehold (FDV) av bygninger med tekniske installasjoner og utomhusarealer. I tabellen i vedlegg d er det gjengitt hvilke FDVAdokumenter som skal utarbeides. I vedlegg e er det vist en tabellform med ansvarsfordeling innenfor faggruppene. Forklaringer til punktene i tabellen står i vedlegg d. Hensikten med FDVAdokumentasjonen er å sikre at det blir utarbeidet og levert en hensiktsmessig og tilstrekkelig spesifikasjon for brukerens forvaltning, drift, vedlikehold (FDV) av de leveranser som prosjektet omfatter. Utarbeidet dokumentasjon skal gi retningslinjer for hvordan de ulike bygningsdelene og tekniske anleggene skal driftes og vedlikeholdes. Det skal leveres nødvendig dokumentasjon for alle leverte systemer og komponenter. Informasjonen skal være informativ og gi driftspersonell all nødvendig informasjon for å utføre riktig drift og vedlikehold. Det vurderes om fremtidige leveranser skal leveres i henhold til NS3935 Integrerte tekniske bygningsinstallasjoner. SiO har valgt å trekke personell med driftsa og vedlikeholdsansvar inn i byggeprosjektet i en tidlig fase; AA og BAmøter. Driftspersonellet vil i prosessen kunne påvirke innholdet i FDVAdokumentasjonen. Det vil både fra tiltakshavers og byggeledelsens side stilles krav til planlegging og framdrift av FDVAdokumentasjonen. Utkast til dokumentasjon skal utarbeides 2 måneder før bygget er ferdig, kfr. CAmøter. Den komplette FDVAdokumentasjon skal leveres ved overtakelse av byggeprosjektet fra entreprenør til byggherre. Dersom slik dokumentasjon ikke foreligger, vurderer byggherren ikke å overta prosjektet. Krav til leveranse: 2 stk CD med pdf A format 2 stk CD med dwg/doc/xls format 2 stk permer (papirformat) Det skal utarbeides en framdriftsplan for ferdigstillelse av FDVAdokumentasjon. 12. Lagstruktur for tegninger (Lydia) Alle tegninger skal følge SiO sine krav til lagdeling, se vedlegg f. Lagstrukturen tar utgangspunkt i NS 8351. Romnummer iht. SiOs mal (vedlegg i) skal være påført. Arkitekt og tekniske konsulenter: Tegningene skal bygges opp lagdelt og objektbasert (polygonisert) for direkte inntaking i FDVAprogrammet Lydia, som SiO har valgt som databasert FDVAprogram. Prosjekterende må ta kontakt med programleverandør Lydia AS slik at tekniske detaljer avklares. I byggeperioden skal samtlige tegninger oversendes byggherren via mail i PDFAformat og merkes systematisk slik at nyere versjoner klart kan skilles fra gamle versjoner. As built tegninger skal leveres i formater som beskrevet i FDVAdokumentasjonen pkt. 7A9. Revisjonsfeltet skal påføres bokstaven Z. Tegningslistene skal inneholde dato for Prosjekteringshåndbok Side 20 av 22